Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2025/888 E. 2025/4461 K.

MAHKEMESİ : Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 27. Hukuk Dairesi SAYISI : 2024/850 E., 2024/1009 K. İLK DERECE MAHKEMESİ : Eskişehir 3. Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2018/924 E., 2022/279 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı asıl ve birleşen davada davalılar ... Beton ... ve İnş. San. ve Tic. Ltd. Şti. vekili, ... vekili, ... ve ... tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, davalılar ... Asfalt ... ve İnş. San. ve Tic. Ltd. Şti. ... ve ... temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.

I. DAVA Asıl ve birleşen davalarda davacılar vekili dava dilekçesinde; davalı yüklenici ... Asfalt ... ve İnş. San. ve Tic. Ltd. Şti. ile davacı müvekkilleri arasında 24.04.2014 tarihli düzenleme şeklinde satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, ayrıca müvekkilleri tarafından aynı tarihli vekaletname ile müteahhidin göstermiş olduğu kişiye, yüklenici firmanın uhdesine isabet edecek taşınmazların satışı için de vekaletname verildiğini, inşaat tamamlanmadan ve genel iskân alınmadan işin yüklenici firmaca durdurulduğunu, yapılan sözleşmede inşaat süresi 15 ay olduğunu, 4 yıl geçmesine rağmen inşaatın tamamlanmadığını, Eskişehir 1. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2017/471 E., 2018/358 K. sayılı kararında inşaatın fiziki gerçekleşme oranının %50,85 olduğunun tespit edildiğini, feshin geriye etkili olduğunun tespiti halinde davalı yükleniciye kalacak olan ve mevcut durumda 3. kişilere devredilen dairelerin tapusunun iptali gerektiğini, davalı yüklenicinin üzerine düşen görevi yerine getirmediğini, yükleniciden bağımsız bölüm satın alarak üzerlerine tapuda tescil edilmiş olan diğer davalı 3. kişilerin, yüklenicinin halefi konumunda olduklarından yüklenici tarafından eksik bırakılan işlerden ve yüklenicinin edimlerinin tamamından sorumlu olduklarını ileri sürerek, asıl ve birleşen davaların kabulü ile müvekkilleri ile davalı yüklenici arasındaki düzenleme şeklinde satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine, yüklenicide kalacak olan daireleri davalı yükleniciden satın alan diğer davalılar ve halefleri adına kayıtlı taşınmazların tapusunun iptali ile müvekkilleri adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP 1. Asıl ve birleşen davalarda davalı ... Asfalt ... ve İnş. San. ve Tic. Ltd. Şti. vekili cevap dilekçesinde; davaya konu sözleşme kapsamında yapılan inşaatta müvekkili şirketin sözleşmeden ... yükümlülüklerini yerine getirmeye çalıştığını, inşaat yapımının durdurulması gibi durum bulunmadığını, hissedarlardan bir tanesinin hastalanması ve akabinde vefat etmesinin inşaatın gecikmesindeki esas neden olduğunu, davaya konu taşınmaz hakkında Eskişehir 1. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2017/471 Esas, 2018/358 Karar sayılı dosyası kapsamında davalı şirketin asıl dosya davacılarına geç teslimden kaynaklı kira tazminatının ödenmesine karar verildiğini, bu kapsamda arsa sahibi davacıların TBK hükümleri gereği seçimlik haklarını kullandıklarını savunarak davanın reddini istemiştir.

2. Asıl ve birleşen davalarda davalı ... vekili cevap dilekçesinde; müvekkilinin diğer davalı yüklenici şirket ile dava konusu sözleşme dışında elektrik işlerinin yapılması konusunda anlaştıklarını, müvekkilinin elektrik işlerini tamamlamış olmasına rağmen hakediş ücretlerinin müvekkiline ödemediğini, alacağın tahsil edilememesi üzerine icra takibine konulmayan diğer çeklerin teslim edilerek davalı yüklenicinin ... Şirketi olan ... Şirketi'yle 07.12.2016 tarihinde protokol imzalandığını, bu kapsamda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu arsadan taşınmaz satın alındığını, bu hususun protokolde belirtildiğini, müvekkilinin iyiniyetli 3. kişi konumunda olup yaptığı işler karşılığında dava konusu taşınmazı devraldığını savunarak davanın reddini istemiştir.

