Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2024/1322 E. 2025/2473 K.

MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 53. Hukuk Dairesi SAYISI : 2023/1174 E., 2023/1232 K. İLK DERECE MAHKEMESİ : İstanbul Anadolu 3. Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2014/174 Esas - 2022/433 Karar

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı ... vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.

I. DAVA 1.Davacı vekili asıl dava dilekçesinde; müvekkilinin kendisine ait olması gereken 6316 ada, 1 parsel taşınmazın hileli olarak alınan vekalet ile devri sözkonusu olduğundan hileli devirden dolayı taşınmazın kayıt ve tescilinin iptali ile müvekkil adına kayıt ve tesciline, bunların mümkün olmaması halinde ... adına kayıtlı 6316 ada, 8 no'lu parsel 6 no'lu bağımsız bölüm ..., ..., ..., ... adına kayıtlı 6316 ada, 6 parsel ve ... adına kayıtlı 6316 ada, 5 parsel 5 no'lu bağımsız bölüm toplam 4 taşınmazın kayıt ve tescillerinin iptali ile müvekkil adına kayıt ve tescillerine yargılama giderleri ve vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir. 2.Birleşen İstanbul Anadolu 25. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2020/309 Esas sayılı dosyasında davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkili ile davalı ... Gayrimenkul arasında .... Noterliği'nin 08.07.2010 tarih ve ... yevmiye sayılı kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, sözleşmeye göre müvekkilinin yapılacak inşaatın karşılığında arsanın % 63 hissesini 20.160,00 TL bedelle davalıya vermeyi taahhüt ettiğini ancak yüklenici tarafından sözleşmede belirtilen yükümlülüklerin süresi içerisinde yerine getirilmediğini, buna rağmen müvekkilinin arsayı vermiş olduğunu, sözleşme gereğince davalının gecikme tazminatı ve cezai şart ödemesi gerektiğini belirterek tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tesciline, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin haklı nedenle feshinin tespitine, sözleşmede belirtilen gecikme tazminatı ve cezai şart olarak şimdilik 5.000,00 TL, tazminatın davalıdan tahsiline, geriye etkili fesih halinde ise 5.000,00 TL menfi zararın davalıdan tahsiline ve davalının taşınmaza elatmasının önlenmesine karar verilmesini talep etmiştir. 3.Birleşen İstanbul Anadolu 10. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2014/150 Esas sayılı dosyasında davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkil ...'ın iradesinin fesada uğratılarak hile ile alınan vekaletname ve vekalet görevinin kötüye kullanılarak bu vekaletname ile hukuka aykırı işlemler yapılmasından ötürü .... Noterliği'nden alınan 18.11.2011 tarih ve ... yevmiye numaralı düzenleme şeklinde vekaletnamenin verildiği tarihten itibaren geçersiz olacak şekilde iptali ile bu vekalete dayanak işlemlerin iptaline karar verilmesini talep etmiştir. 4.İstanbul Anadolu 10. Asliye Hukuk Mahkemesi ile birleşen İstanbul Anadolu 13. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2016/77 Esas sayılı dosyasında davacı vekili dava dilekçesinde; İstanbul Anadolu 10. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2014/150 Esas sayılı dosyasıyla görülmekte olan davada, davalılar ... ve ...'ın iş birliği içerisinde hareket ederek müvekkilini kandırdıklarını ve hile ile aldıkları geniş yetkilere sahip ....Noterliği'nin 18.11.2011 tarihli ve ... yevmiye numaralı vekalet ile müvekkiline ait 6316 ada, 1 parsel sayılı taşınmazı ... isimli şahsa sattıklarını beyan ederek, dosyanın dava konusuna ilişkin olarak görülmekte olan İstanbul Anadolu 10. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2014/150 Esas sayılı dosyası ile fiili ve hukuki irtibat olduğundan tensiben birleştirilmesine, 6316 ada, 1 parsel sayılı taşınmaza ilişkin, hileli işlemlerle ve mal kaçırmaya yönelik olarak yapılan muvazaalı satış ve devrin iptaline, taşınmaz kaydına ihtiyati tedbir konulmasına, yargılama giderleri ve ücreti vekaletin karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir. 5.Birleşen İstanbul Anadolu 25. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2017/450 esas sayılı dosyasında davacı vekili dava dilekçesinde; Mahkemenin 2014/197 Esas sayılı dosyası üzerinden görülmekte olan davada daha önce müvekkili ... adına kayıtlı olan 6316 ada, 1 parsel sayılı taşınmaza ilişkin kat karşılığı inşaat sözleşmesine ilişkin sözleşmenin feshi ve sözleşmeye konu taşınmaz tapu kaydının müvekkili adına tescilinin talep edildiğini, anılan davada sözleşmenin tarafı olan ... Gayrimenkul Şti. ve ... tarafından sözleşmede belirtilen yükümlülükler yerine getirilmediğinden taraflarınca sözleşmenin haklı neden ile feshine ve davalı yükleniciye temlik olunan tapu kaydının müvekkili adına tekrar tesciline karar verilmesinin talep edildiğini, davalı ... Gayrimenkul Şti. ile davalı ...'