Bölge Adliye Mahkemesi 2024/1824 E. 2026/1164 K.

T.C.

İSTANBUL

BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ

15.HUKUK DAİRESİ

DOSYA NO: 2024/1824

KARAR NO: 2026/1164

TÜRK MİLLETİ ADINA

BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ KARARI

İNCELENEN KARARIN

MAHKEMESİ : (KAPATILAN)BAKIRKÖY 6. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

TARİHİ: 29/02/2024

NUMARASI: 2022/20 Esas, 2024/246 Karar

Birleşen Bakırköy 1. Asliye Ticaret Mahkemesi 2010/167 E. Sayılı Dosyası Yönünden

Birleşen Bakırköy 6. Asliye Ticaret Mahkemesi 2010/1229 Esas Sayılı Dosyası Yönünden

Birleşen Bakırköy 2. Asliye Ticaret Mahkemesi 2011/376 Esas Sayılı Dosyası Yönünden

Birleşen Bakırköy 3. Asliye Ticaret Mahkemesi 2011/677 Esas Sayılı Dosyası Yönünden

Birleşen Bakırköy 3. Asliye Ticaret Mahkemesi 2019/382 Esas Sayılı Dosyası Yönünden

Birleşen Bakırköy .... Asliye Ticaret Mahkemesi 2010/586 Esas Sayılı Dosyası Yönünden

DAVANIN KONUSU: Tazminat

KARAR TARİHİ : 17/09/2026

Taraflar arasında görülen davanın yerel mahkemece yapılan yargılaması sonucunda verilen hükme karşı istinaf yoluna başvurulmuş olup, duruşmasız olarak dosya üzerinde yapılan inceleme ve istinaf talepleriyle sınırlı olarak yapılan değerlendirme sonunda;

GEREĞİ GÖRÜŞÜLÜP DÜŞÜNÜLDÜ :

Asıl ve birleşen 2010/167 Esas, 2010/1229 Esas, 2011/376 Esas, 2011/677 Esas, 2019/382 Esas sayılı davalar; taraflar arasında düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan cezai şart alacağı, inşaatın davalı yüklenici adına yıkılıp yeniden yapılması için yetki ve süre verilmesi, alacak ve tazminat talebine; Birleşen 2010/586 Esas sayılı dava tazminat ve tapu iptal ve tescil talebine ilişkin olup, asıl ve birleşen 2010/586 Esas sayılı davaların ayrı ayrı kısmen kabul ve kısmen reddine, diğer birleşen davaların reddine dair karara karşı taraf vekillerince ayrı ayrı istinaf başvurusunda bulunulmuştur.

Asıl davada davacı vekili, müvekkili kooperatifin ... İlçesi, ..., ... ada ... ve ... parsel ile ... ada .......ve ... parsellerin sahibi olduğunu, bu taşınmazların Arsa Ofisince işyeri yapılmak üzere müvekkiline tahsis edildiğini ve “amacına uygun inşaat yapılmadan satılamaz” şerhi ile tapuda kooperatif adına ferağının yapıldığını, müvekkilinin adına kayıtlı taşınmazlar üzerine amacına uygun inşaat yapmak için davalı şirket ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapmaya karar verdiğini, müvekkili kooperatif ile davalı yüklenici arasında iki sözleşme imzalandığını, .... Noterliği'nde düzenlenen .../04/1997 tarih ve ... yevmive nolu arsa payı kat karşılığı inşaat eser sözleşmesi ile; müvekkili kooperatif adına kayıtlı bütün gayrîmenkulü kapsayacak şekilde davalı ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılarak, arsanın davalı şirkete teslim edildiğini, bu sözleşmenin imzalanmasından sonra davalının isteği üzerine müvekkili kooperatifin; bütün iş ve işlemlerin takibi için davalının belirttiği kişilere .... Noterliği'nin .../04/1997 tarih ve ... yevmive nolu vekaletnameyi düzenlettirerek verdiğini, sözleşmede inşaat süresinin 36 ay olarak kararlaştırıldığını, bir yıl içindeki inşaat süresinin 9 ay olarak kabul edileceğinin, sözleşme süresi içinde tamamlanmayan inşaatların davalı yüklenici adına müvekkili Kooperatif tarafından ikmal edileceğinin taahhüt edildiğini, inşaatın gecikmesi halinde davalı yüklenicinin sorumlu olacağı ceza miktarının da sözleşmede belirlendiğini, yüklenicinin yükümlülüğü başlığı altında (k) ve (n) fıkralarında, yüklenicinin en geniş kullanımı sağlayacak şekilde imar müsaadesi alınması, inşaatların mimari projelerinin, betonarme ve tesisat projeleri ile statik hesaplarının yapılması veya yaptırılması, inşaat ruhsatının alınması, harçlarının ve giderlerinin ödenmesi yükümlülüğünün davalı yükleniciye ait olduğunun kabul edildiğini, kabul edilen açık bu yükümlülüklere rağmen davalı yüklenicinin imar planlarını gözetmeden, sözleşmedeki deyimiyle “imar müsaadesi ve imar durumuna uygun inşaat ruhsatı" almaksızın, 3194 sayılı İmar Kanunu' nun 21.maddesine aykırı olarak inşaata başladığını, kaçak nitelikteki inşaatların devamı sırasında Kooperatif tarafından 02/03/1999 tarihinde ....Noterliği'nden keşide edilen ... yevmiye nolu ihtarla, inşaatların İmar Planlarına uygun projelerinin yapılması ve onaylatılıp ruhsatlarının alınması hususlarında uyarılmasına rağmen, bu ihtara cevap verilmediğini, ruhsatsız olarak kaçak inşaatlara devam ettiğini, ruhsatsız bu inşaatların sözleşme süresi içerisinde yüklenicinin talebi doğrultusunda, tarafların birlikte yaptıkları ve kabullerinde olan 31/03/2002 tarihli seviye tespit raporu'na göre yapılan ve noksan işlerin saptandığını, tarafların bu raporu esas alarak sözleşmenin feshi ve tasfiyesine dair, ....Noterliğince imzaları onaylanmış 15/04/2002 tarihli sözleşme ile aralarındaki 04/04/1997 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesini, başlatılan inşaatların bitirilmesi amacıyla, aralarında seviye tespit raporu ile saptanan noksan işler ile bu işlerin ayıplarının sorumluluğu davalı yükleniciye ait olmak üzere....Noterliğinin 25/04/2002 tarih, ... yevmiye numaralı fesihname imzalandığını, aynı tarafların mutabık kalarak 04/04/1997 tarihli ilk sözleşmenin feshi niteliğinde.... Noterliğinde 25/04/2002 tarih ve ... yevmiye nolu düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve inşaat sözleşmesi imzalandığını, noter onaylı vaziyet planında gösterilen A,B,C,F,G ve H blok yerlerinin yeni yapılan 2002 tarihli sözleşme kapsamı dışında bırakıldığını, bu alanların müvekkiline iade edildiğini, taraflar arasında akdedilen sözleşme gereği, 30/04/2002 tarihinde inşaat yapılacak arsanın, müvekkili kooperatif tarafından davalı yükleniciye ikinci defa teslim edildiğini, tarafların bu sözleşme ile yapılan inşaatların bitirilmesini ve teslimini şartlara ve taahhütlere bağladıklarını, sözleşmedeki Vaziyet Planında, müstakil bölüm olarak adlandırılan ve halen tamamlanmamış işyerlerinden M1. M2, M3, M4, M5. M6 Bloğun tamamen bitirilmek suretiyle kullanılabilir halde (iç dekorasyon hariç) davalı yüklenici tarafından tamamlanarak en geç 31/03/2003 tarihinde müvekkiline teslim edileceğinin, vaziyet planında, kooperatife ait sosyal tesis olarak gösterilen alanın davalı kooperatifçe hazırlanacak proje ve teknik şartnamede belirtildiği şekilde 1 kat otopark ve otopark üstünde 2.100m2 kaba inşaat yapılarak davalı yüklenici tarafından davacı müvekkiline teslim edileceğinin davalı yüklenici tarafından taahhüt edildiğini, vaziyet planında, müstakil bölüm olarak adlandırılan iş yerlerinden M7, M8, M9, M10, M11, M12, M13, M14, M15 Blokları ile E Blok, D Blok, ve Çarşı Blok arsa yerlerinin davalı yükleniciye verileceğinin ancak,yüklenici taahhüt ve yükümlülüklerini yerine getirinceye kadar, D Blok (... ada 12 parsel) yerinin davacı kooperatifte teminat olarak kalacağının düzenlendiğini, Sözleşmede, yüklenicinin sözleşmenin D-maddesinde belirtilen yükümlülükleri yerine getirmeyi ve müvekkili Kooperatife ait olan M1,M2,M3,M4,M5 ve M6 blokları, altyapı tesisleri (elektrik, su, telefon, aydınlatma, çevre düzenlemesi) müstakil bölüme ait tüm blokların, yağmur suyu kanalları ve bu müstakil blokları çevreleyen bütün yolları ile birlikte tamamlanmış olarak 31/03/2003 tarihinde müvekkiline teslim edeceğinin düzenlendiğini, yüklenicinin sözleşmenin D-maddesinde belirtilen yükümlükleri yerine getirmeyi ve işi 31/03/2003 tarihinde anahtar teslim olarak teslim etmeyi kabul ve taahhüt ettiğini, aynı sözleşmenin D/f fıkrasında inşaatların plan, proje ve teknik şartnameye uygun olarak yapacağını kabul ve taahhüt ettiğini, davalının bu blokları süresinde teslim etmediğini, bu blokların inşaat ruhsatının 17/03/2006 tarihinde, kullanma izin belgesinin de 10/07/2006 tarihinde bütün harçları müvekkili kooperatif tarafından yatırılarak alındığını, bu blokların inşa edildiği ve tamamlandığı tarihte ruhsat ve onaylı projelerinin bulunmadığını, davalı yüklenicinin özen borcuna aykırı, tamamen gayri yasal olarak inşaat yaptığını, bu bloklarla ilgili projelerin, ruhsatların iskan ruhsatından kısa bir zaman önce yapıldığını ve ruhsat alındığını, bütün bu iş ve işlemlerin müvekkili kooperatif tarafından yapıldığını ve masraflarının da müvekkili kooperatif tarafından karşılandığını, ana sözleşmenin D/b fıkrasında, davalı yüklenicinin inşaat işletme bütünlüğünün sağlanması ve yapıların bir an önce kullanılabilmesi amacına hizmet etmek üzere, yükleniciye kalacak olan M7, M8, M9, M10, M11, M12 ve M13 blokları çevre düzenlemeleriyle birlikte tamamlanarak 31/03/2003 tarihinde kullanıma hazır hale getirmeyi kabul ve taahhüt ettiğini, bu bölümün müvekkili kooperatifle ilgisi bulunmamasına rağmen (sözleşmede yükleniciye kalacağı belirtilmiştir) müvekkili kooperatif alanının bir bülünlük arz etmesi ve kullanım açısından da bir bütünlük oluşturması nedeniyle,yüklenicide kalan bölümün de bu süre zarfında bitirilmesinin amaçlandığını, davalı yüklenicinin bu blokları taahhüt ettiği sürede kullanıma hazır hale getirmediğini, mezkur blokların inşaat ruhsatlarının 04/05/2007 tarihinde alınabildiğini, halen yapı kullanım izin belgesinin alınmadığını, Sözleşme ekinde krokide gösterilen M10 blok ve M14 blokların birleştirilerek bloklar arasındaki yola ve yan yola tecavüzlü olarak kaçak inşa edildiğinden, imara uygun ... ada 6 parseldeki blokların numaralarının M7, M8, M9, M10, M11ve M12 olarak değiştirilerek söz konusu blokların inşaat ruhsatlarının 04/05/2007 tarihinde alındığını, bunların dışında ... ada, 2 parseldeki müvekkiline kalacak sosyal tesis ile ... ada, 3,4 ve5 nolu parsellerdeki yapılaşmanın tamamen imar dışı, kaçak, tecavüzlü ve fazla inşaatlar yapıldığından bu güne kadar ruhsatları alınmadığı gibi mer'i imar planı ve imar notlarına

