İlk Derece Mahkemesi 2024/725 E. 2024/725 K.

T.C. ...12. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ Esas - Karar No: 2024/725 Esas - 2026/421 T.C. ANKARA 12. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ ESAS NO : 2024/725 Esas KARAR NO : 2026/421 T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A K A R A R

DAVA : Tazminat (Sözleşmeden Kaynaklanan) DAVA TARİHİ : 24/10/2024 KARAR TARİHİ : 05/05/2026 KARAR YAZIM TARİHİ : 05/05/2026 Mahkememizde görülen yukarıda yazılı davanın yapılan açık yargılaması sonunda; DAVA : Davacı vekili dava dilekçesinde, müvekkili şirket ile davalı arasında ...64. Noterliği'nin 29.06.2022 tarih ve 18762 yevmiye numaralı sözleşmesiyle ... ...Projesi B1 Blok 20. Kat 366 numaralı ofisin 3.520.000,00 TL + KDV bedelle, ...79. Noterliği'nin 23.01.2023 tarih ve 02030 yevmiye numaralı sözleşmesiyle ise aynı projede B1 Blok 11. Kat 212 numaralı ofisin 6.590.900,00 TL + KDV bedelle satışı konusunda "Düzenleme Şeklinde Ön Ödemeli Konut Satış Vaadi Sözleşmeleri" imzalandığını, müvekkilinin sözleşmelerden doğan ödeme yükümlülüklerini eksiksiz ve zamanında yerine getirdiğini, sözleşmelerde her iki taşınmaz için de teslim tarihinin 30.12.2023 olarak kararlaştırılmasına rağmen davalının herhangi bir mücbir sebep olmaksızın ve bildirimde bulunmaksızın taşınmazları bu tarihte teslim etmediğini, sözleşmelerin 6.2. maddesi uyarınca teslim tarihinden itibaren 180 günlük sürenin bitimi olan 27.06.2024 tarihinden sonra gecikilen her ay için sözleşme bedelinin binde ikisi oranında gecikme cezası ödenmesinin kararlaştırıldığını, bu kapsamda dava tarihi itibarıyla 366 numaralı ofis için 24.921,60 TL, 212 numaralı ofis için ise 46.663,56 TL gecikme cezası alacağı doğduğunu, ayrıca taşınmazların zamanında teslim edilmemesi nedeniyle müvekkilinin emsal araştırmalarına göre aylık toplam 107.500,00 TL kira gelirinden mahrum kaldığını ileri sürerek, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik toplam 71.585,16 TL tazminatın temerrüt tarihi olarak belirttiği 30.12.2023 tarihinden itibaren işleyecek ticari avans faizi ile davalıdan tahsilini talep etmiş, 07.04.2026 tarihli ıslah dilekçesiyle, bilirkişi raporları doğrultusunda gecikme cezası talebini 191.485,51 TL'ye, kira kaybı tazminatı talebini ise 595.000,00 TL'ye yükselterek toplam talebini 786.485,51 TL olarak ıslah etmiştir. CEVAP : Davalı...Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. vekili cevap dilekçesinde, davanın ticari nitelikte olmadığını, bu nedenle görevli mahkemenin Asliye Hukuk Mahkemesi olduğunu, müvekkil şirketin yerleşim yerinin İstanbul/Ümraniye olması nedeniyle mahkemenin yetkisiz olduğunu, davacının taleplerinin zamanaşımına uğradığını, esasa ilişkin olarak ise dava konusu projenin önceki yükleniciden devralındığını ve gecikmede müvekkilinin kusurunun bulunmadığını, sözleşmenin 6.2. maddesi uyarınca davacının hem gecikme tazminatı hem de kira kaybı tazminatı talep edemeyeceğini, zira sözleşmede gecikme cezası dışında kira kaybı vb. ad altında başkaca bir talepte bulunulamayacağının açıkça kararlaştırıldığını, bu hükmün tacir olan davacıyı bağladığını, ayrıca sözleşmede 180 günlük cezasız süre öngörüldüğünden davalının 30.12.2023 tarihinde temerrüde düşmesinin söz konusu olmadığını belirterek, öncelikle usulden, aksi halde esastan davanın reddini savunmuş ve davanın yüklenici Mustafa Ekşi İnşaat Turizm Sanayi ve Tic. Ltd. Şti.'ne ihbarını talep etmiştir. İhbar olunan Mustafa