Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2025/1727 E. 2026/1132 K.

MAHKEMESİ : Samsun Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi SAYISI : 2024/345 E., 2024/702 K. İLK DERECE MAHKEMESİ : ... 1. Asliye Hukuk Mahkemesi (Tüketici Mah. Sıf.) SAYISI : 2023/464 E., 2023/659 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.

I. DAVA Davacı vekili dava dilekçesinde; davacı ile dava dışı ... Mühendislik Harita İnşaat Yemek İşleri Dış Tic. ve San. Ltd. Şti. arasında 03.02.2016 tarihli daire satış sözleşmesine istinaden dava konusu ... ilçesi, 91 ada, 2 parsel de bulunan 3 no.lu bağımsız bölümün davacıya satılmış olduğunu, müteahhit tarafından taşınmazın davacıya 2017 yılında teslim edildiğini, dava konusu taşınmazı davacının teslim aldığını ve sonrasında kiraya verdiğini, ancak bugüne kadar dava konusu taşınmazın tapuda devir ve temlik işleminin yapılmadığını, dava dışı müteahhit şirketin, 21.12.2016 tarihinde dava konusu yeri davalıya ipotek ettiğini ve şirket borcunu ödeyemediğinden dolayı Samsun İcra Müdürlüğü'nün 2018/67428 Esas no'lu dosyası üzerinde bankaya alacağa mahsuben satılmış olduğunu, taraflar arasında düzenlenen sözleşmenin alacağın temliki hükümlerinde olduğunu, davacının iyiniyetli bir şekilde müteahhide tüm borçlarını ödediğini, müteahhidin yapıyı tamamlama borcunu yerine getirdiğini, yeri davacıya teslim ettiğini, ancak davalıya ipotek verdiği yerin devir ve temlikini davalıya yapmış olduğunu, davacının 2017 yılından beri dava konusu taşınmazı kullanmakta olduğunu, davalı bankanın şirkete kredi verirken davalının müteahhit olduğunu bildiğini, zira kredi veriken istihbarat araştırması yapıldığını ve ipotek alırken yer belirleme ve değer tespit çalışmaları yapıldığını, davalı bankanın tacir sıfatına sahip olduğunu, üstüne düşen yükümlülükleri yerine getirmediğini, ipoteklerin icraya konulduğunu ve satış işlemi sonrasında bankanın alacağına mahsuben dava konusu taşınmazı satın almış olduğunu, yapılan işlemlerin dürüstlük kuralına uymadığı gibi davacının haklarını alenen yok saydığını, davalı bankanın kötüniyetli hareket ettiğini, dava konusu taşınmazın ipotek tarihinden önce alacağın temliki hükümlerine istinaden satıldığı için konulan ipoteğin geçersiz olduğunu, müteahhidin dava konusu taşınmazı devretme, ipotek verme veya başkaca sınırlı veya sınırsız ayni hak tesis etme hakkı olmadığı için dava konusu yerin davalıya ipotek verilmesinin söz konusu olamayacağını belirterek, Tokat ili, ... ilçesi, 91 ada, 2 parselde bulunan 3 no'lu bağımsız bölüm sayılı taşınmazın tapu kaydının iptali ile davacı üzerine tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP Davalı vekili cevap dilekçesinde; davalı bankanın ... Şubesi ile dava dışı ... Müh. Har. İnş. Yem. İş. Dış Tic. ve San. Ltd. Şti. arasında imzalanan sözleşmeler ile anılan şirkete krediler kullandırıldığını ve söz konusu kredilerin teminatını teşkil etmek üzere; Tokat ili, ... ilçesi, ... Mah., 91 ada, 2 parsel, 1, 3, 4 , 10, 12 bağımsız bölüm numaralı taşınmazlar üzerinde davalı banka lehine 1. derecede 2.000.000,00 TL bedelli müşterek ipotek tesis edildiğini, kredi ödemelerinin süresinde yapılmaması üzerine ... Müh. Har. İnş. Yem. İş. Dış Tic. ve San. Ltd. Şti. hakkında Samsun İcra Müdürlüğü'nün 2018/67428 E. sayılı dosyasından ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile icra takibi yapıldığını ve ipotekli taşınmazların satışa sunulduğunu, ... İcra