aykırılıkları giderilmediği sürece ruhsat alınmasının da mümkün olmadığını, bunula ilgili Küçükçekmece 1.Asliye Hukuk Mahkemesi' nin 2007/252 D.İş sayılı dosyasından tespit yaptırıldığını, dosyaya ibraz edilen bilirkişi raporunda mevcut sözleşmeye, imara ve hukuka aykırı durumun tespitinin yaptırıldığını, Ana Sözleşmenin D/c fıkrasında, yükleniciye kalacak olan çarşı bloğunun ... ada, ... parsel ve kooperatife ait sosyal tesis ... ada, 2 parselin 30/09/2003 tarihinde kullanıma hazır hale getirilmiş olmasının yüklenici tarafından kabul ve taahhüt edildiğini, davalının sosyal tesis ve çarsı bloğunu taahhüt ettiği sürede bitirmediği gibi, yapılan mevcut binaların imar planlarına aykırı olarak yapıldığını, bu binaların da ruhsatsız olarak gelişi güzel inşa edildiğini, Ana sözleşmenin D/d fıkrasında; 9.974.9 m2 toplamındaki dere alanı, 8.772,39 'm2 kadastral yol, karşı yol alanı ile ilgili dere yatağı ve kadastral yollarla ilgili işlemleri, yüklenicinin davacı kooperatif adına takip edeceği, bedellerini ödeyeceği, tapularını kooperatif adına tescil ettireceği ve bu işlemleri en geç 30/09/2003 tarihine kadar sonuçlandıracağının düzenlendiğini, ayrıca bu sözleşmeden dolayı “yapılması gereken tevhit ve ifraz harçları da yükleniciye aittir” hükmünün düzenlendiğini, davalının; kadastral yol, dere yatağı vb. işlemleri süresinde bitirilip teslim etmediğini, tevhit ve ifraz harçlarının da davalı yüklenici tarafından yatırılmadığını, adı gecen bütün işlemlerin, bizzat kooperatif tarafından yaptırıldığını ve yine bütün harçların da davacı kooperatif tarafından ödendiğini, imarı alınan blokların bütün harç ve giderlerinin de davacı müvekkili tarafından yatırıldığını, Ana sözleşmenin D/c fıkrasında; davalı yüklenicinin 2. katını ... yıldan fazla haksız olarak kullandığı yönetim binasını (... ada,10 parseli) işbu sözleşmenin sona ermesiyle boş ve temiz olarak davacı kooperatife teslim etmeyi kabul ve taahhüt ettiğini, davalının, sözleşmede belirtilen inşaatları teslim etmediği gibi haksız olarak işgal ettiği yönetim binasını, isçi barakalarını (şantive) ve beton santralini 30/07/2009 tarihinde icra yoluyla boşalttığını, davalı şirketin haksız ve hukuka aykırı işgalinin sona erdirilmesi için davalı aleyhinde Küçükçekmece 3. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2005/640 Esas sayılı dosyası ile dava açıldığını, mahkemece 2008/383 Karar sayılı kararı ile “davalı şirketin fuzuli işgalinin sona erdirilmesine ve gavrimenkullerin bos olarak davacı kooperatife teslimine" karar verildiğini, kararın davalı tarafından temyiz edildiğini, kararın Yargıtay 15.Hukuk Dairesi'nin 26/06/2009 tarih ve 2008/7315 Esas-2009/3848 Karar sayılı kararıyla onaylandığını, ilamın Küçükçekmece 2.İcra Müdürlüğü'nün 2008/9937 Esas sayılı dosyası ile icraya konuldiğini ve kararda tahliyesine ve boş olarak müvekkili kooperatife teslim edilmesine karar verilen gayrimenkullerin icra yoluyla tahliye edilebildiğini, Ana sözleşmenin D/f fıkrasında; sözleşmenin imzalandığı tarihten önce ve bundan sonra, yüklenici tarafından yapılmış ve yapılacak olan tüm inşaatlardaki kusurlu, gizli ayıplı, eksik, planına, projesine teknik şartnamesine aykırı imalatların kanuni sorumluluğu yükleniciye ait olduğunun ü hüküm alıma alındığını, bu hükme rağmen davalı tarafından yapılan inşaatların planlara aykırı, ruhsatsız, kamu alanlarına tecavüzlü taşkın, eksik ve teknik şartnameye aykırı imalatlar yapıldığını, Ana sözleşmenin D/g fıkrasında; yüklenicinin dere ıslah planında gösterilen kapalı kanalın MASKO tarafından (23.caddeden başlayarak kuzeye doğru) başlayarak kuzey istikamette 300 metre tüllük bölümünün yapılarak 31/03/2003 tarihinde tamamlanması ve teslim edilmesinin taahhüt edildiğini, ancak yüklenicinin bu taannüdünü süresinde yerine getirmediğini, bu kısımla ilgili kanal inşaatlarının bir kısmının davalı yüklenici tarafından taahhüt tarihinden çok sonra gecikmeli olarak, diğer kısmının ise İSKİ tarafından yapıldığını, Ana sözleşmenin (i) maddesinde yer alan gecikme, cezalar başlığı altında; davalı yüklenicinin işi süresinde teslim edememesi halinde davacı kooperatifin ek süre verebileceği, verilen bu ek süreler için yüklenicinin davacıya müstakil bölüm ( Ml, M2, M3, M4, M5 ve M6 için günlük 2.000,00 Euro, diğer işler ve yükümlülükler için ise günlük 1.000,00 Euro ceza ödemeyi kabul ve taahhüt ettiğini, davalı yüklenici tarafından 31/03/2003 tarihine kadar bitirilmesi kabul edilen kısımların sözleşmede müstakil bloklar olarak tanımlanan ve M1, M2, M3, M4, M5 ve M6 olarak isimlendirilen kısımlar olduğunu, Sözleşmenin (f) fıkrasında; davalı yüklenicinin sözleşmenin imzalanmasından önceki ve sonraki sürecinde yapılmış ve yapılacak tüm inşaatlardaki kusurlu, noksan, plana ve projesine aykırı imalatın kanuni sorumluluğunu üstlendiğini açıkladığını, bu anlatımla İmar Planına aykırı yapıların yasallaştırılması yükümlülüğünü de açıkça kabullendiğini, davalı yüklenicinin işi sözleşmede belirlilen sürede tamamlayamadığının ve inşaatın sözleşmeye ve mevzuata aykırı yapıldığının mahkemeler aracılığıyla farklı zamanlarda yaptırılan tespitlerle sabit olduğunu, taraflar arasında 30/12/2004 tarihinde davacı Kooperatife ait M1 ila M6 numaralı 6 bloktan oluşan iş yeri Blokları ile ilgili gecici kabul tutanağı düzenlendiğini ve belirlenen noksan işlerin tamamlanması ve ayıpların giderilmesi yükümlülüğü davalı yükleniciye ait olmak ve sözleşmedeki diğer yükümlülükler, hak ve borçlar karşılığı kabul yapıldığını, geçici kabuldeki bu beyanın davacının gecikmeden doğan tazminat ve ceza talebini de kapsadığı bir ihtirazi kayıt olarak yer aldığını, davalı yüklenicinin geçici kabulle temerrüde düştüğünü, davalı yüklenicinin sözleşmede belirtilen işleri zamanında müvekkili kooperatife teslim etmemesi nedeniyle davalının sözleşmedeki edimlerini sözleşmeye ve mevcut imar mevzuatına göre yerine getiremeyeceğini anladığından daha fazla kayba uğramamak amacıyla mevcut halleriyle inşaatların davacı tarafından yükleniciden 30/12/2004 tarihinde Geçici Kabul/Teslim ve Tesellüm Tutanağıyla “...30/12/2004 tarihli durum tespit raporlarındaki gibi olduğunu (kusurlu ve eksik imalatların sorumluluğu ve düzeltilmesi yükleniciye ait olmak üzere) kabul ederek geçici kabul yapılmasına sözleşmedeki diğer yükümlülükler hak ve borçlar karşılıklı saklı kalmak şartıyla kooperatife ait 6 blok (110 iş yeri) 2 kat sosyal tesis binası ve yönetim binası teslim ve tesellümüne karar vermişlerdir" şeklinde tutanakla inşaatların müvekkili kooperatif tarafından teslim alınmak zorunda kalındığını, davalı ile müvekkili arasında yapılan 30/12/2004 tarihli Geçici Kabul/Teslim ve Tesellüm Tutanağıyla davalı yüklenicinin temerrüde düştüğünü, davalı yüklenicinin sözleşmeye göre eksik yaptığı ve yapmadığı işlerin bizzat müvekkili kooperatif tarafından yapıldığını, müvekkili kooperatif tarafından davalı adına; toplam 545.768.68 TL ödendiğini, davalıya; ilk 26 adet faturadan dolayı 527.854,12 TL için Üsküdar 1 .Noterliği'nin 20/10/2006 tarih ve 23677 yevmiye nolu ihtarname ile ödemesi yapılan ve dava dilekçesinde içerikleri yazılı fatura bedellerinin kooperatife ödenmesinin ihtar edildiğini, ihtarnamenin davalıya 09/11/2006 tarihinde tebliğ edildiğini, bunun üzerine davalının, müvekkili kooperatifin ödemiş olduğu 26/05/2005 tarih ve 259295 nolu kadastral yol satın alım bedeli 300.000,00 TL ve 16/09/2005 tarih ve 625156 nolu imar uygulama kontrol hizmet bedeli 14.557,60 TL olmak üzere toplam 314.557,60 TL' lik kısmını müvekkili kooperatife ödediğini, müvekkilinin ödemelerden dolayı davalıdan bakiye 1.231.209,08 TL alacağı bulunduğunu, davalı yüklenici ile yapılan sözleşmenin "Gecikme, Cezalar" başlığı altındaki bölümün son paragrafında “taraftar karşılıklı hak ve borçları ile gecikme ve fesih hallerinde uğrayacakları zarar ve ziyanları (teslim tarihinden başlayarak, günümüze kadar doğacak tüm kira ve iş kayıplan, gecikme cezaları, kooperatifin müteahhit adına yaptığı ödemelerin yasal faizleriyle müteahhit firmadan tazmini v.s) tazmin etmede is bu sözleşmede belirtilen yerlerden avn olarak alır ve öderler" hükmünün düzenlendiğini, bu hükme göre; davalı yüklenicinin sözleşme gereği gecikme cezası ve uğranılan zarardan dolayı ödemesi gereken bedelin sözleşme konusu yerden ayn alarak ödemesi gerektiğini, davalı ile yapılan sözleşmede D-Blok olarak belirtilen ... ada, 12 parselin sözleşmede teminat olarak gösterildiğini ve yüklenicinin sözleşmedeki bütün edimlerini noksansız olarak yerine getirmesi halinde davacı kooperatif tarafından yükleniciye devredileceğinin düzenlendiğini, bu düzenlemeden dolayı ... ada, 12 parsel üzerinde herhangi bir yapılaşma ve inşaat bulunmadığını, ... ada,12 parsel üzerinde yapılaşma bulunmadığından müvekkili kooperatifin alacaklarının öncelikle ... ada, 12 parselden karşılanması, bakiye alacak kalması halinde davacı tarafından davalıya devredilmesi taahhüt edilen diğer parsellerden karşılanması gerektiğini, ruhsatsız ve imara aykırı inşaat yapmanın aynı zamanda sözleşmeye ve hukuka aykırı ifa olduğunu, davalının bilerek ve isteyerek kasıt ve ağır kusuru nedeniyle ayıplı ifada bulunduğunu, bütün inşaat ruhsatlarının müvekkili kooperatif tarafından alınmış olmasının davalının kötüniyetli olduğunun ve dürüst olmadığının açık göstergesi sayıldığını ileri sürerek; fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla kısmi olarak taraflar arasında aktedilen....Noterliği'nin 25/04/2002 tarih ve ... yevmiye nolu düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve inşaat sözleşmesine istinaden,1- sözleşmede müstakil bloklar ve diğer işler olarak belirtilen işlerden kaynaklanan; a) müstakil bloklara ilişkin, tazminat alacaklarından kısmi olarak, şimdilik günlük 2.000,00 Euro’dan 31/12/2004-30/06/2005 tarihleri arasındaki günler için (180 gün) için toplam 360.000,00 Euro’nun işleyecek günlük reeskont faizi ile birlikte, b) diğer islere ilişkin tazminat alacaklarından kısmi olarak, şimdilik günlük l.000,00 Euro’dan 31/12/2004-30/06/2005 tarihleri arasındaki günler için (180 gün) toplam 180.000,00 Euro’ nun işleyecek günlük reeskont faizi ile birlikte ,2- sözleşmede sosyal tesis olarak tanımlanan ... ada, 2 parselin davalı yüklenici tarafından ruhsatsız ve imara aykırı olarak yapıldığı, bu nedenle yıkılıp yeniden yanılması gerektiği tespit edilmiş olduğundan, a) inşaatın davalı yüklenici adına yakılıp yeniden yapılması için taraflarına yetki ve süre verilmesine, b) kısmi olarak, inşaatın davalı yüklenici adına yıkılıp yeniden yapılması bedeli olarak şimdilik 50.000,00TL’nin davalı yükleniciden alınmasına, c) sosyal tesis bloğu (... ada, 2 parsel) inşaatının yıkılıp yapılması için gerekli sürede sözleşmede diğer işler olarak belirtildiğinden; günlük l.000,00 Euro’dan kısmi olarak, şimdilik 1.000,00 Euro tazminat alacaklarının işleyecek günlük reeskont faiziyle birlikte, 3- müvekkili kooperatif tarafından, davalı adına ödenen toplam 231.209,08 TL’nin 213.296,52 TL' lik kısmına temerrüt tarihi olan 09/11/2006’dan itibaren isleyecek günlük reeskont faiziyle, kalan 17.913,00 TL’ lik kısmına da dava tarihinden itibaren işleyecek günlük reeskont faiziyle birlikte davalıdan alınmasına, 4- taraf1ar arasındaki sözleşmede alacakların ayn olarak alınacağı ve verileceği, ödemelerin ayn olarak yapılacağı düzenlenerek hüküm altına alındığından, alacaklarının sözleşmeye uygun olarak tespit edilmesi ve çıkacak miktarın karşılığının mahsup edilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiş; 30/03/2018 tarihli ıslah dilekçesi ile, ... ada 2 parselin yıkılması, molozların atılması ve yeniden imara uygun olarak yapılması bedeli olarak talep ettikleri 50.000,00 TL’yi 2.188.480,00 TL olarak ve günlük 1.000,00 Euro olan tazminat talebini 4 ay (120 gün) için 120.000,00 Euro ceza tazminatı alacağı olarak ıslah ettiklerini, taraflar arasındaki sözleşmenin bilirkişi raporları doğrultusunda hesaplanan aynen ifa bedeli ve ifaya ekli cezanın davalıdan alınarak müvekkili kooperatife verilmesine karar verilmesi şeklinde ıslah ettiklerini belirtmiştir.

Davalı vekili, 4562 sayılı Organize Sanayi Bölgeleri Kanunu'nun 15/04/2000 tarihinde, bu kanunun uygulanabilmesi için gerekli OSB Uygulama Yönetmeliği'nin ise 01/04/2002 tarihinde yürürlüğe girdiğini, 29/01/2001 tarihinde 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun ve bu kanunun bağlı Yapı Denetimi Uygulama Yönetmeliği'nin 21/06/2001 tarihinde yürürlüğe girdiğini, uygulamada çıkan karışıklıkları önlemek üzere en son 21/11/2003 tarih ve 31/03/2004 tarihli Sanayi Ticaret Bakanlığı Genelgeleri 'nin yayınlandığını, 4562 Sayılı Organize Sanayi Bölgeleri Kanunu’nun 15/04/2000 tarihinde yürürlüğe girmesi ile birlikte, bu kanunun 4. maddesi uyarınca, “ OSB sınırları içerisinde yapılacak mevzi imar ve parselasyon planları ve değişiklikleri ile yürürlüğe giren mevzi İmar planına göre arazi kullanımı, yapı ve tesislerinin projelendirilmesi, inşası ve kullanımıyla ilgili ruhsat ve izinlerin OSB tarafından verileceğinin hüküm altına alındığını, 01/04/2002 tarihinde yürürlüğe giren Organize Sanayi Bölgeleri Kanunu Uygulama Yönetmeliği'nin 55. maddesinde İmar Planı Yapımı, 62.maddesinde Parselasyon Planı yapımı esasları ile 68 ve devamı maddelerinde ruhsat ve izin yetkileri düzenlendiğini, 68.maddede yürürlüğe giren imar planına göre arazi kullanımı, yapı ve tesislerin projelendirilmesi, inşası ve kullanımıyla ilgili ruhsat ve izinlerin OSB tarafından verilip denetleneceği'nin hüküm altına alındığını, taraflar arasında imzalanan ve dava dayanağı olan 25/04/2002 tarihli sözleşmeye göre, müvekkilinin Ek- 2 Vaziyet Planına göre ve Ek- 1 deki Seviye Tespit Raporuna göre seviyeleri tespit edilmiş inşaatları yapıp teslim etmesinin kararlaştırıldığını, sözleşmenin “Paylaşım” başlıklı C bendinde ve " Müteahhidin yükümlülükleri" başlıklı D bendinde, Ek-2 deki Vaziyet Planına ve Ek- 4 teki Seviye Tespit Raporuna ısrarla vurgu yapıldığını, yani Ek- 2 deki Vaziyet Planı’na uygun şekilde başlanıp Ek- 4 “Seviye Tespit Raporunda” belirlenen seviyelere gelmiş inşaatların yapılıp tamamlanacağını, davacının müstakil blok inşaatlarına ( M1-M6 ya kadar) Ek -2 deki vaziyet planına uygun şekilde başlandığını ve Ek -4 teki seviye tespit raporundan anlaşıldığı üzere %80' inin tamamlandığını, yine müvekkili şirkete ait olacak bloklardan M10 ve M14 hafriyatının yapıldığını, temel betonlarının atıldığını, diğer blokların ise kaba inşaatlarının tamamlandığını, ince inşaatların da % 30 ila % 50 arasında tamamlanmış vaziyette olduğunu, çarşı bloğunun (... ada, ... parsel) ise %70, kaba inşaat % 25 duvarların örülmüş durumda olduğunu, müvekkilinin dava dayanağı 25/04/2003 tarihli sözleşmede belirtildiği şekilde inşai faaliyetlerini sürdürürken 7 ay sonra 21/11/2002 tarihinde ... OSB tarafından yapılan l.Etap İmar Uygulama Planının yürürlüğe girdiğini, imar uygulama planının yürürlüğe girmesiyle, sözleşmeye göre müvekkili şirkete ait olacak çarşı blokunun "sosyal tesis” olduğunu, d bloktaki yüksekliğin bir kat düşürüldüğünü, bloklar arası yolların 24m den 15 m ye, 20 m den 10 m ye düşürüldüğünü, yîne bu planın yürürlüğe girmesi ile birlikte dava dayanağı sözleşmenin temelinden sarsılarak ifa edilemez hale geldiğini, Planın yürürlüğe girmesi ile birlikte davacı müvekkile ait olması gereken ve içinde 198 bağımsız iş yeri bulunan yaklaşık 20 milyon Euro ( yine yaklaşık 40.000,000,00TL ) değerindeki Çarşı Bloğunu teslim edemediği gibi D blokta ( ... ada 12 parselde) ki bir kat eksikliği sebebiyle 7.680 m2 inşaat alanı ki yaklaşık 15.000.000,00 TL değerindeki alanı teslim edemeyeceğini, yine yolların genişliklerinin düşürülmesi suretiyle iş yerlerinin değerindeki azalmayı da telafi etmesi gerekeceğini, yine bu plan değişikliği sebebiyle müvekkilinin çarşı blokunda 3.kişilere sattığı iş yerlerini teslim edemez hale geldiğini, üçüncü kişilerle yapmış olduğu satış sözleşmesi gereği rayiç bedelden kira parasını şartını ceza olarak ödemek zorunda kaldığını, bu arada müvekkilinin plandan tesadüfen haberdar olduğu 2003 yılı Temmuz ayına kadar sözleşme konusu inşaatları bitirme aşamasına geldiğini, bu durumun müvekkilinin 2003 yılı Temmuz ayında davacıya Bakırköy 25.Noterliği'nin 09/07/2003 tarih ve 22847 yevmiye nolu ihtarnamesi ile davacı yana ihtar edildiğini, davacının cevabi ihtarnamesinden sonra, kooperatifin 2003 yılı genel kurulunda sosyal tesis olarak gösterilen çarşı bloğunun yeniden çarşı bokuna dönüştürülmesi hususunda plan tadilat yapılmasına karar aldığını ve yönetim kuruluna yetki verdiğini, gerek cevabi ihtarname ve gerekse 11/04/2004 tarihli 2003 yılı genel kurulunda plan tadilatı yapılması kararı alınmasına rağmen bugüne kadar genel kurul kararı yerine getirilmediğini, plan tadilatı yapılmadığını, 2006 yılında yapılan Olağanüstü Genel Kurulunda ise sosyal tesis olarak gösterilen çarşı blokunun (... ada, ... parsel) tekrar çarşı blokuna dönüştürülmesinin yanı sıra ... ada, 2 parsel, ... ada, 7 parsel ve ... ada, 10 parsellerde plan tadilatı yapılmasına ve yönetim kuruluna yetki verilmesine karar altına aldığını, davacı kooperatifin yönetim kurulu üyeleri çarşı bloku ile ilgili plan tadilatını gerçekleştirmediğini, esasen sorunun sadece ... ada, ... parseldeki çarşı bloku değil planın yürürlüğe girmesi ile birlikte sözleşmeye aykırılık teşkil eden tüm hususlarda plan tadilatı yapılması olduğunu, avalı müvekkilinin, davacının gerek cevabi ihtarnamesiyle, bilerek isteyerek sebep olduğu ve sonradan genel kurulda karar alarak düzelteceklerini vaad ve taahhüt etmesi, gerçekten 1104/2004 tarihli genel kurulda plan tadilatı hususunda karar aldıklarını bîr yazı bildirmesi ve kooperatif yöneticileri ile ikili görüşmelerde söz vermeleri nedeniyle müvekkili şirketin, zaten genel olarak tamamladığı inşaatların ufak tefek eksiklerini de gidererek davacıya teslim edecek duruma getirdiğini, ... OSB planın yürürlüğe girmesinden sonra inşaat ruhsat ve izinleri ile çalışmalarını tamamladığını, 01/04/2002 tarihinde yürürlüğe giren OSB Uygulama Yönetmeliği'nin 76/1 ve Sanayi Ticaret Bakanlığı'nın 21/11/2003 tarih, 11954 sayılı Genelgeleri uyarınca, sözleşme konusu parsellerdeki inşaatları mühürleyerek durdurduğunu ve inşaat ve iskan ruhsatı için arsa sahiplerinin müracaat etmesini bir yazı ile bildirdiğini, müvekkilinin ruhsat müracaatlarının yapıldığı tarihe kadar davacıya teslim etmesi gereken inşaatları hemen hemen tamamladığını, OSB inşaatlarını 2004 yılı başlarında durdurduktan sonra müvekkilinin 31/12/2004 tarihinde de “Geçici Kabul / Teslim Tesellüm Belgesi” ile inşaatları tamamlayarak davacıya teslim ettiğini, bu tarihten sonra bugüne kadar davacı yanın, müvekkile inşaatları zamanında bitirmediğini, bu nedenle tazminat ödemesi gerektiğini, 2007 yılından sonra da inşaatları zamanında bitirmemenin yanında yürürlükteki plana aykırı, izinsiz, ruhsatsız inşaat yaptığını söyleyerek ... ada, 2 parseldeki davacıya ait sosyal tesisin yıkılıp yeniden yapılması gerektiği iddia etmeye başladığını, davalı müvekkilinin de davacıya, planla birlikte sözleşmenin ağır şekilde ihlal edildiğini bunu davacının yaptığını, sözleşmeye aykırılıklar giderilmeden inşaatları yapmalarının istenemeyeceğini, bu yüzden uğradıkları zarar, ziyan ve kar kayıplarıyla ilgili dava açacaklarını ihtar ettiklerini, oysa mevcut imar mevzuatına göre plan tadilatı hazırlıklarının yapılması ve davacı arsa sahibinin ... Bölge Müdürlüğü'ne başvurmasının yeterli olduğunu, davacının 11/04/2004 tarihli genel kurulunda sadece ... ada, ... parseldeki, planda sosyal tesis olarak gösterilen çarşı blokunun yeniden çarşı blokuna dönüştürülmesi konusunda plan tadilatı yapılmasına karar aldığını, diğer hususları dikkate almadığını, ancak bugüne kadar plan tadilatının gerçekleştirilmediğini, davalı müvekkili yükleniciye yetki verilmesi halinde plan tadilatı yaparak sözleşme konusu inşaatları imar mevzuatına uygun hale getirebileceğini savunarak davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

