Bölge Adliye Mahkemesi 2023/1839 E. 2026/829 K.

T.C. İZMİR BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 14. HUKUK DAİRESİ

ESAS NO : 2023/1839 KARAR NO : 2026/829

T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ KARARI

İNCELENEN KARARIN MAHKEMESİ : MUĞLA ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ ESAS NO : 2022/2 KARAR NO : 2023/541 DAVA TARİHİ : 03/01/2022 KARŞI DAVA TARİHİ : 04/03/2022 KARAR TARİHİ : 12/07/2023 ASIL DAVA : Tapu İptali Ve Tescil (Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan) KARŞI DAVA : Geçersizliğinin Tespiti, Şerhin Kaldırılması (Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan) KARAR TARİHİ : 09.06.2026 KARARIN YAZ. TARİH : 09.06.2026

Muğla Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 12.07.2023 tarih ve 2022/2 Esas, 2023/541 Karar sayılı kararının, istinaf başvurusu yoluyla incelenmesinin davacı- karşı davalı vekili tarafından istenilmesi üzerine, dairemize gönderilen dosya incelendi, dosya içeriğine göre incelemenin duruşmasız olarak yapılması uygun görülmekle, gereği konuşulup düşünüldü. İDDİA VE İSTEK: Asıl Dava: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; "Taraflar arasındaki taşınmaz satış vaadi sözleşmesi gereğince davalı şirketin; .... İli, .... İlçesi, ... Mahallesi,... ada ... parsel ve ....ada ... parsel sayılı taşınmazlar üzerinde inşa etmekte olduğu '....Tatil Evleri' adlı inşaat projesinden ... Blok... numaralı bağımsız bölümü 1.800.000 TL bedel karşılığı davacı şirkete sattığı, satış bedelinin tamamen ödendiği, ancak davalı şirketin resmi tapu devrini yapmadığı" iddiası ile, anılan taşınmazın tapu iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesini istemiştir. Davacı vekili 28/10/2022 tarihli dilekçesinde özetle; "Satış konusu .... Blok .... numaralı bağımsız bölümün yapının imara uygun hale getirilmesi sonrası .... Blok ... numaralı bağımsız bölüm haline geldiği ve bu bağımsız bölümün yargılama sırasında .... Şirketi'ne muvazaalı olarak devredildiği, davacının HMK.'nın 125. Maddesi gereğince seçimlik hakkını yeni malike karşı tapu iptali ve tescil olarak kullanmak istediği" iddiası ile, adı geçen şirketin davaya dahil edilmesine ve onun adına kayıtlı .... Blok ....numaralı bağımsız bölümün tapu iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesini istemiştir. Karşı Dava: Davacı vekili karşı dava dilekçesinde özetle; "Sözleşme konusu .... Blok .... numaralı bağımsız bölümün sözleşme yapıldığı sırada imara aykırılığının bulunduğu ve sözlemenin 3. Maddesinde davalı alıcı şirketin bu durumu bilerek taşınmazı satın aldığı, buna göre sözleşmenin yapıldığı sırada geçersiz olduğu" iddiası ile, sözleşmenin geçersizliğinin tespitine ve tapudaki sözleşme şerhinin terkinine karar verilmesini istemiştir. SAVUNMA: Asıl Dava: Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; "Sözleşme konusu .... Blok ... numaralı bağımsız bölümün sözleşme yapıldığı sırada imara aykırılığının bulunduğu ve sözlemenin 3. Maddesinde davalı alıcı şirketin bu durumu bilerek taşınmazı satın aldığı, buna göre sözleşmenin yapıldığı sırada geçersiz olduğu" savunması ile, davanın reddine karar verilmesini istemiştir. Dahili davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; "Müvekkili şirketin dava konusu