Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 2022/5554 E. 2022/7081 K.

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 15/11/2011 gününde verilen dilekçe ile ön alım hakkından kaynaklanan tapu iptali ve tescil talebi üzerine Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin bozma ilamına uyularak yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 05/03/2020 günlü hükmün Yargıtayca duruşmalı olarak incelenmesi davalı ... vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 24/05/2022 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davalı ... vekili Av. ... .... Karşı taraftan gelen olmadı. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelenin sözlü açıklamaları dinlenildi. Açık duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içeriğindeki tüm kağıtlar incelenerek gereği görüşülüp düşünüldü: KARAR Davacı vekili, müvekkilinin vefat eden babası ...'nun 373 parselde 3/52 hissesinin olduğunu, bu parselin hissedarlarından aynı zamanda müvekkilinin amcası olan ...'nun bu parseldeki 34/52 oranındaki hissesinin tamamını 19.08.2011 tarihinde 13.000,00TL bedelle davalı ...'a sattığını, satışın hissedarlara noter kanalı ile haber verilmediğini belirterek, 373 parselde davalı adına olan 34/52 oranındaki hissenin ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemiştir. Davacı vekili, 29.06.2012 havale tarihli dilekçesi ile; HMK'nun 125. maddesi uyarınca dava sırasında 21.12.2011 tarihli satışla dava konusu payı devir alan ...'e karşı devam edeceklerini, davalıların önalım hakkının kullanılmasını engellemek için gerçek değerin çok üzerinde anlaşmalı olarak yüksek bedel gösterildiğini, ilk devir bedeli olan 13.000,00 TL üzerinden davanın kabulü gerektiğini ayrıca dahili davalının dava konusu taşınmazın hemen yan tarafında kendi tarlası olduğu gibi çok yakın komşu köyden olduğu belirterek davanın kabulüne karar verilmesini istemiştir. Davalı ... vekili, davalının davadan haberdar olmadan üçüncü bir şahsa dava konusu payı, tapudan devrettiğini, dolayısıyla müvekkilinin davada husumet ehliyeti olmadığını, davacının satıcı ... ile amca-yeğen olmaları hasebiyle tüm gelişmeleri bildiğini, taşınmazda paydaşların aralarında fiili taksim olduğunu, satıcı ...'nun ipotek ve hacizlerden ... borçları ile yükümlü olarak taşınmazı satın aldığını ve diğer davalıya 21.12.2011 tarihli resmi senet ile 150.000,00 TL bedel ile tapudan iyiniyetle sattığını belirterek davanın reddini savunmuştur. Dahili davalı ... vekili, dava konusu taşınmazı 21.12.2011 tarihinde 150.000,00 TL bedelle davalı ...'dan satın aldığını, çiftçilikle geçimini sağladığını, dava konusu taşınmaz hissesini iyi niyetli bir şekilde iktisap ettiğini, öncelikle davanın reddine, olmadığı takdirde payın ederinin halihazırda keşif raporunda 169.814,59 TL olduğunun belirtildiğini, taşınmazı iyiniyetle rayiç bedeli olan 21.12.2011 tarihli resmi senet içeriğinde belirtilen satış bedeli 150.000,00 TL ve harç giderleri üzerinden önalım hakkının kullanılmasına karar verilmesini istemiştir. Mahkemece, davanın kabulüne dair verilen 20.03.2014 tarihli kararın dahili davalı ... vekilinin temyizi üzerine Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 2014/11735 Esas-14795 Karar sayılı 23.12.2014 tarihli ilamı ile "davanın tereke adına açıldığının kabulü ile tüm mirasçıların katılımı yahut miras şirketine temsilcisi tayini ile davaya devam edilmesi gerektiği" belirtilerek bozulmuştur. Mahkemece, bozma ilamına uyularak yeniden yapılan yargılamada dahili davalı ...'e yönelik davanın kabulü ile davaya konu 373 parsel nosunda kayıtlı taşınmazın 34/52 hissesine malik olan davalının tapu kaydının iptali ile davacı adına tapuya kayıt ve tesciline, depo edilen ilk satış bedeli ve tapu masrafları olmak üzere toplam 14.201,20 TL bedelin