Müdürlüğü'nün 2018/375 T. sayılı dosyasından yapılan ihale neticesinde ise; iş bu dava konusu olan Tokat ili, ... ilçesi, ... Mah., 91 ada, 2 parsel, 3 bağımsız bölüm numaralı taşınmazın 90.500,00 TL bedelle alacağa mahsuben davalı banka tarafından satın alındığını, müvekkili olan bankanın tapu kaydına iyiniyetle güvenerek TMK'nın 1023. maddesi gereğince tapuya hak kazandığını, ipotek tesis tarihinde, taşınmazın tapu kaydı üzerinde herhangi bir takyidat/tedbir şerhi bulunmadığı gibi, satış vaadi sözleşmesi ya da benzer bir sözleşmeye ilişkin şerh de bulunmadığını, davalı banka tarafından dava konusu taşınmaz üzerine 21.12.2016 tarihinde ipotek tesis edildiğini, ipotek tesis tarihinde taşınmaz üzerinde hiçbir şerh bulunmadığını ve bu nedenle davalı bankanın satış işleminden haberdar olmasının imkansız olduğunu, davalı bankanın taşınmazın mülkiyetini cebri icra satışı ile elde ettiğini, mevcut durumda davalı bankanın cebri icra satışı neticesinde taşınmaz mülkiyetini de kazanmış olduğunu, davalı bankanın taşınmazı cebri icra yolu ile satın alırken de taşınmaz üzerinde satış vaadine ya da başkaca bir sözleşmeye ilişkin şerh bulunmadığını, dava konusu taşınmaz üzerine 2016 yılında davalı banka lehine ipotek tesis edildiğini, davacı ile ... Mühendislik arasında imzalandığı iddia edilen sözleşmenin tarihinin 2016 olduğunu, davacı tarafın yaklaşık 6 senedir, iddia edilen sözleşme gereklerinin yerine getirilip getirilmediğini dikkate almadığını, mağduriyetlerinin giderilmesini ... Mühendislik Firması'ndan talep etmediğini, taşınmazın 2016 yılından 2022 yılına kadar ... Mühendislik Firması adına kayıtlı olduğunu, davacının bu süreç boyunca taleplerini birinci muhatabı olan ... Mühendislik firmasına karşı ileri sürme hakkına sahip iken bu yolu tercih etmediğini, kimsenin kendi kusuruna dayanarak hak iddia edemeyeceğini, kendi kusuru nedeniyle karşılaştığı zararın tazminini de isteyemeyeceğini belirterek davanın reddini talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davalı bankanın dava dışı şirkete kredi vermeden önce ekspertiz raporu aldırdığı, ekspertiz raporu aldırıldığında dava konusu taşınmazın kaba inşaat halinde olduğu, ikamet eden herhangi birinin bulunmadığı, davacının dava dışı şirketle yapmış olduğu alacağın temliki hükmündeki sözleşmesini tapuya şerh ettirmediği, bu hali ile davalı bankanın davaya dayanak yapılan alacağın temliki sözleşmesinden haberdar olmasının mümkün bulunmadığı, davalı bankanın basiretli bir tacir olarak yapması gereken her şeyi yaptığı, TMK'nın 1023. maddesi uyarınca tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımının korunması gerektiği gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri Davacı vekili temyiz dilekçesinde; kararın usul ve yasaya aykırı olduğunu, davalı ipotek tesis ederken gerekli araştırmaları yapmadığını, sadece gayrimenkul değerlendirme raporu alınmasının her türlü özeni gösterdiği ve üstüne düşen yükümlülüklüleri yerine getirdiği anlamına gelmediğini, alacağın temliki sözleşmesinin tapuya şerh verilemediğini beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık, yüklenicinin temlikine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Davacı, dava dışı yüklenici şirketten 03.02.2016 tarihli adi yazılı "Daire Satış Sözleşmesi" ile dava dışı yüklenici şirketin inşa ettiği binada 3 no'lu bağımsız bölümü satın almıştır. Anılan bağımsız bölümü temlik eden dava dışı yüklenicinin