taşınmazı bedelini ödeyerek satın aldığı ve muvazaalı devir bulunmadığı" savunması ile, davanın reddine karar verilmesini istemiştir. Karşı Dava: Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; "Sözleşme yapıldığı sırada imara aykırı bir durum bulunmadığı, bunun daha sonra ortaya çıktığı ve sözleşmenin yapıldığı anda geçerli ve ifasının kabil olduğu, daha sonra imara aykırılık olsa bile bunun yasal hale getirilerek sözleşmenin de ifaya uygun kılındığı" savunması ile karşı davanın reddine karar verilmesini istemiştir. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI: İlk derece mahkemesinin 12/07/2023 tarih ve 2022/2 Esas, 2023/541 Karar sayılı kararında özetle; "Taraflar arasındaki taşınmaz satış vaadine konu olan .... Blok ... numaralı bağımsız bölümün inşasında imara aykırılık olup ilgili idarece de yıkım kararı verildiği, bu aykırılığın ilgili inşaat yıkılarak ve yerine yasal binalar yapılarak giderildiği, satış konusu .... Blok ... numaralı bağımsız bölüm yerine ... Blok.... numaralı bağımsız bölümün inşa edildiği, iki bağımsız bölüm arasında m² farkı olup... Blok .... numaralı bağımsız bölümün diğerinden daha büyük olduğu, alıcı şirketin sözleşmenin 3. Maddesi gereğince imara aykırılığı bilerek taşınmazı satın aldığı, buna göre sözleşmenin daha yapılırken batıl ve geçersiz olduğu, dolayısıyla tapu iptali ve tescil istenemeyeceği" gerekçesi ile, asıl davanın reddine ve karşı davanın kabulüne karar verilmiştir. İSTİNAF NEDENLERİ: Davacı-karşı davalı vekili istinaf başvuru dilekçesinde özetle; "Sözleşme yapıldığı sırada imara aykırı bir durum bulunmadığını, bunun daha sonra ortaya çıktığını ve sözleşmenin yapıldığı anda geçerli ve ifasının kabil olduğunu, daha sonra imara aykırılık olsa bile bunun yasal hale getirilerek sözleşmenin de ifaya uygun kılındığını, ayrıca iki daire arasında m² farkı olduğunun doğru olmayıp bu konuda itirazlarının karşılanmadığını, satıcı şirketin sözleşme konusu bağımsız bölümü imara aykırı inşa etmesinin ayıplı ifa sayılması gerektiğini ve bu ayıbın da imara aykırılık giderilmek suretiyle ortadan kaldırıldığını, taşınmazın yargılama sırasında dahili davalı şirkete kötü niyetli olarak devredildiğini, tapu iptali ve tescil koşulları oluştuğu halde asıl davanın reddine ve karşı davanın kabulüne karar verilmesinin doğru olmadığını" ifade ederek, kararın kaldırılmasına ve asıl davanın kabulüne, karşı davanın reddine karar verilmesini istemiştir. DEĞERLENDİRME: İstinaf kanun yolu başvurusuna konu edilen karar hakkında; HMK.nın 355. maddesindeki düzenleme gereğince, istinaf dilekçesinde belirtilen nedenler ve kamu düzenine ilişkin aykırılık bulunup bulunmadığı yönü gözetilerek yapılan inceleme sonucunda aşağıdaki değerlendirmeler yapılmıştır: 1-Davanın Niteliği: Asıl dava; satıcı (yap-satçı) yüklenici şirket ile alıcı şirket arasındaki taşınmaz satış vaadi sözleşmesi gereğince, yüklenicinin tapuda ferağ edimini yerine getirmediği ve muvazaalı devir yaptığı iddialarına dayalı, tapu iptali ve tescil, karşı dava ise; taraflar arasındaki taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin imara aykırılık nedeniyle geçersiz olduğu iddiasına dayalı, geçersizliğin tespiti ile tapudaki şerhin terkini isteklerine ilişkindir. 2-İnceleme: Asıl davanın davacısı .... Şti. ile davalısı .... A.