Bakırköy 7. Asliye Ticaret Mahkemesi 2022/652 E. 2024/283 K.

T.C. BAKIRKÖY 7. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ ESAS NO : 2022/652 KARAR NO : 2024/283 DAVA : Satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil olmadığı takdirde tazminat) DAVA TARİHİ : 19/04/2019 KARAR TARİHİ : 07/03/2024 KARAR YAZIM TARİHİ : 03/04/2024 Yukarıda isim ve adresleri yazılı taraflar arasında mahkememizde görülen davanın açık yargılaması ve dosyanın tetkiki sonunda; GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ: TALEP: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; Dava dışı .... ile davalı ... Yapı Sanayi ve Tic. A.Ş arasında ... Projesi kapsamında İstanbul ili ..... ilçesi ..... mahallesinde ... ada .... parsel 274 numaralı villa için 02/10/2017 tarihli taşınmaz satış vaadi sözleşmesi imzalandığını, akabinde 22/12/20174 tarihinde ilgili taşınmaza ilişkin devir sözleşmesi imzalandığını, bu kapsamda 02/10/2017 tarihli taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin müvekkiline devredildiğini, daha sonra taraflar arasında akdedilen 24/12/2018 tarihinde akdedilen ek sözleşme ile 274 numaralı villanın 264 numaralı villa ile değiştirildiğini ve sözleşme bedelinin buna uygun olarak attırıldığını, son halinde taşınmaz için müvekkilince ödenen bedelin 3.000.000,00 TL olduğunu, taraflar arasındaki sözleşme uyarınca söz konusu taşınmazın teslim tarihinin Aralık 2017 olarak belirlendiğini, sözleşmenin 9. Maddesinde ise bağımsız bölüm teslim tarihinden önce ve sonra, sözleşmedeki bağımsız bölüm satış bedelinin diğer mali yükümlülüklerinin tam ve eksiksiz olarak yerine getirmiş olması halinde tapunun derhal alıcıya verileceğinin düzenlendiğini, müvekkilinin, taşınmaza ilişkin ödemelerin tamamını eksiksiz olarak yaptığını, ilgili taşınmazın, sözleşmede belirtilen Aralık 2017 tarihinden sonra, 05/10/2018 tarihinde fiilen müvekkili şirkete devredildiğini, müvekkilinin, ilgili taşınmazı bu tarihten itibaren malik gibi kullandığını, sözleşme uyarınca tamamlanmamış olarak teslim edilen taşınmaza ayrıca 2.068.853,62 TL tutarında masraf yaptığını, üstelik taşınmaza ilişkin aidatların düzenli olarak davalı ... ... Gayrimenkul Geliştirme A.Ş'ye ödendiğini, işbu davaya konu taşınmazın yer aldığı ... Projesi davalılar ... ile ... arasında kurulan adi ortaklık uyarınca yürütülmekte ve satışlarının yapıldığını, müvekkilinin de ilgili taşınmazı, satış ofisinde kendisine verilen ...-... ortaklığına güvenerek satın aldığını, ...'a ait internet sitesinde de proje reklamı yapıldığını, ancak müvekkili tarafından tüm ödemelerin eksiksiz olarak yapılmış olmasına ve taşınmazın fiilen müvekkiline devredilmiş olmasına karşı tapuda tescil işleminin halen yapılmadığını, ilgili taşınmazın müvekkiline devrinin yapılması amacıyla davalı ...'a 01/02/2019 tarihinde Kartal .... Noterliği aracılığıyla ... numaralı ihtarname keşide edildiğini, davalı tarafından ilgili ihtarnameye herhangi bir cevap verilmediğini, bu nedenle işbu davayı açma zaruretinin hasıl olduğunu, her ne kadar taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin müvekkili ile davalı ... arasında akdedilmiş olsa da davalılar adi ortaklık yapısı altında işbu davaya konu projeyi yönetmekte ve kar paylaşımı yapmakta olduğundan müteselsil sorumluluklarının