Bölge Adliye Mahkemesi 2023/853 E. 2026/821 K.

T.C.

İSTANBUL

BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ

12. HUKUK DAİRESİ

DOSYA NO: 2023/853

KARAR NO : 2026/821

T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A

İ S T İ N A F K A R A R I

İNCELENEN KARARIN

MAHKEMESİ: İSTANBUL 4. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

TARİHİ: 24/01/2023

NUMARASI : 2019/615 Esas - 2023/48 Karar

DAVA: Tazminat (Haksız Rekabetten Kaynaklanan)

DAVA TARİHİ: 11/11/2019

İSTİNAF KARAR TARİHİ: 30/04/2026

Davanın reddine ilişkin kararın davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine düzenlenen rapor ve dosya kapsamı incelenip gereği görüşülüp düşünüldü;

DAVA: Davacı vekili; müvekkili şirketin ... İstanbul ...'de ... ve ... adlı restoranları kiracı olarak işlettiğini, davalının ise aynı ...'de kiracı olarak ... adlı işletmeyi işlettiğini, ... ortak alanı olan yemek katındaki oturum alanlarının bu alanda hizmet veren kiracı işletmelerin eşit kullanımına özgülendiğini, kiralanamaz ve işgal edilemez nitelikte olduğunu, ancak davalının oturum alanlarını müvekkilinin aleyhine azaltacak şekilde yemek katı ortak alanında kendi özel masa sandalyeleri vasıtasıyla münhasıran servis açarak sipariş aldığını, bu durumun haksız rekabet teşkil ettiğini, davalının masa sandalyelerinin bulunduğu alanın müvekkilinin müşterileri tarafından kullanılamadığını, bu durumun ... projesinde öngörülen eşit ve ortak kullanımı engellediğini, ortak oturum alanındaki bu durumun 06.04.2018 tarihli noterlik tutanağı ile tespit edildiğini, haksız durumun düzeltilmesi için davalıya ve ... malikine müteaddit defalar ihtarname keşide edildiğini, ihtarnamelerden sonuç alınamaması üzerine ... malik ve yönetici aleyhine Bursa 6. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2018/857 esas sayılı dosyasında dava açıldığını, ziyaretçilerin yemek katında davalının haksız işgali nedeniyle özel oturum alanı bulunduğu yanılgısına kapılarak davalıyı tercih etmek zorunda bırakıldığını,634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 6. maddesi gereğince, bağımsız bölümlerin kiralanması halinde ortak yerlerin de kiralanmış sayılacağını, bu nedenle kiracı olsa da müvekkilinin ortak alana elatmanın önlenmesini talep hakkının bulunduğunu, müvekkilince kira sözleşmelerinin diğer kiracıların ortak alanları işgal etmeyeceğine, tüm müşterilerin ortak alanları eşit olarak kullanacağına olan güven ile akdedildiğini, ancak davalının eylemleri sonucunda yemek katındaki rekabet ortamının müvekkili aleyhine bozulduğunu, müvekkili şirket müşterileri bakımından oturum alanının fiilen azaldığını, ... yönetiminin sözleşmelerdeki ortak alanları dilediğine tahsis edebileceği, oturum sayılarını azaltabileceği yönündeki hükümlerin dürüstlük kuralına aykırı ve geçersiz olduğunu,davalının eylemlerinin TTK'nın 55/1-a-8 ve 55/1-e maddeleri hükümlerine aykırı olduğunu,yoğun saatlerde oturacak yer bulamadıkları için müvekkili şirket restoranlarını tercih etmediklerini ve bu nedenle müvekkilinin kazanç kaybına uğradığını belirterek, davalının ortak alana elatmasının önlenmesine ve ortak alanın eski hale getirilmesine, haksız rekabetin önlenmesine, belirsiz alacak niteliğinde olmak üzere şimdilik 20.000-TL maddi tazminat ile ticari itibar kaybı nedeniyle 50.000-TL manevi tazminatın davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