Ş arasında, ".... İli, .... İlçesi, ... Mahallesi, ... ada ... parsel ve ... ada ... parsel sayılı taşınmazlar üzerindeki '... Tatil Evleri' adlı inşaat projesinden ... Blok ...numaralı bağımsız bölümün 1.800.000 TL bedel karşılığı satılması" hakkında Ankara 3. Noterliği'nce düzenlenen 07/08/2019 tarih ve 20887 yevmiye numaralı "Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi" bulunduğu, sözleşmenin 3. Maddesine göre; "Sözleşme ekindeki vaziyet planında işaretli olan .... Blok...numaralı bağımsız bölümün bütün nitelikleri ile mevzuattan kaynaklanan durumlarının alıcı şirket tarafından bilindiğinin, alıcının bütün resmi, hukuki, teknik ve fiziki hususlara vakıf olduğunu peşinen kabul ettiğinin" kararlaştırıldığı, incelenen sözleşme belgesinden anlaşılmıştır. Sözleşme konusu bağımsız bölümün inşa edildiği binalarda kısmen imara aykırılık tespit edilmesi nedeniyle 20/08/2019 tarihli yapı tatil zaptı düzenlendiği, daha sonra da imara aykırı kısımların Bodrum Belediyesi'nin 05/11/2019 tarihli Encümen Kararı ile yıkımına karar verildiği, ilgili belgelerin incelenmesinden anlaşılmıştır. Yüklenici-satıcı şirketin '.... Tatil Evleri' Projesindeki .... Blok binanın yapı ruhsatının ise 16/04/2018 tarihinde alındığı belirlenmiştir. Satış vaadi sözleşme bedeli olan 1.800.000 TL'nin tamamen ödendiği gerek taraf kabullerinden, gerekse dosyadaki ödeme belgeleri ile hesap bilirkişi raporundan tespit edilmiştir. Yargılama sırasında yapılan keşif ve bilirkişi incelemesi sonucu düzenlenen 06/11/2022 tarihli bilirkişi kurulu raporunda özetle; "Sözleşme konusu... Blok.... numaralı bağımsız bölümün, ilk hali ile vaziyet planına göre blokların bitişik yapılması nedeniyle imara aykırı olarak inşa edildiği, belediyenin yapı tatil zaptı ve yıkım kararından sonra fiilen yıkım sonucu bloklar arasında yeşil alan bırakıldığı ve .... Blok... numaralı bağımsız bölümün yerine.... Blok ... numaralı bağımsız bölümün inşa edildiği, imara aykırılığın yasal hale getirildiği, .... Blok ... numaralı bağımsız bölümün kat planında 83,63 m² emsal alanı olup 16,40 m² emsal dışı alanı mevcut iken .... Blok ... numaralı bağımsız bölümün ise toplamda iki katta 164,26 m²+16,61 m² emsal alanı ile 44,49 m²+7,91 m² emsal dışı alanının bulunduğu, sözleşme konusu bağımsız bölümün dava tarihindeki değerinin 16.841.725 TL olduğu" saptanmıştır. Dava ve sözleşme konusu .... Blok ...numaralı (eski .... Blok ... numaralı) bağımsız bölümün yargılama sırasında, davaya dahil edilen .... Şirketi'ne satılarak devredildiği, incelenen tapu ve satış belgelerinden tespit edilmiştir. Yargılama sırasında; asıl davada toplam 30.739,47 TL peşin harç, karşı davada ise 30.739,50 TL peşin harç alındığı, sistemden yapılan inceleme ile belirlenmiştir. Asıl davada; dava dilekçesinin davalı şirkete 26/01/2022 tarihinde tebliğ edildiği, karşı davanın ise 04/03/2022 tarihinde açıldığı, yine sistem üzerinden yapılan incelemeden belirlenmiştir. 3-Gerekçe: a) .... Şti. ile .... A.