3. Asıl ve birleşen davalarda davalı ... 17.12.2019 tarihli dilekçesinde ve duruşmadaki beyanında; müvekkilinin dava konusu taşınmazdaki iki adet taşınmazı 12.06.2018 tarihinde bedeli karşılığında satın aldığını, davalı ve davacılar ile hiçbir alakasının olmadığını, gerek yüklenici gerekse arsa sahipleriyle hiçbir alışverişinin bulunmadığını, satın aldığı evlerin tamamlanmaması nedeniyle mağdur olduğunu, iyiniyetli 3. kişi olup, taşınmazda herhangi bir şerh bulunmadığını savunarak davanın reddini istemiştir.

4. Asıl ve birleşen davalarda davalı ... vekili cevap dilekçesinde; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi incelendiğinde davacı arsa sahiplerinin ve davalı yüklenicinin uhdesinde kalan bağımsız bölümlerin ayrı ayrı belirtildiğini, satın aldığı zemin kat 1 no.lu bağımsız bölümün sözleşme gereği arsa sahiplerinin uhdesinde kalan bağımsız bölüm olduğunu, bizzat satışın arsa sahipleri tarafından yapıldığını, müteahhidin halefi olmadığını savunarak davanın reddini istemiştir.

5. Asıl ve birleşen davalarda davalı ... vekili cevap dilekçesinde; müvekkilinin henüz tamamlanmadığı sabit olan taşınmazın 7 no.lu bağımsız bölüm maliki olduğunu, müvekkilinin bu bağımsız bölümü 19.09.2016 tarihinde davacı arsa sahiplerinden satın aldığını, müvekkili ile davalı şirket arasında herhangi bir ticari veya alım satım ilişkisinin söz konusu olmadığını, müvekkilinin bu taşınmazı iyiniyetle bir kısım davacılardan satın aldığını savunarak davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile, taraflar arasında 24.04.2014 tarihli düzenleme şeklindeki satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin imzalandığı, bu sözleşme kapsamında yüklenici firma tarafından inşaata başlanıldığı ancak inşaatın gerektiği sürede tamamlanmadığı, dolayısıyla davalı şirketin sözleşmeden kaynaklanan yükümlülüklerini yerine getirmemiş olduğu, bu kapsamda Eskişehir 1. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2017/471 E., 2018/358 Karar sayılı kararında da inşaatın fiziken gerçekleşme oranının %50,85 olduğu göz önünde bulundurulduğunda sözleşmenin geriye etkili olarak feshinin mümkün olduğu, yüklenicinin edimini yerine getirmemesi nedeniyle yüklenicinin bu sözleşme kapsamında isteyebileceği herhangi bir hakkının bulunmadığı gerekçesiyle davacıların asıl dava ve birleşen davalar yönünden davalarının kabulü ile davacı ve davalılar arasında imzalanan 24.04.2014 tarihli düzenleme şeklindeki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine, asıl ve birleşen 2019/133 E. sayılı dosyada dava konusu 7, 8, 9, 10 no.lu bağımsız bölümlerin davalılar adına kayıtlı tapu kaydının iptali ile hisseleri oranında davacıların adına tesciline, birleşen 2022/6 E. sayılı dosyada 1 no.lu bağımsız bölümün davalı ... adına kayıtlı bulunan 1/4 oranındaki tapusunun iptali ile davacı adına tesciline karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde asıl ve birleşen davalarda davalılar ... vekili, davalı ... vekili, davalı ... Ltd. Şti. vekili ve davalı ... vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri 1. Davalı ... Asfalt ... ve İnş. San. ve Tic. Ltd. Şti. vekili temyiz dilekçesinde; inşaatın gecikmeksizin tamamlanmasıyla ilgili müvekkil şirketin gerekli çabayı gösterdiğini ve gecikmenin asıl sebebinin hissedarlardan bir tanesinin hastalanıp ve daha sonra vefat etmiş olması olduğunu, TBK'nın 125. maddesinden açıkça anlaşılacağı üzere Eskişehir 1. Asliye Hukuk Mahkemesi'nce açılan davayla davacı yanın ifanın gecikmesi sebebiyle borcun ifası ve olumlu zararın tazminini istediğini bildirerek kendisine tanınan diğer seçimlik haklardan vazgeçtiğini, seçimlik hakkın kullanım ile tükenen bir hak olduğunu, davacı yanca açılan iki davanın açıkça hakkın kötüye kullanılması niteliğinde olduğunu beyan etmektedir.