Asıl davada davacı vekili birleşen Bakırköy 1. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2010/167 Esas Sayılı dosyasına verdiği dilekçe ile, taraflar arasında düzenlenen.... Noterliği'nin 25/04/2002 tarih ve ... yevmiye nolu düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve inşaat sözleşmesine istinaden; müstakil bloklara ilişkin tazminat alacaklarından fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla kısmi olarak günlük 2.000,00 Euro’dan 01/07/2005-31/12/2005 tarihleri arasındaki günler için toplam 360.000,00 Euro’nun 01/10/2004 tarihinden itibaren işleyecek günlük reeskont faiziyle birlikte tahsiline, diğer işlere ilişkin tazminat alacaklarından, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla kısmi olarak günlük 1.000,00 Euro’dan 01/07/2005-31/12/2005 tarihleri arasındaki günler için 180.000,00 Euro’nun 01/10/2004 tarihinden itibaren işleyecek günlük reeskont faiziyle birlikte tahsiline, tazminatların sözleşmede ayn olarak alınacağı ve verileceği, ödemelerin ayn olarak yapılacağı düzenlendiğinden, alacakların sözleşmeye uygun olarak tespit edilmesi ve çıkacak miktarın karşılığının ayn olarak tespit edilerek, davalıdan ayn olarak tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Asıl davada davacı vekili birleşen Bakırköy 2. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2011/376 Esas sayılı dosyasına verdiği dilekçe ile, taraflar arasında düzenlenen İstanbul 16. Noterliği'nin 25/04/2002 tarih ve ... yevmiye nolu düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve inşaat sözleşmesine istinaden; müstakil bloklara ilişkin tazminat alacaklarından kısmi olarak şimdilik günlük 2.000,00 Euro’dan 01/07/2006-31/12/2006 tarihleri arasındaki günler için toplam 360.000,00 Euro'nun 01/10/2004 tarihinden itibaren temerrüt tarihinden itibaren işleyecek ticari işlere uygulanan temerrüt faiziyle birlikte, diğer işlere ilişkin tazminat alacaklarından ise kısmi olarak şimdilik günlük 1.000,00 Euro'dan 01/07/2006-31/12/2006 tarihleri arasındaki günler için toplam 180.000,00 Euro'nun 01/10/2004 tarihinden itibaren ticari işlere uygulanan temerrüt faiziyle birlikte tahsiline ve tazminatların sözleşmede ayn olarak alınacağı ve verileceği, ödemelerin ayn olarak yapılacağı düzenlendiğinden, alacakların sözleşmeye uygun olarak tespit edilmesi ve çıkacak miktarın karşılığının ayn olarak tespit edilerek, davalıdan ayn olarak tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Asıl davada davacı vekili Birleşen Bakırköy 3. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2011/677 Esas sayılı dosyasına verdiği dilekçe ile, taraflar arasında düzenlenen İstanbul 16. Noterliği'nin 25/04/2002 tarih ve ... yevmiye nolu düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve inşaat sözleşmesine istinaden; diğer işlere ilişkin tazminat alacaklarından kısmi olarak şimdilik günlük 1.000,00 Euro'dan 01/01/2007- 31/12/2011 tarihleri arasındaki günler için toplam 1.825.000,00 Euro'nun 01/10/2004 tarihinden itibaren ticari işlere uygulanan temerrüt faiziyle birlikte tahsiline ve sözleşmede sosyal tesis olarak tanımlanan ... ada, 2 parselin davalı yüklenici tarafından ruhsatsız ve imara aykırı olarak yapıldığı bu nedenle yıkılıp yeniden yapılması gerektiğinden, dava tarihi ile yıkım tarihi arasında geçecek sürede, öngörülemeyen ve tespit edilemeyen bu süre için doğacak günlük 1.000,00 Euro' dan tazminat alacaklarının tespitine, alacağın işleyecek günlük reeskont faizi ile davalıdan tahsiline, taraflar arasındaki sözleşmede alacakların ayn olarak alınacağı ve verileceği, ödemelerin ayn olarak yapılacağı düzenlenerek hüküm altına alındığından, alacakların sözleşmeye uygun olarak tespit edilmesi ve çıkacak miktarın karşılığının ayn olarak tespit edilerek, ... ada, 12 parsel üzerinde yapılaşma bulunmadığından müvekkili kooperatifin alacaklarının öncelikle ... ada, 12 parselden ödenmesini, bakiye alacağın kalması halinde davacı kooperatif tarafından davalı yükleniciye devredilmesi taahhüt edilen diğer parsellerden ayn olarak ödenmesini, davalıdan ayn olarak alınarak davacıya verilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Asıl davada davacı vekili birleşen Bakırköy 3. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2019/382 Esas sayılı dosyasına verdiği dilekçe ile, taraflar arasında düzenlenen İstanbul 16. Noterliği'nin 25/04/2002 tarih ve ... yevmiye nolu düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve inşaat sözleşmesine istinaden; diğer işler ve sosyal tesis olarak belirtilen ... ada, 2 parsel üzerindeki inşaatların 06/06/2018 tarihli imar barışı kanunu ile yapı kayıt belgesi alınabildiğinden, doğmuş şimdilik günlük 1.000,00 Euro’dan 19/04/2014-06/06/2018 tarihleri arasındaki günler için 1.509.000,00 Euro’nun 01/10/2004 tarihinden itibaren işleyecek ticari işlere uygulanan temerrüt faiziyle birlikte tazminat alacağına, ,taraflar arasındaki sözleşmede alacakların ayn olarak alınacağı ve verileceği, ödemelerin ayn olarak yapılacağı düzenlenerek hüküm altına alındığından, alacakların sözleşmeye uygun olarak tespit edilmesi ve çıkacak miktarın karşılığının ayn olarak tespit edilerek, ... ada, 21 parsel üzerinde yapılaşma bulunmadığından müvekkili kooperatifin alacaklarının öncelikle ... ada, 21 parselden ödenmesine, bakiye alacağın kalması halinde müvekkili kooperatif tarafından davalı yükleniciye devredilmesi taahhüt edilen diğer parsellerden ayn olarak ödenmesine davalıdan ayn olarak alınarak davacıya verilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Asıl davada davacı vekili birleşen Bakırköy 6. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2010/1229 Esas sayılı dosyasına verdiği dilekçe ile, 25/04/2002 tarihli düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve inşaat sözleşmesi kapsamında sözleşmede müstakil bloklar ve diğer işler olarak belirtilen işlerden kaynaklı. alacaklarına ilişkin olarak toplam 540.000,00 Euro karşılığı 1.099.980,00 TL alacağın tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Asıl davada davalı vekili birleşen Bakırköy .... Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2010/586 Esas sayılı dosyasına verdiği dilekçe ile, taraflar arasında düzenlenen İstanbul 16. Noterliği'nin 25/04/2002 tarih ve ... yevmiye nolu düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve inşaat sözleşmesine istinaden davacı müvekkiline verilmesi gereken ... ada, 6 parsel üzerindeki M7, M8, M9, M10, M11 ve M12 blokların , ... ada, 3 parseldeki M10 ve M14 blokların, ... ada, 4 Parseldeki M15 ve E blokların, ... ada, ... parseldeki Çarşı Blok ve ... ada 12 parseldeki D blok tapularının iptali ile müvekkili yüklenici ...Müşavirlik İç ve Dış Ticaret A.Ş adına tesciline, davalı arsa sahibinin sözleşmeye göre davacı yükleniciye ait olacağı hüküm altına alınan arsaları vermemesi ve sözleşmeye aykırı davranması sebebiyle müvekkilinin uğradığı 50.000.000,00 TL üzerindeki zarar-ziyanın, kira gelir kayıplarının, üçüncü kişilere ödediği veya ödeyeceği sözleşme bedelleri, çarşı bloğunun plan tadilatı yoluyla tekrar sözleşme şartlarına dönüştürülmemesi halinde, tamamen veya kısmen yıkılıp yeniden yapılma masraflarının, çarşı blok ve D bloktaki eksik inşaatlarının tazmini amacıyla fazlaya ilişkin hakların saklı kalması kaydıyla şimdilik 50.000,00TL’ nin temerrüt tarihi olan 21/11/2003 tarihinden itibaren davalıdan tahsiline, müvekkilinin tüm zararlarının davalıya ait ... ada, 2 parselden ayn olarak alınmasına ve bu parsellerin zarar miktarlarınca tapularının iptali ile müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Mahkemece 29/04/2021 tarihli karar ile; A) Asıl dava yönünden yapılan incelemede; davalı yüklenicinin sözleşmelerden kaynaklandığı yükümlülüklerini yerine getirmeyerek kusurlu bulunduğu, cezai şart talebinin yerinde görüldüğü, bilirkişi tarafından yapılan hesaplamada 706.142,46 Euro cezai şart tazminatı hesaplandığı ve belirlenen metre kare birim fiyatı neticesinde ayn karşılığının 1.518,21 m2 olduğunun tespit edildiği, sözleşmede sosyal tesis olarak gösterilen yerin imar mevzuatına aykırı olarak yapıldığı, dolayısıyla yıkılıp tekrar yapılması gerektiği ve davalı tarafça yapılan inşaatın yıkılıp yeniden yapılmasının 2.188.480,00 TL' ye mal olacağı bilirkişi tarafından tespit edildiğinden, bu miktar üzerinden talebin yerinde görüldüğü, bilirkişi tarafından belirlenen metre kare birim fiyatının ayn karşılığının 2.446,48 m2 olduğunun tespit edildiği, sözleşme uyarınca davalıyüklenici tarafından karşılanması gereken 231.209,08 TL masrafın davacı kooperatif tarafından ödenmiş olması sebebiyle bu bedelin ödeme tarihinden itibaren faizi ile birlikte toplam 382.620,39 TL olarak davalıdan tahsilinin yerinde görüldüğü, bilirkişi tarafından belirlenen metre kare birim fiyatın ayn karşılığının 382,62 m2 olduğunun tespit edildiği, davacı tarafça, tazminat ve alacak talepleri sözleşme gereği ayn olarak talep edildiğinden 25/12/2020 tarihli bilirkişi raporu ile tespit edilen miktarların (1.518,21 m2 +2.446,48 m2+382,62 m2=4.089,31 m2) hükme esas alındığı ve sözleşme gereği davalıyükleniciye devri gereken ... ada, 12 parselin bu tazminat ve alacakları karşılaması nedeni ile alacağın sözleşmede teminat olarak kararlaştırılan ... ada, 12 parselin 4.089,31/10.086,79 hissesinin davacı kooperatifte kalması suretiyle ödenmesine karar verilmesi gerektiği,

B) Birleşen Bakırköy 1. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2010/167 Esas sayılı dava yönünden yapılan incelemede; davalı yüklenicinin sözleşmelerden kaynaklandığı yükümlülüklerini yerine getirmeyerek kusurlu bulunduğu, cezai şart talebinin yerinde görüldüğü, bilirkişi tarafından yapılan hesaplamada 720.278,63 Euro cezai şart tazminatı hesaplandığı ve belirlenen metre kare birim fiyatın ayn karşılığının 1.319,82 m2 olduğunun tespit edildiği, davacı tarafça tazminat talepleri sözleşme gereği ayn olarak talep edildiğinden 25/12/2020 tarihli bilirkişi raporu ile tespit edilen miktarların hükme esas alındığı ve sözleşme gereği davalı yükleniciye devri gereken ... ada, 12 parselin bu tazminat ve alacakları karşılaması nedeni ile, alacağın sözleşmede teminat olarak kararlaştırılan ... ada, 12 parselin 1.319,82/10.086,79 hissesinin davacı kooperatifte kalması suretiyle ödenmesine karar vermek gerektiği,

C) Birleşen Bakırköy 6. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2010/1229 Esas sayılı davası yönünden yapılan incelemede; davalı yüklenicinin sözleşmelerden kaynaklandığı yükümlülüklerini yerine getirmeyerek kusurlu bulunduğu, cezai şart talebinin yerinde görüldüğü, bilirkişi tarafından yapılan hesaplamada 719.881,16 Euro cezai şart tazminatı hesaplandığı ve belirlenen metre kare birim fiyatın ayn karşılığının 1.333,09 m2 olduğunun tespit edildiği, davacı tarafça tazminat talepleri sözleşme gereği ayn olarak talep edildiğinden 25/12/2020 tarihli bilirkişi raporu ile tespit edilen miktarların hükme esas alındığı ve sözleşme gereği davalı yükleniciye devri gereken ... ada, 12 parselin bu tazminat ve alacakları karşılaması nedeni ile, alacağın sözleşmede teminat olarak kararlaştırılan ... ada, 12 parselin 1.333,09/10.086,79 hissesinin davacı kooperatifte kalması suretiyle ödenmesine karar vermek gerektiği,

D) Birleşen Bakırköy 2. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2011/376 Esas sayılı davası yönünden yapılan incelemede; davalı yüklenicinin sözleşmelerden kaynaklandığı yükümlülüklerini yerine getirmeyerek kusurlu bulunduğu, her ne kadar davacı tarafça 01/07/2006-31/12/2006 dönemine ilişkin talepte bulunulmuş ise de; davacı kooperatif tarafından davalı yüklenici yetkililerine verilen vekaletnamenin .... Noterliği'nin 11/07/2006 tarih ve 10703 yevmiye nolu azilname ile sonlandırıldığı, bu tarihten sonra davalı yüklenicinin istese de eksiklikleri gideremeyeceği, dolayısıyla davacı kooperatifin azil tarihine kadar cezai şart talebinde bulunacağı kabul edildiğinden, davacının talebinin 11/07/2006 tarihine kadar haklı görüldüğü, buna göre 01/07/2006-11/07/2006 tarihine ilişkin davacının 30.000,00 Euro cezai şart tazminatının hesaplandığı, bilirkişi tarafından belirlenen metre kare birim fiyatı neticesinde (30.000 1.459,16=43.774.800/719.982,74=60,80m2) ayn karşılığının 60,80 m2 olduğunun tespit edildiği, davacı tarafça, tazminat talepleri sözleşme gereği ayn olarak talep edildiğinden 25/12/2020 tarihli bilirkişi raporu ile tespit edilen m2 birim fiyatlarının esas alınarak hesaplama yapıldığı, sözleşme gereği davalı yükleniciye devri gereken ... ada, 12 parselin bu tazminat ve alacakları karşılaması nedeni ile, alacağın sözleşmede teminat olarak kararlaştırılan ... ada, 12 parselin 60,80/10.086,79 hissesinin davacı kooperatifte kalması suretiyle ödenmesine karar vermek gerektiği, davacı kooperatif lehine karar verilen asıl dosya ile birleşen 2010/167 Esas sayılı, 2010/1229 Esas sayılı ve 2011/376 Esas sayılı dosyasına ilişkin olarak ayn olarak hükmedilen miktarların toplamı (4.089,31+1.319,82+1.333,09+60,80 m2) 6.803,83 m2 olduğundan, infazda tereddüt oluşmaması adına hüküm kısımlarına kabul edilen toplam miktarın yazıldığı,( ... ada, 12 parselin 6.803,83/10.086,79 hissesi şeklinde)

E) Birleşen Bakırköy 3. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2011/677 Esas ve 2019/382 Esas sayılı davaları yönünden yapılan incelemede; davacı yanca 01/01/2007-31/12/2011 ve 09/04/2014-06/06/2018 dönemlerini kapsar cezai şart talebinde bulunulduğu, .... Noterliği'nin 11/07/2006 tarih ve 10703 yevmiye nolu azilname ile sonlandırıldığı, bu tarihten sonra davalı yüklenicinin istese de eksiklikleri gideremeyeceği, dolayısıyla davacı kooperatifin azil tarihine kadar cezai şart talebinde bulunacağı kabul edildiğinden, davacının söz konusu birleşen dosyalarda ki taleplerinin azil tarihinden sonraki döneme ilişkin olması nedeniyle birleşen dosyadaki taleplerin reddine karar vermek gerektiği,

