Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2025/2469 E. 2026/1944 K.

MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 53. Hukuk Dairesi SAYISI : 2022/2330 E., 2025/387 K. İLK DERECE MAHKEMESİ : İstanbul Anadolu 5. Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2020/302 E., 2022/289 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacılar vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.

I. DAVA Davacılar vekili dava dilekçesinde; davalılar ile 23.10.1992 tarihinde .... Noterliğinde düzenlenen Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi düzenlendiğini, sözleşme kapsamındaki inşaatların tamamlanarak davalılara teslim edildiğini, parseller üzerindeki taşınmazların uzun yıllardır kiraya verildiğini; sözleşme bedeli olarak davalıların 1 21... parsellerdeki 1/3 hisselerinin %40’ının kendilerinde kalacağı, kalan %60’lık hissenin ise inşaat bedeline karşılık müvekkillere tapuda devredileceğinin sözleşmede kararlaştırılmış olmasına rağmen, davalıların bu yükümlülüklerini yerine getirmediklerini, ayrıca, 1 21... parsellerdeki davalı hisselerinin tamamının davalı ... lehine intifa hakkı ile kayıtlı olduğunu, intifa hakkı sahibinin de satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi tarafı olduğunu belirterek, İstanbul ili, ... (yeni hali ...., ) Mahallesi, ... Yeni Açılan Yol-... Yolu Mevkii, 34 Pafta, 1236 Ada, 121-122 parsellerdeki davalıların hisselerinin %60’ının iptal edilerek müvekkilleri adına tapuya kayıt ve tescil edilmesine karar verilmesini talep etmiştir. II. CEVAP Davalılar vekili cevap dilekçesinde; davacıların üstlendikleri yükümlülükleri 28 yıl geçmesine rağmen yerine getirmediklerini, dava konusu taşınmazdaki binaların ayıplı olması sebebiyle iskân alınamadığını, kat mülkiyetine geçilemediğini, davacıların son olarak İmar Barışı Yasasından yararlanmak istemelerine rağmen, dava konusu taşınmazdaki binaların halen iskânsız olduğunu ve davacılarca izne bağlanmadığını, bu sebeple müvekkillerin yeni İmar Barışı mevzuatı kapsamında muvafakat vermediğini, davanın zamanaşımına uğradığını belirterek, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile yüklenicinin ediminin taraflar arasındaki sözleşmenin amacına, fen ve sanat kurallarına uygun bir bina yaparak akidi olan arsa sahibine teslim etmek, arsa sahibinin ediminin ise, teslim edilen yapıya karşılık bedel olarak yükleniciye kararlaştırılan hissenin %60’ını devretmek olduğunu, yüklenici davacının taşınmazı teslim ettiği burada oturumun devam ettiği, kiraların bu orana göre paylaşıldığı gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılar vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile taraflar arasında düzenlenen sözleşmede taşınmazın anahtar teslimi şeklinde yapılıp teslim edileceğinin öngörüldüğü, bu kavramın iskân ruhsatı almayı da kapsadığı, bu nedenle yüklenicinin tapuya hak kazanabilmesi için sözleşme gereği iskân ruhsatını alması gerektiği, her ne kadar davacı yükleniciler taşınmazlara yapı kayıt belgesi almış olsa da, bu belgenin işi yasal hale getirmediği, 7269 sayılı Kanun kapsamında verilen Yapı Kayıt Belgesi’nin sadece kaçak yapıların tespit edilmesi ve kayıt altına alınması amacıyla düzenlendiği, ancak imar mevzuatına uygunluk bildiren bir belge niteliğinde olmadığı, dolayısıyla yüklenicinin yapı kayıt belgesi almakla sözleşmedeki yükümlülüğü olan yapı kullanım belgesini alarak teslim ettiğinin kabul edilemeyeceği, karşı edim talebinde bulunan davacıların yüklenicinin öncelikli edimini yerine getirmediğinden Türk Borçlar Kanunu’nun 97. maddesi uyarınca, tapu iptal ve tescil talep edemeyeceği gerekçesiyle davalılar vekilinin istinaf talebinin kısmen kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılarak davanın reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri Davacılar vekili temyiz dilekçesinde; taraflar arasındaki sözleşmenin 5. maddesinde hisse devrinin bu sözleşmenin imza tarihinden itibaren 1 ay içinde yapılacağının kararlaştırıldığını, tapu devrinin inşaatın anahtar teslim bitirilmesine bağlanmadığını, davaya konu gayrimenkullerin yıllardır kiraya verildiğini, davalılar tarafından binanın ayıplı yapıldığı iddia edilmiş ise de bu konu ile ilgili başvuru ve itiraz olmadığını, davaya konu gayrimenkuller ile ilgili olarak yapı kayıt belgesine başvurulmasının nedeninin her iki gayrimenkulde giriş katlarına yapılan asma katlar olduğunu ve bunların ayıp olarak nitelenemeyeceğini beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil davasıdır.

Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 371. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı halinde mümkündür.

Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup, davacılar vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 370/1. maddesi hükmü uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz eden davacılara yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

06.05.2026 tarihinde oy çokluğuyla karar verildi.

- MUHALEFET ŞERHİ -

Arsa sahibi davalılar ile davacı yükleniciler arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicilerin, üzerine bina inşa edecekleri taşınmazda bir yapı inşa ederek teslim etmeyi taahhüt ettikleri, buna karşılık arsa sahiplerinin, tamamlanan bu yapıya karşılık olarak taşınmazdaki %60 oranındaki arsa payını yükleniciye devretmeyi üstlendikleri, somut olayda yüklenicilerin inşa faaliyetlerini sözleşme koşullarına uygun şekilde yerine getirdiği, yapının tamamlanarak teslim edildiği, bağımsız bölümlerin fiilen kullanıldığı, kiraya verildiği ve kira gelirlerinin bu oranlar doğrultusunda paylaşıldığı, bu haliyle sözleşmeden kaynaklanan edimlerin yüklenici tarafından ifa edilmiş sayılacağı ve artık arsa sahiplerinin üzerine düşen edimi, yani %60 arsa payının devrini gerçekleştirme yükümlülüğü altında bulunduğu açıkça anlaşıldığından, İstanbul ili, ... ilçesi, ... Mahallesi, Yeni Açılan Yol-...Yolu Mevkii, 34 Pafta, 1236 Ada, 121-122 parsel (Yeni hali, İstanbul ili, ... ilçesi, ...Mah. 16399 Ada, 122 parsel ve 16398 ada, 121 parsel) de sayılı taşınmazdaki davalılar adına kayıtlı bulunan hisselerin %60'ının iptali ile davacılar adına tapuya kayıt ve tesciline, İlk Derece Mahkemesince karar verilmiştir.

Bir kısım davalılar vekilinin istinafı üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince “taraflar arasında düzenlenen sözleşmede taşınmazın anahtar teslimi şeklinde yapılıp teslim edileceği öngörülmüş olup, bu kavramın iskan ruhsatı almayı da kapsadığı sabittir; bu nedenle, yüklenicinin tapuya hak kazanabilmesi için sözleşme gereği iskan ruhsatını alması gerekmektedir. Her ne kadar davacı yüklenici taşınmazlara yapı kayıt belgesi almış olsa da, bu belgenin işi yasal hale getirmediği, Yargıtay’ın (Kapatılan) 15. Hukuk Dairesi kararında da belirtildiği üzere 7269 sayılı Kanun kapsamında verilen Yapı Kayıt Belgesi’nin sadece kaçak yapıların tespit edilmesi ve kayıt altına alınması amacıyla düzenlendiği, ancak imar mevzuatına uygunluk bildiren bir belge niteliğinde olmadığı, dolayısıyla yüklenicinin yapı kayıt belgesi almakla sözleşmedeki yükümlülüğü olan yapı kullanım belgesini alarak teslim ettiği kabul edilemeyecektir. Bu nedenle, karşı edim talebinde bulunan yüklenici öncelikli edimini yerine getirmediğinden Türk Borçlar Kanunu’nun 97. maddesi uyarınca davacı tapu iptal ve tescil talep edemeyeceğinden, mahkemece bu gerekçeyle davanın reddine karar verilmesi gerekirken davanın kabulüne karar verilmesinin hatalı olduğu kanaatine varıldığı“ gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

Dava konusu imalatlarla ilgili yapı kayıt belgesi alındığı uzun bir süredir kullanıldığı kiraya verildiği sabit olmakla birlikte, yüklenicinin yaptığı imalatların arsa sahibinin bilgisi ve onayı olmadan yapıldığının düşünülmesi hayatın olağan akışına aykırı olduğu gibi, 7143 sayılı Kanunla Değişik 3194 Sayılı İmar Kanunu’nun Geçici 16. maddesine göre de ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapıların kayıt altına alınması ve imar barışının sağlanması amacıyla 31.12.2017 tarihinden önce yapılmış yapılar için yapı kayıt belgesi verileceği düzenlenmiştir. Yapı ruhsatı alıp da yapı kullanma izin belgesi almamış veya yapı ruhsatı bulunmayan yapılarda yapı kayıt belgesi alınması halinde su, elektrik ve doğalgaz aboneliği bağlanabilecektir. Anılan Yasa’da Yapı Kayıt Belgesi verilen yapılarla ilgili bu kanun uyarınca alınmış yıkım kararları ile tahsil edilmeyen idari para cezaları iptal edilir hükmü yer almaktadır. Ayrıca tapuda cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesisi yapılabileceği dikkate alındığında, bir yapının yapı kullanma iznine sahip olması ile yapı kayıt belgesine sahip olması arasında piyasada bir değer düşüklüğü varsa bu bedelin sözleşmeye göre yükleniciden talep edilebileceği gözönünde tutulduğunda davanın reddine dair kararın onanmasına dair çoğunluğun kararına muhalifim. İşbu kararın bozulması gerektiği görüşündeyim.