Bakırköy 7. Asliye Ticaret Mahkemesi 2023/385 E. 2024/68 K.

T.C. BAKIRKÖY 7. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ ESAS NO : 2023/385 Esas KARAR NO : 2024/68 DAVA : Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı) DAVA TARİHİ : 05/09/2019 KARAR TARİHİ : 18/01/2024 GEREKÇELİ KARARIN YAZILDIĞI TARİH : 12/02/2024 Yukarıda isim ve adresleri yazılı taraflar arasında mahkememizde görülen davanın açık yargılaması ve dosyanın tetkiki sonunda; GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ: TALEP: davacı vekili özetle; müvekkili ile davalı ... Yapı şirketi arasında imzalanan 09.08.2018 tarihli sözleşme gereğince davaya konu ... Projesi, 280 nolu villanın 2.100.000 TL bedelle müvekkiline satılmış olduğunu, bu sözleşmenin Bakırköy .... Noterliğinin 10.08.2018 tarih ve ... yevmiye nolu Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi ile resmi hale getirildiğini, müvekkilinin daire bedelini davalı tarafa ödemiş olduğunu, hal böyleyken davalı tarafın sözleşmeye aykırı olarak teslim ve tapu devri için kararlaştırılan tarihten bu yana tapu devrini halen yapmamış olduğunu belirtmişler ve de netice ve talep olarak da açıklanan sebepler ile davaya konu 280 nolu bağımsız bölümün tapusunun iptali ile müvekkili adına tesciline, ya da tescilin mümkün olmaması halinde müvekkili tarafından ödenen bedelin Denkleştirici Adalet İlkesi gereği güncellenmiş karşılığının rayiç değerden az olmayacak şekilde müvekkiline ödenmesine karar verilmesini talep etmişlerdir. SAVUNMA: Davalı ... Gayrimenkul cevap dilekçesinde özetle : davanın şahsi alacak hakkına dayanan ve TMK m. 716 hükmüyle düzenlenen tescile zorlama davası olduğunu, tacir sıfatına haiz olan davacıya hiçbir şekilde sözleşme ile tescil taahhüdünde bulunmadıklarını, davacı ile aralarında hiçbir hukuki ilişki bulunmadığını, müvekkilleri aleyhine böyle bir dava açılmasının mümkün olmadığını, davalı sıfatına haiz olmadıklarını, davacının diğer davalı ile bir satış sözleşmesi yaptığını, taşınmazın maliki olan müvekkilleri ile aralarında herhangi bir hukuki ilişki olmadığını, davacı tacir, alıcı sıfatıyla sadece diğer davalı ile satış vaadi sözleşmesi ilişkisine girdiğini, tarafı olduğu sözleşmelerin sebep ve sonuçlarını çok iyi bilmek zorunda olan davacı tacirin korunmaya layık bir hukuki yararının bulunmadığını, Diğer davalının, müvekkili şirket ile yapmış olduğu ayrı bir satış vaadi sözleşmesi uyarınca, sözleşmede öngörülen taşınmaz satış bedellerini ödemek koşuluyla, müvekkilinden kat irtifakı kurulmuş villaların mülkiyetini devralmakla yükümlü olan tüzel bir kişi olduğunu, 187 adet kat irtifaklı villanın devri için ayrı ve bağımsız bir satış vaadi sözleşmenin diğer davalı ile müvekkili arasında imza edildiğini, sözleşmeye göre belirlenen her bir kat irtifaklı taşınmazın asgari satış bedelinin, diğer davalı tarafından müvekkili olan şirkete ödendikçe, bedeli ödenmiş olan taşınmazların diğer davalıya devredileceğini, bu şekilde 104 kat irtifakı tapusunun devrinin diğer davalı lehine tamamlandığını, diğer davalının taşınmazları müşterilerine kendi ad ve hesabına sattığını, müvekkillerinin temsil edilmesinin söz konusu olmadığını, başından beri diğer davalı şirketin satış yaptığı üçüncü kişilere tapu devirlerinin müvekkili tarafından yapılmadığını, taşınmazları her zaman ve sadece diğer davalı ... şirketine devrettiğini, üçüncü kişilerle tapu devrini yapmalarını gerektiren herhangi bir hukuki ilişkinin mevcut olmadığını, diğer davalı ile aralarındaki satış vaadi sözleşmesi uyarınca diğer davalının, villaların bedelini ödeyerek bu villaları satın alarak, mülkiyetini edineceğini ve kendi tasarrufuna bağlı olarak ve hukuki sonuçları tamamen kendi üzerinde doğmak üzere sözleşme yaptığı tüketici veya tacirlere bedeli karşılığında satacağını, hukuki ilişkinin tamamen bundan ibaret olduğunu, diğer davalının müşterileri de bu yapının böyle olduğu konusunda, taraf oldukları satış vaadi sözleşmelerinin sözleşmenin 3. Maddesi ile başından beri bilgilendirildiklerini, diğer davalının satış vaadi konusu olan fakat henüz devri yapılmamış taşınmazların satış bedellerini ödemediğini, böylece temerrüde düşmesi ve temerrüdünün uzun süre devam etmesi nedeniyle müvekkilinin diğer davalı ... ile arasındaki satış vaadi sözleşmesini haklı sebeplerle, Üsküdar .... Noterliği’nin 25.02.2019 tarih, ... tarihli fesih ihbarnamesi ile feshettiğini, bu fesih yapılırken, sözleşmeden doğan yetki kullanılmak suretiyle