Ekşi İnş. Tur. San. ve Tic. Ltd. Şti. vekili beyan dilekçesinde, müvekkili şirketin uyuşmazlıkla bir ilgisinin ve kusurunun bulunmadığını, davalı ile aralarında imzalanan ana yüklenici sözleşmesine ek protokol ile işin tamamlanması için kendilerine 20.04.2024 tarihine kadar süre uzatımı verildiğini, bu nedenle davacının sözleşmesindeki 30.12.2023 teslim tarihinin müvekkili açısından bağlayıcı olmadığını, yapı kullanma izin belgesinin 04.11.2024 tarihinde alındığını, 366 nolu ofisin 21.01.2025, 212 nolu ofisin ise 24.02.2025 tarihinde teslim edildiğini, gecikmelerden müvekkilinin sorumlu olmadığını savunmuştur. DELİLLER : ...64. Noterliği'nin 29.06.2022 tarih ve 18762 yevmiye numaralı ve ...79. Noterliği'nin 23.01.2023 tarih ve 02030 yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Ön Ödemeli Konut Satış Vaadi Sözleşmeleri, 16.10.2025, 01.12.2025 ve 12.02.2026 tarihli bilirkişi raporları, tarafların ticari defter ve kayıtları, 04.11.2024 tarihli Yapı Kullanma İzin Belgesi ve tüm dosya kapsamı. DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE: Dava, gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerine dayalı olarak taşınmazların geç teslimi nedeniyle sözleşmesel gecikme cezası ve kira kaybı tazminatı alacağının tahsili istemine ilişkindir. Dava, taraflar arasında akdedilen gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinden kaynaklanan alacak istemine ilişkindir. Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, bir taşınmazın ilerideki bir tarihte satışının yapılması borcunu yükleyen, her iki tarafa borç yükleyen bir ön sözleşmedir. Taraflar, sözleşme serbestisi ilkesi çerçevesinde, kanunun emredici hükümlerine aykırı olmamak kaydıyla sözleşmenin içeriğini serbestçe belirleyebilirler. Uyuşmazlık konularından biri, sözleşmenin 6.2. maddesinde düzenlenen gecikme cezasıdır. TBK'nın 179. maddesinde düzenlenen cezai şart, borçlunun borcunu hiç veya gereği gibi ifa etmemesi durumunda alacaklıya karşı ifa etmeyi önceden taahhüt ettiği bir edimdir. Somut olayda kararlaştırılan, borcun belirlenen zamanda ifa edilmemesi halinde ödenmesi öngörülen "ifaya ekli ceza" niteliğindedir. Davacının kira kaybı talebi ise, gecikme nedeniyle uğradığı zararın (munzam zararın) tazmini niteliğindedir. TBK'nın 180/2. maddesi uyarınca, alacaklının uğradığı zarar kararlaştırılan ceza tutarını aşıyorsa, alacaklı, borçlunun kusuru bulunduğunu ispat etmedikçe aşan miktarı isteyemez. Ancak taraflar, sözleşme ile bu hakkı sınırlayabilir veya ortadan kaldırabilirler. Davacı, sözleşmedeki gecikme cezasını sınırlayan ve kira kaybı talebini engelleyen hükümlerin, TBK'nın 20 vd. maddelerinde düzenlenen "Genel İşlem Koşulları" niteliğinde olduğunu ve geçersiz olduğunu ileri sürmüştür. Genel işlem koşulları, bir sözleşme yapılırken düzenleyenin, ileride çok sayıdaki benzer sözleşmede kullanmak amacıyla, önceden, tek başına hazırlayarak karşı tarafa sunduğu sözleşme hükümleridir. TBK'nın 25. maddesi uyarınca genel işlem koşullarına, dürüstlük kurallarına aykırı olarak, karşı tarafın aleyhine veya onun durumunu ağırlaştırıcı nitelikte hükümler konulamaz. Ancak bu denetim yapılırken, TTK'nın 18. maddesi uyarınca her iki tarafın da basiretli bir tacir gibi hareket etme yükümlülüğü altında olduğu gözden kaçırılmamalıdır. Dosyaya sunulan 16.10.2025 tarihli bilirkişi raporunda, sözleşmelerde 180 günlük cezasız süre bulunduğu, bu sürenin bitimi olan 27.06.2024 tarihinden itibaren gecikme cezası istenebileceği, sözleşmelerde cezanın KDV hariç bedelin %1'i ile sınırlandırıldığı belirtilerek bu tavanın 101.109,00 TL olduğu, rapor tarihine kadar işleyen faizle birlikte toplam alacağın 164.204,48 TL olduğu, sözleşmede kira kaybı istenemeyeceğinin düzenlendiği bildirilmiştir. 