söz konusu olduğunu, zira 6098 sayılı TBK 638. Maddesinde adi ortaklıkta ortakların, üçüncü bir kişiye karşı ortaklık ilişkisi çerçevesinde üstlendikleri borçlardan müteselsil sorumlu olacağının düzenlendiğini, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 24/04/2013 tarih 2012/13-798 Esas 2013/568 Karar sayılı kararında gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesini açıkça adi ortaklık olarak nitelendirdiğini ve arsa maliklerinin, alıcıya karşı müteselsil sorumlu olduğuna hükmettiğini, taşınmazın iskan harcının da müvekkili tarafından ...'a ödendiğini ve iskanın ... tarafından alındığını, tüm bu nedenlerle öncelikle ilgili taşınmaza ilişkin tapunun müvekkili adına tescilinin gerektiği, bu mümkün olmadığı takdirde müvekkili tarafından ödenen taşınmaz bedeli ile taşınmazın müvekkili şirkete fiilen devri sonrasında müvekkili tarafından malik sıfatıyla taşınmaza yapılan masrafların müvekkili şirkete iade edilmesi gerektiğini, bununla birlikte taşınmazın davalılar tarafından kötü niyetli olarak üçüncü kişilere devredilmesi ihtimalinin bulunduğunu, böyle bir durumda, taşınmaza çok yüklü miktarda yatırım yapmış olan müvekkili nezdinde telafisi imkansız zararlar doğacağını, bu nedenle dava konusu olan taşınmazın üçüncü kişilere satış ve devrinin önlenmesi için HMK 389 ve devam maddeleri uyarınca teminatsız ihtiyati tedbir koyulması ve tapuya davalıdır şerhi işlenmesine karar verilmesi gerektiğini, bu nedenlerle öncelikle davaya konu gayrimenkulün üçüncü kişilere satış ve devrinin engellenmesi amacıyla HMK 389 ve devam maddeleri uyarınca tapu kaydına teminatsız ihtiyati tedbir konulmasına, davanın kabulü ile İstanbul ili .... ilçesi .... köyünde kaim tapuda ... ada .... parsel olarak kayıtlı villa niteliğinde olan 264 bağımsız bölüm numaralı taşınmazın müvekkili adına tapuya kayıt ve tesciline, bu talebin kabul edilmemesi halinde ilgili taşınmaza ilişkin müvekkili tarafından yapılan her türlü ödeme ile taşınmaz üzerinde müvekkili tarafından yapılan her türlü masraf ve işlemin geçen yıllar boyunca değişen ekonomik göstergeler de dikkate alınarak denkleştirici adalet ilkesi gereğince güncellenmiş değerinin tespit edilerek belirlenecek tazminatın dava tarihinden itibaren başlayacak avans faizi ile birlikte davalılardan müşterek ve müteselsil tahsiline, vekalet ücreti ile yargılama giderlerinin davalı şirketlere yükletilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir. CEVAP: Davalı ... Yapı Sanayi ve Tic. A.Ş vekili cevap dilekçesinde özetle: Müvekkilinin taraflar arasında imzalanan satış vaadi sözleşmesi uyarınca edimlerini yerine getirdiğini, dava konusu bağımsız bölümü davacıya teslim ettiğini, ancak diğer davalı ...'dan kaynaklanan nedenlerle taşınmazın tapu tescil işlemini gerçekleştiremediğini, müvekkilinin ... 