ileriye etkili hukuki sonuç doğuracak şekilde, o zamana kadar satış bedeli ödenen ve diğer davalı ...’a devri yapılan taşınmazlara etkili olmaksızın, sadece devri yapılmayan 83 adet villaya ilişkin olarak feshi gerçekleştirdiğini, diğer davalının tamamen kendi temerrüdünün sonucu olarak, müvekkilli ile arasındaki satış vaadi sözleşmesinin feshine sebep olduğunu, böylece kendi müşterilerine karşı da taşınmaz mülkiyetini devredemez hale gelerek temerrüde düştüğünü, bu haldeyken kendi müşterilerinin açtığı davalarda gerçek dışı beyanlarda bulunarak, sanki tescili gerçekleştirmek yükümlülüğü müvekkili şirkete aitmiş gibi göstermeye çalıştığını, arada bir adi ortaklık ilişkisinin bulunduğunu gerçek dışı bir şekilde beyan ettiğini ve kendi temerrüdünün sonuçlarını müvekkilinin üzerine yıkmak ve gizlemek amacıyla, tüm zararlara bizzat sebep olduğu bu süreçten, ticari ahlaka tamamen aykırı bir şekilde, zararsız olarak çıkmak niyetinde olduğunu, bir yandan müşterilerinden tahsil ettiği satış bedellerini elde ettiğini, bir yandan da müvekkilinden kat irtifaklı taşınmazları satın almadığını ve müvekkilinin sırtından haksız menfaat sağladığını, yine müvekkili olan şirkete ait başka bir parselde “...” projesini gerçekleştirdiğini, yine satış yaptığı kişi tarafından müvekkili olan şirket ve kendisi aleyhine açılan Bakırköy ... Tüketici Mahkemesi'nin .... E. sayılı dava dosyasında, benzer nitelikteki uyuşmazlığa konu olan ve birebir aynı metne sahip sözleşme için dilekçesinde, adi ortaklığın bulunmadığını mahkeme önünde açıkça kabul ve ikrar ettiğini, davalılar arasında bir adi ortaklığın kesinlikle sözkonusu olmadığını ve bu sebeple müvekkilinin, diğer davalının müşterileriyle (üçüncü kişilerle) yaptığı sözleşmeden dolayı sorumlu tutulamayacağını, arada bir kâr ve zarar paylaşma ilişkisi oluşmadığını, sözleşmenin 3. Maddesine göre bir ilişki içerisinde olduklarını, adi ortaklıkta tarafların ortak amacı birlikte takibi ve onun gerçekleşmesine gerekli faaliyetlerle aktif olarak katılmayı da borçlanmış bulunmalarının şart olduğunu, ortakların müşterek gayeye ulaşmak için çaba ve özen göstermek zorunluluğu bulunduğunu, ancak mevcut sözleşmede, müvekili şirketin amacın gerçekleşmesi için hiçbir çaba ve özen gösterme yükümlülüğü altında bulunmadığını, sözleşme gereği ödenmesi gereken bedellerin herhangi bir şarta bağlanmadığını, davacı tarafından vade tarihlerinde ödeme yapılması gerektiğinin sabit olduğunu, müvekkilinin hiçbir çaba ve özen göstermeksizin sözleşmede öngörülen vade tarihlerinde alacağını elde ettiğini, sözleşmenin 4.1. maddesi uyarınca davalı ... şirketinin, satış – pazarlamasının kendi sorumluluğunda olduğunu, reklam finansman ve tüm tanıtım giderleri ile pazarlama giderlerini karşılayacağını taahhüt ettiğini, sözleşmeden kaynaklı bedel ödeme yükümlülüklerini yerine getirmediği takdirde cezai şart ödeyeceğini kabul ettiğini, ek olarak sözleşmenin 6. maddesi uyarınca 28.02.2018 tarihine kadar satışı yapılmayan bağımsız bölüm kalması halinde, bu bağımsız bölümlerin değerinin belirlenerek davalı ....’ye ödeneceğinin açıkça ifade edildiğini, ortada davalı ...’dan tescilin talep edilebilmesini sağlayacak bir adi ortaklık ilişkisi bulunmadığını, böyle bir yorumda bulunulmasına sebep olacak hiçbir beyan ve uygulamanın da mevcut olmadığını, sadece ...’a ...’ın zaten ödemek zorunda olduğu satış bedellerine ilişkin olarak, ...’ın müşterilerine yapacağı satışın belirli bir miktarı aşması durumuna yani şarta bağlı olarak ...’a ek ödeme yükümlülüğü getirildiğini, bunun ise ilişkiyi asla bir adi ortaklık ilişkisi haline getirmediğini, diğer davalıya müşterileri nezdinde müvekkilini temsil etme yetkisi verilmediğini, mevcut olmayan bir ortaklığın temsil edileceğinden bahsedilemeyeceğini, üçüncü kişilerle yapılan sözleşmelerde de görüleceği üzere, diğer davalının sözleşmeleri kendi adına yaptığını, müvekkilimizin hiçbir ortak sıfatının bulunmadığının açıkça ifade edildiğini, bu sebeple davacının, korunacak hiçbir haklı menfaati bulunmadığını, bu hususta mevcut Yargıtay kararlarının bulunduğunu, dava konusu sözleşmede, villaların hiçbir şekilde müştereken satılacağının kararlaştırılmadığını, aksine diğer davalının villaları inşa etmese ve satmasa dahi, 48.780.000-ABD Dolarlık satış bedelini ödediğinde, müvekkilinin diğer davalı ...’a devir ve tescili gerçekleştireceğini, bu nedenlerle davanın sıfat yokluğu nedeniyle reddinin gerektiğini, diğer davalı ... A.