CEVAP: Davalı vekili; dava konusu ... içerisindeki ortak alanların kullanımı konusunda tek yetkilinin ... yönetimi olan ... şirketi olduğunu,davacının Bursa 6. Sulh Hukuk Mahkemesi'nde ... .. AŞ aleyhine açtığı davanın bekletici mesele yapılması gerektiğini, davacı ile ... arasındaki kira sözleşmesinin 19.1.4 ve 19.1.8 maddeleri gereğince kiraya verenin ortak alanları ilgililere tahsis hakkının bulunduğunu ve davacının buna açıkça muvafakat ettiğini,müvekkilinin ortak alana sözleşme dışı bir müdahalesi bulunmadığını, müvekkilinin farklı sunum ve konseptinin bulunması neticesinde müşteri memnuniyeti dikkate alınarak kısıtlı tahsis yapıldığını, bu tahsisin mevzuata ve sözleşmeye uygun olduğunu, yemek katında diğer işletmelere de aynı şekilde tahsis yapıldığını, faaliyet gösteren tüm işletmelerin iş yerinin önündeki alanın o işletmeye özgülendiğini ve kalan alanların kiracılar tarafından eşit olarak kullanıldığını, müvekkilince self servis hizmet verilmekte olup yönlendirme yapılmadığını ve ortak alan masalarından sipariş alınmadığını, davacının ciro kaybı bulunduğu ve zarara uğradığı iddiasının gerçeği yansıtmadığını, bu bağlamda ticari itibar kaybının da söz konusu olmadığını, ...'nin yemek katında 593 masa bulunduğunu, bu nedenle davacının kendi müşterilerinin ayakta kaldığı iddiasının gerçeği yansıtmadığını,müvekkilinin yokluğunda yapılan noter tespitlerinin bağlayıcı olmadığını belirterek, davanın reddini talep etmiştir.

İhbar olunan ... ... AŞ vekili; ...'nin sahibi ve işleticisi müvekkili olup, davalı şirketin taraf sıfatının bulunmadığını,taraflar ile müvekkili şirket arasındaki kira sözleşmelerinin 31. maddesinde Bursa mahkemeleri yetkili kılındığından mahkemenin yetkisiz olduğunu, aynı konuda müvekkili şirket ile davacı firma arasında Bursa 6. Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2018/857 esas sayılı dosyasında derdest dava bulunduğunu,belirsiz alacak davası koşulları bulunmadığından davanın hukuki yarar yokluğundan reddi gerektiğini, davanın zamanaşımına uğradığını, tarafların müvekkilince işletilen ...'de kiracı olarak bulunduklarını, davacı ile müvekkili arasındaki kira sözleşmelerinde ortak alanların müvekkilince tahsis edilebilmesine davacının açıkça muvafakat ettiğini, dava konusu alanın müvekkilinin tasarrufunda olduğunu belirterek, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

İLK DERECE MAHKEME KARARI: Mahkemece;taraflar arasında akdedilmiş bir sözleşme bulunmadığı, tarafların ... yönetimi ile imzaladıkları kira sözleşmeleri benzer mahiyette olup, özellikle ortak alanların kullanımına ilişkin sözleşme hükümleri arasında ayniyet bulunduğu, feri müdahil ... ...'nin yemek katında yer alan ortak alanların kullanımı konusunda tarafların sözleşme ile yükümlendikleri kurallara riayet edilmesinin, ilgili alanda faaliyet gösteren bütün işletmeler bakımından bir yükümlülük olduğu, dolayısıyla ... yönetimi tarafından ikili sözleşmelerle de olsa getirilen kuralların mevcudiyetinin, iş şartlarının bulunduğunu göstermesi bakımından gerekli ve yeterli olarak değerlendirilmesi gerektiği, davacı tarafın, davalının sözleşmede verilen yetkinin ötesinde ortak alanları kullandığını ve bu durumun kendi ticaretine zarar verdiğini ileri sürdüğü, ... yönetimi ile yapılan sözleşme gereğince ortak alanların bazı bölümlerinin üçüncü kişilere kiralanmasına ilişkin yetkinin ... yönetiminde olduğu, bununla birlikte davalının, yemek katında faaliyet gösteren tüm işletmelerin işyerinin önündeki alanın ilgili işletmelere özgülendiğini ve işletmelerin önündeki alanların dışında kalan ortak alanların da kiracılar tarafından eşit olarak kullanıldığını belirttiği, ...'nin ortak alanında tahsis dışında kalan ve fakat davalı işletmesinin konum olarak önünde kalan alandan, davalı şirket dışındaki işletmelerin müşterilerin de yararlandığı, bu bakımdan somut olayda objektif bir ticari itibar kaybından bahsedilemeyeceği, davacı ile feri müdahil arasında imzalanan sözleşmeye göre kiraya veren feri müdahilin ...'deki ortak alanların bazı bölümlerini, üçüncü şahıslara kiralayabilme hakkını mahfuz tuttuğu, davalının uyuşmazlık konusu ortak alanı kullanımının feri müdahil ile yapılan kira sözleşmesinden kaynaklandığı nazara alındığında, davalının TTK'nın 55. maddesi kapsamında haksız rekabet sayılabilecek bir müdahalesinin bulunmadığı kanaatine varıldığı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir.