3 faz olarak tanımlanan etaplarda satışa başlamadan evvel, diğer davalı ... ile 28/01/2013 tarihinde niyet mektubu ve toplantı tutanağını imzalayarak İstanbul ili ... ilçesi ..... köyünde kaim ... ada ... parsel sayısında kayıtlı daha evvel kat irtifakı kurulmuş taşınmaz üzerinde proje geliştirmek için mutabakata vardığını, akabinde müvekkilinin, ilgili taşınmazda 187 adet villanın yapılması ve satışı için diğer davalı ... ile hasılat paylaşımı esasına dayalı Kadıköy ..... Noterliğinin 19/04/2014 tarih ....yevmiye numarası ile ''Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi'' imzalandığını, 19/06/2014 tarihli ana sözleşmenin imzalanmasından sonra müvekkili ile diğer davalı ... bu defa Kadıköy .... Noterliğinin 23/10/2015 tarih ve ... yevmiye numaralı ek sözleşmeyi düzenlediklerini, bu ek sözleşme ile ana sözleşmenin hasılat paylaşımı ve ödemelerle ilgili bazı maddelerini tadil ettiklerini, yine müvekkili ile diğer davalı ... ile Kadıköy .... Noterliğinin 01/07/2016 tarih ... yevmiye numaralı ''Düzenleme Şeklinde Kadıköy ..... Noterliğinden 19 Haziran 2014 tarih ve ... yevmiye nolu düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine ek olarak bir sözleşme daha yaptıklarını ve bu sözleşmede arsa payı ve bağımsız bölüm listelerini olduğu gibi değiştirdiklerini, müvekkilinin, diğer davalı ... şirketi ile son olarak Kadıköy .... Noterliğinin 19/07/2014 tarih ... yevmiye nolu ''Düzenleme Şeklinde Ek Sözleşmesi'' ile yine 19/06/2014 tarihli ana sözleşmenin hasılat payları ile ilgili yeni düzenlemeler yaptıklarını, buna göre sözleşmeye konu bağımsız bölümlerin arsa payı brüt satış alanı ve satılacak olan bağımsız bölümlerin satış fiyatlarının belirlenmesiyle ilgili yeni düzenlemeler yaptıklarını, ilk ana sözleşmenin imzalanmasından sonra satış ve pazarlama konusundaki yetki de sözleşmeler ile müvekkiline verilmiş olduğundan, müvekkilinin ve diğer davalı ... şirketinin proje lansmanı yani tanıtımı proje ortaklığı olarak birlikte yapıldığını, davacıya tapu devir ve tescil işleminin gerçekleştirememesinin nedeni diğer davalı ... şirketi tarafından yaratılan haksız ve mesnetsiz muaraza olduğunu, bu nedenlerle müvekkili aleyhine ileri sürülen davacı taleplerinin müvekkili şirket yönünden reddine, müvekkili şirketin dava açılmasına sebebiyet vermediğinden her halükarda yargılama gideri ve vekalet ücretinin müvekkili şirkete yüklenilmemesine karar verilmesini talep etmiştir. CEVAP: Davalı ... ... Gayrimenkul Geliştirme A.Ş vekili cevap dilekçesinde özetle: Davacının, müvekkiline karşı mülkiyetin kendisine devrine ilişkin ne bir sözleşme ne de lehine tescili sağlayacak bir yasa hükmü bulunmadığını, bu nedenle davacının müvekkili şirkete husumet yöneltmesine dayanak oluşturacak hiçbir maddi hukuk ilişkisi mevcut olmadığını, davacının kendisi lehine kişisel talep hakkı doğurabilecek nitelikteki hukuki ilişki, müvekkili dışındaki diğer davalı ... ile akdettiği 02/10/2017 tarihli Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi olduğunu, bu sözleşmenin ise, davacıya ... A.Ş'den mülkiyetin kendisine devrini sağlayan bir cebri tescil davasını açmak hakkını vermediğini, zira ... A.Ş'nin söz konusu villaların maliki olmadığını, başkalarına tasarrufi muamele ile devretme hususunda ''tasarruf yetkisi'ne de sahip bulunmadığını, ... A.Ş'nin davaya konu taşınmazda tasarruf yetkisine sahip olabilmesi ve mülkiyeti davacıya nakledebilmesi için müvekkili ile ... arasında akdedilen Kadıköy ..... Noterliğinin 19/06/2014 tarih ... yevmiye nolu Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi uyarınca taşınmazın satış bedelini ödeyerek bu taşınmaza malik olması ve sonrasında da ... A.Ş'nin davacı ile akdettiği Satış Vaadi Sözleşmesi'ne istinaden ... A.