Ş., söz konusu villaların maliki olmadığından, başkalarına tasarrufî muamele ile devretme hususunda “tasarruf yetkisi”ne de sahip bulunmadığını, davacının ... A.Ş.’ye karşı dava konusu olan taleplerinin, davacının diğer davalı ile akdettiği satış vaadi sözleşmesinden kaynaklandığını, ancak davacının davalı ...’a karşı mülkiyetin kendisine verilmesi konusunda cebri tescil davası açabilmesi için de, öncesinde ... A.Ş.’nin anılan taşınmazın mülkiyetinin bedelini ödeyerek müvekkili olan ... A.Ş.’den devralması gerektiğini, davalı ...'ın, müvekkiline borcunu ödeyerek dava konusu taşınmazın mülkiyetini iktisap etmediğini, davacının talebinin “imkânsızlık” teşkil eden bir edimin istenmesi mahiyetinde olduğunu, kendisiyle hiçbir sözleşme ilişkisi bulunmayan, kendisine satışı ve tescili vaad etmiş olmayan müvekkili şirkete karşı tescil ve terditli olarak tazminat davası açmasının da mümkün olmadığını, davalı taraflar arasında akdedilen bu anlaşmanın tipik bir satış vaadi sözleşmesi olduğunu, bir ortaklık olmadığını, karşılıklı ve birbirine zıt hukukî çıkarları bünyesinde taşıyan, karşılıklı taahhütleri içeren bir sinallagmatik akit olduğunu, tarafların hiçbir zaman bir adi ortaklık kurma iradeleri bulunmadığını, müvekilinin, İstanbul İli, ... İlçesi, ... köyünde kâin, ... Ada ... Parselde kayıtlı taşınmazın maliki olduğunu, diğer davalı ... ile ilki Kadıköy .... Noterliği’nin 19.06.2014 tarih, ... yevmiye olmak üzere muhtelif Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri imzaladığını, bu sözleşmeler ve nihayetinde Kadıköy .... Noterliği’nin 19.07.2017 tarih, ... yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Ek Sözleşme uyarınca, davalı ...'ın, yukarıda zikredilen taşınmazı müvekkilimizden KDV bedeli hariç 51.153.312-USD karşılığında satın almayı kabul ve taahhüt ettiğini, bu sözleşmede ödemeye dair şartlar da açık bir biçimde hüküm altına alındığını, söz konusu satış vaadi sözleşmesi kapsamında bugüne kadar diğer davalının satış bedelini ödediği bütün taşınmazların, doğrudan ...’a devredilmiş, müvekkili tarafından davacı gibi tacirlere veya sair tüketicilere yönelik doğrudan hiçbir işlem ve tasarrufta bulunulmadığını, diğer davalı ... sunmuş olduğu cevap dilekçesinde, müvekkilimiz ile aralarında adi ortaklığın varlığı konusundaki iddialarının hukuka ve maddî gerçeklere tamamen aykırı olduğunu, kendi sorumluluğunu müvekkili şirkete izafe etmek istemesinin tamamen kötüniyetli ve beyhude bir çaba olduğunu, davacıya karşı zararı tazminle yükümlü olan davalı ...’ın müvekkil şirket hakkındaki beyanlarına itibar edilmesinin mümkün olmadığını, iş bu davada görevli mahkemenin asliye ticaret mahkemeleri olduğunu, bu nedenle de görev noktasından davanın usulden reddini talep ettiklerini, dava konusu sözleşmede, villaların hiçbir şekilde müştereken satılacağının kararlaştırılmadığını, sözleşmede taraflar eşit konumda da olmadıklarını, davalılardan ... için, edimlerini yerine getirmemesi hali için cezai şartlar öngörüldüğünü, müvekkillerine fesih hakları tanıntığını, böyle bir anlaşmanın içeriğinin, adi ortaklığın kabulüne engel olduğunu beyanla davanın pasif husumet yokluğundan, maddi ve hukuki dayanaktan olduğundan reddine karar verilmesini talep etmiştir. Davalı ... vekilinin cevap dilekçesinde özetle : müvekkili olan şirketin taraflar arasında imzalanan satış vaadi sözleşmesi uyarınca edimlerini yerine getirdiğini, dava konusu bağımsız bölümü davacıya teslim ettiğini, ancak diğer davalıdan kaynaklanan nedenlerle taşınmazın tapu tescil işlemini gerçekleştiremediğini, müvekkili olan şirket ile diğer davalı şirketin satışa başlamadan evvel niyet mektubu ve toplantı tutanağını imzalayarak, taşınmaz üzerinde proje geliştirmek için mutabakata vardıklarını, akabinde hasılat paylaşımına dayalı olarak düzenleme şeklinde Kadıköy .... Noterliğinin 19.06.2014 tarih ... yevmiye numarası ile gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi imzalandığını, ana sözleşmenin imzalanmasından sonra diğer davalı ile müvekkilinin Kadıköy .... Noterliği'nin 23.10.2015 tarih ve ... yevmiye numaralı ek bir sözleşme imzaladıklarını, bu ek sözleşme ile ana sözleşmenin bazı maddelerinin tadil edildiğini, ek sözleşmeden sonra yine Kadıköy .... Noterliğinin 01.07.2016 tarih ... yevmiye numaralı ek bir sözleşme ile tarafların arsa payı ve bağımsız bölüm listelerini olduğu gibi değiştirdiklerini ve son olarak Kadıköy .... Noterliğinin 19.07.2017 tarih ... yevmiye nolu "Düzenleme