G) Birleşen Bakırköy .... Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2010/586 Esas sayılı davası yönünden yapılan incelemede; davacı tarafın sözleşmeden kaynaklanan yükümlülüklerini tam ve gereği gibi yerine getirmediği, bunda davalı kooperatifin kusurunun bulunmadığı, dolayısıyla davacının tazminat taleplerinin yerinde görülmeyerek reddine karar verildiği, bununla birlikte, yapı kayıt belgesinin alınmasının davalı tarafından talep edilmesi, bu belgeye ilişkin ücretin davacıdan talep ve tahsil edilmesi, bu belgenin alınmasıyla birlikte davalının yapı kayıt belgesi almış olduğu taşınmazları fiilen kullanabilmesi, taraflar arasındaki sözleşmede sadece D blok tapularının teminat olarak kararlaştırılmış olması, D blok tapularının davalının cezai şart ve maddi tazminat taleplerini fazlasıyla karşılaması gibi hususlar birlikte değerlendirildiğinde, davacı vekilinin birleşen davayla talep etmiş olduğu “Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve İnşaat Sözleşmesi’ne göre davacı müvekkile verilmesi gereken ... ada, 6 parsel üzerindeki M7-M8-M9-M10-M11-M12 blokların, ... ada, 3 parseldeki M10-M14 blokların, ... ada, 4 Parseldeki M15 ve E blokların, ... ada, ... parseldeki Çarşı Blok ve ... ada 12 parseldeki D blok tapularının iptali ile müvekkil ...Müşavirlik İç ve Dış Ticaret A.Ş adına tesciline,” ilişkin talebinin kısmen yerinde görülerek; İstanbul ili, ... ilçesi, ..., ... ada 3-4-...-6 parsel sayılı taşınmazların tamamı ile ... ada 12 parsel sayılı taşınmazın 3.282,96 / 10.086,79 hissesinin davalı Kooperatif adına olan tapusunun iptali ile davacı ....A.Ş. adına tesciline karar vermek gerektiği, davacının tapu iptali-tescil talebinin aynı yer ... ada, 12 parsel sayılı taşınmazın 6.803,83/ 10.086,79 hissesine davalı kooperatifin tazminat ve alacak taleplerine ilişkin olarak ayn olarak hükmedildiğinden bu kısım yönünden davanın reddine karar verildiği, davalı-birleşen dosya davacısı yüklenicinin ikinci sözleşme ile üstlendiği, seviye tespit raporunda bahsedilen imara aykırılıkları gidermediği, yapılan hesaplamalar neticesinde imar planındaki alandan fazla olarak toplam 18.422.4 m2 fazla taşkın ve tecavüzlü yapı yapıldığı, ... ada, 6 parsel ve ... ada, 7 parsellerin gecikmeli olarak teslim edildiği, sözleşmeye konu diğer parsellerin ise halen sözleşmeye uygun hale getirilmediğinin tespit edildiği, dolayısıylayüklenicinin ikinci sözleşme ile üstlendiği işlerde noksanlık ve ayıpların bulunduğu, nitekim üstlendiği yükümlülükleri sözleşmede kararlaştırılan sürelerde ifa edemediği, davalı yüklenicinin yükümlülüklerini davacı kooperatifin kusurundan kaynaklı olarak yerine getirdiğini iddia etmiş ise de; dosya kapsamı itibariyle bu hususu ispat edemediği, işin zamanında sözleşmeye uygun olarak yerine getirilmemesinde davacı kooperatife atfedilebilecek bir kusurun bulunmadığı kanaatine varıldığı, davalı tarafından, yapı kayıt belgesi alınmış olmakla sözleşmeden kaynaklanan ifa yükümlülüğünün yerine getirildiğinin ileri sürüldüğü ancak dosyada mübrez 15. HD’nin E. 2018/5361, K. 2019/2479 sayı ve 23...2019 tarihli kararında da ifade edilmiş olunduğu üzere, yapı kayıt belgesi alınmış olmasının, yapıları imara uygun hale getirmeyeceği, yapı kayıt belgesi alınmasının, idare tarafından kaçak yapının kullanılmasına imkân tanırken, imara ilişkin mer'i mevzuatta bir değişiklik yapmadığı, dolayısıyla iskân alınmayan/alınamayan yapının yasal hale geldiği kabul edilemeyeceğinden bu hususta davalı yüklenicinin sözleşmeyle üstlendiği borcundan kurtulamayacağı ve edim yükümlülüğünün devam ettiği, 25/04/2002 tarihli sözleşme gereğince yüklenicinin üstlenmiş olduğu işi tam ve zamanında yerine getirmemesi, bu durumdan dolayı davacıya atfedilebilecek bir kusurun bulunmaması nedeniyle davacının sözleşmede anılan cezai şart tazminatlarını ve ayrıca eksik bırakılan işlerden kaynaklanan zararlarını talep edebileceği, davacı kooperatifin, sözleşmenin halen ayakta olduğu, yüklenicinin sözleşmeye uygun olarak edimlerini ifa imkanının mevcut olduğu halde ifa etmediği, bu nedenle asıl davada ki talebi aşan dönemlere ilişkin cezai şart tazminatını ayrı dava konusu yaparak talep ettiğinden bu dosyaların asıl dava ile birleşerek yargılamalarının yapıldığı, ancak davacı yanca davalı yüklenici yetkililerine verilen vekaletnamenin .... Noterliği'nin 11/07/2006 tarih ve 10703 yevmiye nolu azilname ile sonlandırıldığı, bu tarihten sonra davalıyüklenicinin istese de eksiklikleri gideremeyeceği, dolayısıyla davacı kooperatifin azil tarihine kadar cezai şart talebinde bulunacağı sonucuna varıldığı, davalı tarafından asıl ve birleşen davaların konusunu teşkil eden cezai şart tazminatının fahiş olduğunun ileri sürüldüğünden, TTK. m. 22 ve TBK. m. 27 hükümleri gözönüne alınarak mali müşavir bilirkişi eliyle davalının mal varlığı incelemesi yapıldığı, davalının mahvına sebep olacak bir cezai şartın varlığı halinde, cezai şart tazminatının tenkis edilmesi gerektiği, bu konuda, TTK. m. 376 hükmü kıyasen dikkate alındığında, esas itibariyle sermayenin üçte ikisini kaybedecek seviyeye kadar cezai şart tazminatının tahsilinin mümkün olduğu, ancak her ne kadar, mali inceleme bölümünde, bilançonun kaydi değerleri dikkate alınarak cezai şart tazminatının davalının mahvına yol açacağı tespit edilmiş ise de, davalının bilançosundaki kaydi değerlerin gerçek malvarlığını yansıtmaması, davalıya devredilmesi gereken önemli derecede gayrimenküllerin bulunması, bu gayrimenküllerin rayiç piyasa değerlerinin bilançoda yer almaması, kararlaştırılan cezai şart ve maddi tazminatların “ayın olarak” ödeneceğinin belirtilmiş olması nedenleriyle talep edilen cezai şart tazminatının fahiş olmadığı takdir ve sonucuna varıldığı, bununla birlikte, yapı kayıt belgesinin alınmasının davalı tarafından talep edilmesi, bu belgeye ilişkin ücretin davacıdan talep ve tahsil edilmesi, bu belgenin alınmasıyla birlikte davalının yapı kayıt belgesi almış olduğu taşınmazları fiilen kullanabilmesi, taraflar arasındaki sözleşmede sadece D blok tapularının teminat olarak kararlaştırılmış olması, D blok tapularının davalının cezai şart ve maddi tazminat taleplerini fazlasıyla karşılaması gibi hususlar birlikte değerlendirildiğinde, davacı vekilinin birleşen davayla talep ettiği Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve İnşaat Sözleşmesi’ne göre davacı müvekkile verilmesi gereken ... ada, 6 parsel üzerindeki M7-M8-M9-M10-M11-M12 blokların, ... ada, 3 parseldeki M10-M14 blokların, ... ada, 4 Parseldeki M15 ve E blokların, ... ada, ... parseldeki Çarşı Blok ve ... ada 12 parseldeki D blok tapularının iptali ile müvekkil ...Müşavirlik İç ve Dış Ticaret A.Ş adına tesciline,” ilişkin talebinin kısmen yerinde görüldüğü, bu nedenle İstanbul ili, ... ilçesi, ..., ... ada 3-4-...-6 parsel sayılı taşınmazların tamamı ile ... ada 12 parsel sayılı taşınmazın 3.282,96 /10.086,79 hissesinin davalı Kooperatif adına olan tapusunun iptaline, ... ada 12 parsel sayılı taşınmazın 6.803,83/10.086,79 hissesinin ise davalı kooperatifin tazminat ve alacak taleplerine ilişkin olarak ayn olarak hükmedilmesine karar vermek gerektiği gerekçesiyle; A) Asıl dava (2011/560 Esas) yönünden; 1-Taraflar arasındaki sözleşmede müstakil bloklar ve diğer işler nedeni ile davalının sözleşmeye aykırılığından dolayı 31/12/2004-30/06/2005 dönemi arasında işleyen (müstakil bloklar için günlük 2.000,00 Euro, diğer işlere ilişkin günlük 1.000,00 Euro) toplam 540.000,00 Euro cezai şart alacağı ve bu alacağa günlük ticari faiz uygulanması talebinin kabulü ile; taraflar arasındaki sözleşme ile ayn olarak ödenmesi kararlaştırıldığından, bu alacak meblağı ve bu alacağa işleyen ticari faiz meblağı toplamını karşılaması nedeni ile, alacağın sözleşmede teminat olarak kararlaştırılan ... ada, 12 parselin 6.803,83 /10.086,79 hissesinin davacı kooperatifte kalması suretiyle ödenmesine, 2-Taraflar arasındaki sözleşmede sosyal tesis olarak tanımlanan ... ada, 2 parselde davalı tarafça yapılan inşaatın yıkılıp yeniden yapılması için gerekli 2.188.480,00 TL alacak talebi ile yine davalının sözleşmeye aykırılığından dolayı, günlük 1.000,00 Euro'dan binanın yıkılıp yeniden yapılması süresi olan 4 aylık süre için toplam 120.000,00 TL cezai şart alacağı talebinin kabulü ile; taraflar arasındaki sözleşme ile ayn olarak ödenmesi kararlaştırıldığından, alacak meblağının karşılaması nedeni ile, alacağın sözleşmede teminat olarak kararlaştırılan ... ada, 12 parselin 6.803,83 / 10.086,79 hissesinin davacı kooperatifte kalması suretiyle ödenmesine, 3-Taraflar arasındaki sözleşme gereğince davalı tarafça yapılması gerekirken davacı tarafça yapılan 231.209,08 TL masrafların ödenmesi talebinin kabulü ile; 231.209,08 TL alacağın 213.296,52 TL'lik kısmına temerrüt tarihi olan 09/11/2006'dan itibaren 17.913,00TL'lik kısmına dava tarihinden itibaren ticari faiz işletilerek, taraflar arasındaki sözleşme ile ayn olarak ödenmesi kararlaştırıldığından, bu alacak meblağı ve bu alacağa işleyen ticari faiz meblağı toplamını karşılaması nedeni ile, alacağın sözleşmede teminat olarak kararlaştırılan ... ada, 12 parselin 6.803,83/10.086,79 hissesinin davacı kooperatifte kalması suretiyle ödenmesine, B) Birleştirilen Bakırköy 1. Asliye Ticaret Mahkemesi' nin 2010/167 Esas Sayılı dosyası yönünden; taraflar arasındaki sözleşmede müstakil bloklar ve diğer işler nedeni ile davalının sözleşmeye aykırılığından dolayı 01/07/2005-31/12/2005 dönemi arasında işleyen (müstakil bloklar için günlük 2.000,00 Euro, diğer işlere ilişkin günlük 1.000,00 Euro) toplam 540.000,00 Euro cezai şart alacağı ve bu alacağa günlük ticari faiz uygulanması talebinin kabulü ile; taraflar arasındaki sözleşme ile ayn olarak ödenmesi kararlaştırıldığından, bu alacak meblağı ve bu alacağa işleyen ticari faiz meblağı toplamını karşılaması nedeni ile, alacağın sözleşmede teminat olarak kararlaştırılan ... ada, 12 parselin 6.803,83 /10.086,79 hissesinin davacı kooperatifte kalması suretiyle ödenmesine, C) Birleştirilen Bakırköy 6. Asliye Ticaret Mahkemesi' nin 2010/1229 Esas sayılı dosyası yönünden; taraflar arasındaki sözleşmede müstakil bloklar ve diğer işler nedeni ile davalının sözleşmeye aykırılığından dolayı 01/01/2006-30/06/2006 dönemi arasında işleyen (müstakil bloklar için günlük 2.000,00 Euro, diğer işlere ilişkin günlük 1.000,00 Euro) toplam 540.000,00 Euro cezai şart alacağı ve bu alacağa günlük ticari faiz uygulanması talebinin kabulü ile; taraflar arasındaki sözleşme ile ayn olarak ödenmesi kararlaştırıldığından, bu alacak meblağı ve bu alacağa işleyen ticari faiz meblağı toplamını karşılaması nedeni ile, alacağın sözleşmede teminat olarak kararlaştırılan ... ada 12 parselin 6.803,83/10.086,79 hissesinin davacı kooperatifte kalması suretiyle ödenmesine, D) Birleştirilen Bakırköy 2. Asliye Ticaret Mahkemesi' nin 2011/376 Esas Sayılı dosyası yönünden; taraflar arasındaki sözleşmede müstakil bloklar ve diğer işler nedeni ile davalının sözleşmeye aykırılığından dolayı 01/07/2006-31/12/2006 dönemi arasında işleyen (müstakil bloklar için günlük 2.000,00 Euro, diğer işlere ilişkin günlük 1.000,00 Euro) toplam 540.000,00 Euro cezai şart alacağı talebinin 01/07/2006-10/07/2006 dönemi arasında işlemiş 30.000,00 Euro'luk kısmı ve bu alacağa günlük ticari faiz uygulanması talebi yönünden kısmen kabulü ile; taraflar arasındaki sözleşme ile ayn olarak ödenmesi kararlaştırıldığından, kabul edilen bu alacak meblağı ve bu alacağa işleyen ticari faiz meblağı toplamını karşılaması nedeni ile, alacağın sözleşmede teminat olarak kararlaştırılan ... ada 12 parselin 6.803,83/10.086,79 hissesinin davacı kooperatifte kalması suretiyle ödenmesine, fazlaya ilişkin talebin reddine, E) Birleştirilen Bakırköy 3. Asliye Ticaret Mahkemesi' nin 2011/677 Esas sayılı dosyası yönünden; taraflar arasındaki sözleşmede müstakil bloklar ve diğer işler nedeni ile davalının sözleşmeye aykırılığından dolayı diğer işler için 01/01/2007-31/12/2011 dönemi arasında işleyen günlük 1.000,00 Euro üzerinden toplam 1.825.000,00 Euro tazminat talebi ile sözleşmede sosyal tesis olarak tanımlanan ... ada, 2 parselin yıkılıp yeniden yapılması gerektiğinden dava tarihi ile yıkım tarihi arasında geçecek sürede doğacak günlük 1.000,00 Euro tazminat alacağı taleplerinin ayrı ayrı reddine, F) Birleştirilen Bakırköy 3. Asliye Ticaret Mahkemesi' nin 2019/382 Esas sayılı dosyası yönünden; taraflar arasındaki sözleşmede diğer işler ve sosyal tesis olarak belirtilen (... ada 2 parsel) yerdeki inşaatların ruhsatsız ve imara aykırı yapılması nedeniyle 19/04/2014 ile imar barışı sonucunda yapı kayıt belgesinin alındığı 06/06/2018 tarihi arasındaki dönem için günlük 1.000,00 Euro üzerinden toplam 1.509.000,00 Euro tazminat alacağı talebinin reddine, G) Birleştirilen (Davacı ...A.Ş. tarafından açılan) Bakırköy .... Asliye Ticaret Mahkemesi' nin 2010/586 Esas sayılı dosyası yönünden; Davanın 50.000,00 TL tazminat alacağı talebi yönünden reddine, davanın tapu iptali-tescil talebi yönünden kısmen kabulü ile; İstanbul İli, ... İlçesi, ..., ... ada, 3-4-...-6 parsel sayılı taşınmazların tamamı ile ... ada, 12 parsel sayılı taşınmazın 3.282,96/10.086,79 hissesinin davalı Kooperatif adına olan tapusunun iptali ile davacı ....A.Ş. adına tesciline, davacının tapu iptali-tescil talebinin aynı yer ... ada, 12 parsel sayılı taşınmazın 6.803,83/ 10.086,79 hissesi yönünden reddine karar verilmiştir.

