Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2025/1592 E. 2026/941 K.

MAHKEMESİ : Gaziantep Bölge Adliye Mahkemesi 17. Hukuk Dairesi SAYISI : 2022/2083 E., 2025/252 K. İLK DERECE MAHKEMESİ : ... 4. Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2022/152 E., 2022/446 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekilince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA Davacı vekili dava dilekçesinde; taraflar arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, kendisinin yüklenici konumunda olduğunu belirterek, hakedilen ancak tarafına devredilmeyen tüm bağımsız bölümlerin davalı adına oluşan tapu kayıtlarının iptali ile davacı adına tescilini talep ve dava etmiştir.

II. CEVAP Davalı vekili cevap dilekçesinde; davacının sözleşme edimlerini yerine getirmediğini, ucuz malzeme ile inşaatın yapıldığını, inşatın süresinde bitirilmediğini kendi üzerine düşen yükümlülükleri yerine getirmeden bu davayı açmakta hukuki yararı olmadığını savunarak davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile dava konusu binada 5 yıldır ikamet edenlerin bulunduğu, satışa konu taşınmazın Kat Mülkiyeti Kanunu’na tabi olarak yapıldığı, yüklenicinin edimlerini yerine getirdiği, ... Belediyesi tarafından onaylanan mimari projelerdeki tavan imalâtlarında alçı sıva yapılması yazmakta olup, projeye uygun imalât yapıldığı, ayıp bulunmadığı, bilakis iyileştirici masraf niteliğinde üst seviye imalât yapıldığı hususunun raporda belirtildiği, alınan raporun hükme elverişli olduğu, ayrıca projede bulunmayan teras katının kaçak nitelik taşıdığı, TBK'nın 27. maddesi hükmü gereği İmar Kanunu'nun emredici hükümlerine aykırı olan bu kısmın inşa edilmesinin mümkün olmayacağı, hazırlanan projede de böyle bir kat planlanmadığı, bu katın yapılmamasının sözleşmeye aykırılık kabul edilse dahi açık ayıplarda yüklenicinin sözleşmede bu katı yapmayı vadetmesinin sözleşmenin geri kalanının geçerliliğini etkilemeyeceği gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri Davalı vekili temyiz dilekçesinde: a. Taraflar arasında yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin resmi şekil şartlarını taşımadığı için geçersiz olduğunu, b. Davacı yüklenicinin sözleşmeden ... edimlerini eksiksiz yerine getirmediğini, c. İnşaatı süresinde tamamlamadığı gibi kira ödeme yükümlülüğünü de yerine getirmediğini, eksik ve düşük kaliteli malzeme kullanarak sözleşmeye aykırı hareket ettiğini, d. Müvekkilinin çatı katı yapımı için ödediği 75.000,00 TL’yi almasına rağmen çatı katını inşa etmediğini, davacının imâra aykırılığı önceden bilmesine rağmen müvekkilini yanıltarak bedel almasının açıkça kötüniyet göstergesi olduğunu, bir önceki istinaf bozma ilamındaki eksikliklerin giderilmediğini, eksik imalâtların bedelinin tespit edilmediğini e. Dava konusu taşınmazın, 6 Şubat 2023'de yaşanan depremde yıkıldığını, her ne kadar 6 Şubat 2023 tarihinde yaşanan deprem oldukça büyük bir deprem olsa da dava konusu taşınmazın yakın çevresinde bulunan diğer evlerden hiçbirinin yıkılmadığını, yalnızca dava konusu evin yıkıldığını, bu hususun yapılan imalâtın ne denli ayıplı olduğunu açık bir şekilde ispat ettiğini beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal tescil istemine ilişkindir.

1.Arsa sahibi ve yüklenici arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmıştır. ... sözleşmelerinin bir türü olan kat karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemektedir. Yüklenici, finansman sağlayarak arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binaya karşılık, bu binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir.

1.1.Bu tür davalarda mahkemece öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskân koşulu (oturma izni) v.s. diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun için de arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir.

