Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 2025/2241 E. 2026/1634 K.

MAHKEMESİ : Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 37. Hukuk Dairesi SAYISI : 2023/1950 E., 2025/76 K. İLK DERECE MAHKEMESİ : Ankara 37. Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2022/444 E., 2023/159 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili ve katılma yoluyla asıl ve birleştirilen davada davalı vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 03.03.2026 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir. Belli edilen günde temyiz eden davalı asil ile vekili Avukat ... ve davalı ... vekili Avukat ... ile karşı taraftan davacı asil ... ve vekili Avukat ... geldiler. Açık duruşmaya başlandı. Gelenlerin sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra açık duruşmanın bittiği bildirildi. İşin incelenerek karara bağlanması için Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA 1. Davacı vekili dava dilekçesinde; 189 84... parsel sayılı taşınmazda hissedar olduğunu, taşınmazın diğer hissedarı olan Maliye Hazinesinin 25.03.2021 tarihinde düzenlediği açık artırma ihalesi ile hissesini davalı ...’a sattığını, sözleşmedeki şekil ve şartlarla ön alım hakkını kullanmak istediğini ileri sürerek, dava konusu 2341/2400 payın iptali ile kendi adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir. 2. Birleştirilen davada davacı; 25.03.2021 tarihli ihale ile satışı yapılan asıl davaya konu payın alıcı ...’ın talebi ile taksitlendirildiğini, bu nedenle ön alım bedelinin ödenmesi konusunda Hazinenin de taraf olması gerektiğini, ayrıca taşınmazın hâlen Hazine adına kayıtlı olduğunu belirterek, asıl dava ile birleştirilmesini ve ön alım hakkı kapsamında 2341/2400 payın iptali ile adına tescilini talep etmiştir. II. CEVAP 1. Asıl dosya davalısı ... vekili cevap dilekçesinde; kendisine bildirim yapılan davacının satıştan haberi olduğu hâlde davanın hak düşürücü süre içinde açılmadığını, davanın hakkın kötüye kullanılması niteliğinde olduğunu, ayrıca satış işleminin gerçekleştiğinden bahsetmenin mümkün olmadığını, davacının nasıl ve ne şekilde paydaş olduğunun araştırılması gerektiğini, ihale davalı üzerinde kalsa da satış işleminin henüz tamamlanmadığını, bu nedenle husumet itirazında bulunduklarını belirterek davanın reddini savunmuştur. 2. Birleştirilen davada davalı ... vekili cevap dilekçesinde; davacıya yapılan tebligata rağmen süresi içinde şufa hakkını kullanmadığından vazgeçmiş sayılacağını, zamanaşımı, husumet de gözetilerek hukuki dayanaktan yoksun davanın reddi gerektiğini beyan etmiştir. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; davanın süresinde açıldığını belirterek “davanın kabulü ile 189 84... parselde bulunan 2341/2400 paylı davalı ... Hazinesine ait payın tapusunun iptali ile davacı adına tapuya kayıt ve tesciline, depo edilen ön alım bedeli olan 8.000.000,00 TL'nin karar kesinleştiğinde nemalarıyla birlikte davalı ... Hazinesine ödenmesine” karar verilmiştir. IV. İSTİNAF İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde asıl ve birleştirilen davanın taraflarınca istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; kararın usul ve yasaya uygun olduğunu, ancak Hazine yasal hasım konumunda olduğundan harç, yargılama giderleri ve vekâlet ücreti yönünden sorumlu olmadığını, davalı ...’dan alınması gerektiğini belirterek hükmün kaldırılmasına ve düzeltilmesi suretiyle davanın kabulüne karar verilmiştir. V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri 1. Asıl davada davalı ... vekili duruşma talepli temyiz dilekçesinde; a. Uygulanması gereken hukuk kurallarının hatalı belirlendiğini, taşınmaz mülkiyetinin ancak resmi satış senedi ve tapuya tescil ile alıcıya geçtiğini, açık artırmada ise taşınmaz mülkiyetinin tescille devredileceğini, ön alım hakkının satış işleminin resmi ve geçerli bir şekilde gerçekleştiği aşamada doğacağını, nitekim Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 31.5.2023 tarihli ve 2021/(14)-677 Esas, 2023/537 Karar sayılı kararında da bu durumun açıkça gösterildiğini, ödeme şartına bağlı ihtiyarı açık artırmanın ön alım hakkını kullanmaya yeter satış olmadığını, b. Davacının oğlu vasıtasıyla ihaleye katıldığını, ancak ihaleyi daha yüksek pey süren davalının kazandığını, açılan davanın 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun (TMK'nın) 2. maddesine aykırı olduğunu, c. Davalının yargılama giderlerinden sorumlu tutulmasının da hatalı olduğunu belirterek temyiz etmiştir. 