Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 2025/4527 E. 2026/2563 K.

MAHKEMESİ : İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 22. Hukuk Dairesi SAYISI : 2024/873 E., 2025/1544 K. İLK DERECE MAHKEMESİ : Menderes 1. Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2023/64 E., 2024/19 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davalının İzmir ili, ... ilçesi, 13 51... parselde kayıtlı taşınmazın 574/3207 oranındaki hissesini dava dışı ...'dan satın aldığını, davacının da bu taşınmazda hisse sahibi olduğunu, ihtarname tarihi itibariyle süresinde dava açtıklarını, satış bedelinin davalı tarafça muvazaalı olarak yüksek gösterildiğini ileri sürerek; ön alım hakkı kapsamında dava konusu taşınmazda davalı adına tescil edilen payların tapu kayıtlarının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir. II. CEVAP Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; davalı ...'nın dava konusu taşınmazın 574/3207 hissesini 22.07.2015 tarihinde 1.200.000,00 TL bedelle satın aldığını, satın alma işleminin ihtarname ile bildirildiğini, davanın hukuki dayanaktan yoksun ve haksız olduğunu, davaya konu taşınmaz hissesine ait satış bedeli 1.200.000,00 TL olduğundan harcın bu bedel esas alınarak tamamlatılmasını, aksi takdirde davanın usulden ve esastan reddine karar verilmesini savunmuştur. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesi yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararda özetle; Mahkemece, davacı vekiline ön alım bedeli, davalı tarafça ödenen satış masrafları ve ön inceleme tarihi ile bedelin depo edildiği tarih arasındaki dönem için hesaplanan nema toplamından oluşan 4.266.240,30 TL ön alım bedelinin açılacak vadeli hesaba yatırılması için 1 aylık kesin süre verildiği, kesin süreye riayet edilmemesi halinde davanın reddine karar verileceğinin davacıya ihtar edildiği, davacı tarafça ön alım bedelinin verilen kesin sürede yatırılmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir. IV. İSTİNAF İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine, Bölge Adliye Mahkemesi yukarıda tarih ve sayısı belirtilen karar ile istinaf başvurusunun esastan reddine karar vermiştir. V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri Davacı vekili temyiz dilekçesinde; 1. Bölge Adliye Mahkemesince verilen kaldırma kararında ön alım bedelinin nemalandırılması halinde ulaşacağı bedelin hesaplanarak depo kararı verilmesi gerektiği belirtilmesine rağmen, İlk Derece Mahkemesince alınan bilirkişi raporunda enflasyon hesabı yapıldığını, hatalı bilirkişi raporu dikkate alınarak depo kararı verilmesinin yanlış olduğunu, 2. Alınan rapor sonucu depo edilmesi talep edilen bedelin, taşınmazın gerçek bedelinin çok üstünde olduğunu, 3. Taraflarınca ileri sürülen bedelde muvazaa iddiasının ilk alınan bilirkişi raporu ile ispatlandığını, 4.Yüksek meblağdaki ön alım bedelinin depo edilmesi için mahkemece taraflarına makul süre tanınmadığını ileri sürerek hükmün bozulmasını talep etmiştir. B. Değerlendirme ve Gerekçe Dava; ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. 25.12.2025 tarihinde yürürlüğe giren 7571 sayılı Türk Ceza Kanunu İle Bazı Kanunlarda Ve 631 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun'un (7571 sayılı Kanun) 36. maddesi ile değişik 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun (TMK'nın) "Kullanılması" kenar başlıklı 734. maddesinin ikinci fıkrasında; "Dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir. Ön alım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini nemalandırmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür. Bu yükümlülük, verilen kesin süre içinde yerine getirilmezse ön alım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez. Yatırılan bedel, hükmün kesinleşmesi üzerine nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir." 7571 sayılı Kanun ile TMK'ya eklenen geçici 1. maddesinin ikinci fıkrasında ise; "Bu maddeyi ihdas eden Kanunla 4721 sayılı Kanunun 734. maddesinde yapılan değişiklikler, bu değişikliklerin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış olan davalar hakkında da uygulanır." şeklinde düzenleme yapılmıştır. 