Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2025/4325 E. 2026/2067 K.

MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 3. Hukuk Dairesi SAYISI : 2024/2999 E., 2025/2107 K. İLK DERECE MAHKEMESİ : Bakırköy 5. Asliye Ticaret Mahkemesi SAYISI : 2021/630 E., 2024/411 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı-karşı davalı vekili ile davalı-karşı davacı ... vekilince duruşmalı olarak temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 12.05.2026 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde davacı-karşı davalı vekili Avukat ... ile davalılar-karşı davacılar vekili Avukat ... 'nun gelmiş olmalarıyla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlendikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkili şirket ile davalı arsa sahipleri arasında ... Noterliğinin 11.12.2013 tarihli ve ... yevmiye numaralı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin düzenlendiğini, sözleşmeye göre davalı tarafın taşınmaz üzerinde bulunan kiracıları tahliye edip taşınmazı boş vaziyette müvekkiline teslim etmesi gerekirken bu yükümlülüğünü yerine getirmediğinden inşaata başlanılmadığını belirterek, sözleşme gereğince davalı tarafa ödenen 500.000,00 USD ile davalılar adına ödenen 192.028,00 TL emlak vergisinin faiziyle birlikte davalılardan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP VE KARŞI DAVA Davalılar vekili cevap dilekçesinde; müvekkili ...’nun davalı şirketin temsilcisi olduğunu, temsilci sıfatıyla sözleşmeyi imzaladığını, bu nedenle müvekkili aleyhine açılan davanın pasif husumet nedeniyle reddine karar verilmesi gerektiğini, davacı yüklenicinin inşaata ait projeyi hazırlayıp müvekkili şirkete sunmadığını, taşınmazda bulunan kiracıların tahliye edilebilmesi için TBK’nın 350/2. maddesi gereğince en azından avan projeye ihtiyaç bulunduğunu, avan proje sunulmadığından kiracılar aleyhine tahliye davası açamadıklarını, uzun süre inşaata başlanılmaması nedeniyle sözleşmenin müvekkilince haklı nedene dayalı olarak feshedildiğini, sözleşmenin feshedilmesinde kusurlu tarafın davacı yüklenici olduğunu savunarak, davanın reddini istemiş, karşı davada ise; müvekkili şirketin haklı nedenle sözleşmeyi feshetmiş olması nedeniyle fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak koşuluyla cezai şart, kira kaybı ve şirketin tasfiyesi masrafları için toplam 6.000,00 TL ile gecikme cezası için aylık 1.000,00 USD'nin davacı-karşı davada davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiş, 07.11.2013 tarihli ıslah dilekçesi ile 12.239.550,00 TL cezai şart alacağının sözleşmenin fesih tarihinden itibaren bankaların ticari işlerde uyguladığı en yüksek oranda temerrüt faizi ile birlikte, 750.000,00 USD gecikme cezası alacağının 25.08.2017 tarihli ihtarnamenin tebliği tarihinden itibaren devlet bankalarının bir yıllık USD mevduatına uyguladığı en yüksek orandaki faizi ile birlikte davacı-karşı davada davalıdan tahsilini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile taraflar arasında düzenlenen sözleşme konusu olan inşaat yapımına başlanmamış olması nedeniyle sözleşmenin feshedildiği, sözleşmeye göre davacı yüklenici ile davalı arsa sahibinin kendi edimlerini yerine getirmemeleri nedeniyle inşaat yapımı konusundaki ortak amacın gerçekleşmediği, bu bağlamda kendi edimlerini yerine getirmeyen tarafların sözleşmeden kaynaklı alacak talebinde bulunamayacağı, tüzel kişiliği bulunan şirketi temsilen sözleşmeyi imzalayan davalı ...'na husumet yöneltilemeyeceği gerekçesiyle, asıl dava bakımından davalı ... aleyhine açılan davanın pasif husumet nedeniyle reddine, davalı ... Gayrimenkul A.Ş. aleyhine açılan davanın sübuta ermediğinden reddine, karşı davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri 1-Davacı-karşı davada davalı vekili temyiz dilekçesinde; sözleşmeden ... yükümlülüklerini ifâ etmeyen tarafın davalı olduğunu, dava konusu gayrimenkulün hiçbir zaman müvekkili firmaya boş olarak teslim edilmediğini, davalıların mevcut kiracıları tahliye etmeleri gerekirken etmedikleri gibi, taşınmazı başka üçüncü kişilere yeniden kiraladıklarını, ancak müvekkili tarafından belediyeden ön onay alındığını, davaya konu taşınmazdaki kiracıların tahliyesi için açılacak davada onaylı projenin yeterli olduğunu, davalının kusuru ile sözleşme feshedildiğinden ödenen bedellerin iadesi gerektiğini, sözleşme hükümlerinin yanlış yorumlandığını beyan etmektedir.