İSTİNAF NEDENLERİ: Davacı vekili; mahkemece bilirkişi raporuna itirazlarının dikkate alınmadığını, bilirkişi raporunun eksik incelemeye dayalı olup hiç bir somut değerlendirme içermediğini, yemek katındaki ortak alan masa sayılarının düşürülmesinin dürüstlük kuralına ve sözleşmelerin amacına aykırı olduğunu, numaratajı ve nitelik belgesi olmayan bu alanın kiralanmasının yasal olarak mümkün olmadığını, ... yönetiminin ortak alanları başkalarına tahsis edebileceği ve oturum sayılarını azaltabileceğine ilişkin sözleşme hükümlerinin dürüstlük kuralına aykırı olduğunu, kaldı ki müvekkili ile feri müdahil ... yönetimi arasındaki sözleşmenin ilgili maddesinde, kiraya verenin satış sirkülasyonunu engellememek kaydıyla tahsis yapabileceğini, ancak somut olayda müvekkilinin sirkülasyonunu etkileyen ve cirosunu düşüren kiralamaların gerçekleştirildiğini, mevzuat gereğince de ortak alanların kiralanmasının mümkün olmadığını, davalının ise ortak alanı hukuka aykırı şekilde kendisine aitmiş izlenimi oluşturacak şekilde kullandığını, müşterilerin ayakta kaldığında müvekkilinin restoranlarını tercih etmemesi nedeniyle, müvekkilinin ciro kaybına uğradığını, ortak oturum alanlarının haksız kullanımının rakipler arasındaki ilişkileri davalı lehine olacak şekilde etkilediğini, davalının yemek katında kendisine münhasır masa konumlandırmasının, kendisini rakipleri karşısında öne geçirdiğini, bu durumun TTK'daki iş şartlarına uymamak niteliğinde haksız rekabet teşkil ettiğini, ancak mahkemece bu konulardaki itirazları incelenmeksizin karar verildiğini belirterek, kararın kaldırılarak davanın kabulüne karar verilmesini talep etmiştir.

GEREKÇE: Dava, haksız rekabetin tespiti ve önlenmesi ile maddi ve manevi tazminat istemine ilişkindir.

Haksız rekabet, TTK'nın 54 ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir. Haksız rekabetin amacı, TTK'nın 54/1. maddesinde "bütün katılanların menfaatine, dürüst ve bozulmamış rekabetin sağlanması" olarak ifade edilmiş, 2. fıkrada ise haksız rekabet tarif edilerek "rakipler arasında veya tedarik edenlerle müşteriler arasındaki ilişkileri etkileyen aldatıcı veya dürüstlük kuralına diğer şekillerdeki aykırı davranışlar ile ticari uygulamalar haksız ve hukuka aykırıdır" şeklinde belirtilmiştir. Haksız rekabet sayılan bazı durumlar TTK'nın 55. maddesinde sayılmıştır.

TTK'nın 56. maddesinde ise; haksız rekabet sebebiyle müşterileri, kredisi, meslekî itibarı, ticari faaliyetleri veya diğer ekonomik menfaatleri zarar gören veya böyle bir tehlikeyle karşılaşabilecek olan kimsenin, fiilin haksız olup olmadığının tespitini, haksız rekabetin önlenmesini, haksız rekabetin sonucu olan maddi durumun ortadan kaldırılmasını, haksız rekabet yanlış veya yanıltıcı beyanlarla yapılmışsa bu beyanların düzeltilmesini ve tecavüzün önlenmesi için kaçınılmaz ise, haksız rekabetin işlenmesinde etkili olan araçların ve malların imhasını, kusur varsa zararın tazminini, TBK'nın 58. maddesinde öngörülen şartların varlığında manevi tazminat verilmesini isteyebileceği belirtilmiştir.