kendi taşınmazında bina yapan (yapsatçı) mı olduğu, yoksa dava konusu bağımsız bölümün bulunduğu taşınmazı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı olarak yaparak mı davacıya sattığı dosya içeriğinden anlaşılamamaktadır.Mahkemece bu husus araştırılıp incelenmeden yazılı şekilde davanın reddine karar verilmiştir. Davacı, dava dışı ... Mühendislik Harita İnş. Yemek İşl. Dış Tic. ve San. Ltd. Şti. ile 03.02.2016 tarihinde düzenledikleri adi yazılı sözleşmeye dayanarak davayı açmıştır. Dava dışı ... Mühendislik Harita İnş. Yemek İşl. Dış Tic. ve San. Ltd. Şti. çekişme konusu bağımsız bölümün bulunduğu parselin maliki ve binaların yapımcısı ise, yani dava dışı şirkette, arsa maliki ve yüklenici sıfatları birleşmiş, şirket yapsatçı konumunda ise, yüklenicinin temlikine dayalı uyuşmazlıklarda uygulanacak kurallar bütününün örnekseme yöntemiyle somut olayda uygulanması gerekir. Dava dışı ... Ltd. Şti. ile davacı arasındaki sözleşme 6098 sayılı TBK'nın 183 ve devamı maddelerinde düzenlenen alacağın devri hükümlerine göre değerlendirilmelidir. Bu nedenle temlik eden yapsatçı yüklenici şirketin de davada taraf olması gerekir. Dava dışı temlik eden yüklenici şirket, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı olarak inşaat yapmakta ve davacı da yapılan bu binadan dava konusu bağımsız bölümü satın almış ise, temlik işlemine dayalı bu nitelikteki davalarda, arsa sahipleriyle yüklenici arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğundan, çekişmenin esası hakkındaki hükmün bunların tamamına karşı kurulması gerekir. Zorunlu dava arkadaşlığı olan davalarda, zorunlu dava arkadaşlarından birinin yokluğu halinde taraf teşkilinde eksiklik olacağından hüküm kurulamaz. Hal böyle olunca inceleme ve araştırmanın arsa sahiplerinin de taraf olduğu bir davada yapılması gerekir. O halde, mahkemece yapılacak iş, dava dışı yüklenici şirketin, dava konusu bağımsız bölümün bulunduğu taşınmazı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı mı, yoksa kendi taşınmazında bina yapan yapsatçı sıfatıyla mı inşa ettiğinin araştırılarak, eğer arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı olarak inşa edilmiş bir bağımsız bölüm ise, davacı tarafa arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin yüklenicisi olan ... Mühendislik Harita İnş. Yemek İşl. Dış Tic. ve San. Ltd. Şti. ile arsa sahibi olan tarafları hakkında dava açmak üzere mehil verilmeli, açılırsa o dava eldeki dava dosyası ile birleştirilmeli, yapılacak araştırma sonucunda dava dışı yüklenici şirketin yapsatçı sıfatıyla taşınmazı inşa ettiğinin tespiti halinde de, mahkemece, bu taşınmazdaki bağımsız bölümü temlik eden ... Mühendislik Harita İnş. Yemek İşl. Dış Tic. ve San. Ltd. Şti. hakkında dava açmak üzere davacı tarafa mehil verilmeli, dava açılırsa o dava eldeki dava dosyasıyla birleştirilmeli, bu şekilde taraf teşkili sağlanarak davacının talebi hakkında bundan sonra esasa ilişkin bir karar verilmelidir. Açıklanan nedenlerle, İlk Derece Mahkemesince taraf teşkili tam olarak sağlanmadan davanın esası hakkında karar verilmesi ve bu karara karşı istinaf isteminin reddi kararı usul ve yasaya aykırı görülmüştür.

VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA, İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA, bozma nedenine göre diğer temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 31.03.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.