01.12.2025 tarihli bilirkişi kurulu ek raporunda, itirazlar üzerine yapılan değerlendirmede, gecikme cezasının KDV dahil bedel üzerinden hesaplanması gerektiği, bu durumda ceza tavanının toplam 119.308,62 TL olduğu, bu tutara fiili teslim tarihleri olan 21.01.2025 ve 24.02.2025'e kadar işleyecek faizle birlikte toplam alacağın 191.485,51 TL olarak hesaplandığı, mahkemenin kabulü halinde kira kaybının ise iki seçenekli olarak; yapı kullanma izin tarihi olan 04.11.2024'ten itibaren hesaplandığında 245.000,00 TL, cezasız sürenin bittiği 27.06.2024'ten itibaren hesaplandığında ise 595.000,00 TL olacağı mütalaa edilmiştir. 12.02.2026 tarihli bilirkişi kurulu ek-1 raporunda ise, mahkemenin ara kararı uyarınca hesaplamanın dava tarihi olan 24.10.2024'e göre yapıldığı, KDV dahil tavan ceza tutarları olan 41.536,00 TL ve 77.772,62 TL'ye, gecikmenin başladığı 27.06.2024 tarihinden dava tarihine kadar işleyen faizler eklenerek alacakların sırasıyla 48.518,32 TL ve 90.846,41 TL olduğu, kira kaybı hesabına ilişkin önceki görüşün korunduğu belirtilmiştir. Bu açıklamalar ışığında dosya kapsamı değerlendirildiğinde, ...64. Noterliği'nin 29.06.2022 tarih ve 18762 yevmiye numaralı ve ...79. Noterliği'nin 23.01.2023 tarih ve 02030 yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Ön Ödemeli Konut Satış Vaadi Sözleşmeleri, 16.10.2025, 01.12.2025 ve 12.02.2026 tarihli bilirkişi raporları, tarafların ticari defter ve kayıtları, 04.11.2024 tarihli Yapı Kullanma İzin Belgesi ve tüm dosya kapsamına göre, taraflar arasında iki adet ofis satışına ilişkin gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi imzalandığı, sözleşmelerde teslim tarihinin 30.12.2023 olarak kararlaştırıldığı, ancak davalının taşınmazları bu tarihte teslim etmediği, sözleşmelerin 6.2. maddesinde teslimde 180 güne kadar olan gecikmeler için ceza ödenmeyeceğinin, bu süreden sonraki gecikmeler için ise sözleşme bedelinin aylık binde ikisi oranında ceza ödeneceğinin, ancak her halükarda toplam cezanın sözleşme bedelinin yüzde birini geçemeyeceğinin düzenlendiği sabit olup, davalının teslim borcunu süresinde ifa etmediği ve sözleşmede kararlaştırılan 180 günlük cezasız sürenin bitimi olan 27.06.2024 tarihi itibarıyla temerrüde düştüğü anlaşılmaktadır. Davacının, sözleşmedeki ceza tavanı hükmünün genel işlem koşulu niteliğinde olup geçersiz olduğu yönündeki iddiası, her iki tarafın da tacir olması, TTK m.18 uyarınca basiretli bir iş insanı gibi hareket etme yükümlülüğü altında bulunmaları, sözleşme hükmünün açık ve anlaşılır olması ve bu tür sözleşmelerde benzer sınırlamaların yer almasının olağan dışı olmaması karşısında yerinde görülmemiştir. Bu nedenle taraflar, serbest iradeleriyle imzaladıkları sözleşmedeki ceza tavanı ile bağlıdırlar. Hükme esas alınan 01.12.2025 tarihli bilirkişi raporunda, KDV dahil sözleşme bedelleri üzerinden hesaplanan toplam ceza tavanının 119.298,00 TL olduğu (hüküm fıkrasındaki maddi hatanın bu şekilde düzeltilmesi gerektiği) tespit edilmiş olup, davacının bu miktarı aşan gecikme cezası talebinin reddi gerekmiştir. Davalının temerrüt tarihi 27.06.2024 olduğundan, talep edilen 119.298,00 TL'ye bu tarihten itibaren 3095 sayılı Kanun'un 2/2. maddesi