7571 sayılı Kanun ile TMK'nın 734. maddesinin ikinci fıkrasında yapılan değişiklikle, ön alım bedelinin, ön alım hakkına konu payın hâkim tarafından belirlenecek rayiç bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerinden ibaret olduğu hüküm altına alınmış ve ön alım hakkı sahibine, bu bedeli nemalandırılmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere, verilen kesin süre içinde nakden yatırılması yükümlülüğü getirilmiştir. Bununla birlikte; 7571 sayılı Kanun ile TMK'ya eklenen geçici 1. maddenin ikinci fıkrasında, TMK'nın 734. maddesinin ikinci fıkrasında yapılan bu değişikliğin, değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış davalarda da uygulanacağı öngörülmüştür. Kanun koyucu anılan değişiklikte, ön alım davalarında ön alım hakkına konu payın rayiç değerinin hangi tarih esas alınarak belirleneceği hususunda bir düzenlemeye yer vermemiş, bu tarihin belirlenmesini uygulamaya bırakmıştır. TMK'nın "Hukukun uygulanması ve kaynakları" kenar başlıklı 1. maddesinde, kanunun sözüyle ve özüyle değindiği bütün konularda uygulanacağı, kanunda uygulanabilir bir hüküm bulunmaması hâlinde, hâkimin örf ve âdet hukukuna göre, bu da yoksa kanun koyucu olsaydı nasıl bir kural koyacak idiyse ona göre karar vereceği ve hâkimin karar verirken bilimsel görüşlerden ve yargı kararlarından yararlanacağı, "Hâkimin takdir yetkisi" kenar başlıklı 4. maddesinde ise, kanunun takdir yetkisi tanıdığı veya durumun gereklerini ya da haklı sebepleri göz önünde tutmayı emrettiği konularda hâkimin hukuka ve hakkaniyete göre karar vermesi gerektiği hüküm altına alınmıştır. Buna göre; 7571 sayılı Kanun ile değişik 734. maddesinin ikinci fıkrası uyarınca ön alım davalarında ön alım hakkına konu payın rayiç değerinin belirleneceği tarihin tespitinde esas alınması gereken temel düzenleme olan Anayasa'nın "Mülkiyet hakkı" kenar başlıklı 35. maddesine göre; "Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz." Anayasa'nın 35. maddesiyle, bireyin mülkiyet hakkının korunması konusunda devlete atfedilebilen müdahalelere yönelik sınırlamalar getirilmiştir. Bununla birlikte; anılan maddenin, lafzında açık bir biçimde düzenlenmemiş ise de, bireyin mülkiyet hakkına üçüncü kişilerin müdahalelerine karşı korumasız bırakılmaması için devlete birtakım pozitif yükümlülükler de yüklediği kabul edilmektedir. Pozitif yükümlülüklerin ortaya çıkmasının nedeni, mülkiyet hakkına gerçek anlamda koruma sağlama amacıdır. Özel kişilerin mülkiyet haklarının çatıştığı durumlarda, her iki tarafın menfaatlerinin mümkün olduğunca dengelenmesi ve sürecin taraflardan biri aleyhine ölçüsüz bir sonuca da yol açmaması gerekir. Olayın bütün koşulları ve taraflara tanınan tüm imkânlar ile tarafların tutum ve davranışları gözönünde bulundurularak menfaatlerin adil bir şekilde dengelenmesi sağlanmalıdır. Bu kapsamda, ön alım davalarında, ön alım bedeli belirlenirken ön alım hakkı sahibi davacının edimi ile ön alım yükümlüsü davalının edimi arasındaki adil denge kurulmalı ve bu denge kurulurken ön alım hakkı sahibi davacıyı amaç dışında zenginleştirecek, ön alım yükümlüsü davalıyı ise fakirleştirecek yorum ve sonuçlardan kaçınılarak mülkiyet hakkının devlete yüklediği pozitif yükümlülük gerçekleştirilmelidir. Yukarıda açıklanan yasal düzenlemeler ve ilkeler gözetildiğinde; 7571 sayılı Kanun ile değişik TMK'nın 734. maddesinin ikinci fıkrasında bir düzenleme yer almadığından, ön alım hakkına konu payın rayiç değerinin belirlenmesinde, değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten sonra açılacak davalar bakımından dava tarihinin, değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış ve bu tarihte derdest davalar bakımından ise değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihin esas alınması kanunun amacına ve hukukun genel prensiplerine uygun olacaktır. Aksine bir uygulama, bir taraf lehine, diğer taraf aleyhine hak dengesini zedeleyen ve ön alım hakkının asıl amacıyla çelişir adil olmayan sonuçlar doğuracaktır. Bu genel açıklamalardan sonra somut olaya gelince; İlk Derece Mahkemesince 25.12.2025 tarihinde yürürlüğe giren 7571 sayılı Kanun ile TMK'nın 734. maddesinin ikinci fıkrasında yapılan değişiklikten önce yürürlükte bulunan kanun hükümleri uyarınca, ön alım bedeli olarak tapuda gösterilen satış bedeli, alıcıya düşen tapu masrafları ve Bölge Adliye Mahkemesi kararı doğrultusunda hesaplanan nema toplamından oluşan bedelin depo edilmesi için davacıya kesin süre verildiği, verilen kesin sürede mahkemece ihtar edilen bedel ödenmediğinden davanın reddine karar verilmiş ise de; yukarıda anılan değişiklikten önce açılan temyize konu davada, değişiklik doğrultusunda, ön alım hakkı sahibi davacının bedele ilişkin yükümlülüğünün ön alım hakkına konu payın, değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihteki rayiç değeri ile resmi senette alıcıya düşen tapu giderleri olduğu sonucuna varıldığından, ön alım hakkına konu payın rayiç değerinin, tarafların bu konudaki delilleri toplanarak, mahallinde yapılacak keşif ve taşınmazın vasfına uygun bilirkişi heyeti marifetiyle 25.12.2025 tarihi itibariyle tespit edilmesi, bu şekilde belirlenecek ön alım bedelinin varsa daha önce depo edilen ve nemalandırılan bedelden fazla olması hâlinde, daha önce depo edilen ve nemalandırılan toplam bedel ön alım bedelinden mahsup edilerek, bakiye bedelin nemalandırılmak üzere aynı hesaba depo ettirilmesi ve sonucuna göre karar verilmesi için hükmün bozulması gerekmiştir.

VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; 1. Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA, 2. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA, Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,07.05.2026 tarihinde kesin olmak üzere oy çokluğuyla karar verildi.

K A R Ş I O Y

Dava, ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir. Yasal ön alım hakkı, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 732, 7 33... . maddelerinde yer almakta olup, “ön alım hakkı sahibi” başlığı altındaki 732. maddesi “Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar ön alım hakkını kullanabilirler” şeklinde düzenlenerek ön alım hakkının; taşınmaz paydaşına, başka paydaş tarafından üçüncü kişiye satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir hak olduğu vurgulanmıştır. “Kullanma yasağı, feragat ve hak düşürücü süre” başlığı altında 733. maddesi hüküm altına alınmış olup, bu maddenin dördüncü fıkrası “Ön alım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer” şeklinde düzenlenmiştir. 25.12.2025 tarihinde yürürlüğe giren 7571 sayılı Türk Ceza Kanunu İle Bazı Kanunlarda ve 631 sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanunun 36. maddesiyle “Dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir. Ön alım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini nemalandırılmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür. Bu yükümlülük, verilen kesin süre içinde yerine getirilmezse ön alım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez. Yatırılan bedel, hükmün kesinleşmesi üzerine nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir” şeklinde düzenlenmiştir. Yine 7571 sayılı Kanunun 37. maddesiyle 4721 sayılı Kanuna geçici madde eklenmiş olup, “GEÇİCİ MADDE 1- (1) Bu Kanunla 4721 sayılı Kanunun 733 üncü maddesinde yapılan değişiklikler, bu değişikliklerin yürürlüğe girdiği tarihten önce yapılmış olan satışlar bakımından uygulanmaz. Bu satışlar bakımından değişiklikten önceki hükümlerin uygulanmasına devam olunur. (2) Bu Kanunla 4721 sayılı Kanunun 734 üncü maddesinde yapılan değişiklikler, bu değişikliklerin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış olan davalar hakkında da uygulanır” biçiminde düzenleme yapılmıştır. Somut olayda; İlk derece mahkemesince davacı vekili tarafından ileri sürülen muvazaa iddiasına geçerlilik tanınmamış, bu nedenle dava konusu paya ilişkin resmi senette gösterilen satış bedeli, bu satışa ilişkin alıcı (davalı) tarafından ödenen satış masrafları ve Bölge Adliye Mahkemesi kaldırma kararı doğrultusunda, ön inceleme tarihi ile bilirkişinin rapor hazırladığı tarih arasındaki dönem yönünden hesaplanan nema getirisi toplamından oluşan 4.266.240,30 TL ön alım bedelinin açılacak vadeli hesaba depo edilmesi için Mahkemece 14.02.2023 tarihli duruşmada davacı vekiline 1 aylık kesin verilmiş, kesin süreye uyulmaması halinde davanın reddine karar verileceğinin ihtar edildiği anlaşılmıştır. Davacı taraf, mahkemece verilen kesin sürede ön alım bedelini yatırmadığından mahkemece davanın reddine karar verilmiş, davacı vekilinin kararı istinaf etmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesi davacı vekilinin istinaf itirazlarını yerinde görmeyerek itirazların esastan reddine karar vermiştir. Her ne kadar; 25.12.2025 tarihinde yürürlüğe giren 7571 sayılı yasanın derdest davalarda da uygulanacağı ve dava konusu taşınmazın rayiç bedelinin ön alım bedeli olduğu şeklinde düzenleme yapılmış ise de; somut olayda Mahkemece verilen kesin sürenin sonuçları ihtar edilmesine rağmen davacı tarafça ön alım bedelinin depo edilmediği, bu nedenle mahkemece davanın reddine karar verilmesinin usul ve yasaya uygun olduğu ve hükmün onanması gerektiği görüşünde olduğumdan, Sayın Çoğunluğun bozma gerekçesine iştirak edemiyorum.