Ş'den mezkur taşınmazın mülkiyetinin kendisine verilmesini istemesi gerekmekte olduğunu, davacının aksi takdirde, ancak bu şartlar gerçekleştiğinde, yani ... A.Ş, ... A.Ş'den alacağını tahsil ederek taşınmazın mülkiyetini ... A.Ş'ye devrettiğini, ... A.Ş'den anılan villanın kendi adına tescilini talep edebilme olanağına kavuşacağını, bu durumda, davacının müvekkiline dava açma konusunda bu aşamada hiçbir hak ve sıfatının bulunmadığının aşikar olduğunu, davacının ... A.Ş'ye karşı dava konusu olan taleplerinin, onun ... ile akdettiği satış vaadi sözleşmesinden kaynaklandığını, buna göre davalı ... A.Ş, müvekkiline bedelini ödeyerek dava konusu taşınmazın mülkiyetini iktisap edecek bunu takiben de mezkur taşınmazın mülkiyetini davacıya aktaracağını, davacı ile ... A.Ş arasında düzenlenen satış vaadi sözleşmesi, davacının ...'a karşı taşınmazın mülkiyetinin kendisine devrini talep etme konusunda davacıya bir şahsi ve nispi hak bahşetmekte olduğunu, ancak davalı ...'a karşı davacının, mülkiyetin kendisine verilmesi konusunda cebri tescil davası açabilmesi için öncesinde ... A.Ş'nin anılan taşınmazın mülkiyetinin bedelini ödeyerek ... A.Ş'den devralması gerektiğinde, hukuk prensipleri doğrultusunda ve ayni hakların kazanılmasına ilişkin kurallar uyarınca hiçbir kuşku olmadığını, oysa bu aşamada davalı ...'ın ...'a borcunu ödeyerek dava konusu taşınmazın mülkiyetini iktisap etmediğini, dava konusu taşınmazın malikinin ... A.Ş olduğunu, müvekkilinin davacı ile arasında hiçbir ticari ve hukuki ilişkinin bulunmadığı, davacının müvekkiline karşı hiçbir talep hakkının söz konusu olmadığı nazara alınarak davada ''pasif husumet ehliyeti'' bulunmayan müvekkili bakımından davanın bu sebeple reddine, neticede maddi ve hukuki dayanaktan yoksun bulunan davanın esastan reddine, yargılama gideri ile vekalet ücretinin karşı tarafa tahmiline karar verilmesini talep etmiştir. DELİLLER: Tapu kayıtları, gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri, Kartal ..... Noterliği evrakları, .... Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü cevabi yazısına istinaden yapı ruhsatı, iş bitirme tutanağı, yapı kullanma izin belgesi, , İstanbul Valiliği Kadastro Müdürlüğü cevabi yazısı, İTSM kayıtları, .... Kadastro Müdürlüğünden çap örneği, Bakırköy .... ATM'nin ... esas sayılı dosyası, İstanbul ....ATM'nin ... esas sayılı dosyası, Bakırköy ... Tüketici Mahkemesinin ... esas sayılı dosyasına ait gerekçeli ve istinaf başvuru dilekçesi, Bakırköy .... Tüketici Mahkemesinin ..... esas sayılı dosyasına ait gerekçeli kararı ve tüm dosya kapsamı. İNCELEME VE GEREKÇE: Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil olmadığı takdirde tazminat istemine istemine ilişkindir. Mahkememizden verilen 24/03/2022 gün ve ... Esas, .... Karar sayılı kararı, İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi ... Hukuk Dairesi Başkanlığının 15/06/2022 gün ve ... esas ... karar sayılı ilamı ile kaldırılarak mahkememize iade edilmiştir. Tarafların aktif ve pasif dava ehliyetleri denetlenip uyuşmazlık konuları re'sen belirlenerek taraflarca gösterilen deliller mahkememizce toplanmış ve konunun incelenmesinde uzmanlık gerektiren yönler olması sebebiyle mahkememizce bilirkişi incelemesi yaptırılmış ve bilirkişi raporu ve ek raporu alınmış, işbu bilirkişi raporları