uyarınca avans faizi uygulanması gerektiği, davacının 30.12.2023 tarihinden itibaren faiz talebinin ise reddinin icap ettiği kanaatine varılmıştır. Kira kaybı tazminatı talebi yönünden yapılan incelemede; taraflar arasındaki sözleşmelerin 6.2. maddesinin son cümlesinde "ALICI, bu maddede düzenlenen gecikme cezası dışında, SATICI'dan Kira kaybı vb. gibi ad altında olursa olsun başkaca bir hak ve alacak talebinde bulunmayacağını gayri kabili rücu olarak beyan ve taahhüt eder." şeklinde açık bir düzenleme bulunduğu, bu hükmün, yukarıda belirtildiği üzere tacir olan taraflar arasında bu şekilde bir anlaşma yapılmasının sözleşme serbestisi ilkesi kapsamında geçerli olduğu, bu hükmün de geçersiz bir genel işlem koşulu olarak kabul edilemeyeceği anlaşıldığından, davacının kira kaybı tazminatına yönelik talebinin sözleşme hükmü gereğince reddine karar vermek gerektiği anlaşıldığından aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur. HÜKÜM : Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere; 1- Davanın KISMEN KABULÜ ile; - 119.298,0 TL gecikme cezası alacağının temerrüt tarihi olan 27/06/2024 tarihinden itibaren işleyecek 3095 sayılı Kanun'un 2/2. maddesinde belirtilen şekilde değişen oranlarda avans faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine, fazlaya ilişkin istemin reddine, - Kira kaybı tazminatı yönünden davanın REDDİNE, 2-Kabul edilen 119.298,00 TL üzerinden binde 68,31 oranında hesaplanan 8.149,25 TL karar ve ilam harcının, 1.222,50 TL peşin harç, 12.208,71 TL ıslah harcı toplamı olan 13.431,21 TL harçtan düşümü ile artan 5.281,96 TL harcın karar kesinleştiğinde ve istek halinde yatırana geri verilmesine, 3-Davacı tarafından yatırılan 427,60 TL başvuru harcı, 1.222,50 TL peşin harç, 60,80 TL vekalet harcı, 12.208,71 TL ıslah harcı olmak üzere toplam 13.919,61 TL harçtan, davacıya geri verilmesine karar verilen 5.281,96 TL harcın düşümü ile kalan 8.637,65 TL harcın davalıdan alınarak davacıya verilmesine, 4-Davacının karşıladığı 265,00 TL tebligat gideri, 25.500,00 TL bilirkişi ücreti, 15.924,61 TL diğer giderler olmak üzere toplam 41.689,61 TL yargılama giderinin, kabul / talep oranına göre hesaplanan 6.323,69 TL'sinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, geri kalan 35.365,92 TL yargılama giderinin davacı üzerinde bırakılmasına, 5-6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'nun 18/A maddesinin 13. fıkrası uyarınca Adalet Bakanlığı bütçesinden karşılanan 3.600,00 TL arabuluculuk ücretinin, kabul / talep oranına göre hesaplanan 3.053,93 TL'sinin davacıdan, 546,07 TL'sinin davalıdan alınarak hazineye gelir kaydına, 6-Davacı kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden, hüküm tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca kabul edilen 119.298,00 TL üzerinden takdir edilen 45.000,00 TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, 7-Davalı kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden, hüküm tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca reddedilen 667.187,51 TL üzerinden takdir edilen 106.078,13 TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine, 8-Karar kesinleştiğinde taraflardan alınan avansın harcanmayan kısmının re'sen yatırana iadesine, Dair, taraf vekillerinin yüzlerine karşı verilen karar tebliğden itibaren iki haftalık süre içerisinde ...Bölge Adliye Mahkemesine istinaf kanun yolu açık olmak üzere açıkça okunup usulen anlatıldı.18/05/2026

¸ e-imzalıdır ¸ e-imzalıdır