Dairemizin 10/11/2021 tarihli 2021/2425 Esas ve 2021/2106 Karar sayılı kararı ile; Sözleşmenin (I) maddesinde "gecikme, cezalar" başlığı altında davalı yüklenicinin işi süresinde teslim edememesi halinde davacı kooperatifin davalıya ek süre verebileceği, verilen bu ek süreler için davalı yüklenicinin davacı kooperatife müstakil bölüm (M1, M2, M3, M4, M5 ve M6) için günlük 2.000,00 Euro, diğer işler ve yükümlülükler için ise, günlük 1.000,00 Euro ceza ödemeyi kabul ve taahhüt ettiği, ancak dosya kapsamında davacı kooperatif tarafından davalı yükleniciye ek süre verildiğine yönelik herhangi bir belge ya da bilgi bulunmadığı gibi, bu yönde bir iddia da bulunmadığı halde mahkemece cezai şart alacağının ancak davacı tarafından verilecek ek süreler için istenebileceği gözetilmeden, asıl ve birleşen 2010/167 Esas, 2010/1229 Esas, 2011/376 Esas ve 2011/677 Esas sayılı davalar yönünden davacı lehine cezai şart alacağına hükmedilmesi isabetsiz olduğu; Yine davalı yüklenicinin davacı olduğu birleşen 2010/586 Esas sayılı dosyası yönünden, taraflar arasında düzenlenen.... Noterliği'nin 25/04/2002 tarih ve ... yevmiye nolu düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve inşaat sözleşmesinden yapı kullanma izninin davacı yüklenici tarafından alınacağının kararlaştırıldığının anlaşıldığı, dosya kapsamında bulunan ve birbirleriyle uyumlu olan bilirkişi kurulu raporlarından, davalı Kooperatife verilmesi taahhüt edilen M1, M2, M3, M4, M5 ve M6 blokların, altyapı tesisleri ve müstakil bölüme ait tüm blokların yağmur suyu kanalları ve bu müstakil blokları çevreleyen bütün yollar ile birlikte tamamlandığı, bu bloklara yapı kullanma izin belgesi alındığı, davacı yükleniciye kalması taahhüt edilen M10 blok ve M14 blokların birleştirilerek bloklar arasındaki yola ve yan yola tecavüzlü olarak (kaçak) inşa edildiğinden, imara uygun ... ada 6 parseldeki blokların numaralarının M7, M8, M9, M10, M11, M12 olarak değiştirilerek söz konusu blokların inşaat ruhsatlarının 04/05/2007 tarihinde alındığı, ancak imara aykırı olduklarından yapı kullanma izni alınamadığı, bunların dışında ... ada, 2 parseldeki davalı kooperatife kalacak sosyal tesis (H blok) ile ... ada, 3,4 ve ... nolu parsellerdeki yapılaşmanın tamamen imar dışı, kaçak, tecavüzlü ve fazla olarak yapıldığı, dolayısıyla bu yapılara yapı kullanma izin belgesi alınamadığı, ancak yapı kayıt belgesi alındığı tespit edildiği; Davaya konu olayda yüklenicinin yapıya iskân raporu (yapı kullanma izin belgesi) alarak arsa sahibine teslim etmesi sözleşmede kararlaştırılmış olup, dosya kapsamından yüklenicinin dava konusu yapının tamamına iskan raporu alamadığı gibi, tüm blokları iskan raporu almaya hazır hale dahi getirmediği anlaşılmakla, edimin ifa edildiği ve yüklenicinin yükümlülüğünü yerine getirdiğinin kabul edilemeyeceği, bu itibarla yüklenicinin tescile hak kazandığını söyleyebilme olanağı bulunmadığı, yüklenicinin temel borcunun eseri (binayı) meydana getirmek olduğu, binanın inşasından maksadın yapının sözleşmeye, fen kurallarına, imar mevzuatına ve amacına uygun imal edilmesi olduğu, yüklenici bu nitelikleri taşıyan bir bina meydana getirmişse, sözleşmede aksine hüküm bulunmayan hallerde yapının arsa sahibine tesliminde, sözleşmede ayrık hüküm varsa tesliminden önce ve ancak sözleşme koşullarına uygun oranda arsa payı veya bağımsız bölümün tescilini isteyebileceği, mahkemece Belediyeye yazılan yazılara verilen cevaplardan, imara aykırı blokların yıkılıp yeniden yapılması gerektiği, tadilat projesi ile inşaatın yasal hale getirilmesinin mümkün olduğunun anlaşıldığı, bu durumda mahkemece yapılacak işin, yüklenici tarafından verilen cevap dilekçesi ile istinaf dilekçesi ve aşamalarda sunulan beyan ve talep dilekçelerinde imara aykırı yapıların tadilat projesi hazırlanarak imara uygun hale getirilmesi konusunda süre ve yetki verilmesi talep edildiği göz önüne alınarak, hükme esas alınan son bilirkişi kurulundan ve ilgili Belediyeden onaylı projesine uygun inşaatın yapılabilmesi için gerekli iş ve işlemlerin kuşkuya yer vermeyecek şekilde belirlenmesi, alınacak cevaba göre bilirkişi kurulu vasıtasıyla gerektiğinde mahallinde keşif yapılarak rapor alınmak suretiyle inşaatın yasal hale getirilmesi için gereken tüm işler belirlenerek birleşen 2010/586 Esas sayılı dosya davacısı yükleniciye makul süre ve yetki verilmesi, yüklenici yanca ruhsata, projeye ve imara aykırılıklar giderildiği taktirde asıl dava ve birleşen 2010/586 Esas sayılı dava yönünden gerek arsa sahibi, gerekse yüklenici yönünden tapu iptâl ve tescile karar verilebileceği, yapının imara uygun hale getirilememesi halinde ise, yapı kayıt belgesinin binayı yasal hale getirmeyeceği ve iskân alınmayan ve/veya iskân alınmaya uygun olmayan bir binanın ekonomik bir değeri bulunmadığı gözetilerek tarafların tapu iptal ve tescil ile tazminat taleplerinin buna göre değerlendirilerek sonucuna uygun karar vermekten ibaret olduğu belirtilerek ilk derece mahkeme kararı kaldırılmıştır.

Dairemizin kaldırma kararı sonrasında yapılan yargılamada Mahkemece; Davalı yüklenicinin bu blokları süresinde teslim etmediği ve bu bloklara ait inşaat ruhsatının 17/03/2006 tarihinde, yapı kullanma izin ( iskan) belgesinin de 10/07/2006 tarihinde bütün harçlar davacı kooperatif tarafından yatırılarak alındığının anlaşıldığı, Ana sözleşmenin D/b fıkrasında davalı yüklenicinin inşaat işletme bütünlüğünün sağlanması ve yapıların bir an önce kullanılabilmesi amacına hizmet etmek üzere; davalı yükleniciye kalacak olan M7, M8, M9, M10, M11, M12 ve M13 blokların çevre düzenlemeleriyle birlikte tamamlanarak 31/03/2003 tarihinde kullanıma hazır hale getirilmesinin düzenlendiği, ancak dosyadan davalı yüklenicinin bu blokları taahhüt ettiği sürede kullanıma hazır hale getiremediği, mezkur blokların inşaat ruhsatlarının 04/05/2007 tarihinde alındığı, bu bloklara ilişkin henüz yapı kullanma izin belgesi alınmadığı, sözleşmenin (I) maddesinde "gecikme, cezalar" başlığı altında davalı yüklenicinin işi süresinde teslim edememesi halinde davacı kooperatifin davalıya ek süre verebileceği, verilen bu ek süreler için davalı yüklenicinin davacı kooperatife müstakil bölüm (M1, M2, M3, M4, M5 ve M6) için günlük 2.000,00 Euro, diğer işler ve yükümlülükler için ise günlük 1.000,00 Euro ceza ödemeyi kabul ve taahhüt ettiği, ancak dosya kapsamında davacı kooperatif tarafından davalı yükleniciye ek süre verildiğine yönelik herhangi bir belge ya da bilgi bulunmadığı gibi, bu yönde bir iddia da bulunmadığı, Sözleşme uyarınca cezai şart alacağının yalnızca davacı tarafından verilecek ek süreler için istenebileceği, ancak somut olayda bu süreler verilmediğinden asıl ve birleşen 2010/167 Esas, 2010/1229 Esas, 2011/376 Esas, 2011/677 ve 2019/382 Esas sayılı davalar yönünden davacı tarafın cezai şart taleplerinin reddine karar vermek gerektiği;

Davalı yüklenicinin davacı olduğu birleşen Bakırköy ....Asliye Ticaret Mahkemesi 2010/586 Esas sayılı dosyası yönünden yapılan incelemede ise, taraflar arasında düzenlenen.... Noterliği'nin 25/04/2002 tarih ve ... yevmiye nolu düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve inşaat sözleşmesinden yapı kullanma izninin davacı yüklenici tarafından alınacağının kararlaştırıldığının anlaşıldığı, dosya kapsamında bulunan ve birbirleriyle uyumlu olan bilirkişi kurulu raporlarından, davalı Kooperatife verilmesi taahhüt edilen M1, M2, M3, M4, M5, ve M6 blokların, altyapı tesisleri ve müstakil bölüme ait tüm blokların yağmur suyu kanalları ve bu müstakil blokları çevreleyen bütün yollar ile birlikte tamamlandığı, bu bloklara yapı kullanma izin belgesi alındığı, davacı yükleniciye kalması taahhüt edilen M10 blok ve M14 blokların birleştirilerek bloklar arasındaki yola ve yan yola tecavüzlü olarak (kaçak) inşa edildiğinden, imara uygun ... ada 6 parseldeki blokların numaralarının M7, M8, M9, M10, M11, M12 olarak değiştirilerek söz konusu blokların inşaat ruhsatlarının 04/05/2007 tarihinde alındığı, ancak imara aykırı olduklarından yapı kullanma izni alınamadığı, bunların dışında ... ada 2 parseldeki davalı kooperatife kalacak sosyal tesis ( H blok) ile ... ada, 3,4 ve ... nolu parsellerdeki yapılaşmanın tamamen imar dışı, kaçak, tecavüzlü ve fazla olarak yapıldığı, dolayısıyla bu yapılara yapı kullanma izin belgesi alınamadığı, ancak yapı kayıt belgesi alındığı, davaya konu olayda yüklenicinin yapıya iskân raporu (yapı kullanma izin belgesi) alarak arsa sahibine teslim etmesi sözleşmede kararlaştırılmış olup, dosya kapsamından yüklenicinin dava konusu yapının tamamına iskan raporu alamadığı gibi, tüm blokları iskan raporu almaya hazır hale dahi getirmediği anlaşılmakla, edimin ifa edildiği ve yüklenicinin yükümlülüğünü yerine getirdiğinin kabul edilemeyeceği, bu itibarla yüklenicinin tescile hak kazandığını söyleyebilme olanağı bulunmadığı, yüklenicinin temel borcunun eseri (binayı) meydana getirmek olduğu, binanın inşasından maksat, yapının sözleşmeye, fen kurallarına, imar mevzuatına ve amacına uygun imal edilmesi olup, yüklenici bu nitelikleri taşıyan bir bina meydana getirmişse, sözleşmede aksine hüküm bulunmayan hallerde yapının arsa sahibine tesliminde, sözleşmede ayrık hüküm varsa tesliminden önce ve ancak sözleşme koşullarına uygun oranda arsa payı veya bağımsız bölümün tescilini isteyebileceği, .......Bölgesinin 27 Haziran 2022 tarihli cevabi yazısında özetle, ... ada ... parsel ,... ada ... parsel, ... ada ... parsel ve ... ada ... parsel üzerindeki mevcut yapıların imara uygun hale getirilmesinin mümkün olmadığının bildirildiği, işbu cevabi yazılar ve istinaf ilamında belirtilen kaldırma sebepleri kapsamında dosya raporu hükme esas alınan önceki heyetçe hazırlanan 21/09/2023 tarihli bilirkişi ek raporunda, mevcut yapıların kısmen yıkılarak imara uygun hale getirilmesinin mümkün olmadığı, bu yapıların yıkılması ve imara uygun olarak yeniden yapı ruhsatı alınarak inşasının yapılması ile ancak imara uygun hale getirilebileceğinin belirtildiği, işbu deliller ışığında dava konusu yapıların imara uygun hale getirilmesi mümkün olmadığı, yüklenici tarafından alınan yapı kayıt belgesinin binayı yasal hale getirmeyeceği ve iskân alınmayan ve/veya iskân alınmaya uygun olmayan bir binanın ekonomik bir değeri bulunmadığı gözetilerek yüklenicinin iş bu davaya konu ... ada 3 parsel, ... ada 4 parsel ve ... ada ... parsellere yönelik tapu iptal ve tescil taleplerinin reddine karar vermek gerektiği, davacı tarafın sözleşmeden kaynaklanan yükümlülüklerini tam ve gereği gibi yerine getirmediği, bunda davalı kooperatifin kusurunun bulunmadığı, dolayısıyla davacının tazminat talepleri yerinde görülmeyerek tazminat talebinin de reddine karar vermek gerektiği, bununla birlikte, yapı kayıt belgesinin alınmasının davalı tarafından talep edilmesi, bu belgeye ilişkin ücretin davacıdan talep ve tahsil edilmesi, bu belgenin alınmasıyla birlikte davalının yapı kayıt belgesi almış olduğu taşınmazları fiilen kullanabilmesi gibi hususlar birlikte değerlendirildiğinde, sözleşme gereğince davacı yükleniciye verilmesi gereken ... ada ... ve ... nolu parseller yönünden talebin kabul edilerek, bu taşınmazların davalı Kooperatif adına olan tapusunun iptali ile davacı ....A.Ş. adına tesciline karar vermek gerektiği; Asıl davaya konu, sözleşmede sosyal tesis olarak tanımlanan ... ada 2 parselde davalı yüklenici tarafça yapılan inşaatın yıkılıp yeniden yapılması için gerekli bedel talebinin ve sözleşme uyarınca davalı yüklenici tarafından karşılanması gereken 231.209,08 TL masrafın davacı kooperatif tarafından ödenmiş olması sebebiyle bu bedelin tahsili talebine ilişkin yapılan incelemede; Sözleşmede sosyal tesis olarak gösterilen yerin imar mevzuatına aykırı olarak yapıldığı, dolayısıyla yıkılıp tekrar yapılması gerektiği ve davalı tarafça yapılan inşaatın yıkılıp yeniden yapılmasının 2.188.480,00 TL'ye mal olacağı teknik bilirkişi tarafından tespit edildiğinden, bu miktar üzerinden talebi yerinde görülmüş ve 2.188.480,00 TL alacağın temerrüt tarihi olan 09/11/2006'dan itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalı yükleniciden tahsili ile davacı Kooperatife ödenmesine karar vermek gerektiği; Taraflar arasındaki sözleşme gereğince davalı yüklenici tarafından karşılanması gereken 231.209,08 TL masrafın davacı kooperatif tarafından ödenmiş olduğu, dolayısıyla davacının ödemiş olduğu bu bedelin iadesi talebinde haklı olduğu kabul edilerek 231.209,08 TL alacağın 213.296,52 TL'lik kısmına temerrüt tarihi olan 09/11/2006'dan itibaren 17.913,00TL'lik kısmına dava tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalı yükleniciden tahsili ile davacı Kooperatife ödenmesine dair karar verilerek hüküm tesis edilmiştir.

Asıl ve birleşen davaların davacısı vekili istinaf dilekçesinde; İlk derece mahkemesi başkanının reddine dair taleplerinin kabulüne karar verilmesi gerekirken reddine kadar verildiğini; Davalının ruhsat alma sorumluğu olmadığı yönündeki beyan ve itirazları sözleşmeye aykırı olduğu gibi davalının davanın hiçbir aşamasında 25.04.2002 tarihli sözleşmede ruhsat alma yükümlülüklerinin olmadığı yönünde beyanı da olmadığı; 1997 tarihli sözleşmede “müteahhidin yükümlülüğü” başlığı altında (k) ve (n) fıkralarında, “müteahhidin en geniş kullanımı sağlayacak şekilde imar müsaadesi alması, inşaatların mimari projelerinin, betonarme ve tesisat projeleri ile statik hesaplarının yapılması veya yaptırılması, inşaat ruhsatının alınması, harçlarının ve giderlerinin ödenmesi yükümlülüğü müteahhide ait olacağı kabul edilmiştir” hükmü bulunduğu ve aynı şartların 25 Nisan 2002 tarihli sözleşmede de yer aldığını, 25.04.2002 tarihli sözleşmenin D/f fıkrasında “Bu sözleşmenin imzalandığı tarihten önce ve bundan sonra, müteahhit tarafından yapılmış ve yapılacak olan tüm inşaatlardaki kusurlu, gizli ayıplı, eksik, planına, projesine teknik şartnamesine aykırı imalatların kanuni sorumluluğu müteahhit firmaya aittir” denilerek 1997 yılındaki sözleşmedeki inşaatlarla ilgili plan, proje, teknik şartname vb davalı sorumluluğunun devam ettiği hüküm altına alındığını, sözleşmeye göre ruhsat harcınını ruhsatı alan taraf ödeyeceğine göre, ruhsatı alma yükümlülüğü de davalıya ait bulunduğunu, 25.04.2002 tarihli sözleşmede, inşaatlardaki hukuka aykırılıkların 1997 tarihli sözleşmedeki düzenlemeye tabi olduğunu, 04.04.1997 tarihli sözleşmeden sonra, davalının isteği üzerine müvekkil kooperatifin bütün iş ve işlemlerin takibi için davalının belirttiği ..., ..., ..., ... ve ...’e plan tadilatı ve ruhsat alımı dahil yetkileri kapsayan .... Noterliğinin ... Nisan ... tarih ve ... yevmiye nolu vekaletnamesinin verildiğini, 25.04.2002 tarihli sözleşmede de imarla ilgili ... tarihli sözleşmedeki davalının yükümlülüğü devam ettiğinden, ruhsat alma ve ruhsat harçlarının ödenmesi yükümlülüğü davalıda olduğundan vekaletname azledilmediğini; Sözleşmede çarşı olarak yapılacağı belirtilen ve çarşı olarak gösterilen parsel imarda sosyal tesis olarak belirtilmiş olmasında, müvekkil kooperatifin bir sorumluluğu bulunmadığı gibi, davalının da hiçbir imar kaybının olmadığı, Uygulama İmar Planlarında çarşı ibaresinin sosyal tesis başlığı altında düzenlenmesinde müvekkilinin sorumluluğu bulunmadığı gibi müvekkilinin kamu düzenine ait bir düzenlemeyi genel kurul kararıyla değiştirmesinin mümkün olmadığı; Ana sözleşmenin D/b fıkrasında müteahhitin "İnşaat işletme bütünlüğünün sağlanması ve yapıların bir an önce kullanılabilmesi amacına hizmet etmek üzere; müteahhide kalacak olan M7,M8,M9,M10,M11,M12 ve M13 bloklar çevre düzenlemeleriyle birlikte tamamlanarak 31/03/2003 tarihinde kullanıma hazır hale getirmeyi kabul ve taahhüt" ettiğini, bu bölümün müvekkil kooperatifle ilgisi bulunmamasına rağmen (sözleşmede müteahhide kalacağı belirtilmiştir) kooperatif alanının bir bütünlük arz etmesi ve kullanım açısından da bir bütünlük oluşturması nedeniyle, müteahhide kalan bölümünde bu süre zarfında bitirilmesinin amaçlandığı ve hüküm altına alındığı, yüklenici tarafından 31.03.2003 tarihine kadar bitirilmesi kabul edilen yerlerin Sözleşmede müstakil bloklar olarak tanımlanan M1, M2, M3, M4, M5 ve M6 olarak isimlendirilen kısım olduğu, diğer işler olarak adlandırılan işlerin de Sosyal Tesis, kadastral yollar, dere yatağının satın alınması, dere ıslah planında gösterilen kapalı kanalın yapılması, müteahhide ait yerlerin yapılması, inşaatlarla ilgili her türlü alt ve üst yapı (mimari, statik, betonarme, elektrik, sıhhi tesisat, kuvvetli ve zayıf akım tesisatı, kanal, yol v.s) ve benzeri sitenin kullanıma hazır hale getirilmesi için gerekli tüm işleri kapsadığı, taraflar arasında akdedilen sözleşmede müteahhidin arsa üzerindeki paylaşımda tam bir mülkiyet hakkına sahip olabilmesi için borç ve yükümlülükleri zamanında yerine getirmesi gerektiğinin belirtildiği, Sözleşmenin (f) fıkrasında, müteahhidin sözleşmenin imzalanmasından önceki ve sonraki sürecinde yapılmış ve yapılacak tüm inşaatlardaki kusurlu, noksan, plana ve projesine aykırı imalatın kanuni sorumluluğunu üstlendiğini açıklamış olup, bu anlatımla İmar Planına aykırı yapıların yasallaştırılması yükümlülüğünü de açıkça kabullendiği; Her ne kadar cezai şart noktasında yükleniciye ihtar gönderilerek ek süre verilmediği gerekçesiyle cezai şart alacağın reddine karar verilmiş ise de, 15.04.2002 tarihli sözleşmeye istinaden yükleniciye gönderilen ihtarnamelerle, sözleşmede belirtilen cezalı ek sürenin başladığının ihtar edildiği; Davalı lehine kısmen kabul kararı verilerek bir kısım parsellerin tapu iptal ve tesciline karar verilmesinin hatalı olduğu belirtilerek kararın kaldırılması talep edilmiştir.