keşif ve değer bakımından hükme esas alınmış olup adi ortaklık bakımından değerlendirme yerleşik içtihatlar dikkate alınarak heyetçe hukuki değerlendirmesi yapılmıştır. Davacı anonim şirket tacir olup; tüzel kişilik adına dava konusu villa niteliğindeki taşınmazı satın almıştır. Davacı tüketici olarak tanımlanamayacağı gibi yaptığı işlemin tüketici işlemi olarak kabulüne de olanak bulunmamaktadır. Her ne kadar davacı vekili dava dilekçesinde davacı her ne kadar şirket görünse de davacı adına temsil yetkisi olan ve şirket sahibi tarafından dava konusu gayrimenkulün ikamet maksatlı satın alındığı ve halen bu adreste şirket yetkilisinin ailesi ile birlikte ikamet ettiği, taşınmazın alımında ticari gaye güdülmediği beyan edilmiş ve davacının tüketici olduğu ileri sürülmüş ise de villa niteliğindeki taşınmazın satışına ilişkin sözleşmede alıcının davacı anonim şirket olması, ödemelerin davacı şirket tarafından yapılması, taşınmaza ait faturanın da şirket adına düzenlenmesi ve tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde; sözleşmenin ve davanın tarafları ile işlemin niteliğine göre, ortada bir tüketici işleminin bulunmadığı, davacının tüketici sayılamayacağı, uyuşmazlığın 6502 Sayılı yasa kapsamında kalmadığı, uyuşmazlığın ticari dava niteliğinde olduğu anlaşıldığından mahkememizin görevli olduğu anlaşılmıştır. Davalı ... Yapı ile davacı arasında 24/02/2018 tarihli gayrimenkul satış vaadi ek sözleşmesi akdedilmiş olduğu, taşınmazın Aralık 18 teslim edileceğinin belirtildiği görüldü. Mahkememizce, taşınmaza ait tapu kaydı, mimari proje, satış vaadi sözleşmesi, noter evrakları ve delil niteliğindeki tüm bilgi ve belgeler dosya içerisine alınmıştır. Dosyanın rapor hazırlanmak üzere bilirkişi heyetine tevdi edildiği, bilirkişi ek raporunda özetle; dava konusu 274 nolu Villanın mahkemenin, taraflar arasındaki ilişkinin adi ortaklık olup olmadığı konusundaki görüşüne göre, adi ortaklık olarak kabul edilmezse, ... şirketi ile davacı arasında doğrudan ilişki bulunmadığından ve tapu kaydı ... şirketi üzerinde olduğundan tapu kaydı istenmesinin yasal tapu kaydının iptali ve tescil talebi hükümlerini taşımadığı sonucuna varılmakla beraber takdirin mahkemeye ait olduğu, davaya konu villanın 19/04/2019 dava tarihi itibariyle rayiç değerinin 13.000.000,00 TL olduğu, 18/07/2022 dava yenileme tarihi itibariyle rayiç değerinin 50.900,000,00 TL olduğu bildirilmiştir. Davacı ile davalı ... A.Ş. Arasındaki gayrimenkul satış vaadinin adi sözleşme niteliğinde olduğu anlaşılmaktadır. Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemekte; yüklenici, finansman sağlayarak arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir. Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen inşat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davaları ile ilgili olarak kanunlarımızda bir düzenleme mevcut olmadığından bu konulardaki uyuşmazlıkların çözümünde uygulanan 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 1988/2 sayılı Yargıtay İBBGK Kararı ile “tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği, bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre Medeni Kanunun 2. maddesi gözetilerek açılan tescil davasını kabul edilebileceği” benimsenmiştir. Yukarıda içeriği açıklanan İBK kararı doğrultusunda