2-Davalı-karşı davada davacı vekili temyiz dilekçesinde; sözleşmenin müvekkili şirket tarafından feshedildiği tarihe kadar müvekkilinin yazılı ve sözlü ihtarlarına ve iyiniyetle defalarca ek süreler vermesine rağmen sözleşmenin ifasına yönelik hiçbir işlem yapılmadığını, davacının işin ifâsı için ilk etapta yapılması gereken avan projeyi hazırlatıp tasdik ettirmediğini, tahliye davaları için gerekli bulunan nihai onaylanmış projeyi müvekkili şirkete sunmadığını, buna rağmen müvekkili tarafından sözleşmenin ifâsı için harcamalar yapıldığını, kira kaybı zararlarının oluştuğunu, sözleşme maddeleri gereğince zararının karşılanması gerektiğini, vekalet ücretinin hatalı olduğunu beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanmış olup, asıl ve karşı davada alacak istemine ilişkindir.

1- Asıl dava yönünden;

Temyiz olunan nihai kararların bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 371. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı halinde mümkündür.

Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup, davacı-karşı davada davalı vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

2. Karşı dava yönünden;

2.1. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre davalı-karşı davada davacı vekilinin aşağıdaki paragrafların kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2.2. Davacı-karşı davada davalı ile davalı-karşı davada davacı ... Gayrimenkul A.Ş. arasında Beyoğlu 27. Noterliğinin 11.12.2013 tarihli ve ... yevmiye numaralı düzenleme şeklinde satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlenmiştir. Davacı-karşı davada davalı yüklenici, davalı-karşı davada davacı ... Gayrimenkul A.Ş. arsa sahibi, davalı ... ise davalı-karşı davada davacı şirket yetkilisidir.

Sözleşmenin 9.1. maddesinde inşaatın yapılacağı arsa üzerindeki kiracıların, fuzuli işgalcilerin tahliye edilmesi ile ilgili hukuki sürecin arsa sahibi tarafından yürütüleceği, arsa sahibi tarafından kiracılar aleyhine açılacak tahliye davalarında mahkemeye sunulması gereken belediye tarafından onaylanmış (kesinleşmiş) projenin sözleşmenin imzalanması tarihinden itibaren en geç altı ay içinde yüklenici tarafından arsa sahibine teslim edileceği kararlaştırılmıştır. Dosya kapsamından sözleşme konusu taşınmazla ile ilgili onaylanmış bir projenin bulunmadığı, ihtarlara rağmen sunulmadığı, davacı-karşı davada davalı yüklenicinin sözü edilen edimini yerine getirmediği anlaşıldığından davalı-karşı davada davacı arsa sahibi şirket sözleşmeyi feshetmekte haklıdır. İlk Derece Mahkemesince davacı-karşı davada davalı yüklenici sözleşmenin ifası için öncelikli edimini yerine getirmediği halde sözleşmenin feshinde iki tarafın da kusurlu olduğunun kabul edilmesi doğru olmamıştır.

Davalı-karşı davada davacı arsa sahibi karşı dava dilekçesinde cezai şart bedeli, gecikme cezası, kira kaybı ve şirketin tasfiyesi için gerekli olan giderlerin tahsilini talep etmiştir. Sözleşmenin “İnşaatın Süresi” başlıklı 12. maddesi arsanın yükleniciye tesliminden sonraki süreci düzenlediğinden davalı-karşı davada davacı arsa sahibi sözü edilen maddeye dayalı olarak gecikme cezası ve cezai şart alacağı talep edemez ise de, sözleşme haklı nedenle feshedildiğinden menfi zarar kapsamında kira kaybı ve sözleşmenin ifası için kurulan şirketin tasfiyesi ile ilgili giderleri talep edebilir.

O halde İlk Derece Mahkemesince yapılacak iş, karşı davada davacı arsa sahibi şirketin kira kaybı ve sözleşmenin ifâsı için kurulan şirketin tasfiyesi ile ilgili giderlere ilişkin talebini menfi zarar kapsamında değerlendirerek, karşı davada sonucuna göre hüküm kurmaktan ibarettir.

Açıklanan nedenlerle kararın bozulması gerekmiştir.

VI. KARAR 1. Yukarıda (1) numaralı bentte açıklanan nedenlerle; temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının asıl dava dosyası yönünden 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 370/1. maddesi hükmü uyarınca ONANMASINA,

2. (2) numaralı bentte açıklanan nedenlerle; temyiz olunan İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının karşı dava yönünden ORTADAN KALDIRILMASINA,

3. İlk Derece Mahkemesi kararının karşı dava dosyası yönünden BOZULMASINA,

Takdir olunan 40.000,00 TL duruşma vekâlet ücretinin davacı-karşı davada davalıdan tahsili ile Yargıtay duruşmasında vekili hazır bulunan davalı-karşı davada davacıya ödenmesine,

Peşin alınan harcın istek halinde davacı-karşı davalıya iadesine,

Aşağıda yazılı harcın asıl dava yönünden temyiz eden davalı-karşı davacı ...'nden alınmasına,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,12.05.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.