2. Davalı ... vekili katılma yoluyla temyiz dilekçesinde; müvekkilin dava dışı ... A.Ş. ile yapmış olduğu sözleşmeye istinaden dava konusu taşınmazı devraldığını, devralma işlemleri sırasında söz konusu taşınmazın tapu kütüğünde herhangi bir şerh bulunmadığını, taşınmazın tapu kütüğünde şerh bulunmaması ve müvekkilin taşınmazı yükleniciden değil dava dışı şirketten devralması sebebi ile iyiniyetli üçüncü kişi olduğunu beyan etmektedir.

3. Davalı ... mirasçıları ... vekili ve ... temyiz dilekçelerinde; davalı murisin dava konusu taşınmazları dava dışı üçüncü kişiden aldığını, bu kişinin de bu taşınmazları müteahhitten değil arsa sahiplerinden edindiğini, bu nedenle arsa sahiplerinin halefi konumunda kabul edilmesi gerektiğini, murisin söz konusu taşınmazları satın alırken tapu siciline itimat ilkesi gereğince tapuda herhangi bir şerh, beyan veyahut bu minvalde bir kayıt bulunmadığından dolayı satın aldığını, ne müteahhitle ne de arsa sahipleri ile dava öncesinde herhangi bir tanışıklığı söz konusu olmayıp iyiniyetli üçüncü kişi olduğunu, bunun aksini gösteren bir bulgunun da dosyada olmadığını, murisin iyiniyetine bağlı kazanımlarının korunması gerektiğini, davacılar her ne kadar sözleşmenin geriye etkili bir biçimde feshini talep etmişlerse de bu taleplerin hukuken mümkün olmadığını, zira davacıların edimin ifasının gecikmesi karşılığında kira tazminatı isteyerek feshin de yer aldığı seçimlik haklarından tazminat hakkını kullandıklarını beyan etmektedirler.

B. Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık, asıl ve birleşen davalarda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi ve tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

1. Asıl ve birleşen davalarda davalı ... vekili katılma yoluyla temyiz isteminde bulunmuşsa da asıl ve birleşen davalarda davacı arsa sahipleri tarafından karar temyiz edilmediğinden bu şekilde katılma yoluyla yapılan temyiz isteminin reddine karar verilmiştir.

2. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre davalı yüklenici Asfalt ... ve İnş. San. ve Tic. Ltd. Şti. vekilinin tüm temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

3. Diğer davalılar ... vekili ve ...'in temyiz istemine gelince; Dairemizin, “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi halinde yükleniciden hisse veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen üçüncü kişilerin iyiniyetle tapuya güvenerek ayni hak iktisaplarının dinlenmeyeceğine..” dair içtihadından dönmek amacıyla Yargıtay Kanunu’nun 15/2-c maddesi gereğince Yargıtay Birinci Başkanlığı'na yaptığı başvuru neticesinde Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu'nca 16.05.2025 tarihli, 2024/1 Esas, 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile Dairemizin eski içtihatlarından dönme istemi kabul edilmiştir. 16.05.2025 tarihli, 2024/1 Esas, 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi, Yargıtay Kanunu’nun 45/5. fıkrası gereğince içtihadı birleştirme kararları benzer hukuki konularda Yargıtay Genel Kurullarını, dairelerini ve adliye mahkemelerini bağlar. İçtihadı birleştirme öncesinde aksi yönde bir bozma olsa bile usuli kazanılmış hakkın istisnası olarak uygulanması gerekir.

Bu nedenle; hukuk sistemimizde taşınmaz mülkiyeti edinmek ancak tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile iyiniyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır. Yani, iyiniyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur (TMK. m. 1023).

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran karma bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan nitelikteki binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler. Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını veya bir kısmını çeşitli saiklerle yükleniciye tapuda devretmekte ve yüklenici devraldığı bağımsız bölüm veya arsa hisselerini üçüncü kişilere satmaktadır. Arsa payı veya bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi talep edilebilmektedir.

TMK’nın 3. maddesine göre, tapuya güvendiğini, iyiniyetli olduğunu beyan eden ve yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişinin iyiniyetli olduğu Kanun gereğince karine olarak kabul edilmelidir. Aynı Kanun'un 1023. maddesine göre ise tapuya güvenerek iktisap edilen ayni hakkın korunması gerekir.