2. Birleştirilen davada davalı ... vekili katılma yoluyla temyiz dilekçesinde; a. İstinaf Mahkemesince asıl dava hakkında hüküm kurulduğunu ancak birleştirilen davada davalı ... adına kayıtlı payın iptaline karar verildiğini, her iki dava hakkında kabul kararı verilmesinin yasaya aykırı olduğunu, b. Somut olayda satışa rağmen tescil işleminin gerçekleştirilmediğini, alacaklının talebi üzerine satışın iptal edildiğini, Hazinenin tescile zorlanamayacağını, davanın konusuz kaldığını, dolayısıyla davanın 3. kişi yönünden konusuz kalması nedeniyle, Maliye Hazinesi yönünden ise husumetten reddine karar verilmesi gerektiğini, c. Tebligata rağmen ön alım hakkı ileri sürülmediğinden davacının bu haktan vazgeçtiğini, vazgeçmese dâhi hak düşürücü süre içerisinde davanın açılmadığını, d. Ön alım davası alıcıya yöneltileceğinden Maliye Hazinesi yönünden davanın husumetten reddine karar verilmesi gerektiğini ileri sürerek temyiz etmiştir. B. Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık; ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Hüküm, asıl davada davalı vekili ile katılma yoluyla birleştirilen davada davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Asıl dava davalısı ile birleştirilen dava davalısı arasında menfaat çatışması bulunduğundan birleştirilen dava davalısının katılma yoluyla hükmü temyiz edebileceği sonucuna varılarak yapılan temyiz incelemesinde; 25.12.2025 tarihinde yürürlüğe giren 7571 sayılı Türk Ceza Kanunu İle Bazı Kanunlarda Ve 631 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun'un (7571 sayılı Kanun) 36. maddesi ile değişikTMK'nın "Kullanılması" kenar başlıklı 734. maddesinin ikinci fıkrası söyledir: "Dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir. Ön alım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini nemalandırmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür. Bu yükümlülük, verilen kesin süre içinde yerine getirilmezse ön alım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez. Yatırılan bedel, hükmün kesinleşmesi üzerine nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir." 7571 sayılı Kanun ile TMK'ya eklenen geçici 1. maddesinin ikinci fıkrası ise şöyledir: "Bu maddeyi ihdas eden Kanunla 4721 sayılı Kanunun 734. maddesinde yapılan değişiklikler, bu değişikliklerin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış olan davalar hakkında da uygulanır." 7571 sayılı Kanun ile TMK'nın 734. maddesinin ikinci fıkrasında yapılan değişiklikle ön alım bedelinin, ön alım hakkına konu payın hâkim tarafından belirlenecek rayiç bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerinden ibaret olduğu hüküm altına alınmış ve ön alım hakkı sahibine bu bedelin nemalandırılmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırılması yükümlülüğü getirilmiştir. Bununla birlikte; 7571 sayılı Kanun ile TMK'ya eklenen geçici 1. maddenin ikinci fıkrasında, TMK'nın 734. maddesinin ikinci fıkrasında yapılan bu değişikliğin, değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış davalarda da uygulanacağı öngörülmüştür. Kanun koyucu anılan değişiklikte, ön alım davalarında ön alım hakkına konu payın rayiç değerinin hangi tarih esas alınarak belirleneceği hususunda bir düzenlemeye yer vermemiş, bu tarihin belirlenmesini uygulamaya bırakmıştır. TMK'nın "Hukukun uygulanması ve kaynakları" kenar başlıklı 1. maddesinde, kanunun sözüyle ve özüyle değindiği bütün konularda uygulanacağı, kanunda uygulanabilir bir hüküm bulunmaması hâlinde, hâkimin örf ve âdet hukukuna göre, bu da yoksa kanun koyucu olsaydı nasıl bir kural koyacak idiyse ona göre karar vereceği ve hâkimin karar verirken bilimsel görüşlerden ve yargı kararlarından yararlanacağı; "Hâkimin takdir yetkisi" kenar başlıklı 4. maddesinde ise, kanunun takdir yetkisi tanıdığı veya