Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 2026/2272 E. 2026/2541 K.

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2020/483 E., 2025/164 K.

Mahkemece bozmaya uyularak verilen karar; davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA Davacı vekili dava dilekçesinde; 71 parselde ... 'nun hissesine miras yolu ile malik olduğunu, davalı tarafından 29.09.2014 tarihinde pay satın alındığını, bedelin ön alımı önlemek amacıyla yüksek gösterildiğini ileri sürerek gerçek satış bedeli olan 400.000,00 TL üzerinden ön alım hakkı nedeni ile davalı adına olan payın adına tescilini talep etmiştir. II. CEVAP Davalı vekili cevap dilekçesinde; taşınmazda fiili taksim olduğunu, yıllardır bu şekilde kullanıldığını, davanın hak düşürücü süre içerisinde açılmadığını, keşif tarihindeki değerin ön alım bedeli olması gerektiğini belirterek, davanın reddini savunmuştur. III. MAHKEME KARARI Mahkemenin 23.06.2016 tarihli ve 2016/391 Karar sayılı belirtilen kararı ile; "elbirliği halinde mülkiyet biçiminde tasarruf edilen bir taşınmaz üzerinde bir ortağın tek başına hissesine göre mülkiyet hakkından söz edilemeyeceği, halen ... oğlu ... adına pay sahibi görülen taşınmazda muris mirascısı davacı ...'ın kendi adına ön alım hakkı kulanmasına ilişkin dava açmasında aktif husumetinin bulunmadığı" gerekçesiyle "davanın hukuki yarar yokluğundan reddine" karar verilmiştir. IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ Mahkemenin 23.06.2016 tarihli kararına karşı süresi içinde davacı vekilince temyiz isteminde bulunulması üzerine, Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesinin 10.06.2020 tarihli ve 2020/3568 Karar sayılı kararı ile; "dosya içerisindeki tapu kaydına göre davacının, dava konusu taşınmazda 258/9216 oranında paylı malik olan ...'nın mirasçısı olup bu paya elbirliği hâlinde malik bulunduğu, davacı tarafından iştirak hâlindeki payına dayalı olarak ön alım hakkının kullanıldığı ve bu iştirakın çözülmesi amacıyla dava açıldığını belirterek açılan davanın beklenmesinin talep edildiği, Mahkemece, bu davanın dosyası getirtilip incelenmeden ve sonucu beklenmeden; ayrıca tüm ortakların birlikte dava açması veya muvafakat etmesi bu da sağlanamadığı takdirde murisin terekesine görevli mahkemede temsilci atanması için davacıya süre verilmesi gerekirken değinilen hususlar gözardı edilerek yazılı şekilde hüküm kurulmasının doğru görülmediği," gerekçeleriyle kararın bozulmasına karar verilmiştir. Mahkeme, karar başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; yapılan bilirkişi heyet raporuna göre; taşınmazda ayırt edici bir işaretin bulunmadığı, hissedar sayısı dikkate alındığında fiili taksim olmadığı kanaatinin oluştuğu, dosya kapsamında alınan tanık beyanlarından da anlaşılacağı üzere taşınmaz üzerinde bir eylemli kullanım olmadığı gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir. V. TEMYİZ A.Temyiz Sebepleri Davalı vekili temyiz dilekçesinde özetle; fiili taksim olduğunu, davacıların murisi ... 'nun taşınmazda 10.000 m²'lik kullandığı alanın olduğunu, yine davalıya pay satan ...'in taşınmazda kullandığı yerin belirli olduğunu, Mahkemece sadece ayırıcı bir sınır olmaması gerekçe gösterilerek fiili taksim reddedilmişse de uydu görüntülerinde kullanımlarda ayırt edici unsurlar olduğunun belirtildiğini, ayrıca tanık beyanlarında fiili taksim olduğunun açıkça ifade edildiğini, kanun değişikliğinin değerlendirilmediğini belirterek kararın bozulmasını istemiştir. B. Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık, ön alım hakkından kaynaklı tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere, kararın bozmaya uygun olmasına göre davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde görülmemiştir. Davalı vekilinin ön alım bedeline ilişkin temyiz itirazlarına gelince; 25.12.2025 tarihinde yürürlüğe giren 7571 sayılı Türk Ceza Kanunu İle Bazı Kanunlarda ve 631 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun'un 36. maddesi ile değişik 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun (TMK'nin) "Kullanılması" kenar başlıklı 734. maddesinin ikinci fıkrası söyledir: "Dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir. Ön alım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini nemalandırmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür. Bu yükümlülük, verilen kesin süre içinde yerine getirilmezse ön alım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez. Yatırılan bedel, hükmün kesinleşmesi üzerine nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir." 7571 sayılı Kanun ile TMK'ye eklenen geçici 1. maddesinin ikinci fıkrası ise şöyledir: "Bu maddeyi ihdas eden Kanunla 4721 sayılı Kanunun 734. maddesinde yapılan değişiklikler, bu değişikliklerin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış olan davalar hakkında da uygulanır." 