1.2.Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi gereğince yüklenicinin bedele, başka bir anlatımla sözleşmede kararlaştırılan tapu payı veya bağımsız bölümlere hak kazanabilmesi için, inşaatı sözleşme ve ekleri ile tasdikli proje ve inşaat ruhsatı ile kamu düzeninden olan imar mevzuatı ve bu doğrultuda çıkartılan deprem yönetmeliği hükümlerine uygun olarak tamamlayıp arsa sahiplerine teslim etmesi gerekir.

2.Bu ilkelere göre somut uyuşmazlıkta, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu taşınmazların tapu kaydının iptaline ilişkin davada verilen kararın davalı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine bölge adliye mahkemesi tarafından başvurunun esastan reddine karar verilmiş, bölge adliye mahkeme kararı davalı vekilince temyiz edilmiştir. Yargılama devam ederken 06.02.2023 tarihinde meydana gelen deprem nedeniyle binanın Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından yapılan tespit ve sonucunda hazırlanan rapor ile ağır hasar kaydı konularak yıktırıldığı anlaşılmaktadır.

2.1.Bu durumda mahkemece yapılacak iş; öncelikle ilgili belediyeden inşaat ruhsat dosyası (imar işlem dosyası) ve Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı veya İl Müdürlüğü'nden hasar tespitine ilişkin tespit dosyası ve binanın ağır hasar kaydı konularak yıkıldığı anlaşılmakla yıkıma ilişkin belgeler getirtilerek alanında uzman yeni bir bilirkişi heyeti oluşturulmak suretiyle Dairemizin (Kapatılan 15. Hukuk Dairesi ve 23. Hukuk Dairesi) yerleşik içtihat ve uygulamalarına göre deprem sonucu yıkılan veya ağır hasar gören binalarda binanın yapıldığı yılda yürürlükte olan deprem yönetmeliğine ve yapıldığı yılda geçerli imar mevzuatına, inşaatının projesine tadilat projesi yapılmış ise tadilat projesi ile bilim ve tekniğine uygun yapılıp yapılmadığı yapılan bina ile ilgili iskân ruhsatının 15.06.2017 tarihinde alındığı, iskân ruhsatı alınmış olmasına rağmen binada eksiklik veya ayıp bulunup bulunmadığının herhangi bir kuşku ve duraksamaya yol açmayacak şekilde daha önceki alının raporlar ve ilgili idareden getirtilecek kayıt ve belgelerle tespit edilmesi gerekmektedir.

2.2.Yapının ilgili yönetmelik mevzuat ve projesine fen ve sanat kurallarına uygun olarak yapıldığı yüklenicinin tüm yükümlülüklerinin yerine getirildiğinin tespit edilmesine rağmen binanın depremin şiddeti nedeniyle ağır hasar gördüğü sonucuna varıldığı halde yüklenicinin talebi tapu iptal ve tesciline ilişkin olup bu talebinin değerlendirilebilmesi bakımından yapının yıkılması nedeniyle, yıkılan yapının bulunduğu taşınmaz hakkında 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun'un 6 ve 6.a maddesiyle bu karara dayalı çıkarılan Uygulama Yönetmeliği'nin 13, 14... . maddeleri gereğince, herhangi bir işlem yapılıp yapılmadığı, yapılmışsa yapılan işleme ilişkin bilgiler ve tapu kayıtları göz önünde bulundurularak öncelikle tapu iptal ve tescil istemi hakkında; davacının hak kazandığı bağımsız bölümler yönünden, davacıya düşecek arsa payının belirlenerek sonucuna göre karar verilmesi, öte yandan binanın yapıldığı yılda geçerli olan deprem yönetmeliği ve mevzuata uygun yapılmadığı ve gizli ayıp nedeniyle ağır hasar aldığı için yıkıldığının tespiti halinde, yüklenicinin sözleşme nedeniyle tapu iptal ve tescili isteyemeyeceği dikkate alınarak bir karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçelerle karar verilmesi bozmayı gerektirmiştir.

VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA, İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA, Peşin alınan temyiz harcının istek halinde ilgilisine iadesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 12.03.2026 tarihinde oy birliği ile karar verildi.