Asıl ve birleşen davaların davalısı (birleşen Bakırköy ....Asliye Ticaret Mahkemesi 2010/586 Esas sayılı dosyanın ise davacısı) vekili istinaf dilekçesinde; Sözleşmeye göre iskan yükümlülüğünün müvekkilinde olduğuna ilişkin değerlendirmenin hatalı olduğunu, sözleşmenin hiçbir yerinde hiçbir maddesinde yükleniciye inşaat ve iskan ruhsat yükümlülüğü yüklenmediğini; imar uygulama plan değişikliği ile ... ada ... parseldeki ... Blokunun imar durumunun Sosyal Tesis olarak değiştiği, ancak bu durumdan müvekkiline bilgi verilmediğini, müvekkilinin inşaatı yaptığını ancak imar değişikliği ile sosyal tesise dönüşmesi nedeniyle imara aykırı hale geldiğini, arsa sahibi kooperatife gönderilen ihtarname ile bu durumun düzeltilmesinin istendiğini, Kooperatif tarafından müvekkiline gönderilen Bakırköy 32 Noteriği'nin 21. Kasım 2003 tarih ve 29543 yevmiye nolu cevabi ihtarnamesinde durumun düzeltileceğinin taahhüt edildiğini, 2006 yılında Kooperatif Olağanüstü Genel Kurulunda ... ada ... parseldeki Çarşı Blokunun sosyal tesislikten çıkarılması ve işyeri blokuna dönüştürülmesi hususunda karar alınarak ... OSB Başkanlığına müracaatta bulunulduğu, ancak davalının plan tadilatına ilişkin OSB Başkanlığı işlemleri devam ederken talebinden vazgeçtiğini, böylece İmar Uygulama Planı yürürlüğe girdiği tarihte işyeri bloku olarak tamamlanmış ... ada ... Parseldeki Çarşı Blokunun imara aykırı olarak kaldığını, Çarşı Blokunun 2018 yılında yürürlüğe giren ve İmar Barışı olarak anılan 3194 Sayılı İmar Kanunu'na eklenen Geçici 16. Madde uyarınca ve 06.06.2018 tarihli Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Yönetmelik hükümleri çerçevesinde Davalı Kooperatifin müracaatı ve davacı yüklenici müvekkilin bedelini ödemesi suretiyle Yapı Kayıt Belgesi alındığını, Çarşı Blokunun davcı yüklenici tarafından imara aykırı şekilde yapıldığı ve imara aykırı yapıların ekonomik değeri bulunmadığı gerekçesiyle bu parselle ilgili taleplerinin reddine karar verilmesinin sözleşmeye, somut olaya ve usul ve yasaya aykırı olduğu; ... ada 2 parsel üzerinde arsa sahibi Kooperatife ait olacak Sosyal Tesis Yapma yükümlülüğünü de yerine getirdiğini, Kooperatif tarafından müvekkiline gönderilen Beyoğlu 7. Noterliği'nin 13 Eylül 2018 tarihli 14944 yevmiye nolu ve 26 Ekim 2018 tarihli17374 yevmiye nolu ihtarnameleri ile 3.584.060,28 TL Yapı Kayıt Belgesi Bedeli'nin ödenmesini, aksi takdirde İmar Barışı Yapı Kayıt Belgesi Bedelinin ödenmemesinden dolayı sözleşmeden doğan edimlerin yerine getirilmemiş sayılacağının bildirildiği, bu ifadeye göre yapı kayıt bedeli ödendiğinde sözleşmeden kaynaklı edimin yerine getirilmiş sayılacağının kabulü gerektiği, böylece davacı yüklenici ... ada 2 parseldeki sosyal tesisin yapı kayıt belgesi bedelini ödemekle sözleşmeden kaynaklanan edimlerini yerine getirdiğini, ayrıca yargılama sırasında arsa sahibi kooperatifin müvekkilinin edimi olan ... ada 2 parseldeki sosyal tesisin kendileri tarafından aynen ifa edilmesi talebinden vazgeçtiğini ve yıkılıp yeniden yapılma bedelinin kendilerine verilmesi şeklinde alacak davasına dönüştürdüğünü, yerel mahkemenin de bilirkişi raporuyla tespit edilen 2.188.480 TL'nin 09.11.2006 tarihinden işleyecek faizi ile birlikte tahsiline karar verdiğini, bu suretle müvekkilinin bu edimini bir kez daha yarine getirdiğini ve sözleşme ile kendisine ait olacak arsa yerlerini hakettiğini; Sözleşmeye göre yükleniciye ait olacak ... ada 3 ve 4 parseller üzerine yapılacak yapıların müvekkilin edimleri/yükümlülükleri arasında sayılmadığını, yerel mahkemenin geekçeli kararında ... ada 3 ve 4 parsel sanki yüklenicinin davalı kooperatife karşı edimleriymiş gibi kabul ederek bu parseller üzerindeki yapılara taraflarıca yapı kayıt belgesi alınmasının bu yapıları yasal hale getirmeyeceğinden ve bir ekonomik değeri bulunmayacağından tapu iptali ve tescil talebinin reddine karar verdiğini, kararın bu nedenle hatalı olduğunu; Yapı Kayıt Belgesine hukuki değer atfedilmesi gerektiğini; tazminat taleplerinin kabulüne karar verilmesi gerektiği belirtilerek ilk derece mahkemesi kararının kaldırılması talep edilmiştir.

DEĞERLENDİRME

Uyuşmazlık, TBK'nın 470. ve devamı maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesinin bir türü olan kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanmaktadır. Asıl ve birleşen davalarda davacı (birleşen Bakırköy ....Asliye Ticaret Mahkemesi 2010/586 Esas sayılı dosyanda ise davalı) arsa sahibi, Asıl ve birleşen davalarda davalı (birleşen Bakırköy ....Asliye Ticaret Mahkemesi 2010/586 Esas sayılı dosyanda davacı) ise yüklenicidir.

Taraflar arasında yazılı kat karşılığı inşaat sözleşmesi bulunmaktadır.

Arsa sahibi konumundaki Kooperatif, davacı olarak yer aldığı asıl ve birleşen davalarda özetle, taraflar arasında düzenlenen 1997 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesindeki edimlerin zamanında yerine getirilmemesi nedeniyle davalı ile mutabık kalınarak 2002 yılında feshedildiğini ve hemen takiben yeni bir kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, ancak yüklenicinin bu sözleşmedeki edimlerinin de bir kısmını yerine getirmediğini, sözleşmeye göre edimler arasında farklılaşmaya gidilerek bazı edimler yönünden günlük 2000 Euro, bazı edimler yönünden ise günlük 1000 Euro cezai şart öngörüldüğünü belirterek gecikme konusu olan edimler yönünden cezai şart talep etmiş, diğer yandan yüklenicinin üstlendiği bir kısım işlerin yapılmadığını, bu işlerin kendileri tarafından yapıldığını belirterek söz konusu işlerin yapılması için harcanan tutarları talep etmiş, ayrıca davalı yüklenicinin üstlendiği işlerden sosyal tesis olan alanın imarının alınmasına engel olacak şekilde projeye aykırı yapıldığını belirterek nama ifa talep etmiş ve bunun bedelinin davalıdan tahsilini istemiştir.

Yüklenici konumundaki davalı, birleşen 2010/586 Esas sayılı dosyada davacı olarak yer almakta olup özetle, sözleşmeye göre edimlerini ifa ettiğini ancak sözleşmede öngörülen tapuların kendisine verilmediğini belirterek tapu iptal ve tescil talebinde bulunmuş, ayrıca arsa sahibi olan Kooperatifin sözleşmedeki edimlerin yapmaması nedeniyle zarara uğradığını belirterek tazminat talep etmiştir.

Mahkemece özetle; Arsa sahibi Kooperatifin talepleri yönünden; cezai şart istemine ilişkin olarak, sözleşmeye göre sadece gecikme halinde yükleniciye verilecek ek süreye ilişkin cezai şart talep edilebileceğini, davacının yükleniciye gecikmeden kaynaklı ek süre vermediğini belirterek cezai şart talebinin reddine, nama ifa talebi yönünden, sosyal tesis binasının imarının alınması için gerekli inşaat ve diğer masrafların bilirkişiye hesaplattırıldığını belirterek hesaplanan rakam üzerinden talebin kabulüne, yüklenicinin üstlendiği ancak yapmaması sebebiyle davacının yapmak zorunda kaldığı işlerle ilgili olarak hesaplanan tutar yönünden de talebin kabulüne karar vermiş; Yüklenicinin talepleri yönünden ise; Yüklenicinin kendisinde kalacak binaların iskanının alınmasının mümkün olmadığı, buna karşılık yükleniciye ait binalarda iskanı alınmayan Sosyal Tesis binasının imar affı olarak bilinen düzenlemeden faydalanarak Yapı Kayıt Belgesine bağlandığı gerekçesiyle tapu iptal ve tescil talebinin kısmen kabul ve kısmen reddine, tazminat talebinin ise reddine karar vermiştir.

Dosyada mevcut deliller ele alındığında;

Dava konusu İstanbul ili, ... İlçesi, ... Köyü, ... Mevkiinde toplamı 125.742 m2 olan 12 adet kadastro parseli işyeri yapılmak üzere asıl davada davacı Kooperatife tahsis edilmiştir. Bunun üzerine asıl davada davacı arsa sahibi ile davalı yüklenici şirket arasında 04/04/1997 tarihinde, .... Noterliği' nde ... yevmiye nolu arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi imzalanmıştır. Bu sözleşmede; inşaat süresi 36 ay olarak kararlaştırılmıştır. Sözleşmede "Müteahhidin Yükümlülüğü" başlığı altında (k) ve (n) fıkralarında, imar müsaadesi alması, inşaatların mimari projelerinin, betonarme ve tesisat projeleri ile statik hesaplarının yapılması veya yaptırılması, inşaat ruhsatının alınması, harçlarının ve giderlerinin ödenmesi yükümlülüğünün davalı yükleniciye ait olacağı kabul edilmiştir.

Davalı yüklenicinin işleri sözleşmeye uygun yapmaması ve işleri süresinde tamamlanamaması üzerine taraflarca 31/03/2002 tarihli seviye tesbit raporuna göre noksan işler saptanarak taraflarca bu rapor esas alınarak, 25/04/2002 tarihinde, İstanbul 16. Noterliği' nde ... yevmiye nolu düzenleme şeklindeki fesihname ile aralarında düzenlenen 04/04/1997 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi, aralarında yeniden kat karşılığı inşaat sözleşmesi akdedilmek koşulu ile feshedilmiş ve seviye tespit raporu ile saptanan noksan işler ile bu işlerin ayıplarının sorumluluğu davalı yükleniciye ait olmak üzere, inşaatların bundan böyle tarafların yapacağı yeni sözleşmede belirlenecek şartlarla tamamlanacağı kabul ve taahhüt edilmiştir.

04/04/1997 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinin 25/04/2002 tarihinde feshi ile aynı gün.... Noterliği'nin 25/04/2002 tarihli ve ... yevmiye nolu düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve inşaat sözleşmesi akdedilmiştir.

Bu sözleşmeye göre; davalı yüklenicinin, sözleşmenin D maddesinde belirtilen yükümlülükleri yerine getirmeyi ve davacı Kooperatife ait olan M1, M2, M3, M4, M5, ve M6 blokların, altyapı tesisleri (elektrik, su, telefon, aydınlatma, çevre düzenlemesi) müstakil bölüme ait tüm blokların yağmur suyu kanalları ve bu müstakil blokları çevreleyen bütün yollar ile birlikte tamamlanmış olarak 31/03/2003 tarihinde davacı kooperatife teslim edeceği düzenlenmiştir.

Dosya kapsamında, davalı yüklenicinin bu blokları süresinde teslim etmediği ve bu bloklara ait inşaat ruhsatının 17/03/2006 tarihinde, yapı kullanma izin (iskan) belgesinin de 10/07/2006 tarihinde bütün harçlar davacı kooperatif tarafından yatırılarak alındığı anlaşılmaktadır.

Ana sözleşmenin D/b fıkrasında davalı yüklenicinin inşaat işletme bütünlüğünün sağlanması ve yapıların bir an önce kullanılabilmesi amacına hizmet etmek üzere, kendisine kalacak olan M7, M8, M9, M10, M11, M12 ve M13 blokların çevre düzenlemeleriyle birlikte tamamlayarak 31/03/2003 tarihinde kullanıma hazır hale getirilmeyi taahhüt etmiş olmasına rağmen, davalı yüklenicinin bu blokları taahhüt ettiği sürede kullanıma hazır hale getiremediği, mezkur blokların inşaat ruhsatlarının 04/05/2007 tarihinde alındığı, bu bloklara ilişkin henüz yapı kullanma izin belgesi alınmadığı belirlenmiştir.

Dosyada bulunan Küçükçekmece 1. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2007/252 D.İş sayılı dosyasından alınan bilirkişi raporuyla; sözleşme ekinde krokide gösterilen M10 blok ve M14 bloklar birleştirilerek bloklar arasındaki yola ve yan yola tecavüzlü olarak (kaçak) inşa edildiğinden, imara uygun ... ada, 6 parseldeki blokların numaralarının M7, M8, M9, M10, M11, M12 olarak değiştirilerek söz konusu blokların inşaat ruhsatlarının 04/05/2007 tarihinde alındığı, bunların dışında ... ada, 2 parseldeki davacı kooperatife kalacak sosyal tesis ile ... ada, 3,4 ve ... nolu parsellerdeki yapılaşmanın tamamen imar dışı, kaçak, tecavüzlü ve fazla olarak yapıldığı tespit edilmiştir. Bu inşaatlar yönünden yapı kayıt belgesi düzenlenmiştir.

Ana Sözleşmenin D/c fıkrasında; davalı yükleniciye kalacak olan Çarşı Bloğu (... ada, ... parsel) ile kooperatife ait sosyal tesisin (... ada, 2 parsel) 30/09/2003 tarihinde kullanıma hazır hale getirilmesi davalı yüklenici tarafından kabul ve taahhüt edilmiştir. Davalının, sosyal tesis ve çarşı bloğunu taahhüt edildiği sürede bitirmediği gibi, yapılan mevcut binaların imar planlarına aykırı olarak yapıldığı bilirkişi raporu ile belirlenmiştir.

Ana sözleşmenin D/d fıkrasında; 9.974,9 m2 toplamındaki dere alanı, 8.772,39 m2 kadastral yol, karşı yol alanı ile ilgili dere yatağı ve kadastral yollarla ilgili işlemlerin davalı yüklenici yanca davacı kooperatif adına takip edileceği, bedellerini ödeyeceği, tapularını kooperatif adına tescil ettireceği ve bu işlemleri en geç 30/09/2003 tarihine kadar sonuçlandıracağı belirlenmesine rağmen dosyadaki belgelerden davalının kadastral yol, dere yatağı vb. işlemleri süresinde bitirip teslim etmediği anlaşılmaktadır.

Ana sözleşmenin D/e fıkrasında; davalı yüklenicinin binanın 2. katını ... yıldan fazla kullandığı yönetim binasını (... ada,10 parsel) sözleşmenin sona ermesiyle, boş ve temiz olarak davacı kooperatife teslim etmeyi kabul ve taahhüt ettiği düzenlenmiştir.

Dosyada bulunan yer teslim ve tesellüm tutanağının son paragrafında; davacı Kooperatifin uhdesinde kalan bu yerlerde davalı yükleniciye ait beton santrali ve şantiye binalarının bulunduğu, bu yerlere davacı kooperatifin inşaat sebebi ile ihtiyaç duyması halinde sözleşmenin sona ermesini ve erdirilmesini beklemeksizin davalı yüklenicinin bunları kaldırmayı kabul ve taahhüt ettiği belirtilmiştir. .