TMK’nın 3. ve 1023. maddelerine göre, yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm devralan üçüncü kişi iyiniyetli ise yüklenici adına yapılan tescil başlangıçtan itibaren yolsuz olsa veya sonradan geriye etkili fesihle yolsuz hâle gelse bile devrin geçerli olacağı kabul edilmelidir. Zira tapu siciline güven ilkesi korunmazsa hukukî işlem güvenliği, dolayısıyla hukukun en temel ilkelerinden olan hukukî güvenlik ilkesi de ihlâl edilmiş olur.

Arsa sahibinin; üçüncü kişinin taşınmazı tapuda satın aldığı anda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle tapunun yükleniciye devredildiğini ve yüklenicinin edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi ihtimalini bildiğini ve buna rağmen taşınmazı satın aldığını veya lehine ipotek tesis ettiğini bir başka değişle üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunu somut delil ve vakıalarla ispat etmesi halinde elbette tapunun arsa sahibine döneceğinin kabulü gerekir.

Öte yandan, arsa sahibinin yükleniciye devrettiği tapunun avans tapu olduğunun kabulü de mümkün değildir. Zira “avans tapu” kavramının Türk Medeni Kanunu ve Türk Eşya Hukuku sisteminde yerinin bulunmadığı, Doktrinde de belirtildiği gibi, arsa sahibinin yükleniciye tapu devrinin avans tapu kavramıyla açıklanamayacağı, zira tapu devrinin şarta bağlanamayacağı; dolayısıyla, yüklenici adına kayıtlı olan arsa hissesi veya bağımsız bölümün üçüncü kişiye satılmasının geçerli olduğu kabul edilmelidir.

Arsa sahibinin yükleniciye tapuyu devretmesi, yolsuz tescil olarak da değerlendirilemez. Zira aynî hakkın kurulabilmesi için yeterli olmayan ve gerçek hak sahipliğini yansıtmayan tescil, yolsuz tescildir (TMK.1024). TMK’nın 992. maddesi hükmü gereğince, arsa sahibinin bozucu yenilik doğuran hakkını kullanarak sözleşmeden dönme anına kadar, mülkiyet hakkına sahip yüklenicinin tasarruf işleminde hiç bir hukuki sakatlık olmayacaktır. Arsa sahibi, sözleşmeden sonradan dönse bile “yolsuz tescil” iddiasıyla yükleniciden iyiniyetle ayni hak iktisap eden üçüncü kişiden tapu iptali ve tescil talep etme hakkı bulunmayacaktır.

İzah edilen nedenlerle, tapuya güvenerek yükleniciden arsa hissesi veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen iyiniyetli üçüncü kişinin TMK'nın 1023. maddesine istinaden iktisabının korunması gerekir. Ancak, arsa sahibinin TMK’nın 3/2. fıkrası gereğince, üçüncü kişinin taşınmazı satın aldığı veya lehine ipotek tesis ettiği anda, “tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiğini ve sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu” bildiğini veya bilmesi gerektiğini ispatlaması halinde tapu iptali ve tescil talebi kabul edilebilir.

Anılan İçtihadı Birleştirme ve Dairemizin yeni içtihatları doğrultusunda Mahkemece yapılacak iş; hükmü temyiz eden davalılar ... ve ...'in murisi ...’nın taşınmaz hissesinin mülkiyetini tapu sicilinde devraldığı anda TMK'nın 1023. maddesi anlamında korunması gereken iyiniyete sahip olmadığı yani tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiğini ve sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu bildiği veya bilmesi gerektiği hususunda davacı arsa sahiplerinin ispata yarar delillerinin ibrazının sağlanması, ibraz edilecek deliller ile birlikte dosya arasında bulunan tüm bilgi ve belgeler birlikte incelenerek temyiz eden davalıların mülkiyet hakkını kazanıp kazanamayacakları hususunun değerlendirilmesi ve sonucuna uygun karar verilmesidir.

VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; 1.Asıl ve birleşen davalarda davalı ... vekilinin katılma yoluyla temyiz isteminin reddine, 2. Asıl ve birleşen davalarda davalı ... Asfalt ... ve İnş. San. ve Tic. Ltd. Şti. Vekilinin tüm temyiz itirazlarının reddine, 3. Asıl ve birleşen davalarda davalılar ... vekili ve ...'in temyiz itirazları yönünden; temyiz olunan İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA, İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA, Peşin alınan temyiz karar harcının istek halinde ilgilisine iadesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 24.12.2025 tarihinde oy birliği ile karar verildi.