Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 2026/1587 E. 2026/2519 K.

MAHKEMESİ : Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 37. Hukuk Dairesi SAYISI : 2024/1751 E., 2025/3064 K. İLK DERECE MAHKEMESİ : Ankara 7. Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2023/96 E., 2024/205 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı asıl ve birleştirilen davada davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA 1. Asıl davada davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkilinin dava konusu 231 54... parsel sayılı taşınmazda paydaş olduğunu, davalının taşınmazdaki birtakım payları farklı tarihlerde satın aldığını, müvekkiline satışa yönelik resmi bildirimin yapılmadığını ve müvekkilinin ön alım hakkını kullanmak istediğini ileri sürerek, davalı adına kayıtlı olan payın tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tescilini talep etmiştir. 2. Birleştirilen davada davacılar vekili dava dilekçesinde; müvekkillerinin dava konusu 231 54... parsel sayılı taşınmazda paydaş olduklarını, davalının farklı tarihlerde satın aldığı paylarla taşınmazda paydaş olduğunu, satışlar konusunda müvekkillerine resmi bildirimin yapılmadığını ve müvekkillerinin ön alım hakkını kullanmak istediklerini ileri sürerek davalı adına kayıtlı olan payın tapu kaydının iptali ile müvekkilleri adına tescilini talep etmiştir. II. CEVAP Asıl ve birleştirilen davada davalı vekili cevap dilekçesinde; reel enflasyon oranının dikkat edilerek taşınmazın güncel değerinin hesaplanmasının gerektiğini, bu doğrultuda taşınmazın değerinin çok hızlı bir şekilde artmış olduğunu belirterek, davanın reddini savunmuş; daha sonra verdiği beyan dilekçesiyle taşınmazda fiili taksimin bulunduğunu ileri sürmüştür. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARAR Ankara 7. Asliye Hukuk Mahkemesinin 25.04.2024 tarihli ve 2023/96 Esas, 2024/205 Karar sayılı kararıyla “...davalının satın almış olduğu hisseleri birleştirmek suretiyle tapuda 725, 49... hissenin maliki durumuna geldiği, dava konusu taşınmazın keşif sırasında yapılan tespitine göre tarafımıza gösterilen yerin etrafının tel çit, demir korkuluk ve benzeri malzemelerle kapatıldığı ve kapısının da kilitlendiğinin gözlemlendiği, dava konusu yer üzerinde iki adet tek katlı konteynerın bulunduğu, keşif sırasında konteynerlerde herhangi bir ticari veya başka amaçlı bir faaliyetin görülmediği, çıplak göz ile bakıldığında konteynerlerde elektrik, su, doğalgaz gibi bağlantıların da olmadığı, fiili taksim iddiası ile çevrilen yerin zemininin halen asfalt kaplı olduğu, bunun 594 numaralı sokak olarak kullanılmasından kaynaklandığı, uydu görüntülerinden ise 2021 yılı Aralık ayında konteynerlerin bulunmadığı ve etrafının da çevrili olmadığı, 2021 yılı Aralık ayında fiili taksim iddiası ile çevrilen yerin yol olarak kullanıldığı, taraflar arasında eylemli paylaşmanın varlığının dosya kapsamı, keşif zaptı, bilirkişi raporu ile sabit olmadığı, asıl ve birleştirilen davada davacı tarafın ön alım hakkını kullanarak tapu iptali ve tescil talep etmekte haklı olduğu ve satış bedeli ve tapu masraflarının depo edildiği...” gerekçesiyle asıl dava yönünden davanın kabulüne Ankara ili, ... ilçesi, ... Mahallesinde kain 231 54... parsel sayıda kayıtlı taşınmazda davalı adına kayıtlı 54412/455475 hisselerinin yasal ön alım hakkı nedeniyle iptaline, Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 11.06.1947 tarihli ve 1947/5 Esas,1947/18 Karar sayılı ilamı uyarınca paydaşlar sayılarına göre payları ne oranda olursa olsun eşit olarak yararlanacaklarından 1/4 oranında olmak üzere davacı ... adına tapuya kayıt ve tesciline; birleştirilen Ankara 33. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2024/55 Esas sayılı davası yönünden; davanın kabulüne Ankara ili, ... ilçesi, ... Mahallesinde kain 231 54... parsel sayıda kayıtlı taşınmazda davalı adına kayıtlı 54412/455475 hisselerinin yasal ön alım hakkı nedeniyle iptaline, Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 11.06.1947 tarihli ve 1947/5 Esas, 1947/18 Karar sayılı ilamı uyarınca paydaşlar sayılarına göre payları ne oranda olursa olsun eşit olarak yararlanacaklarından 1/4 oranında olmak üzere birleştirilen davada her bir davacı ..., ..., ... adına ayrı ayrı tapuya kayıt ve tesciline karar verilmiştir. IV. İSTİNAF İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararındaki asıl davaya yönelik verilen hükme karşı olmak üzere süresi içinde asıl ve birleştirilen davada davalı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 37. Hukuk Dairesinin 18.12.2025 tarihli ve 2024/1751 Esas, 2025/3064 Karar sayılı kararıyla “...dava konusu taşınmazın keşif sırasında yapılan tespitine göre dava konusu yerin etrafının tel çit, demir korkuluk ve