dahili davalı ...'e karar kesinleştiğinde ödenmesine karar verilmiştir. Hükmün, dahili davalı ... vekili tarafından temyizi üzerine Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 10.04.2018 tarihli 2018/1393 Esas - 2018/2847 Karar sayılı ilamı ile ikinci satımın tarafı olan ...'in kötüniyetli olduğu kanıtlanamadığı, davacıya 21.12.2011 tarih, 12407 yevmiye nolu resmi senetteki ikinci satım bedelini ve alıcının ödediği harç ve masrafları depo etmesi için yeterli süre verilerek bu bedelin yatırılması halinde davanın kabulüne karar verilmesi gerektiği belirtilerek hükmün bozulmasına karar verilmiştir. Mahkemece bozma ilamına uyularak yapılan yargılama sonucunda davalı ...'e yönelik davanın kabulü ile davaya konu 373 parsel nosunda kayıtlı taşınmazın 34/52 hissesine malik olan davalının tapu kaydının iptali ile davacı adına tapuya kayıt ve tesciline, depo edilen satış bedeli ve tapu masrafları olmak üzere toplam 155.066,00 TL bedelin dahili davalı ...'e karar kesinleştiğinde ödenmesine karar verilmiştir. Hükmü dahili davalı ... vekili temyiz etmiştir. Davacının paydaş olduğu 373 parsel sayılı taşınmazda davalının da satın alma nedeniyle paydaş olduğu görülmektedir. Dava konusu taşınmazda 20.10.2020 tarihinde yapılan toplulaştırma uygulamasıyla sayfa kapatılarak 103 ada 3 parsel sayılı taşınmaz oluşmuştur. Mahkemece, davacının istemi kabul edilerek 373 parsel sayılı taşınmaz hakkında hüküm kurulmuş ise de, toplulaştırma uygulaması sonucu anılan taşınmazın sayfası kapatılmış olduğundan, bu parsel hakkında hüküm kurulması infazda tereddüte neden olacaktır. Mahkemece, güncel tapu kaydına göre önalıma konu pay belirlenerek toplulaştırma uygulaması sonucu oluşan 103 ada 3 sayılı parselle ilgili olarak bir karar verilmesi gerekirken, infazda tereddüte neden olacak biçimde toplulaştırma sonucu sayfası kapatılan 373 sayılı parsel hakkında hüküm kurulması doğru görülmemiş, kararın bozulması gerekmiştir. Önalım ... paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda payın üçüncü kişiye satılması halinde, diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve payın üçüncü kişiye satılması ile kullanılabilir hale gelir. 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 734. maddesi uyarınca "Önalım ... sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen süre içinde hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür." Önalım hakkının kullanılmasıyla bu ... kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Kural olarak önalım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibaret olup bu bedelin dava açılırken hazır edilmesi ve mahkemece makul süre içinde mahkeme veznesine depo edilmesiyle birlikte vadeli bir hesapta değerlendirilmesi gereklidir. Anayasanın "Mülkiyet ..." kenar başlıklı 35.maddesine göre, "Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz." Anayasanın 35. maddesiyle, bireyin mülkiyet hakkının korunması konusunda devlete atfedilebilen müdahalelere yönelik sınırlamalar getirildiği gibi, lafzında açık bir biçimde düzenlenmemiş ise de, üçüncü kişilerin müdahalelerine karşı korumasız bırakmaması için devlete birtakım pozitif yükümlülükler de yüklediği kabul edilmektedir. Pozitif yükümlülüklerin ortaya çıkmasının nedeni, mülkiyet hakkına gerçek anlamda koruma sağlama amacıdır. Anayasada, temel hak olarak güvence altına alınan mülkiyet hakkının gerçekten ve etkili bir şekilde korunabilmesi için yalnızca devletin müdahaleden kaçınması yeterli olmayıp, devletin negatif yükümlülükleri dışında pozitif yükümlülüklerinin de olması gerekir. Bu bağlamda, söz konusu pozitif yükümlülükler, bazı durumlarda özel kişiler arasındaki uyuşmazlıklar da dâhil olmak üzere mülkiyet hakkının korunması için belirli tedbirlerin alınmasını gerektirmektedir. Özel kişilerin mülkiyet haklarının