Ş arasındaki 07/08/2019 tarihli "Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi" yöntemince düzenlenmiş geçerli bir sözleşme olup hükümleri taraflarını bağlar. Her ne kadar mahkemece "Sözleşme konusu .... Blok ... numaralı bağımsız bölüm üzerindeki imara aykırılığın sözleşmenin yapıldığı sırada da mevcut olup bu aykırılığın alıcı şirket tarafından da bilindiği ve sözleşmenin ifa olanağının olmaması nedeniyle geçersiz olduğu" kabul edilmiş ise de, ilgili belediyece imara aykırılık tespitinin yapı tatil zaptının düzenlendiği 20/08/2019 tarihinde yapılması, 05/11/2019 tarihinde de yıkım kararı alınması nedeniyle, sözleşmenin düzenlendiği 07/08/2019 tarihinde henüz bir imara aykırı durum tespitinin bulunmadığı, ayrıca sözleşmenin 3. Maddesi içeriğinde de böyle bir aykırılıktan söz edilmediği görülmektedir. İdare tarafından tespit edilmeyen bir aykırılığın ise sözleşmenin yapıldığı sırada alıcı şirketçe bilinmesi beklenmez. Burada şirketin basiretli davranmadığı de ileri sürülemez. Böyle bir durumda sözleşmenin diğer tarafı olan satıcı şirketin de basiretli tacir olarak imara aykırı bir yerin satışını yapmaması gerekir. Sonuç olarak; sözleşme tarihinde bilinen ya da bilinmesi gereken bir imara aykırılık ve ifa olanaksızlığı olmayıp, daha sonraki bir tarihte tespit olunan aykırılık da giderilerek yasal durum temin edilmiştir. Buna göre sözleşme başlangıçtan itibaren geçerli bir sözleşme olduğu gibi, imara aykırılığın giderilmesi ile birlikte ifa olanağı da mevcut bir sözleşme haline gelmiştir. Başlangıçta taraflarca bilinmeyen, ancak mevcut olan kaçak yapı haline göre olsa olsa satıcının ayıplı mal sattığı ve bu ayıplı durumu sonradan giderdiği söylenebilir. Sözleşme konusu.... Blok .... numaralı bağımsız bölümün imara aykırı durumun giderilmesi sonucu ... Blok ...numaralı bağımsız bölüm haline dönüştüğü ise bilirkişi raporları ile açık bir şekilde saptanmıştır. Diğer yandan 1.800.000 TL'lik satış bedeli de ödenmiştir. Bu durumda .... Blok ... numaralı bağımsız bölüm ile ilgili olarak alıcının satıcıya karşı tescil isteme hakkı bulunmaktadır. İmara aykırılık giderilmeden önceki .... Blok ... numaralı bağımsız bölüm ile yasal durum sağlandıktan sonra oluşan .... Blok ... numaralı bağımsız bölüm arasında yüzölçüm farklılığı olması ise sözleşmenin ilgili hükmü ile tarafların bağlılığı hususunu etkilemeyip, olsa olsa fazla yüzölçümden dolayı sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre alacak isteğine konu olabilir. Bu nedenlerle mahkemenin anılan kabulü doğru olmayıp, davacı-karşı davalı vekilinin ilgili istinaf sebebi yerinde görülmüştür. b) Alıcı şirketin satıcı şirkete yönelik tescil isteme hakkı bulunsa da, dava konusu bağımsız bölüm yargılama sırasında dahili davalı ...Şirketi'ne devredilmekle, alıcı şirket satıcıya karşı ileri sürebildiği tescil istemini adı geçen devralana karşı her durumda ileri süremeyecektir. Çünkü, devralan şirketin tapuya güven ilkesi çerçevesinde devirde iyi niyetli olduğu asıl olup, bunun aksinin ispatlanması gerekmektedir. Diğer bir ifade ile; davacı alıcı şirketin iddia ettiği şekilde taşınmazı devralan son malik şirketin devrinin muvazaalı bir devir olduğunu kanıtlaması zorunludur. Mahkemece muvazaa hususu üzerinde hiçbir şekilde durulmaması, bu konudaki davacı delillerinin toplanıp incelenmemesi doğru olmamıştır. Davacı-karşı davalı vekilinin ilgili istinaf sebebi de yerindedir. c) Asıl davada ... Blok ... numaralı bağımsız bölümün tapu iptal ve tescili istenmiş olmakla, bu taşınmazın dava tarihi itibariyle