Şeklinde Ek Sözleşmesi" ile yine 19.06.2014 tarihli ana sözleşmenin hasılat payları ile ilgili yeni düzenlemeler yaptıklarını, sözleşmeye konu bağımsız bölümlerin arsa payı brüt satış alanı ve satılacak olan bağımsız bölümlerin satış fiyatlarının belirlenmesi ile ilgili yeni düzenlemeler yaptıklarını, bu kapsamda müvekkil şirket ile davacının davaya konu taşınmazın satışı ile ilgili olarak gayrimenkul satış vaadi sözleşmesini imzaladıklarını ve bağımsız bölümün 08/09/2018 tarihinde davacıya teslim edildiğini, buna rağmen diğer davalının yarattığı haksız ve mesnetsiz muazara nedeniyle tapu devir ve tescil işleminin gerçekleştirilemediğini, diğer davalı aleyhine dava açtıklarını, bağımsız bölümün hala diğer davalı üzerinde olduğunu, tapuı devrinin davacıya yapılması gerektiğini, müvekkili ile davacı arasında imza edilen sözleşmenin 9. Maddesine göre diğer davalının yükümlülüğünü yerine getirmediğinden kaynaklı olarak sorumlu olduğunu, diğer davalı ile müvekkili arasında imza edilen ana sözleşmenin karma nitelikte olmakla birlikte, adi ortaklık unsuru öne çıkan bir sözleşme olduğunu, sözleşmenin adının gayrimenkul satış vaadi şeklinde olarak belirlenmişse de amaçlanan akdi ilişkinin bir taşınmaz satışı olmadığının tespiti gerektiğini ve tarafların hak ile yükümlülüklerinin adi ortaklık hükümleri çerçevesinde belirlenmesi gerektiğini, müvekkili tarafından diğer davalıya defalarca yazılı ve sözlü olarak uyarılarda bulunulmasına rağmeni davacıya tapu devrinin yapılmadığını, dava açılmasına sebebiyet verildiğini, müvekkilinin dava açılmasına sebebiyet vermediğini beyanla müvekkilleri açısından davanın reddine, yargılama giderleri ve vekalet ücretlerinin dava açılmasına sebebiyet veren diğer davalıya yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir. DELİLLER: Çınarcık Jandarma İlçe Komutanlığı araştırma tutanağı, İstanbul .... Asliye Ticaret Mahkemesi'nin ... esas sayılı dava dosyası, davaya konu taşınmazın tapu kayıtları, mimari proje, satış vaadi sözleşmesi, Bakırköy .... Tüketici mahkemesi'nin ... Esas sayılı dosyasından aldırılan bilirkişi raporu. DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE: Dava, tapu kaydının iptali ve davacı adına tapuya kayıt ve tesciline ilişkindir. Bakırköy ...Tüketici Mahkemesi'nin ... esas, ... karar, 28/06/2021 tarihli kararı, İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi .... Hukuk Dairesi'nin ... esas, ... karar sayılı ilamı ile kaldırılmış, kararın kaldırılmasından sonra Bakırköy .... Tüketici Mahkemesi'nin ... esas, ... karar sayılı, 16/03/2023 tarihli görevsizlik kararı verilerek dosya mahkememize tevzi edilmiş, dosyanın mahkememizin ... esasına kaydı yapılmıştır. Tarafların aktif ve pasif dava ehliyetleri denetlenip uyuşmazlık konuları re'sen belirlenerek taraflarca gösterilen deliller Bakırköy .... Tüketici Mahkemesi tarafından ve mahkememizce toplanmış ve konunun incelenmesinde uzmanlık gerektiren yönler olması sebebiyle Bakırköy .... Tüketici Mahkemesi tarafından bilirkişi incelemesi yaptırılmış ve bilirkişi raporu ibraz edilmiş, mahkememizce de ibraz edilen iş bu bilirkişi raporu hükme esas alınmak suretiyle dava sonuçlandırılmıştır. Davacı ... şirket tacir olup; tüzel kişilik adına dava konusu villa niteliğindeki taşınmazı satın almıştır. Davacı tüketici olarak tanımlanamayacağı gibi yaptığı işlemin tüketici işlemi olarak kabulüne de olanak bulunmamaktadır. Her ne kadar davacı vekili dava dilekçesinde davacı her ne kadar şirket görünse de davacı adına temsil yetkisi olan ve şirket sahibi tarafından dava konusu gayrimenkulün ikamet maksatlı satın alındığı ve halen bu adreste şirket yetkilisinin ailesi ile birlikte ikamet ettiği, taşınmazın alımında ticari gaye güdülmediği beyan edilmiş ve davacının tüketici olduğu ileri sürülmüş ise de villa niteliğindeki taşınmazın satışına ilişkin sözleşmede alıcının davacı ... şirket olması, ödemelerin davacı şirket tarafından yapılması, taşınmaza ait faturanın da şirket adına düzenlenmesi ve tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde ; sözleşmenin ve davanın tarafları ile işlemin niteliğine göre, ortada bir tüketici işleminin bulunmadığı, davacının tüketici sayılamayacağı, uyuşmazlığın 6502 Sayılı yasa kapsamında kalmadığı, uyuşmazlığın ticari dava niteliğinde olduğu anlaşıldığından mahkememizin görevli olduğu anlaşılmıştır. Davalı ... Yapı ile davacı arasında 10/08/2018 tarihli ... yevmiye numaralı düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi akdedilmiş olduğu, taşınmazın hemen teslim edileceğinin belirtildiği görüldü. Mahkememizce, taşınmaza ait tapu kaydı, mimari proje, satış vaadi sözleşmesi, noter evrakları ve delil niteliğindeki tüm bilgi ve belgeler dosya içerisine alınmıştır. Dosyanın rapor hazırlanmak üzere bilirkişi heyetine tevdi edildiği, bilirkişi raporunda özetle; Dava konusu 280 nolu T12 Villanın davalı ... şirketi adına kayıtlı tapusunun iptali ile davacı adına tescili ile ilgili takdirin sayın mahkeme’ye ait olacağı, davaya konu villanın 05.09.2019 dava tarihi itibariyle rayiç bedelinin 4.350.000 TL kadar olabileceği, görüş ve kanaatini bildirir raporun Bakırköy ... Tüketici Mahkemesi'nin ... esas sayılı dosyasına sunulduğu anlaşılmıştır. Davalılar arasındaki hukuki durumun belirlenmesine gelince; davalılar arasında 19/06/2014 tarihli sözleşme düzenlenip 23/10/2015 tarihinde Kadıköy ... Noterliğinde yapılan ek sözleşme ile toplam satış bedelinin ve ödenen kısımların belirtilmesi ile geri kalının ne şekilde tahsil edileceğinin hüküm altına alındığı, 19/07/2017 tarihinde yeni bir revize sözleşme yapıldığı, bu sözleşmeye göre "almayı vaadedenin satılacak her bir villa için bağımsız bölüm ve asgari hasılat payı listesinde belirtilen hasılat payını satmayı vaadedene sözleşmede belirtilen şekilde ödemekle mükellef olduğu almayı vaadedenin satıştan elde edilen hasılatı %40'ının ekli bağımsız bölüm ve asgari hasılat payı listesinde yer verilen asgari hasılat paylarının üzerinde bir bedele tekabül etmesi halinde almayı vaadedenin elde ettiği net hasılatın %40'ını satmayı vaadedene ödemeyi taahhüt ettiği..." şeklinde düzenleme ile dava konusu taşınmazda henüz inşaatına başlanmamış arsanın hisse devrinin bedel karşılığı kararlaştırıldığı, sözleşmenin revize hali ile , 19/07/2017 tarihli ek sözleşmede hasılat paylaşımının öngörüldüğü, asgari hasılat payının ne şekilde paylaşılacağının da kararlaştırıldığı anlaşılmıştır. Bu aşamada arsa sahibi ... Geliştirme A.Ş. İle yüklenici ... Yapı Sanayi ve Ticaret A.Ş. arasında Kadıköy .... Noterliğinin 19/06/2014 tarih ve ... yevmiye numaralı ''düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin'' hukuki niteliği üzerinde durmakta fayda vardır. Sözleşmenin konusu madde 1 de, ''... Satmayı vadeden yukarıda belirtilen 187 adet villayı kat irtifakı ile bağlanmış ancak henüz inşaata başlanmamış olan toplam 441.454/1068.807 hissenin tamamı toplam KDV hariç 48.780.000 ABD $ bedelle ve iş bu sözleşmede yazılı koşullarla almayı vadedene satmayı vaad kabul ve taahhüt etmiştir. Almayı vadedende yukarıda yazılı 187 adet villaya kat irtifakı ile bağlanmış ancak henüz inşaata başlamamış toplam 441.654/1.068.807 hissenin tamamını iş bu sözleşmede yazılı koşullarla 48.780.000 ABD $ + KDV bedel mukabilinde satın almayı vaad, kabul ve taahhüt etmiştir." İfadesinin yer aldığı satış işleminin oluşturduğu sözleşme kapsamında ... Yapı Sanayi ve Ticaret A.Ş, ... Geliştirme A.Ş.'ye sözleşmede ön görülen satış bedelini ödeyerek mülkiyetini devralacağı kat irtifaklı villaları, tamamen kendi nam ve hesabına olmak üzere ... proje kapsamında 3. Kişilere satış vaadi sözleşmesiyle satacağının hüküm altına alındığını inşaatın yapımı ili ilgili olarak, ''... Geliştirme A.Ş.'' hiç bir sıfatı sorumluluğu ve ilgisi bulunmadığı açıklanmıştır. Alıcının ( müşterinin ) satın alınan konut ile ilgili olarak inşa, teslim, ifa, eksik ve ayıplı işlerden dolayı sorumluluk ve sair hukuki, cezai ve mali sorumluluklar münhasıran satıcı ... Yapı Sanayi ve Ticaret A.Ş'ye aittir hükmü de yer almaktadır. Sözleşme içeriğinde 187 adet villanın ... Yapı Sanayi ve Ticaret A.Ş. tarafından yapılacağı bedelin ödenmesi halinde villaların davalı ... Geliştirme A.Ş. Tarafından ... Yapı Sanayi ve Ticaret A.Ş'ye devredileceği nitekim 104 adet villanın satış bedeli ödendiği villa tapuların ... Yapı Sanayi ve Ticaret A.Ş'ye ödendiği geri kalan 83 villanın satış bedelinin ödenmemesi nedeniyle davalı ... Geliştirme A.Ş. tarafından sözleşme 25/02/2019 tarih ve .... yevmiye numarası ile satış vaadi sözleşmesi ve ek sözleşmenin fesih yoluna gidilmiştir. Davalılar ... Geliştirme A.Ş. ve ... Yapı Sanayi ve Ticaret A.