davacının davalı yüklenici ... Şirketinden taşınmaz aldığı, bedeli ödediği, yeri teslim aldığı ve ferağ icbar koşullarının bulunduğu dosyadaki deliller ile sabittir. Böyle bir durumda sözleşmenin geçersizliğinin ileri sürülmesi TMK 2.maddeye aykırı olup dinlenemez. TBK 19. madde hükmü uyarınca sözleşmenin yorumlanması ve tipinin belirlenmesinde yalnızca kullanılan sözcüklerin değil ulaşmak istedikleri amaç ve ortaya koymak istedikleri iradelerinin esas alınması gerektiği düzenlenmiştir. Taraflar sözleşmeyi ne şekilde adlandırmış olursa olsun somut durumda hakimin sözleşmenin gerçek tipinin re'sen araştırarak karar vermesi gerekmektedir. Bu noktada sözleşmenin içeriği önemli bir yol göstericidir. Sözleşmenin içeriği belirlenirken de öncelikle sözleşmenin konusuna bakılması gerekmektedir. Arsa sahibi, inşa edilen bağımsız bölümlerin mülkiyetini, gelir elde etme amacına yönelik olarak devretmek için yükleniciye karşı taahhütte bulunur. Ancak mülkiyetin devri yükleniciye değil sözleşmenin kurulması aşamasında henüz kim oldukları belli olmayan 3. kişilere karşı ifa edilecektir. Arsa sahibi ile yüklenici arasındaki bir sözleşme, ''asgari gelir taahhüdü içeren gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesi'' olup, sözleşmede asgari bir meblağ kararlaştırılmış olması sözleşmenin satış vaadi sözleşmesi olması sonucunu doğurmayacağı gibi; yüklenici tarafından arsa sahibine sadece bu meblağın ödeneceği; bu meblağı aşan gelirin ise artık arsa sahibi ile paylaşılmayacağı anlamına gelmeyecektir. Sözleşmede açıkça zikredilen meblağ, satış bedelini değil, garanti edilen asgari gelir taahhüdünü ifade etmektedir. Gelir paylaşımlı inşaat sözleşmelerinde, sözleşmenin kurulması anında, bağımsız bölümlerin satışından ne kadar gelir elde edileceğinin bilinmesi mümkün değildir. Yani taraflar arasındaki gerçek amaç, arsanın satışı değil, bunun üzerine yapılacak bağımsız bölümlerin 3. kişilere satışından gelir elde etmek ve bundan pay almak, tarafların gerçek iradesinin arsanın satışı olduğu bağımsız bölümlerin 3. kişilere satışından arsa sahibine sorumluluğu bulunmadığını ileri sürmek tarafların gerçek iradeleriyle bağdaşmamaktadır. Yani arsa sahibi gerçekte bağımsız bölümleri 3. kişilere satılmasını istemekte ve bu amaçla yükleniciyle sözleşme akdetmektedir. Satıcı arsa sahibinin, alıcı 3. kişilere karşı borcu ifa yükümlülüğü altında bulunduğu kabul edilmiştir. Alıcı-3. kişilerle akdedilen sözleşmelerin tarafının doğrudan arsa sahibi olduğu hususu kabul görmese dahi, bu kez, adi ortaklığa ilişkin, müteselsil sorumluluk esasının kıyasen uygulanması gereğince, olayda yine de arsa sahibine arsa paylarını yükümlülüğü altında bulunduğu kabul edilmiştir. Hukukumuzda adi şirketi düzenleyen mevzuat hükümleri incelendiğinde: TBK'nun 620. Maddesinde, ''adi ortaklık sözleşmesi iki veya daha fazla kişinin emeklerini ve mallarını ortak bir amaca erişmek üzere birleştirmeyi üstlendikleri sözleşmedir'' denilmiştir. Bu tanımdan, adi şirketin - ortaklığın - unsurlarını; kişi, sözleşme, katılım payı, amaç (müşterek gayeye ulaşmak için birlikte çalışmak unsuru) şeklinde belirtilmiştir. Adi ortaklık; Bir yönüyle borç sözleşmesi olmasının yanı sıra, bir yönüyle de ortak bir gayenin yerine getirilmesini amaçlayan sosyal bir birliktir. Bu