benzeri malzemelerle kapatıldığı ve kapısının da kilitlendiğinin gözlemlendiği, dava konusu yer üzerinde iki adet tek katlı konteynerın bulunduğu, keşif sırasında konteynerlerde herhangi bir ticari veya başka amaçlı faaliyet görülmediği, çıplak göz ile bakıldığında konteynerlerde elektrik, su, doğalgaz gibi bağlantıların da olmadığı, fiili taksim iddiası ile çevrilen yerin zemininin halen asfalt kaplı olduğu, bunun 594 numaralı sokak olarak kullanılmasından kaynaklandığı, uydu görüntülerinden ise 2021 yılı Aralık ayında konteynerlerin bulunmadığı ve etrafının da çevrili olmadığı, 2021 yılı Aralık ayında fiili taksim iddiası ile çevrilen yerin yol olarak kullanıldığı, taraflar arasında fiili paylaşmanın sabit olmadığı, asıl ve birleştirilen davada davacı tarafın ön alım hakkını kullanarak tapu iptali ve tescil talep etmekte haklı olduğu ve satış bedeli ve tapu masraflarının depo edildiği, Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 11.06.1947 tarihli ve 1947/5 E.-1947/18 K. Sayılı ilamı uyarınca davacı paydaşların sayılarına göre payları ne oranda olursa olsun eşit olarak yararlanacaklarından 1/4 oranında olmak üzere davacılar adına tescil kararı verilmiş olmasında usul ve yasaya aykırı bir durumun bulunmadığı...” gerekçesiyle başvurunun esastan reddine karar verilmiştir. V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri Asıl ve birleştirilen davada davalı vekili temyiz dilekçesinde; 1. Bölge Adliye Mahkemesi kararından sonra 5751 sayılı Kanun’un yürürlüğe girdiğini, 2. Eldeki davaya yönelik kararın kesinleşmediğini, 3. Asıl davaya karşı istinaf yoluna başvurulup birleştirilen dava yönünden istinaf yoluna başvurulmamış olunmasına rağmen aleyhe harç kararının verilmiş olmasının maddi hataya dayalı olduğunu ileri sürerek hükmün bozulmasını talep etmiştir. B. Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'na göre yasal ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. 1. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre sadece asıl davaya yönelik temyiz yoluna başvuran asıl ve birleştirilen davada davalı vekilinin aşağıdaki paragrafın kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiştir. 2. 25.12.2025 tarihinde yürürlüğe giren 7571 sayılı Türk Ceza Kanunu İle Bazı Kanunlarda Ve 631 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun'un 36. maddesi ile değişik 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun "Kullanılması" kenar başlıklı 734. maddesinin ikinci fıkrası söyledir: "Dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir. Ön alım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini nemalandırmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür. Bu yükümlülük, verilen kesin süre içinde yerine getirilmezse ön alım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez. Yatırılan bedel, hükmün kesinleşmesi üzerine nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir." 7571 sayılı Kanun ile TMK'ya eklenen geçici 1. maddesinin ikinci fıkrası ise şöyledir: "Bu maddeyi ihdas eden Kanunla 4721 sayılı Kanunun 734. maddesinde yapılan değişiklikler, bu değişikliklerin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış olan davalar hakkında da uygulanır." 7571 sayılı Kanun ile TMK'nın 734. maddesinin ikinci fıkrasında yapılan değişiklikle ön alım bedelinin, ön alım hakkına konu payın hâkim tarafından belirlenecek rayiç bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerinden ibaret olduğu hüküm altına alınmış ve ön alım hakkı sahibine bu bedelin nemalandırılmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırılması yükümlülüğü getirilmiştir. Bununla birlikte; 7571 sayılı Kanun ile TMK'ya eklenen geçici 1. maddenin ikinci fıkrasında, TMK'nın 734. maddesinin ikinci fıkrasında yapılan bu değişikliğin, değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış davalarda da uygulanacağı öngörülmüştür. Kanun koyucu anılan değişiklikte, ön alım davalarında ön alım hakkına konu payın rayiç değerinin hangi tarih esas alınarak belirleneceği hususunda bir düzenlemeye yer vermemiş, bu tarihin belirlenmesini uygulamaya bırakmıştır. TMK'nın "Hukukun uygulanması ve kaynakları" kenar başlıklı 1. maddesinde, kanunun sözüyle ve özüyle değindiği bütün konularda uygulanacağı, kanunda uygulanabilir bir hüküm bulunmaması hâlinde, hâkimin örf ve âdet hukukuna göre, bu da yoksa kanun koyucu olsaydı nasıl bir kural koyacak idiyse ona göre karar vereceği ve hâkimin karar verirken bilimsel görüşlerden ve yargı kararlarından yararlanacağı; "Hâkimin takdir yetkisi" kenar başlıklı 4. maddesinde ise, kanunun takdir yetkisi tanıdığı veya durumun gereklerini ya da haklı sebepleri göz önünde tutmayı emrettiği konularda hâkimin hukuka ve hakkaniyete göre karar vermesi gerektiği hüküm altına alınmıştır.