Ş. arasında Kadıköy .... Noterliğinin 19/06/2014 ve ... yevmiye numaranın satış vaadi sözleşmesi ile sözleşmede değişiklikler yapılmıştır.. Ana sözleşmede kullanılan başlık ''Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi'' başlığıdır. Ancak, bir sözleşmenin hukuki niteliği belirlenirken sadece başlığa değil, tarafların o sözleşmeyle ulaşmak istedikleri amaca ve iradelerine bakmak gerekir. Taraflar arasındaki sözleşmenin içeriğine bakılacak olursa sözleşmede yer alan ve tarafların gerçek iradesini ortaya koyan aşağıdaki hükümler sözleşmenin gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesi olduğunu ortaya koymaktadır. Sözleşmenin 2.2. maddesinin 2. Paragrafında, '' müşterilerden yapılacak tahsilatlardan satmayı vadedene virman edilecek hasılat payı toplamından'' bahsedildiği 3.1.2. maddesinde tapu devri için ''.. İnşaatların eksiksiz ve ayıptan ari biçimde tamamlanmış olması'' şartı öngörüldüğü 13.6.1. maddesinde '' ... Anahtar teslimi olarak tamamlamayı kabul ve taahhüt ettiği'' sözleşmenin 4.4. maddesi hükmünde, '' pazarlama dokümanlarında, ''.... Geliştirme A.Ş. ve ... Yapı Sanayi ve Ticaret A.Ş. logoların birlikte yer alacağı; ... Yapı Sanayi ve Ticaret A.Ş. tarafından hazırlanacak tahsilatların ... Geliştirme A.Ş.'in yorumları ve onayı sonrası yayınlanacağı'' düzenlenmiş ve sözleşmenin ''özel hüküm '' kenara başlıklı 6. Maddesinde ''... Elde edilecek net hasılatın %40'ının sözleşmede zikredilen meblağ aşması halinde aşan kısmın tamamının da satmayı vadedene, yanı arsa sahibine ödeneceği karalaştırılmış''; hükmün 2. Paragrafında ise taraflar arasında paylaşılacak '' net hasılatın'' müşterilerden tahsil edilen satış bedellerinin tamamı olduğu hükme bağlamış bulunmaktadır. Davacı ile davalı ... A.Ş. Arasındaki gayrimenkul satış vaadinin adi sözleşme niteliğinde olduğu anlaşılmaktadır. Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemekte; yüklenici, finansman sağlayarak arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir. Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen inşat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davaları ile ilgili olarak kanunlarımızda bir düzenleme mevcut olmadığından bu konulardaki uyuşmazlıkların çözümünde uygulanan 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 1988/2 sayılı Yargıtay İBBGK Kararı ile “tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği, bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre Medeni Kanunun 2. maddesi gözetilerek açılan tescil davasını kabul edilebileceği” benimsenmiştir. Yukarıda içeriği açıklanan İBK kararı doğrultusunda davacının davalı yüklenici ... Şirketinden taşınmaz aldığı, bedeli ödediği, yeri teslim aldığı ve ferağ icbar koşullarının bulunduğu dosyadaki deliller ile sabittir. Böyle bir durumda sözleşmenin geçersizliğinin ileri sürülmesi TMK 2.maddeye aykırı olup dinlenemez. TBK 19. madde hükmü uyarınca sözleşmenin yorumlanması ve tipinin belirlenmesinde yalnızca kullanılan sözcüklerin değil ulaşmak istedikleri amaç ve ortaya koymak istedikleri iradelerinin esas alınması gerektiği düzenlenmiştir. Taraflar sözleşmeyi ne şekilde adlandırmış olursa olsun somut durumda hakimin sözleşmenin gerçek tipinin re'sen araştırarak karar vermesi gerekmektedir. Bu noktada sözleşmenin içeriği önemli bir yol göstericidir. Sözleşmenin içeriği belirlenirken de öncelikle sözleşmenin konusuna bakılması gerekmektedir. Arsa sahibi, inşa edilen bağımsız bölümlerin mülkiyetini, gelir elde etme amacına yönelik olarak devretmek için yükleniciye karşı taahhütte bulunur. Ancak mülkiyetin devri yükleniciye değil sözleşmenin kurulması aşamasında henüz kim oldukları belli olmayan 3. kişilere karşı ifa edilecektir. Arsa sahibi ile yüklenici arasındaki bir sözleşme, ''asgari gelir taahhüdü içeren gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesi'' olup, sözleşmede asgari bir meblağ kararlaştırılmış olması sözleşmenin satış vaadi sözleşmesi olması sonucunu doğurmayacağı gibi; yüklenici tarafından arsa sahibine sadece bu meblağın ödeneceği; bu meblağı aşan gelirin ise artık arsa sahibi ile paylaşılmayacağı anlamına gelmeyecektir. Sözleşmede açıkça zikredilen meblağ, satış bedelini değil, garanti edilen asgari gelir taahhüdünü ifade etmektedir. Gelir paylaşımlı inşaat sözleşmelerinde, sözleşmenin kurulması anında, bağımsız bölümlerin satışından ne kadar gelir elde edileceğinin bilinmesi mümkün değildir. Yani Taraflar arasındaki gerçek amaç, arsanın satışı değil, bunun üzerine yapılacak bağımsız bölümlerin 3. kişilere satışından gelir elde etmek ve bundan pay almak, tarafların gerçek iradesinin arsanın satışı olduğu bağımsız bölümlerin 3. kişilere satışından arsa sahibine sorumluluğu bulunmadığını ileri sürmek