nedenle, ticari ilişkide ortakların şahsı da önem arz etmektedir. Kanun, adi ortaklık ilişkisinin kurulması için herhangi bir şekil şartı öngörmemiştir. Kanun ortaklık sözleşmesinin geçerliliğini şekle bağlamamıştır. Adi ortaklık sözleşmesinin en önemli iki unsuru; ortak amaç ve ortak amacı gerçekleştirmek için ortak çaba unsurlarıdır. Bu iki unsur adi ortaklığın olmazsa olmaz unsurlarıdır. Ortak amacı gerçekleştirmek için ortaklar çaba harcamak, tüm ortakların bu amaç etrafında toplanmalarını, iş birliği yapıp emek ve gayret göstermelerini ifade eder. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu olayımıza benzer bir davada, arsa sahipleri ve yüklenicileri arasında '' düzenleme şeklinde satış vaadi ve hasılat paylaşımı konut yapım sözleşmesini adi ortaklık sözleşmesi olarak kabul etmiş arsa sahibine hiç bir suretle, ismiyle ve logosuyla olsun, hiç bir pazarlama dokümanında duyuru, ilan, reklam, tabela ve diğer tanıtım materyalleri başta olmak üzere, inşa, pazarlama, satış faaliyetinin hiç bir aşamasında yer almamış ve görülmemiş olmasına rağmen yargıtay arsa sahibi ile yüklenici arasındaki sözleşmeyi adi ortaklık olarak nitelemiş ve alıcı 3. Kişilere karşı arsa sahibinin de müteselsilen sorumlu olduğuna hükmetmiş bulunmaktadır. (Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 24/04/2013 tarih ve E. 2012/13-798, K.2013-568 sayılı kararı) Somut olayda, ödeme tamamlanmış ve taraflarca kabul edildiği üzere taşınmaz teslim edilmiş durumdadır. Bu durumda davacının sözleşmeye göre tescil talebinde bulunma hakkı bulunmakta olup, bunun gerçekleşmemesi halinde davacının verdiği bedeli yasal hükümler doğrultusunda geri talep hakkı doğacaktır. Burada sorun tapu kaydının diğer davalı üzerinde olmasıdır. Davacı davalıların adi şirket konumunda olduklarını, dolayısıyla tescil talebinin kabulünü talep etmektedir. TBK 620. Maddeye göre adi ortaklık sözleşmesi, iki ya da daha fazla kişinin emeklerini ve mallarını ortak bir amaca erişmek üzere birleştirmeyi üstlendikleri bir sözleşmedir. Şirketin kurulması için kişi, sözleşme, sermaye payı, ortak gaye, birlikte çalışma, şekil ve konu unsurlarının bir arada bulunması gerekmektedir. Davalılar arasındaki hukuki ilişki Düzenleme şeklinde gayrımenkul satış vaadi sözleşmesidir. Burada taşınmaz sahibi, hissesini diğer tarafa belirli koşullarla devretmeyi taahhüt etmektedir. Anılan hisseler belirli etaplarda diğer tarafa devredilecek olup, bir etabın ödemesi tamamlandıktan sonra diğer etabın bedellerinin ödenmesi gerektiği belirtilmiştir. Davacının davalı yüklenici ... Şirketinden taşınmaz aldığı, bedelini ödediği, yeri teslim aldığı ve ferağ icbar koşullarının bulunduğu ve TMK 'nın 2. Maddesinde düzenlenen dürüstlük kuralı uyarınca sözleşmenin geçersizliğinin ileri sürülmesinin hukuka aykırı olacağı, davalılar arasında hasılat paylaşımı esasına dayalı konut yapım ve satımı konusunda adi ortaklık kurulduğu anlaşıldığı, Davalılar arasında akdedilen sözleşmenin nitelik itibariyle, karma nitelikte gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesi olduğu, gelir paylaşımına dayalı inşaat sözleşmesi, yüklenicinin, sözleşmede belirlenen yapı eserini meydana getirme ve bu suretle bağımsız bölümlerin satışına aracılık etme borçlarını üstlendiği, buna karşılık arsa