belirlenen 16.841.725 TL üzerinden hesaplanacak peşin ilam harcının ikmali gerekirken, sözleşme bedeli üzerinden hesaplanan 30.739,47 TL peşin harç alınması ile yetinilmesi de doğru değildir. Bu husus kamu düzenine ilişkin olmakla, dairemizce re'sen dikkate alınmıştır. d) Asıl davada; dava dilekçesi davalı şirkete 26/01/2022 tarihinde tebliğ edilmiş olup, karşı davanın ise yasal cevap süresi geçtikten sonra 04/03/2022 tarihinde açıldığı görülmektedir. Buna göre, HMK.'nın 133. Maddesi gereğince ortada bir karşı dava değil, bağımsız bir dava bulunmaktadır. Mahkemece, karşı dava olarak süresinde açılmayan bu davanın önce eldeki asıl davadan ayrılarak, sonra da bağlantı nedeniyle birleştirme kararı verilerek, her iki dava hakkında da bağımsız davalar olarak karar verilmesi gerekirken, bu gerekliliğe uyulmaması da doğru olmamıştır. Bu husus da kamu düzenine ilişkin olmakla, dairemizce re'sen dikkate alınmıştır. 4-Mahkemece Yapılması Gereken İş: a) Yasal süre içinde açılmayan karşı dava eldeki davadan ayrılarak ayrı bir esasa kaydı yapıldıktan sonra, bağlantı nedeniyle yine eldeki dava dosyası kapsamında birleştirilmeli, b) Asıl davada; taşınmaz değeri olarak belirlenen 16.841.725 TL üzerinden hesaplanacak nispi peşin harcın, daha önce alınan harçların mahsubu da sağlanarak ikmal ettirilmesi, c) Dahili davalı ....Şirketi aleyhine açılan tapu iptali ve tescil davasındaki "Muvazaalı devir" iddiasının ispatı bakımından, davacı tarafın dosyada sunulu ve sunulacak tüm delilleri değerlendirilmek suretiyle muvazaa olgusu araştırılmalı, d) Bütün bu işlem ve araştırmalardan sonra da; yukarıdaki tüm açıklamalar ile dosyadaki mevcut veriler çerçevesinde, hasıl olacak duruma göre karar verilmelidir. Yukarıda açıklanan nedenlerle; dosya kapsamı, mahkeme gerekçesi ve yapılan değerlendirmeye göre mahkemece yapılan araştırma ve inceleme hüküm kurmaya yeterli olmadığından, davacı-karşı davalı vekilinin istinaf kanun yoluna başvurusunun kabulü ile, ilk derece mahkemesi kararının 6100 sayılı HMK'nın 353/(1)-a/4-6. Maddeleri gereğince kaldırılmasına karar verilmesi gerekmiş olup aşağıdaki hüküm kurulmuştur. HÜKÜM: Yukarıda açıklanan nedenlerle; 1-Davacı- karşı davalı vekilinin istinaf kanun yoluna başvurusunun KABULÜ ile, 2-Muğla Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 12.07.2023 tarih ve 2022/2 Esas, 2023/541 Karar sayılı kararının, 6100 Sayılı HMK.'nın 353/1-a/4-6. Maddeleri gereğince KALDIRILMASINA, 3-Dosyanın, Dairemiz kararına uygun şekilde yeniden bir karar verilmek üzere ilk derece mahkemesine GÖNDERİLMESİNE, 4-Verilen kararın niteliği gereğince harç alınmasına yer olmadığına, 5-Davacı- karşı davalı vekili tarafından yatırılan 30.740,00 TL istinaf maktu karar harcının istek halinde yatırana ilk derece mahkemesince geri verilmesine, 6-Davacı- karşı davalı vekili tarafından yatırılan 738,00 TL istinaf kanun yoluna başvurma harcı ile yapılan istinaf yargılama giderlerinin, ilk derece mahkemesince yeniden verilecek kararda dikkate alınmasına, 7-Kararın, ilk derece mahkemesince taraflara tebliğine, Dair, dosya üzerinde yapılan inceleme sonucunda, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 362/(1)-g maddesi gereğince, kesin olmak üzere, 09.06.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.