durumun gereklerini ya da haklı sebepleri göz önünde tutmayı emrettiği konularda hâkimin hukuka ve hakkaniyete göre karar vermesi gerektiği hüküm altına alınmıştır. Buna göre; 7571 sayılı Kanun ile değişik 734. maddesinin ikinci fıkrası uyarınca ön alım davalarında ön alım hakkına konu payın rayiç değerinin belirleneceği tarihin tespitinde esas alınması gereken temel düzenleme olan Anayasa'nın "Mülkiyet hakkı" kenar başlıklı 35. maddesine göre; "Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz." Anayasa'nın 35. maddesiyle, bireyin mülkiyet hakkının korunması konusunda devlete atfedilebilen müdahalelere yönelik sınırlamalar getirilmiştir. Bununla birlikte; anılan maddenin, lafzında açık bir biçimde düzenlenmemiş ise de, bireyin mülkiyet hakkına üçüncü kişilerin müdahalelerine karşı korumasız bırakılmaması için devlete birtakım pozitif yükümlülükler de yüklediği kabul edilmektedir. Pozitif yükümlülüklerin ortaya çıkmasının nedeni, mülkiyet hakkına gerçek anlamda koruma sağlama amacıdır. Özel kişilerin mülkiyet haklarının çatıştığı durumlarda, her iki tarafın menfaatlerinin mümkün olduğunca dengelenmesi ve sürecin taraflardan biri aleyhine ölçüsüz bir sonuca da yol açmaması gerekir. Olayın bütün koşulları ve taraflara tanınan tüm imkânlar ile tarafların tutum ve davranışları gözönünde bulundurularak menfaatlerin adil bir şekilde dengelenmesi sağlanmalıdır. Bu kapsamda, ön alım davalarında ön alım bedeli belirlenirken ön alım hakkı sahibi davacının edimi ile ön alım yükümlüsü davalının edimi arasındaki adil denge kurulmalı ve bu denge kurulurken ön alım hakkı sahibi davacıyı amaç dışında zenginleştirecek, ön alım yükümlüsü davalıyı ise fakirleştirecek yorum ve sonuçlardan kaçınılarak mülkiyet hakkının devlete yüklediği pozitif yükümlük gerçekleştirmelidir. Yukarıda açıklanan yasal düzenlemeler ve ilkeler gözetildiğinde; 7571 sayılı Kanun ile değişik TMK'nın 734. maddesinin ikinci fıkrasında bir düzenleme yer almadığından, ön alım hakkına konu payın rayiç değerinin belirlenmesinde, değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten sonra açılacak davalar bakımından dava tarihinin, değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış ve bu tarihte derdest davalar bakımından ise değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihin esas alınması kanunun amacına ve hukukun genel prensiplerine uygun olacaktır. Aksine bir uygulama, bir taraf lehine diğer taraf aleyhine hak dengesini zedeleyen ve ön alım hakkının asıl amacıyla çelişir adil olmayan sonuçlar doğuracaktır. Bu genel açıklamalardan sonra somut olaya gelince; Mahkemece, 25.12.2025 tarihinde yürürlüğe giren 7571 sayılı Kanun ile TMK'nın 734. maddesinin ikinci fıkrasında yapılan değişiklikten önce yürürlükte bulunan kanun hükümleri uyarınca ön alım bedeli olarak ihale bedeli esas alınarak davanın kabulüne karar verilmişse de, anılan değişiklikten önce açılan temyize konu davada, değişiklik doğrultusunda ön alım hakkı sahibi davacının bedele ilişkin yükümlülüğünün ön alım hakkına konu payın değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihteki rayiç değeri ile resmi senette alıcıya düşen tapu giderleri olduğu sonucuna varıldığından; Ön alım hakkına konu payın rayiç değerinin, tarafların bu konudaki delilleri toplanarak, mahallinde yapılacak keşif ve taşınmazın vasfına uygun bilirkişi heyeti marifetiyle 25.12.2025 tarihi itibariyle tespit edilmesi, bu şekilde belirlenecek ön alım bedelinin daha önce depo edilen ve nemalandırılan bedelden fazla olması hâlinde daha önce depo edilen ve nemalandırılan toplam bedel ön alım bedelinden mahsup edilerek, bakiye bedelin nemalandırılmak üzere aynı hesaba depo ettirilmesi ve sonucuna göre karar verilmesi için hükmün bozulması gerekmiştir. VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının BOZULMASINA, Yargıtay duruşma vekâlet ücreti 40.000,00 TL'nin davacıdan alınarak asıl davanın davalısına verilmesine, Peşin alınan temyiz harcının istek hâlinde asıl davada davalıya iadesine, Dosyanın Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 30.03.2026 tarihinde kesin olmak üzere oy birliğiyle karar verildi.