sahibinin, arsası üzerinde inşa edilecek bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satmayı vaat ettiği ve inşa edilen bağımsız bölümlerin satılmasıyla elde edilecek geliri yükleniciyle paylaşmayı borçlandığı sözleşmedir. Sözleşmenin 2.2. Maddesinin 2. Paragrafında, '' müşterilerden yapılacak tahsilatlardan satmayı vadedene virman edilecek hasılat payı toplamı''nda bahsedilmiş olması, sözleşmenin esasında bir gelir paylaşımı sözleşmesi olduğunu açıkça göstermekte olup Adi ortaklıkta iştirak halinde mülkiyet hükümleri söz konusu olup ortaklar dışa karşı da müşterek ve müteselsilen sorumlu olduklarından davacının tapu iptali ve tescili talebinin haklı ve yerinde olduğu, her iki davalı arasındaki sorumluluk esası dikkate alınarak aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur. HÜKÜM: Yukarıda açıklanan nedenlerle; 1-Davanın kabulü ile İstanbul ili, ... İlçesi, ... Köyü, ... mevki, ... Ada, ... Parsel, 1.068.807,61 m2 yüzölçümlü, bağımsız bölüm no 264, tip 17 villa da kayıtlı taşınmazın davalı ... ... Gayrimenkul Geliştirme A.Ş. (Tapu kaydında ... ... Gayrimenkul Geliştirme A.Ş. olarak) adına olan tapusunun iptali ile davacı ... Sanayi ve Tic.Aş adına tapuya kayıt ve tesciline, tescil yönünden her iki davalının da müştereken ve müteselsilen sorumlu olduklarının tespitine, 2-İİK 28. maddesi uyarınca; karar örneğinin Büyükçekmece Tapu Sicil Müdürlüğü'ne gönderilmesine, 3-Harçlar Kanunu gereğince alınması gerekli 888.030,00 TL harç için alınan 86,563,35 TL peşin harç, 135.444,15 TL tamamlama harcının mahsubu ile bakiye 666.022,5‬0 TL harcın davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili ile hazineye irad kaydına, (harç tahsil müzekkeresi hususunda daha önce yatırılmış olan, dosya harcının kontrol edilerek işlem yapılmasına) 4-Davacı tarafından yapılan ‭ayrıntısı UYAP'ta kayıtlı 15.220,00 TL posta, bilirkişi vb. masrafı ile toplam harç gideri ‭222.310,40 TL olmak üzere toplam ‭ 237.530,40 TL. yargılama giderinin davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili ile davacıya ödenmesine, 5-HMK'nun 333. maddesi uyarınca yatırılan avanstan kullanılmayan gider avansının (işbu kararın tebliğ gideri avanstan karşılanmak ve bu gider mahsup edilmek kaydıyla) kararın kesinleşmesinden sonra resen davacıya iadesine, 6-Davacı kendisini vekille temsil ettirdiğinden Yürürlükteki Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca hesap edilen 434.000,00 TL avukatlık ücretinin davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili ile davacıya ödenmesine, 7-Davalılar tarafından yapılan yargılama giderinin kendi üzerinde bırakılmasına, 8-HMK'nun 333. maddesi uyarınca davalı tarafından yatırılan avanstan kullanılmayan bakiye avansın kararın kesinleşmesinden sonra resen davalılara iadesine, Dair karar, gerekçeli kararın tebliğinden itibaren 2 haftalık süre içerisinde HMK'nun 342.maddesi gereğince dilekçe ile mahkememize veya başka bir yer mahkemesine İstinaf kanun yolu harcı, tebliğ giderleri dahil olmak üzere tüm giderler ödenerek istinaf yolu açık olmak üzere davacı vekili Av. ... ve davalı ... vekili Av. ...'ün yüzüne karşı diğer davalının yokluğunda oy birliği ile verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı.07/03/2024 Başkan ... ¸ Üye ... ¸ Üye ... ¸ Katip .... ¸