6102 sayılı TTK'nın 55/1-8 bendinde müşterinin karar verme özgürlüğünü özellikle saldırgan satış yöntemleri ile sınırlamak; 55/1-e bendinde ise, iş şartlarına uymamak, özellikle kanun veya sözleşmeyle, rakiplere de yüklenmiş olan veya bir meslek dalında veya çevrede olağan olan iş şartlarına uymamak, haksız rekabet halleri arasında sayılmıştır.

Davacı vekilince; ... şirketinin maliki ve işletici olduğu, müvekkili ile davalının restoranlarının faaliyet gösterdiği ...'nin yemek katında bulunan ortak alanın bir kısmının davalıya tahsis edilerek, kendi özel masa sandalyeleri vasıtasıyla hizmet vermesi sonucunda, müvekkilinin ciro kaybına uğradığı, bu durumun mevzuata ve kira sözleşmelerine aykırı olarak haksız rekabet teşkil ettiği ileri sürülmüştür.

Mahkemece alınan bilirkişi raporunda; davacının hazırlattığı özel tespit raporuna göre davacının söz konusu ...'de bulunan 3 restoranında 2019 yılında 812.227-TL ciro kaybı yaşandığı, yaklaşık %30 olan kar oranı dikkate alındığında davacının bir yıllık kazanç kaybının 243.668-TL olduğu, mevcut durumda davalı ...'nın self servis hizmet vermesi nedeniyle elinde siparişi/yemek tepsisi ile boş masa arayan müşterilerinin ortak alandaki en yakın boş masaları tercih etmesinin normal karşılanması gerektiği, ancak sıkça yaşanması olası bu durumun, ortak alanın da sanki davalının kiraladığı bölümün doğal bir uzantısıymış ve sadece davalı müşterilerinin kullanımına uygunmuş gibi algılanmasına sebep olabileceği, bu nedenle sırf ayakta kalmamak/yer aramamak düşüncesiyle müşterilerin tercihlerini davalı lehine etkileyebileceği, fakat itibar kaybı bakımından davacı markalarından aldığı siparişi ile ayakta kalan her müşterinin içinde bulunduğu durumu doğrudan davacıya mal etmeyeceği, bir başka deyişle her müşterinin marka değerlerken kendine has sübjektif kriterleri göz önüne alacağı, buna göre somut olayda ticari itibar kaybından bahsedilemeyeceği, tarafların ... yönetimi ile imzaladıkları kira sözleşmelerine göre, ortak alanların bir kısmının üçüncü kişilere kiralanmasına ilişkin yetkinin ... yönetiminde olduğu, davalı tarafça tüm kiracıların iş yerinin önündeki alanın ilgili işletmeye özgülendiğini, bunun dışındaki alanların ise kiracılar tarafından eşit olarak kullanıldığını belirttiği, davalının bu beyanlarının doğruluğu ve ... yönetimince bu şekilde ticari dürüstlüğe uygun tahsis yapılmış olması halinde, haksız rekabetin varlığından söz edilemeyeceği, tahsis dışında kalan ve davalının işletmesinin önünde yer alan alanda davalı şirket dışındaki işletmelerin müşterilerinin de yararlandığının görüldüğü, davalının iddialarının gerçeği yansıtmadığı ihtimalinde ise davalının eyleminin haksız rekabet teşkil ettiği sonucuna varılabileceği bildirilmiştir.

Davacı tarafından aynı olaya dayalı olarak davalı kiralayan ... şirketi aleyhine Bursa 6. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2018/857 esas sayılı dosyasında, ...'nin yemek katında bulunan ortak alanın eski hale getirilmesi ve bu sebeple uğranılan zararın tazmini istemiyle dava açılmış olup, mahkemece yapılan yargılama sonucunda, kira sözleşmesi ve işletme yönetmeliğine göre davalı kiralayanın yemek katındaki ortak alanlar üzerinde her türlü tasarruf hakkına sahip olduğu, sözleşme hükümlerinin tarafları bağlayıcı nitelikte olduğu, davacının ciro kaybını ispata yarar delil sunulmadığı, kira sözleşmelerinde kira bedelinin asgari kira bedeli ve hasılat olarak ayrı ayrı belirlendiği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş olup, davacının istinaf başvurusunun Bursa BAM 4. HD'nin 2022/3092 esas 2024/306 karar sayılı ilamıyla, davalı kiralayanın yemek katında bazı dükkanlara, bu dükkanların önündeki farklı masa ve sandalyelerin yalnızca bu dükkanlara özgülenmesi şeklinde yaptığı işlemin kira sözleşmesine aykırılık oluşturmadığı ve kiralananın ayıplı hale gelmediği gerekçesiyle kesin olarak esastan reddine karar verildiği anlaşılmaktadır.