tarafların gerçek iradeleriyle bağdaşmamaktadır. Yani arsa sahibi gerçekte bağımsız bölümleri 3. kişilere satılmasını istemekte ve bu amaçla yükleniciyle sözleşme akdetmektedir. Satıcı arsa sahibinin, alıcı 3. kişilere karşı borcu ifa yükümlülüğü altında bulunduğu kabul edilmiştir. Alıcı-3. kişilerle akdedilen sözleşmelerin tarafının doğrudan arsa sahibi olduğu hususu kabul görmese dahi, bu kez, adi ortaklığa ilişkin, müteselsil sorumluluk esasının kıyasen uygulanması gereğince, olayda yine de arsa sahibine arsa paylarını yükümlülüğü altında bulunduğu kabul edilmiştir. Hukukumuzda adi şirketi düzenleyen mevzuat hükümleri incelendiğinde: TBK'nun 620. Maddesinde, ''adi ortaklık sözleşmesi iki veya daha fazla kişinin emeklerini ve mallarını ortak bir amaca erişmek üzere birleştirmeyi üstlendikleri sözleşmedir'' denilmiştir. Bu tanımdan, adi şirketin - ortaklığın - unsurlarını; kişi, sözleşme, katılım payı, amaç (müşterek gayeye ulaşmak için birlikte çalışmak unsuru) şeklinde belirtilmiştir. Adi ortaklık; Bir yönüyle borç sözleşmesi olmasının yanı sıra, bir yönüyle de ortak bir gayenin yerine getirilmesini amaçlayan sosyal bir birliktir. Bu nedenle, ticari ilişkide ortakların şahsı da önem arz etmektedir. Kanun, adi ortaklık ilişkisinin kurulması için herhangi bir şekil şartı öngörmemiştir. Kanun ortaklık sözleşmesinin geçerliliğini şekle bağlamamıştır. Adi ortaklık sözleşmesinin en önemli iki unsuru; ortak amaç ve ortak amacı gerçekleştirmek için ortak çaba unsurlarıdır. Bu iki unsur adi ortaklığın olmazsa olmaz unsurlarıdır. Ortak amacı gerçekleştirmek için ortaklar çaba harcamak, tüm ortakların bu amaç etrafında toplanmalarını, iş birliği yapıp emek ve gayret göstermelerini ifade eder. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu olayımıza benzer bir davada, arsa sahipleri ve yüklenicileri arasında '' düzenleme şeklinde satış vaadi ve hasılat paylaşımı konut yapım sözleşmesini adi ortaklık sözleşmesi olarak kabul etmiş arsa sahibine hiç bir suretle, ismiyle ve logosuyla olsun, hiç bir pazarlama dokümanında duyuru, ilan, reklam, tabela ve diğer tanıtım materyalleri başta olmak üzere, inşa, pazarlama, satış faaliyetinin hiç bir aşamasında yer almamış ve görülmemiş olmasına rağmen yargıtay arsa sahibi ile yüklenici arasındaki sözleşmeyi adi ortaklık olarak nitelemiş ve alıcı 3. Kişilere karşı arsa sahibinin de müteselsilen sorumlu olduğuna hükmetmiş bulunmaktadır. (Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 24/04/2013 tarih ve E. 2012/13-798, K.2013-568 sayılı kararı) Dosya mahkememize tevdi edildikten sonra, ...'nun "Devir eden tapu kayıtlarında ... adına kayıtlı İstanbul İli ... İlçesi ... Mah. ... Ada, 1 parsel kayıtlı olan 280 nolu bağımsız bölümün mülkiyetinin kendisine devrine ilişkin alacak hakkını ve ... Yapı San. Ve Tic. A.Ş. Ve ... Geliştirme A.Ş. Nezdinde Bakırköy .... Asliye Ticaret Mahkemesi ... Esas sayılı dosyası ile devam eden Tapu İptal ve Tescil davasında doğmuş ve doğacak diğer her türlü alacak ve borçların tamamını tüm ferileriyle birlikte Türk Borçlar Kanunu'nun 183. Maddesi ve devamında yer alan maddeleri uyarınca gayri kabili rücu olmak üzere, kayıtsız ve şartsız olarak işbu Devir (Temlik) Sözleşmesi kapsamında Devir Alan Yeni Alıcı ...'na devir (temlik) edilmesinin hüküm ve koşulları işbu sözleşmenin ve devrin konusunu teşkil etmektedir" şeklinde düzenlenen 19.07.2023 tarihli temlik sözleşmesi ile davaya konu bağımsız bölümün mülkiyetine ilişkin açılmış olan iş bu davayı tüm fer'ileri ile birlikte temlik aldığı anlaşılmıştır. Somut olayda, ödeme tamamlanmış ve taraflarca kabul edildiği üzere taşınmaz teslim edilmiş durumdadır. Bu durumda davacının sözleşmeye göre tescil talebinde bulunma hakkı bulunmakta olup, bunun gerçekleşmemesi halinde davacının verdiği bedeli yasal hükümler doğrultusunda geri talep hakkı doğacaktır. Burada sorun tapu kaydının diğer davalı üzerinde olmasıdır. Davacı davalıların adi şirket konumunda olduklarını, dolayısıyla tescil talebinin kabulünü talep etmektedir. TBK 620. Maddeye göre adi ortaklık sözleşmesi, iki ya da daha fazla kişinin emeklerini ve mallarını ortak bir amaca erişmek üzere birleştirmeyi üstlendikleri bir sözleşmedir. Şirketin kurulması için kişi, sözleşme, sermaye payı, ortak gaye, birlikte çalışma, şekil ve konu unsurlarının bir arada bulunması gerekmektedir. Davalılar arasındaki hukuki ilişki Kadıköy .... Noterliğinin 19.6.2014 tarih ve .... sayılı sözleşmesine