çatıştığı durumlarda, her iki tarafın menfaatlerinin mümkün olduğunca dengelenmesi ve sürecin taraflardan biri aleyhine ölçüsüz bir sonuca da yol açmaması gerekir. Olayın bütün koşulları ve taraflara tanınan tüm imkânlar ile tarafların tutum ve davranışları gözönünde bulundurularak menfaatların ... bir şekilde dengelenmesi sağlanmalıdır. Bu kapsamda mahkemeler, dava açıldıktan sonraki makul bir süre içinde ön alım bedelinin, vadeli bir mevduat hesabına yatırılmasını sağlayarak yargı sürecinin hızlı işlememesinin taraflar üzerinde oluşturduğu olumsuz etkileri asgari seviyeye indirgeyerek mülkiyet hakkının devlete yüklediği pozitif yükümlülüğü gerçekleştirmiş olacaklardır. Somut olayda; davalı, satış tarihinden bu yana 10 yıl süre geçtiğini, bu sürede meydana gelen objektif değer ve enflasyon artışları nedeniyle önalım bedelinin yeniden belirlenmesi gerektiğini savunmuştur. Mahkemece, 21.06.2021 tarihli ön inceleme duruşmasında bedelin vadeli hesapta nemalandırılmak üzere depo edilmesi hususunda karar verilmesi gerekirken; 27.12.2013 tarihinde 14.201,20 TL önalım bedeli vadesiz hesaba yatırılmış, 04.03.2020 tarihinde 140.864,80 TL geriye kalan önalım bedeli mahkeme veznesine depo ettirilerek satış bedelinin değerinde meydana gelen azalmanın önüne geçilmemiştir. Resmi satış sözleşmesindeki önalım bedelinin makul süre içerisinde depo edilmemesi ve vadeli bir mevduat hesabında değerlendirilmemesi nedeniyle pay satın alan davalıyı fakirleştirecek, önalım hakkını kullanan davacıyı amaç dışında zenginleştirecek yorum ve sonuçlardan kaçınılmalıdır. Hakkın kullanılması hiçbir zaman davalının zararına olmamalıdır. Dava konusu paya yönelik önalım davasının açıldığı tarih ile önalım bedelinin depo edildiği tarih arasında uzunca bir zamanın geçtiği; bu süre gözönüne alındığında, önalım bedelini zamanında depo etmeyerek kullanması nedeniyle davacının amacı dışında zenginleştirildiği, nemalandırılmayan satış tarihindeki miktarın depo edilmesi nedeniyle enflasyon oranında veya faiz getirisinden mahrum kalınması oranında davalının da fakirleştiği, bir tarafın diğer taraf zararına azımsanamayacak derecede oransız bir çıkar sağladığı, bu durumun 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 2. maddesinde düzenlenen dürüstlük kuralına aykırı olacağı açıktır. Mahkemelerce, ön inceleme tarihi itibariyle resmi senetteki bedelin, satış masraflarıyla birlikte, vadeli bir mevduat hesabında depo edilmesine karar verilerek yargılama sürecinin uzaması nedeniyle önalım bedelinde meydana gelecek değer kaybının önüne geçilmesi sağlanmış olacaktır. Mahkemece yapılması gereken; konusunda uzman bilirkişiden denetime elverişli rapor alınarak; önalım bedeli olan 155.066,00 TL’nin ön inceleme tarihi olan 21.06.2012 tarihinden bilirkişi incelemesi yapılan tarihe kadar nemalandırılması halinde ulaşacağı değer belirlenerek, belirlenen bu miktardan depo edilen miktar ile nemalandırılmış ise nema miktarı çıkarıldıktan sonra aradaki farkın da depo edilen önalım bedeline ilavesi suretiyle karar vermektir. Davacı tarafından aradaki fark depo edildikten sonra işin esası hakkında bir hüküm kurulması gerekirken yazılı olduğu şekilde hüküm kurulması doğru görülmediğinden bu gerekçeler ile kararın bozulmasına karar vermek gerekmiştir. Kabule göre de; davacı tarafından harçlandırılan değer üzerinden davacı yararına avukatlık ücretine hükmedilmesi gerekirken, önalım bedeli üzerinden avukatlık ücretine hükmedilmesi de doğru görülmemiştir. SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulüyle hükmün BOZULMASINA, 3.815,00 TL Yargıtay duruşma vekalet ücretinin davacıdan alınarak dahili davalı ...'e verilmesine, peşin yatırılan harcın yatırana iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 21.11.2022 gününde oybirliğiyle karar verildi.