Buna göre; 7571 sayılı Kanun ile değişik 734. maddesinin ikinci fıkrası uyarınca ön alım davalarında ön alım hakkına konu payın rayiç değerinin belirleneceği tarihin tespitinde esas alınması gereken temel düzenleme olan Anayasa'nın "Mülkiyet hakkı" kenar başlıklı 35. maddesine göre; "Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz." Anayasa'nın 35. maddesiyle, bireyin mülkiyet hakkının korunması konusunda devlete atfedilebilen müdahalelere yönelik sınırlamalar getirilmiştir. Bununla birlikte; anılan maddenin, lafzında açık bir biçimde düzenlenmemiş ise de, bireyin mülkiyet hakkına üçüncü kişilerin müdahalelerine karşı korumasız bırakılmaması için devlete birtakım pozitif yükümlülükler de yüklediği kabul edilmektedir. Pozitif yükümlülüklerin ortaya çıkmasının nedeni, mülkiyet hakkına gerçek anlamda koruma sağlama amacıdır. Özel kişilerin mülkiyet haklarının çatıştığı durumlarda, her iki tarafın menfaatlerinin mümkün olduğunca dengelenmesi ve sürecin taraflardan biri aleyhine ölçüsüz bir sonuca da yol açmaması gerekir. Olayın bütün koşulları ve taraflara tanınan tüm imkânlar ile tarafların tutum ve davranışları gözönünde bulundurularak menfaatlerin adil bir şekilde dengelenmesi sağlanmalıdır. Bu kapsamda, ön alım davalarında ön alım bedeli belirlenirken ön alım hakkı sahibi davacının edimi ile ön alım yükümlüsü davalının edimi arasındaki adil denge kurulmalı ve bu denge kurulurken ön alım hakkı sahibi davacıyı amaç dışında zenginleştirecek, ön alım yükümlüsü davalıyı ise fakirleştirecek yorum ve sonuçlardan kaçınılarak mülkiyet hakkının devlete yüklediği pozitif yükümlük gerçekleştirmelidir. Yukarıda açıklanan yasal düzenlemeler ve ilkeler gözetildiğinde; 7571 sayılı Kanun ile değişik TMK'nın 734. maddesinin ikinci fıkrasında bir düzenleme yer almadığından, ön alım hakkına konu payın rayiç değerinin belirlenmesinde, değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten sonra açılacak davalar bakımından dava tarihinin, değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış ve bu tarihte derdest davalar bakımından ise değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihin esas alınması kanunun amacına ve hukukun genel prensiplerine uygun olacaktır. Aksine bir uygulama, bir taraf lehine diğer taraf aleyhine hak dengesini zedeleyen ve ön alım hakkının asıl amacıyla çelişir adil olmayan sonuçlar doğuracaktır. Bu genel açıklamalardan sonra somut olaya gelince; İlk Derece Mahkemesince 25.12.2025 tarihinde yürürlüğe giren 7571 sayılı Kanun ile TMK'nın 734. maddesinin ikinci fıkrasında yapılan değişiklikten önce yürürlükte bulunan kanun hükümleri uyarınca ön alım bedeli olarak tapuda gösterilen satış bedeli ile alıcıya düşen tapu masrafları esas alınarak davanın kabulüne karar verilmişse de, anılan değişiklikten önce açılan temyize konu davada, değişiklik doğrultusunda ön alım hakkı sahibi davacının bedele ilişkin yükümlülüğünün ön alım hakkına konu payın değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihteki rayiç değeri ile resmi senette alıcıya düşen tapu giderleri olduğu sonucuna varıldığından; Ön alım hakkına konu payın rayiç değerinin, tarafların bu konudaki delilleri toplanarak, mahallinde yapılacak keşif ve taşınmazın vasfına uygun bilirkişi heyeti marifetiyle 25.12.2025 tarihi itibariyle tespit edilmesi, bu şekilde belirlenecek ön alım bedelinin, daha önce depo edilen bedelden fazla olması hâlinde daha önce depo edilen bedel ön alım bedelinden mahsup edilerek, bakiye bedelin nemalandırılmak üzere vadeli bir hesaba depo ettirilmesi, daha önce depo edilen bedelin de bu hesaba nemalandırılmak üzere aktarılması ve sonucuna göre karar verilmesi için hükmün bozulması gerekmiştir. 3. Kabule göre de; asıl ve birleştirilen dava davalısının, birleştirilen davaya yönelik olmak üzere temyiz başvurusu olmamasına rağmen Bölge Adliye Mahkemesince verilen kararın 3. paragrafında birleştirilen dava yönünden ayrıca harç alınmış olması da doğru değildir. VI. KARAR Açıklanan sebeple;

1. Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA, 2. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA, Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,06.05.2026 tarihinde kesin olmak üzere oy birliğiyle karar verildi.