dayanmaktadır. Anılan sözleşme “ Düzenleme şeklinde gayrımenkul satış vaadi sözleşmesi” dir. Burada taşınmaz sahibi, hissesini diğer tarafa belirli koşullarla devretmeyi taahhüt etmektedir. Anılan hisseler belirli etaplarda diğer tarafa devredilecek olup, bir etabın ödemesi tamamlandıktan sonra diğer etabın bedellerinin ödenmesi gerektiği belirtilmiştir. Davacının davalı yüklenici ... Şirketinden taşınmaz aldığı, bedelini ödediği, yeri teslim aldığı ve ferağ icbar koşullarının bulunduğu ve TMK 'nın 2. Maddesinde düzenlenen dürüstlük kuralı uyarınca sözleşmenin geçersizliğinin ileri sürülmesinin hukuka aykırı olacağı, davalılar arasında hasılat paylaşımı esasına dayalı konut yapım ve satımı konusunda adi ortaklık kurulduğu anlaşıldığı, Davalılar arasında akdedilen sözleşmenin nitelik itibariyle, karma nitelikte gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesi olduğu, gelir paylaşımına dayalı inşaat sözleşmesi, yüklenicinin, sözleşmede belirlenen yapı eserini meydana getirme ve bu suretle bağımsız bölümlerin satışına aracılık etme borçlarını üstlendiği, buna karşılık arsa sahibinin, arsası üzerinde inşa edilecek bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satmayı vaat ettiği ve inşa edilen bağımsız bölümlerin satılmasıyla elde edilecek geliri yükleniciyle paylaşmayı borçlandığı sözleşmedir. Sözleşmenin 2.2. Maddesinin 2. Paragrafında, '' müşterilerden yapılacak tahsilatlardan satmayı vadedene virman edilecek hasılat payı toplamı''nda bahsedilmiş olması, sözleşmenin esasında bir gelir paylaşımı sözleşmesi olduğunu açıkça göstermekte olup Adi ortaklıkta iştirak halinde mülkiyet hükümleri söz konusu olup ortaklar dışa karşı da müşterek ve müteselsilen sorumlu olduklarından davacının tapu iptali ve tescili talebinin haklı ve yerinde olduğu, her iki davalı arasındaki sorumluluk esası dikkate alınarak aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur. HÜKÜM: Yukarıda açıklanan nedenlerle; Davanın KABULÜ ile; 1-Dava konusu İstanbul İli, ... ilçesi, ... Köyü, ... mevkii, ... ada, ... parsel, 280 bağımsız bölüm numaralı, 1.068807,61 metrekare villa tipi taşınmazın, davalı ... ... Geliştirme A.Ş. (Tapu kaydında ... Geliştirme A.Ş. olarak) adına olan tapusunun iptali ile temlik alan ... T.C. Kimlik numaralı ... adına tapuya kayıt ve tesciline, tescil yönünden her iki davalının da müştereken ve müteselsilen sorumlu olduklarının tespitine, 2-İİK 28. Maddesi uyarınca; karar örneğinin ... Tapu Sicil Müdürlüğü'ne gönderilmesine, 3-Harçlar Kanunu gereğince alınması gerekli ‭297.148,50 TL harcın peşin, tamamlama, keşif harcı olarak alınan ‭‭74.707,02‬ TL harçtan mahsubu ile eksik ‭‭222.441,48‬ TL harcın davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili ile hazineye irad kaydına, (harç tahsil müzekkeresi hususunda daha önce yatırılmış olan, dosya harcının kontrol edilerek işlem yapılmasına) 4-Temlik veren davacı tarafından yapılan ‭ayrıntısı UYAP'ta kayıtlı 2.173‬,00 TL posta, bilirkişi vb. masrafı ile tamamlama harcı ve keşif harcı olarak alınan toplam harç gideri ‭74.707,02‬ TL olmak üzere toplam ‭76.880,02‬ TL. yargılama giderinin davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili ile temlik alana ödenmesine, 5-HMK'nun 333. maddesi uyarınca yatırılan avanstan kullanılmayan gider avansının (iş bu kararın tebliğ gideri avanstan karşılanmak ve bu gider mahsup edilmek kaydıyla) kararın kesinleşmesinden sonra resen davacıya iadesine, 6-Temlik alan kendisini vekille temsil ettirdiğinden Yürürlükteki Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca hesap edilen 332.500,00 TL avukatlık ücretinin davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili ile temlik alana ödenmesine, 7-Davalılar tarafından yapılan yargılama giderinin kendi üzerinde bırakılmasına, 8-HMK'nun 333. maddesi uyarınca davalı tarafından yatırılan avanstan kullanılmayan bakiye avansın kararın kesinleşmesinden sonra resen davalılara iadesine, Dair karar, gerekçeli kararın tebliğinden itibaren 2 haftalık süre içerisinde HMK'nun 342.maddesi gereğince dilekçe ile mahkememize veya başka bir yer mahkemesine İstinaf kanun yolu harcı, tebliğ giderleri dahil olmak üzere tüm giderler ödenerek istinaf yolu açık olmak üzere davacı asil, davacı vekili ve davalı ... vekilinin yüzüne karşı oy birliği ile verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı. 18/01/2024 Başkan ... e-imzalıdır Üye ... e-imzalıdır Üye ... e-imzalıdır Katip ... e-imzalıdır