Sözleşmenin D/g fıkrasında; davalı yüklenicinin dere ıslah planında gösterilen kapalı kanalın, MASKO tarafından (23.caddeden başlayarak kuzeye doğru) başlayarak kuzey istikamette 300 metre tüllük bölümünün yapılarak 31/03/2003 tarihinde tamamlanması ve teslim edilmesi taahhüt edilmiş, dosyadan bu kısımla ilgili kanal inşaatlarının bir kısmının davalı yüklenici tarafından, diğer kısmının ise İSKİ tarafından yapıldığı görülmektedir.

Sözleşmenin (I) maddesinde; "gecikme, cezalar" başlığı altında davalı yüklenici; işi süresinde teslim edemez ise, davacı kooperatif firmaya ek süre verebilir, verilen bu ek süreler için davalı yüklenicinin davacı kooperatife; müstakil bölüm (M1, M2, M3, M4, M5 ve M6) için günlük 2.000.00 Euro, diğer işler ve yükümlülükler için ise, günlük 1.000.00 Euro ceza ödemeyi kabul ve taahhüt etmiştir.

Dosyada bulunan 12/04/2016 tarihli bilirkişi kök raporunda, davalı yüklenici tarafından gerçekleştirilen imara aykırılıkların sorumlusunun davalı yüklenici şirket olduğu, bu konuda davacı Kooperatif'e bir sorumluluk yüklenmesinin haklı yanının bulunmadığı yönündeki tespit, 30/10/2017 ve 25/12/2020 tarihli bilirkişi raporuyla da teyit edilmiştir.

Dairemizin 10/11/2021 tarihli 2021/2425 Esas ve 2021/2106 Karar sayılı Kaldırma Kararı sonrası yapılan yargılamada ilgili yerlere müzekkere yazılmış ve gelen cevabi yazılar doğrultusunda bilirkişi raporu alınmış olup, tadil ruhsatı ile iskana aykırılıkların giderilemeyeceği belirlenmiştir.

İstinaf konusu hususlar ele alındığında;

Taraflar arasında 1997 yılında düzenlenen KKİS'in karşılıklı olarak 2002 yılında feshedildiği, fesih ile aynı gün yeni bir KKİS düzenlendiği, tarafların asıl ve birleşen dosyalara konu yaptıkları bütün talepleri 2002 yılında düzenlenen bu sözleşmeye dayandığı hususlarında ihtilaf bulunmamaktadır.

Arsa sahibi konumundaki Kooperatif, davacı olarak yer aldığı asıl ve birleşen davalarda, (1) Yüklenicinin sözleşmedeki edimlerinin bir kısmını yerine getirmemesi nedeniyle bazı edimler yönünden günlük 2000 Euro, bazı edimler yönünden ise günlük 1000 Euro cezai şart öngörüldüğünü belirterek gecikme konusu olan edimler yönünden cezai şartı; (2) Yüklenicinin üstlendiği dere yatağı ve kadastral yollarla ilgili işlemlerin yapılarak Kooperatif adına tapunun alınması, tüllük ve kanal inşaatı gibi bir kısım işlerin yapılmadığını, bu işlerin kendileri tarafından yapıldığını belirterek söz konusu işlerin yapılması için harcanan tutarları; (3) Davalı yüklenicinin üstlendiği işlerden sosyal tesis olan alanın imarının alınmasına engel olacak şekilde projeye aykırı yapıldığını belirterek nama ifayı talep etmiş ve ifa için gerekli bedelinin davalıdan tahsilini istemiştir.

Yüklenici konumundaki davalı, birleşen 2010/586 Esas sayılı dosyada davacı olarak yer almakta olup, (1) sözleşmede öngörülen tapuların arsa sahibi Kooperatif adına olan tapu kayıtlarının iptali ile adına tescilini, (2) Arsa sahibi olan Kooperatifin sözleşmedeki edimlerin yapmaması nedeniyle zarara uğradığını belirterek tazminat talep etmiştir.

Mahkemece, Arsa sahibi Kooperatifin talepleri yönünden; cezai şart talebinin reddine, nama ifa talebi yönünden, sosyal tesis binasının imarının alınması için gerekli inşaat ve diğer masrafların bilirkişi tarafından hesaplanan tutar üzerinden talebin kabulüne, yüklenicinin üstlendiği ancak yapmaması sebebiyle davacının yapmak zorunda kaldığı işlerle ilgili olarak hesaplanan tutar yönünden de talebin kabulüne karar vermiş; Yüklenicinin talepleri yönünden ise; tapu iptal ve tescil talebinin kısmen kabul ve kısmen reddine, tazminat talebinin ise reddine karar vermiştir.

Taraf vekillerinin istinaf dilekçeleri incelendiğinde; Arsa sahibi Kooperatif lehine hükmedilen iskanı alınmayan Sosyal Tesisin imara uygun hale getirilmesi için gerekli olan tutarın davalı yükleniciden tahsiline, yine davalı yüklenicinin yapması gereken ancak yapmadığı için Kooperatif tarafından yapılan dere yatağı ve kadastral yollarla ilgili işlemlerin yapılarak Kooperatif adına tapunun alınması, tüllük ve kanal inşaatı gibi bir kısım işlere dair hükmedilen bedel yönünden davacı ve davalı tarafın herhangi bir istinafı yoktur. Dolayısıyla, taraflar açısından "usuli müktesep hak" oluştuğundan söz konusu hükümler istinaf incelemesi dışında tutulmuştur.

Dairemizin istinaf incelemesi, taraf vekillerinin istinaf dilekçe içeriklerine göre; Arsa sahibi Kooperatif yönünden, hükmedilen cezai şart talebinin reddine; Yüklenici şirket yönünden ise, tapu iptal ve tescil talebinin kısmen kabul ve kısmen reddi ile tazminat talebinin reddine ilişkin hususlarla sınırlı yapılmıştır.

Asıl ve birleşen 2010/167 Esas, 2010/1229 Esas, 2011/376 Esas, 2011/677 Esas, 2019/382 Esas sayılı dava dosyalarının davacısı durumundaki arsa sahibi Kooperatif yönünden yapılan istinaf incelemesinde; İlk derece mahkemesi, Dairemizin 10/11/2021 tarihli 2021/2425 Esas ve 2021/2106 Karar sayılı Kaldırma Kararı öncesinde verdiği kararda, davalı yüklenicinin bir kısım edimlerini yerine getirmediğini, bir kısım edimler için günlük 2000 Euro ve bir kısım edimler için günlük 1000 Euro ceza öngörüldüğünü, bilirkişi tarafından bu tutarların hesaplandığını belirterek talebin kabulüne karar vermiştir.

Söz konusu kararın istinaf edilmesi üzerine Dairemizce 10/11/2021 tarihli karar ile yapılan değerlendirmede; Sözleşmenin (I) maddesinde "gecikme, cezalar" başlığı altında davalı yüklenicinin işi süresinde teslim edememesi halinde davacı kooperatifin davalıya ek süre verebileceği, verilen bu ek süreler için davalı yüklenicinin davacı kooperatife müstakil bölüm (M1, M2, M3, M4, M5 ve M6) için günlük 2.000,00 Euro, diğer işler ve yükümlülükler için ise, günlük 1.000,00 Euro ceza ödemeyi kabul ve taahhüt ettiği, ancak dosya kapsamında davacı kooperatif tarafından davalı yükleniciye ek süre verildiğine yönelik herhangi bir belge ya da bilgi bulunmadığı gibi, bu yönde bir iddia da bulunmadığı halde mahkemece cezai şart alacağının ancak davacı tarafından verilecek ek süreler için istenebileceği gözetilmeden, asıl ve birleşen 2010/167 Esas, 2010/1229 Esas, 2011/376 Esas ve 2011/677 Esas sayılı davalar yönünden davacı lehine cezai şart alacağına hükmedilmesi isabetsiz olduğu belirtilmiştir.

İlk derece mahkemesi, kaldırma kararı sonrasında yaptığı yargılama sonunda kurulan hükümle, Dairemizin 10/11/2021 tarihli kararına atıf yaparak davacının cezai şart talebinin reddine karar vermiştir.

Davacı Kooperatif istinaf dilekçesinde, Dairemizin ve kaldırma kararı sonrasındaki ilk derece mahkemesi kararının hatalı olduğunu, zira birçok defa yükleniciye ihtar gönderildiğini ve süre verildiğini beyan etmiştir.

Dosya içerisinde bulunan bilgi ve belgeler incelendiğinde, davacı arsa sahibi tarafından davalı yükleniciye birçok kez ihtarname gönderildiği bu ihtarlar ile davalıya ek süreler verildiği anlaşılmaktadır. Dolayısıyla Dairemizin 10/11/2021 tarihli kararındaki ve buna bağlı olarak ilk derece mahkemesinin işbu istinaf incelemesine konu kararındaki "...davacı kooperatif tarafından davalı yükleniciye ek süre verildiğine yönelik herhangi bir belge ya da bilgi bulunmadığı gibi, bu yönde bir iddia da bulunmadığı..." gerekçesinin dosya içeriği ile uyuşmadığı anlaşılmış ve bu nedenle davacı Kooperatifin istinaf talebinin kabulüne karar verilmiştir.

(Davacı Kooperatif tarafından, davalı yüklenici lehine hükmedilen tapu iptal ve tescil talebinin kısmen kabulüne dair karar yönünden de, söz konusu kararın hatalı olduğu, davalı yüklenicinin iskan alma yükümlülüğü bulunduğu ancak bu yükümlülüğü yerine getirmediği, Yapı Kayıt Belgesinin iskan belgesi yerine geçemeyeceği, bu nedenle tapu iptal ve tescil talebinin tamamen reddi karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle istinaf talebinde bulunulmuş olup, söz konusu istinaf talebi aşağıda Yüklenicinin istinaf talebinin incelendiği bölümde ele alınacaktır).

Asıl dava ile bir kısım birleşen davalarda davalı durumunda olan Yüklenici, birleşen 2010/586 Esas sayılı davada davacı olup, yapılan istinaf incelemesinde; İlk derece mahkemesi, Dairemizin 10/11/2021 tarihli 2021/2425 Esas ve 2021/2106 Karar sayılı Kaldırma Kararında belirttiği hususlar doğrultusunda ilgili yerlere müzekkere yazmış, gelen cevabi yazılardan sözleşmeye göre yüklenicide kalması gereken parseller üzerindeki inşaatın imara aykırı olduğu ve tadil ruhsatı ile de düzeltilemeyeceği gerekçesiyle bir kısım parsellere ilişkin taleplerin reddine; buna karşılık Sosyal Tesis binasına yapı kayıt belgesi alındığından bahisle bir kısım tapu iptal ve tescil talebinin kabulüne; zarara ilişkin tazminat talebinin reddine karar vermiştir.

Tapu iptal ve tescile yönelik kısmen kabul kararı hem davalı hem de davacı tarafından istinaf edilmiştir. Arsa sahibi Kooperatif özetle, yüklenicinin imarsız bina yaptığını ileri sürerek tapu iptal ve tescil talebinin tamamen reddine karar verilmesi gerektiğini savunurken, yüklenici yan sözleşmede imar alma yükümlülüğü olmadığını ve edimlerini yerine getirdiğini, bu nedenle tapu iptal ve tescil talebinin tamamen kabulüne karar verilmesini istemektedir.

Söz konusu ihtilaf konusunun çözümü için Sözleşmede tarafların yükümlülüklerini net bir şekilde ortaya koymak gerekir.

Davaya konu 25/04/2002 tarihli KKİS hükümleri incelendiğinde; Yüklenici şirketin arsa sahibi Kooperatife karşı yükümlülüklerinin dört ana başlık altında toplandığı görülmekte olup, bu yükümlülüklerden üçü şu şekildedir:

M1, M2, M3, M4, M5 ve M6 Bloklarının yapılarak arsa sahibi Kooperatife teslimi,

... ada 2 parselde Sosyal Tesis binasının yapılarak Kooperatife teslimi,

Plan ve projelerin hazırlanarak ilgili makamlara sunulması, dere yatağı ve kadastral yollarla ilgili işlemlerin yapılarak Kooperatif adına tapunun alınması, tüllük ve kanal inşaatı gibi bir kısım işlerin yapılması.

Sözleşmeye göre, taraflar arasındaki paylaşım ise şu şekilde olacaktır:

1-...., ...., ..., ...., .... ve ... Blok yerleri; ..., ..., ..., ...., .. ve .. Blokları; ... ada .. parselde yapılacak Sosyal Tesis binası arsa sahibi Kooperatife ait olacaktır.

2- .. ve .. Blok yerleri; ..., ..., ..., ..., ...., .., .., . ve . Blokları, ... ada ... parselde yapılacak ..... ise yükleniciye ait olacaktır.

Eser sözleşmelerinde, sözleşmenin konusu olan eserin yükleniciye teslimi gerekmektedir. Bir başka ifadeyle, "teslim" borcu eser sözleşmelerinde yüklenicinin ana borcudur. Yüklenici eseri meydana getirmesine rağmen, iş sahibine teslim etmez ise, sözleşmeyi ifa etmemiş kabul edilir ve sözleşmeyi ifa etmemenin hukuki sonuçlarına katlanır. "Teslim" olgusunu yerine getirmeyen yüklenici, sözleşmeden doğan hakları talep edemeyeceği gibi, -edimin teslim edilmemesinde kusursuz olduğunu ispat edemediği sürece- o ana kadar yapmış olduğu masrafları dahi isteyemez. Dolayısıyla, bir iş ve işlemin "eser sözleşmesi" kapsamında değerlendirilip değerlendirilemeyeceğini tespit etmekte kullanılacak ana kriter, meydana getirilecek şeyin karşı tarafa "tesliminin" gerekip gerekmediğidir.

Bu çerçevede somut olay ele alındığında; Yüklenici şirketin .......ve....Blokları ile ... ada ... parselde Sosyal Tesis binasının "inşa edilerek" arsa sahibi Kooperatife "teslim edilmesi gerektiği" noktasında bir tartışma bulunmamakta olup, eser sözleşmesinin konusunu oluşturduğu açıkça görülmektedir. Diğer yandan, yüklenici şirketin yükümlendiği plan ve projelerin hazırlanarak ilgili makamlara sunulması, dere yatağı ve kadastral yollarla ilgili işlemlerin yapılarak Kooperatif adına tapunun alınması, tüllük ve kanal inşaatı gibi bir kısım işlerin yapılması da "eserin teslimi" süreci için gerekli olup, eser sözleşmesi kapsamında ele alınması gerekmektedir.

Diğer yandan, ...... ve .... Blokları ile ... ada ... parselde yapılacak Çarşı Blokunun (sonradan yapılan imar değişikliği ile bu blok Sosyal Tesis kapsamına alınmıştır) yükleniciye ait olacağı kararlaştırılmıştır. Sözleşmede yüklenicinin 4.ana başlık olarak tanımlanabilecek yükümlülüğüne göre, yüklenici şirket bu binaları arsa sahibine teslim etmeyecektir. Buna karşılık yüklenici, söz konusu binaları "31.3.2003 tarihe kadar" "kullanılabilir hale getirmekle" yükümlenmiştir. Sözleşmede yükleniciye ait olacağı kararlaştırılan ... ve .... Blokları ile ... ada ... parselde yapılacak .. Blokunun arsa sahibi ..... "teslimi" yapılmayacak olup, sadece sözleşmede yazılı tarihe kadar faaliyete geçmesinin taahhüt edilmesinin nedeni, -arsa sahibi Kooperatif tarafından da belirtildiği üzere- "kullanım bütünlüğünün sağlanması" amacıyladır. Nitekim sözleşmede de bu yükümlülüğün amacı "müstakil işyerleri bölümünü diğer bölümlerden ayırmak, müstakil bölüm inşaatın sona ermiş olduğunu yani Müstakil bölüm kullanım bütünlüğünü sağlamaktır" şeklinde ifade edilmiştir. Tüm bu nedenlerle,..... ve .... Blokları ile sonradan yapılan imar değişikliği ile bu blok Sosyal Tesis kapsamına alınan ... ada ... parselde yapılacak Çarşı Blokunun arsa sahibine teslim edilmeyecek olması, sadece "kullanım bütünlüğünün sağlanması" için 31.3.2003 tarihe kadar yapılarak "kullanılabilir hale getirmekle" yükümlenilmesi karşısında, -diğer 3 ana yükümlülükten farklı olarak- bu yükümlülüğün eser sözleşmesi kapsamına girmeyeceği değerlendirilmiştir.

Öte taraftan, istinaf incelemesine konu bir diğer husus, yüklenicinin iskan belgesi almakla yükümlü olup olmadığıdır.

Arsa sahibi Kooperatif, yüklenicinin iskan almakla yükümlü olduğunu ileri sürerken, yüklenici şirket sözleşme ile böyle bir yükümlülük altına girmediğini iddia etmektedir.

Her ne kadar Dairemizin 10/11/2021 tarihli 2021/2425 Esas ve 2021/2106 Karar sayılı Kaldırma Kararında, "taraflar arasında düzenlenen.... Noterliği'nin 25/04/2002 tarih ve ... yevmiye nolu düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve inşaat sözleşmesinden yapı kullanma izninin davacı yüklenici tarafından alınacağının kararlaştırıldığının anlaşıldığı" denilmiş ise de, bahsi geçen sözleşme incelendiğinde sözleşmede yüklenicinin böyle bir sorumluluk altına girdiğine dair düzenleme olmadığı gibi, dolaylı olarak böyle bir yükümlülüğe yol açacak "anahtar teslim" veya benzeri ifadelere de rastlanmamıştır.