Davanın tarafları ile ... maliki ... arasında imzalanan kira sözleşmelerinin 19.1.4. maddesinde, kiraya verenin, ...'nin genel çalışmasını aksatmayacak tedbirleri almak suretiyle, ortak kullanım yerlerini zaman zaman inşaat ve tadil amacıyla kapatmaya, sadece bazı ilgililere tahsise ve üzerinde dilediği gibi tasarrufa, istediği zaman istediği süre ile çeşitli promosyon faaliyetleri düzenlemeye, çeşitli aletler ve dekoratif ürünler koymaya ve kiralamaya yetkili olduğu; 19.1.8. maddesinde ise, kiraya verenin, ortak alanların bazı bölümlerini 3. şahıslara kiralayabilme hakkını mahfuz tuttuğu, kiraya verenin, bu kiralık alanları satış ve reklam amaçlı standların kurulması ve işletilmesi için kullanmaya veya 3. şahıslara kullandırmaya yetkili olduğu, bunlardan elde edilecek gelirin münhasıran kiraya verene ait olacağı, ortak giderlerin ve yönetim giderlerinin ödenmesinde kullanılmayacağı hüküm altına alınmıştır. Davacı ve davalı, feri müdahil ...'in maliki olduğu ...'nin yemek katında kiracı olup, akdedilen kira sözleşmelerinde, feri müdahil malike ortak alanlar üzerinde bazı ilgililere tahsis de dahil olmak üzere tasarruf hakkı tanınmıştır. Davacı da söz konusu sözleşme hükümlerini kabul ederek imzalamıştır. Feri müdahil tarafından kira sözleşmesi ile davalının restoranı önündeki alanın davalının kullanımına bırakıldığı ve davalının da bu kapsamda ilgili alanı kullandığı, ancak bu alan dışında tüm müşterilerin kullanımına açık alanın bulunduğu sabittir. Mahkemece alınan bilirkişi raporunda da, tahsis dışında kalan ve davalının işletmesinin önünde yer alan alanda davalı şirket dışındaki işletmelerin müşterilerinin de yararlandığının görüldüğü tespiti yapılmıştır. Bu durumda davalının kira sözleşmesine dayalı olarak, ilgili alanda tasarruf hakkı sahibi olan ... maliki tarafından verilen yetki ile, bağımsız bölüme özgülenen alan üzerinde faaliyet gösterdiği sabit olmakla, davalının bu eyleminin haksız kullanım ve buna bağlı olarak haksız rekabet olarak teşkil ettiği kabul edilemeyeceğinden davanın bu gerekçeyle reddine karar verilmesinde hukuka aykırılık bulunmamıştır.

Açıklanan nedenlerle, karara ilişkin istinaf nedenleri yerinde görülmeyen davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

HÜKÜM :Yukarıda açıklanan nedenlerle:

Davacı vekilinin istinaf başvurusunun HMK'nın 353(1)b-1 maddesi uyarınca ESASTAN REDDİNE,

Alınması gereken 732-TL istinaf karar harcının peşin yatırılan 1.200-TL harçtan mahsubu ile fazla yatırılan 468-TL harcın karar kesinleştiğinde isteği halinde davacıya iadesine,

Davacı tarafından yapılan giderlerin kendisi üzerinde bırakılmasına,

Gerekçeli kararın bir örneğinin taraflara tebliğine,

HMK'nın 361/1. maddesi uyarınca kararın tebliğ tarihinden itibaren iki hafta içinde temyiz yoluna başvurulabileceğine, dosya üzerinde yapılan inceleme sonucunda oy birliğiyle karar verildi. 30/04/2026