7571 sayılı Kanun ile TMK'nin 734. maddesinin ikinci fıkrasında yapılan değişiklikle ön alım bedelinin, ön alım hakkına konu payın hâkim tarafından belirlenecek rayiç bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerinden ibaret olduğu hüküm altına alınmış ve ön alım hakkı sahibine bu bedelin nemalandırılmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırılması yükümlülüğü getirilmiştir. Bununla birlikte; 7571 sayılı Kanun ile TMK'ye eklenen geçici 1. maddenin ikinci fıkrasında, TMK'nin 734. maddesinin ikinci fıkrasında yapılan bu değişikliğin, değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış davalarda da uygulanacağı öngörülmüştür. Kanun koyucu anılan değişiklikte, ön alım davalarında ön alım hakkına konu payın rayiç değerinin hangi tarih esas alınarak belirleneceği hususunda bir düzenlemeye yer vermemiş, bu tarihin belirlenmesini uygulamaya bırakmıştır. TMK'nin "Hukukun uygulanması ve kaynakları" kenar başlıklı 1. maddesinde, kanunun sözüyle ve özüyle değindiği bütün konularda uygulanacağı, kanunda uygulanabilir bir hüküm bulunmaması hâlinde, hâkimin örf ve âdet hukukuna göre, bu da yoksa kanun koyucu olsaydı nasıl bir kural koyacak idiyse ona göre karar vereceği ve hâkimin karar verirken bilimsel görüşlerden ve yargı kararlarından yararlanacağı; "Hâkimin takdir yetkisi" kenar başlıklı 4. maddesinde ise, kanunun takdir yetkisi tanıdığı veya durumun gereklerini ya da haklı sebepleri göz önünde tutmayı emrettiği konularda hâkimin hukuka ve hakkaniyete göre karar vermesi gerektiği hüküm altına alınmıştır. Buna göre; 7571 sayılı Kanun ile değişik 734. maddesinin ikinci fıkrası uyarınca ön alım davalarında ön alım hakkına konu payın rayiç değerinin belirleneceği tarihin tespitinde esas alınması gereken temel düzenleme olan Anayasa'nın "Mülkiyet hakkı" kenar başlıklı 35. maddesine göre; "Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz." Anayasa'nın 35. maddesiyle, bireyin mülkiyet hakkının korunması konusunda Devlete atfedilebilen müdahalelere yönelik sınırlamalar getirilmiştir. Bununla birlikte; anılan maddenin, lafzında açık bir biçimde düzenlenmemiş ise de, bireyin mülkiyet hakkına üçüncü kişilerin müdahalelerine karşı korumasız bırakılmaması için Devlete birtakım pozitif yükümlülükler de yüklediği kabul edilmektedir. Pozitif yükümlülüklerin ortaya çıkmasının nedeni, mülkiyet hakkına gerçek anlamda koruma sağlama amacıdır. Özel kişilerin mülkiyet haklarının çatıştığı durumlarda, her iki tarafın menfaatlerinin mümkün olduğunca dengelenmesi ve sürecin taraflardan biri aleyhine ölçüsüz bir sonuca da yol açmaması gerekir. Olayın bütün koşulları ve taraflara tanınan tüm imkânlar ile tarafların tutum ve davranışları gözönünde bulundurularak menfaatlerin adil bir şekilde dengelenmesi sağlanmalıdır. Bu kapsamda, ön alım davalarında ön alım bedeli belirlenirken ön alım hakkı sahibi davacının edimi ile ön alım yükümlüsü davalının edimi arasındaki adil denge kurulmalı ve bu denge kurulurken ön alım hakkı sahibi davacıyı amaç dışında zenginleştirecek, ön alım yükümlüsü davalıyı ise fakirleştirecek yorum ve sonuçlardan kaçınılarak mülkiyet hakkının Devlete yüklediği pozitif yükümlük gerçekleştirmelidir. Yukarıda açıklanan yasal düzenlemeler ve ilkeler gözetildiğinde; 7571 sayılı Kanun ile değişik TMK'nin 734. maddesinin ikinci fıkrasında bir düzenleme yer almadığından, ön alım hakkına konu payın rayiç değerinin belirlenmesinde, değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten sonra açılacak davalar bakımından dava tarihinin, değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış ve bu tarihte derdest davalar bakımından ise değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihin esas alınması kanunun amacına ve hukukun genel prensiplerine uygun olacaktır. Aksine bir uygulama, bir taraf lehine diğer taraf aleyhine hak dengesini zedeleyen ve ön alım hakkının asıl amacıyla çelişir adil olmayan sonuçlar doğuracaktır. Bu genel açıklamalardan sonra somut olaya gelince; Mahkemece, 25.12.2025 tarihinde yürürlüğe giren 7571 sayılı Kanun ile TMK'nin 734. maddesinin ikinci fıkrasında yapılan değişiklikten önce yürürlükte bulunan kanun hükümleri uyarınca ön alım bedeli olarak tapuda gösterilen satış bedeli ile alıcıya düşen tapu masrafları esas alınarak davanın kabulüne karar verilmişse de, anılan değişiklikten önce açılan temyize konu davada, değişiklik doğrultusunda ön alım hakkı sahibi davacının bedele ilişkin yükümlülüğünün ön alım hakkına konu payın değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihteki rayiç değeri ile resmi senette alıcıya düşen tapu giderleri olduğu sonucuna varıldığından; ön alım hakkına konu payın rayiç değerinin, tarafların bu konudaki delilleri toplanarak, mahallinde yapılacak keşif ve taşınmazın vasfına uygun bilirkişi heyeti marifetiyle 25.12.2025 tarihi itibarıyla tespit edilmesi, bu şekilde belirlenecek ön alım bedelinin daha önce depo edilen ve nemalandırılan bedelden fazla olması hâlinde daha önce depo edilen ve nemalandırılan toplam bedel ön alım bedelinden mahsup edilerek bakiye bedelin nemalandırılmak üzere aynı hesaba depo ettirilmesi ve sonucuna göre karar verilmesi için kararının bozulmasına karar vermek gerekmiştir. VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; 1. Davalı vekilinin sair temyiz itirazlarının REDDİNE, 2. Davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile; temyiz olunan Mahkeme kararının BOZULMASINA, Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine, Dosyanın Mahkemesine gönderilmesine, 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun 440/III-(2) hükmü uyarınca kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 07.05.2026 tarihinde oy birliği karar verildi.