Kooperatif vekili istinaf dilekçesinde, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin doğrudan böyle bir sorumluluğu olduğuna dair doktrinden alıntı yapmış ise de, yerleşik uygulama kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde de yükleniciyi doğrudan doğruya iskan alınmasından sorumlu tutmamakta, ya sözleşmede bu yönde açık hüküm olmasını ya da bu anlama gelebilecek -örneğin "anahtar teslim"- gibi bir ifadeye yer verilmesini aramaktadır. Sözleşmenin, dolaylı dahi olsa, iskan yükümlülüğünü yükleniciye vermediği durumlarda iskan alınması arsa sahibine ait kabul edilmektedir.

Diğer yandan, taraflar arasında düzenlenen ilk ... olan 04.04.1997 tarihli sözleşmenin "Tarafların Yükümlülükleri" Başlığı altında yer alan "k" maddesinde iskan alma yükümlülüğü açıkça yükleniciye aittir. Buna karşılık, yukarıda da belirtildiği üzere, dava konusu olan 2002 tarihli güncel sözleşmede böyle bir hüküm bulunmadığı gibi, 25.4.2002 tarihli Fesihname ile 1997 tarihli sözleşme "bütün hükümleri ile" ortadan kaldırılmıştır. Dolayısıyla, 2002 tarihli sözleşmede yazılı olmayan bir yükümlülüğün 1997 tarihli sözleşmeye dayanması mümkün değildir.

Kooperatif vekili istinaf dilekçesinde, 25.04.2002 tarihli sözleşmenin D/f fıkrasında “Bu sözleşmenin imzalandığı tarihten önce ve bundan sonra, müteahhit tarafından yapılmış ve yapılacak olan tüm inşaatlardaki kusurlu, gizli ayıplı, eksik, planına, projesine teknik şartnamesine aykırı imalatların kanuni sorumluluğu müteahhit firmaya aittir” denilerek 1997 yılındaki sözleşmedeki inşaatlarla ilgili plan, proje, teknik şartname vb davalı sorumluluğunun devam ettiği hüküm altına alındığını, sözleşmeye göre ruhsat harcınını ruhsatı alan taraf ödeyeceğine göre, ruhsatı alma yükümlülüğü de davalıya ait bulunduğunu ileri sürmektedir. Ancak 25.04.2002 tarihli sözleşmede, sözleşmenin imzalandığı tarihten önce yapılan inşaatlardaki kusurlu, gizli ayıplı, eksik, planına, projesine teknik şartnamesine aykırı imalatların kanuni sorumluluğu müteahhit firmaya ait olmasından kastedilen husus, yüklenicinin 1997 tarihli sözleşmeye göre yaptığı inşaatlardaki sözleşmeye aykırılıklardan kaynaklı tazmin yükümlülüğünün devam ettiği, 2002 tarihli sözleşmenin eksik ve ayıplı işler noktasında yükleniciyi ibra anlamında yorumlanamayacağı olup, yükleniciye yeni sözleşmede de iskan alma yükümlülüğü yüklendiği şeklinde yorumlanması mümkün değildir.

Ayrıca 2002 tarihli sözleşmede ruhsat harcı yükleniciye ait ise de, madde metninden kastedilenin inşaat ruhsat harcı olduğu açıkça anlaşılmaktadır. Nitekim, 2002 tarihli sözleşmede iskana ilişkin tek düzenleme, Sözleşmenin "F- Vergi ve Harçlar" maddesinde yer almakta olup, buna göre "...iskan ve tapu masrafları tarafların kendisine aittir". Söz konusu sözleşme hükmü, yüklenicinin arsa sahibi Kooperatife ait binalara iskan yükümlülüğü almak zorunda olmadığına şeklinde bir yoruma daha elverişlidir.

Diğer yandan, arsa sahibi Kooperatif 1997 tarihli sözleşmeye göre iskan alınabilmesi için yüklenicinin gösterdiği kişilere vekaletname verdiklerini, bu vekaletnameden 2006 yılına kadar azil yapmadıklarını belirterek, bu durumun da yüklenicinin iskan yükümlülüğü altında olmasının bir diğer delili olarak sunmuştur. Ancak, yukarıda da belirtildiği üzere, 25.4.2002 tarihli Fesihname ile 1997 tarihli sözleşme "bütün hükümleri ile" ortadan kaldırıldığından 1997 tarihli sözleşmeye göre verilen vekaletin de hüküm ve sonuçları ortadan kalmaktadır. Kooperatif tarafından söz konusu vekaletten azil yapılıp yapılmamasının sonuca etkisi bulunmamaktadır.

Öte taraftan, Kooperatif vekili iskan alınması için yükleniciye değişik tarihlerde ihtarname gönderildiğini istinaf dilekçesinde belirtmiştir. Ancak bahsi geçen ihtarnameler incelendiğinde, 1997 tarihli sözleşme dönemine ait oldukları, 2002 tarihli sözleşmeden sonraki ihtarnamelerin hiçbirisinde iskan alma yükümlülüğünün yüklenicide olduğuna dair bir ifadeye yer verilmediği görülmektedir. Kooperatif tarafından 2002 tarihli sözleşme döneminde gönderilen ihtarnamelerde, sadece masraflardan yükleniciye düşen kısım talep edilmiştir.

Tüm bu nedenlerle, 2002 tarihli sözleşmede iskan alınma yükümlülüğünün yüklenicide olduğuna dair açık ya da örtülü herhangi bir ifadeye yer verilmemesi, Kooperatif tarafından 2002 tarihli sözleşmeni imzalanmasından sonraki süreçte yükleniciye gönderilen ihtarnamelerde de yüklenicinin böyle bir yükümlülüğünden bahsedilmemesi, buna karşılık .... ve ... Bloklarının iskanlarının arsa sahibi Kooperatif tarafından alınması hususları bir arada değerlendirildiğinde yüklenicinin 2002 tarihli sözleşmeye göre iskan alma yükümlülüğü altında olmadığına karar verilmiştir.

Bu kapsamda somut olayda yüklenicinin yükümlülüklerini yerine getirip getirmediği ele alındığında;

... ve ... Bloklarının arsa sahibi Kooperatife teslim edildiği, Kooperatif tarafından bu binaların iskanının alındığı, söz konusu binalara ilişkin cezai şart talebi haricinde dava konusu olmadığı anlaşılmaktadır.

... ada ... parselde Sosyal Tesis binasının yapılarak Kooperatife teslimi hususunda, binanın yapıldığı ancak iskan alınamadığı ve projesine aykırı olduğu anlaşılmaktadır. Her ne kadar yüklenicinin 2002 tarihli sözleşme uyarınca iskan alma yükümlülüğü olmasa da, yaptığı binanın arsa sahibi tarafından iskanının alınabilmesi lazımdır. Yüklenicinin projeye aykırılık ya da kusurlu başkaca bir nedenle iskan alınamayacak bir bina yapması, "sadakat ve özen" yükümlülüğünün ihlalidir.

Bu nedenle söz konusu binaya ilişkin olarak yüklenicinin yükümlülüğünü sözleşmeye göre yerine getirmediği anlaşılmıştır. Buna karşılık Kooperatif tarafından söz konusu binaya ilişkin nama ifa talep edilmiş, sonrasında ıslah ile binanın yıkılıp yeniden yapılması için gerekli tutarı talep etmiştir. Mahkemece bilirkişi tarafından hesaplanan tutar hüküm altına alınmış olup, hükmün bu yönü istinaf edilmeden kesinleşmiştir. Dolayısıyla ... ada ... parselde Sosyal Tesis binasının iskanı alınmayacak şekilde projeye aykırı yapılması -yüklenici nama ifa bedeli talep ettiğinden ve hüküm altına alındığından- yüklenici için sözleşmeden kaynaklı hakların talebi noktasında engel oluşturmayacaktır.

Plan ve projelerin hazırlanarak ilgili makamlara sunulması, dere yatağı ve kadastral yollarla ilgili işlemlerin yapılarak Kooperatif adına tapunun alınması, tüllük ve kanal inşaatı gibi bir kısım işlerin yapılması gibi bir kısım yükümlülüklerin yüklenici tarafından yerine getirilmediği, söz konusu iş ve işlemlerin Kooperatif tarafından yapıldığı ve masrafların karşılandığı anlaşılmakta olup, bu edim yönünden de yüklenicinin sözleşmeye aykırı davrandığı açıktır. Bununla birlikte, Kooperatif tarafından söz konusu iş ve işlemler için harcanan tutarlar da dava konusu edilmiş olup, söz konusu tutarlar, tıpkı nama ifa bedeli talebinde olduğu gibi, hüküm altına alınmış ve taraflarca istinaf edilmediğinden kesinleşmiştir. Dolayısıyla söz konusu edimin parasal karşılığı olarak mahkeme kararı ile hüküm altına alınmış olup, bu eksiklikte yüklenicinin sözleşmeden kaynaklı hak talebinin artık engel olmayacaktır.

Yukarıda değinilen sebeplerle, yüklenicinin 2002 tarihli KKİS kapsamında yüklendiği 4 ana edimden eser sözleşmesi konusu olacak 3 edimin bir kısmını yerine getirdiği, bir kısmının ise nama ifa bedeli ve alacak talebi olarak mahkemece hüküm altına alınarak istinaf konusu edilmeksizin kesinleştikleri anlaşılmakla, her üç edim yönünden de yüklenicinin sözleşmeden kaynaklı tapu iptal ve tescil talebinin kabulüne engel oluşturmayacakları değerlendirilmiştir.

Sözleşmeden kaynaklı ....ana edim olan...... ve .... Blokları ile ... ada ... parselde yapılacak Çarşı Blokunun yapılması, ancak iskan alınamayacak derecede projeye aykırı yapılması noktasında ise; yukarıda ifade edildiği üzere söz konusu binalar sözleşmeye göre yükleniciye ait olacak arsalar üzerinde inşa edilen binalar olduğundan ve arsa sahibine teslim edilmeyecek yapılar oluşturduğundan, eser sözleşmesi kapsamında ele alınmamıştır. Öte taraftan, yerleşik uygulamaya göre iskansız/kaçak yapıların ekonomik kıymeti haiz olmadıkları, kaçak yapı nedeniyle arsa sahibine ekonomik değeri olmayan bina teslim edildiğinden, yüklenici edimini ifa edemediği kabul edilmekte ise de, ekonomik değer iş sahibi/arsa sahibi noktasında önemlidir.

Oysa olayımızda projeye aykırı olarak yapılan ve yüklenicide kalan yapılar, zaten yükleniciye ait yapılar olduğundan, iş sahibi yönünden herhangi bir şekilde ekonomik kıymeti olup olmamasının bir önemi bulunmayacaktır. Yüklenici, sözleşmede kararlaştırılan tarihten daha geç olsa da, söz konusu binaları tamamlayarak sözleşmede kararlaştırıldığı üzere " kullanım bütünlüğünün sağlanması" amacıyla faaliyete geçirmiştir. Yüklenicinin kendisine ait binaları iskan alınamayacak ölçüde projeye aykırı yapmış olması, yükleniciye karşı eser sözleşmesinde kaynaklı bir hüküm olmadığından, iskanın alınıp alınmaması bu noktada önemli olmadığı gibi, yukarıda değinildiği üzere iskan alma yükümlülüğü de yükleniciye ait değildir.

Yüklenicinin kendisine ait binaları projeye aykırı yapması, şayet "kullanım bütünlüğü" noktasında arsa sahibi Kooperatifin faaliyetlerini olumsuz yönde etkiliyorsa veyahut Kooperatife ait bağımsız bölümlerin değer kaybına neden oluyorsa Kooperatif tarafından sözleşmeye aykırılık sebebiyle tazminat davası açılması mümkündür.

Diğer yandan, asıl dava davacısı Kooperatifin gerek asıl davada ve gerekse yine davacı sıfatıyla yer aldığı birleşen davalarda, cezai şart alacağı ile diğer alacaklarının ayn cinsinden talep ettiği, bulunacak tutarların sözleşmeye göre davalı yüklenicinin alacağı olan gayrimenkullerin değerlerine oranlanarak arsa payı olarak kendisine verilmesini istediği, yine öncelikli olarak sözleşmeye göre yüklenicinin alacağı olan ancak sözleşmenin teminatı olarak üzerinde inşaat yapılmaması kararlaştırılan Blok arsa yerinden alacağının karşılanmasını talep ettiği görülmektedir. Sözleşmede yükleniciye ait olacağı kararlaştırılan taşınmazlar, dava tarihi itibariyle halen davacı Kooperatif adına tescillidir, davacı Kooperatifin alacağını davalı yüklenicinin hak edişi olan taşınmazlardan ayn olarak alabilmesi için bu taşınmazların öncelikle yüklenici adına tescili gerekmektedir.

Tüm bu sebeplerle, yüklenici sözleşmede kararlaştırılan arsaları talep edebileceği anlaşılmakla, talebinin kabulüne karar verilmesi gerekirken, kısmen kabulüne karar verilmesi hatalı olmuştur. Kaldı ki, ilk derece mahkemesi kısmen kabul kararını yapı kayıt belgesini alınmış olmasına dayandırmış ise de, yapı kayıt belgesi sadece binanın yıkılmasına engel olup, asla iskan yerine geçmeyeceğinden, iskan ile aynı sonucu doğurması mümkün değildir. Bu itibarla, ilk derece mahkemesinin söz konusu gerekçesi de, yerinde görülmemiştir.

Öte taraftan yüklenici ... ada ... parsel üzerindeki binanın sözleşmede çarşı bloku olarak yapılacağının ve kendisine ait olacağının kararlaştırıldığını, sözleşmeden sonra Bakanlık tarafından resen sosyal tesis olarak ilan edildiğini, söz konusu durumun Kooperatif tarafından düzeltilmesi mümkün ise de, Kooperatifin bunu düzeltmediği, bu nedenle inşaat kaybına uğradığı ve zarar gördüğünden bahisle tazminat talebinde bulunmuş ise de, yüklenicinin iskan alma yükümlülüğü kendisinde bulunmamakla birlikte arsa sahibinin iskan almasına engel olacak şekilde ... ada ... parseldeki sosyal tesis binasını yaptığı (Söz konusu sosyal tesis binası yükleniciye verilmesi taahhüt edilen ve sözleşmede önce çarşı bloku olarak belirtilen ancak sonraki imar değişikliği ile sosyal tesis haline dönüştürülen ... ada ... parseldeki sosyal tesis binasında farklıdır), böylelikle edimi yerine getirmediği gibi yine sözleşmede taahhüt ettiği bir kısım iş ve işlemleri yapmadığı ve bedelini de ödemediği, bu suretle temerrüde düştüğü, söz konusu sözleşmeye aykırılığın ancak ilk derece mahkemesinin nama ifa bedeli ve alacak taleplerinin kabulü ile giderilebildiği gözönüne alındığında, dava tarihine kadar temerrüd durumunun sürdüğü ortadadır.

Bu nedenle kendi edimini yerine getirmeyen yüklenicinin arsa sahibi Kooperatiften imar değişikliği yapmasını beklemesi hukuka uygun olmayıp, zarar talebinin reddine dair ilk derece mahkemesi kararı bu itibarla yerinde görülmüştür.

Tüm bu sebeplerle;

İlk derece mahkemesince dava dosyası içerisinde Kooperatifin delil olarak sunduğu ihtarnamelerdeki yükleniciye verilen ek sürelerin bilirkişi marifetiyle tek tek hesaplanarak günlük 2.000 Euro ve 1.000 Euro şeklinde belirlenen cezai şart tutarlarının dikkate alınarak değerlendirme yapılması, bulunacak cezai şart alacağının sözleşmede taraflar arasındaki tazminat alacaklarının ayn olarak ödeneceği hükmü dikkate alınarak öncelikle teminat olacağı kararlaştırılan ... Bloka ait arsa üzerinden davacı yüklenicinin cezai şart alacağı olan arsa miktarının ve hisse oranın bulunması, ... Blokun yer alacağı arsanın Kooperatifin alacağına yeterli olmaması durumunda sırasıyla yükleniciye ait olması gereken diğer taşınmazlar üzerinden Kooperatifin hak ettiği arsa miktarının bulunması; davacı lehine tapu iptali ve tesciline karar verilmesi gereken yerlerden Kooperatifin cezai şart alacağına karşılık gelen miktarda arsa miktarının mahsubu sonucunda kalacak yerlerin davalı/birleşen davacı yüklenici adına tesciline karar verilmesi için tarafların istinaf taleplerinin ayrı ayrı kabulüne karar verilmiştir.

Açıklanan nedenlerle, taraf vekillerinin istinaf talebinin kabulü ile usul ve yasaya uygun bulunmayan yerel mahkeme kararının 6100 sayılı HMK'nın 353/1-a-6 maddesi gereğince kaldırılarak yukarıda açıklanan şekilde inceleme ve araştırma yapıldıktan sonra oluşacak uygun sonuç dairesinde bir karar verilmesi için dosyanın yerel mahkemesine gönderilmesine karar verilmesi gerekmiştir.

HÜKÜM: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;

1-Taraf vekillerinin istinaf başvurusunun KABULÜNE,

2-(KAPATILAN).... ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ'nin .../02/2024 tarih, 2022/... Esas, 2024/... Karar sayılı kararının KALDIRILMASINA,

3-Dosyanın Dairemiz kararına uygun şekilde inceleme yapılarak yeniden bir karar verilmek üzere yerel mahkemesine GÖNDERİLMESİNE,

4-Taraflarca yatırılan istinaf karar harcının istek halinde kendisine İADESİNE,

...-Taraflarca yapılan istinaf yargılama giderinin ilk derece mahkemesince yeniden verilecek kararda DİKKATE ALINMASINA,

6-İstinaf yargılaması sırasında duruşma açılmadığından vekâlet ücreti takdirine YER OLMADIĞINA,

Dair, dosya üzerinden yapılan inceleme sonucunda, 6100 sayılı HMK'nın 353/1-a-6 maddesi gereğince KESİN olmak üzere 17/09/2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.