ın hileli ve müvekkilini kandırmaya yönelik davranışlarla vekalet alıp gayrimenkulü yetkilisi olduğu ... Gayrimenkul Şti. üzerine devraldığını, daha sonrada muvazaalı olarak ...'e satılarak tapuya tescil edildiğini belirterek, dosyanın dava konusuna ilişkin görülmekte olan İstanbul Anadolu 25. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2014/197 Esas sayılı dosyası ile birleştirilmesine, İstanbul ili, Sancaktepe ilçesi, ... Mahallesi, 6316 ada, 1 parsel sayılı taşnımazın muvazaalı satışının ve devrinin iptaline, gayrimenkulün devrinin önlenmesi bakımından tedbir konulmasına karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP 1.Asıl davada davalı ... cevap dilekçesinde; açılan davanın yasal bir dayanağı olmadığını beyanla davanın reddini istemiştir. 2.Asıl davada davalı ... cevap dilekçesinde; davacıdan taşınmaz mal alım satını için vekalet talep etmediğini, haberi olmadan verilen vekaletname ile davacıya ait taşınmazı satmadığını beyanla davanın reddini istemiştir. 3.Asıl davada davalı ... vekili cevap dilekçesinde; müvekkilinin tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet hakkını kazandığını beyanla davanın reddini istemiştir. 4.Asıl davada davalı ... vekili cevap dilekçesinde; noterde yapılan her iki işlemin taraf iradelerine uygun olarak yapıldığını, ek sözleşme ile daha önce aynı noterlikte yapılan düzenleme şeklinde satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshedildiğini, fesih üzerine ,inşaat yapılması kararlaştırılan arsanın yüklenici ...' a verildiğini, davalı şirket tarafından da buna karşılık diğer komşu parsellerde yapılmakta olan inşaattan dört daire verileceğinin kararlaştırıldığını beyanla davanın reddini istemiştir. 5.Birleşen İstanbul Anadolu 10. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2014/150 Esas sayılı dosyasında davalılardan ... vekili dilekçesinde; müvekkili hakkında açılan davanın tefrik edilerek İstanbul Anadolu 3. Asliye Hukuk Mahkemesi' nin 2014/174 Esas sayılı dosyası ile birleştirilmesine karar verilmesini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile, birleşen İstanbul Anadolu 25. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2002/309 Esas (eski 2014/197) sayılı dava dosyasında davacı taraf sözleşmeye aykırılık nedeniyle sözleşmenin geriye etkili olarak feshini ve gecikme tazminatı, cezai şart ile zararını talep etmiş olup öncelikle bu talebi değerlendirildiğinde; icra edilen keşif, bilirkişi raporu ve dosya kapsamına göre taşınmaz üzerinde inşaata başlanılmadığının, taşınmaz üzerinin boş olduğunun, inşaat ruhsatının alınmadığının, edimlerin yerine getirilmediğinin açık olduğu, sözleşme tarihi de nazara alındığında davacı arsa sahibinin geriye etkili fesih talebinin yerinde olduğu, sözleşmenin geriye etkili olarak feshinde sözleşmenin en başından beri kurulmamış gibi hükümsüz kalacağı ve arsa sahibinin de arsası üzerinde dilediği şekilde tasarruf yetkisine sahip olacağı hususları değerlendirildiğinde geriye etkili fesihlerde ancak menfi zararın talep edilebileceği, bu durumda, ileriye etkili fesih yapılmasının ya da sözleşmenin devamı hallerinde müspet zararın tazmininin söz konusu olabileceği, menfi zararı oluşturan unsurların başında, sözleşmenin kurulması için yapılan giderler gelmekte olup özellikle noter veya resmi bir makamda yapılan sözleşmeler için ödenen resim, harç ve giderler, avukatlık ücreti ile yargılama gideri gibi zararları kapsadığı, müspet zarar olarak ise kira bedeli, cezai şart, nama ifa, inşaatı tamamlama gibi zararların talep edilebileceği, hal böyleyken, ceza-i şart ve kira bedeli talepleri ancak ileri etkili fesih ile birlikte istenebileceği gerekçesi ile davacının cezai şart ve gecikme tazminatına yönelik taleplerinin reddine, menfi zararlarına yönelik herhangi bir delil ibraz edilmediğinden menfi zararlarına yönelik taleplerinin de reddine; davacının tapu iptali ve tescili talebi değerlendirildiğinde; kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi halinde arsa sahibi, yükleniciye bırakılıp onun tarafından üçüncü kişiler ya da onun talimatıyla arsa sahibi tarafından üçüncü kişilere devredilen ya da yükleniciye devrettiği tapu payları veya bağımsız bölümlerin tapu kaydının iptal ve tescilini talep edebileceği, nitekim, arsa sahibince yükleniciye sözleşme gereği devredilen taşınmaz, bir nevi avans niteliğinde olup esasen yüklenicinin, tüm edimlerini yerine getirdiğinde mülkiyeti kazanabileceği, bir başka deyişle, arsa maliklerince tapu paylarının yüklenici ya da üçüncü kişilere tescilinin kural olarak yüklenici ve üçüncü kişilere ayni hak sağlamayacağı, sadece bu tescil işleminin yapılmasının, mülkiyet hakkının doğması için yeterli olmayıp ayrıca geçerli bir hukuksal nedenin de varlığının gerektiği, dolayısıyla, yükleniciden taşınmaz devralan 3. kişi olan davalı ... adına kayıtlı payın davacı arsa sahibine iade edilmesi gerektiği, yükleniciden pay devri alan, üçüncü kişilerin hayatın olağan akışı gereği bu durumu bilmesi gereken kişiler olduğundan iyiniyet savunmasına değer verilmeyeceği, nitekim Anayasa Mahkemesi'nin 20.07.2017 gün ve 2014/12321 sayılı kararıyla bunun mülkiyet hakkının ihlâli niteliğinde olmadığının da kabul edildiği, birleşen İstanbul Anadolu 10. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2014/150 Esas sayılı takip dosyası ile davacı arsa maliki tarafından davalı yükleniciye verilen vekaletnamenin iptali talep edilmiş ise de, şartları oluşmadığından açılan davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı ... vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde; müvekkilinin yükleniciden pay satın alan 3. kişi olmadığını, 08.07.2010 tarihli sözleşmeye konu yerden pay satın alınmadığını, satın alınanın arsa olup, bağımsız bölümü satışı olmadığını, davacı tarafından hileli olarak vekalet alındığı yönündeki iddiaların doğru olmadığını, bedel karşılığı satın alındığını, taşınmazın yükleniciden satın alındığını, iyi niyetli olduğunu beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu 470 ve devamı maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesinin bir türü olan kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanmakta olup tapu iptali ve tescil, sözleşmenin iptali istemine ilişkindir.

Dairemizin, “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi halinde yükleniciden hisse veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen üçüncü kişilerin iyiniyetle tapuya güvenerek ayni hak iktisaplarının dinlenmeyeceğine..” dair içtihadından dönmek amacıyla Yargıtay Kanunu’nun 15/2-c maddesi gereğince Yargıtay Birinci Başkanlığına yaptığı başvuru neticesinde Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunca 16.05.2025 tarih, 2024/1 esas; 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile Dairemizin eski içtihatlarından dönme istemi kabul edilmiştir. 16.05.2025 tarih, 2024/1 Esas; 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi, Yargıtay Kanunu’nun 45/5.fıkrası gereğince içtihadı birleştirme kararları benzer hukuki konularda Yargıtay Genel Kurullarını, dairelerini ve adliye mahkemelerini bağlar. İçtihadı birleştirme öncesinde aksi yönde bir bozma olsa bile usuli kazanılmış hakkın istisnası olarak uygulanması gerekir. Bu nedenle; Hukuk sistemimizde taşınmaz mülkiyeti edinmek ancak tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile iyiniyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır. Yani, iyiniyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur (TMK. m. 1023). Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran karma bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan nitelikteki binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler. Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını veya bir kısmını çeşitli saiklerle yükleniciye tapuda devretmekte ve yüklenici devraldığı bağımsız bölüm veya arsa hisselerini üçüncü kişilere satmaktadır. Arsa payı veya bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi talep edilebilmektedir. TMK’nın 3. maddesine göre, tapuya güvendiğini, iyiniyetli olduğunu beyan eden ve yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişinin iyiniyetli olduğu Kanun gereğince karine olarak kabul edilmelidir. Aynı Kanunun 1023.maddesine göre ise tapuya güvenerek iktisap edilen ayni hakkın korunması gerekir. TMK’ nın 3. ve 1023. maddelerine göre, yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm devralan üçüncü kişi iyiniyetli ise yüklenici adına yapılan tescil başlangıçtan itibaren yolsuz olsa veya sonradan geriye etkili fesihle yolsuz hâle gelse bile devrin geçerli olacağı kabul edilmelidir. Zira tapu siciline güven ilkesi korunmazsa hukukî işlem güvenliği, dolayısıyla hukukun en temel ilkelerinden olan hukukî güvenlik ilkesi de ihlâl edilmiş olur. Arsa sahibinin; üçüncü kişinin taşınmazı tapuda satın aldığı anda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle tapunun yükleniciye devredildiğini ve yüklenicinin edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi ihtimalini bildiğini ve buna rağmen taşınmazı satın aldığını veya lehine ipotek tesis ettiğini bir başka deyişle üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunu somut delil ve vakıalarla ispat etmesi halinde elbette tapunun arsa sahibine döneceğinin kabulü gerekir. Öte yandan, arsa sahibinin yükleniciye devrettiği tapunun avans tapu olduğunun kabulü de mümkün değildir. Zira “avans tapu”kavramının Türk Medeni Kanunu ve Türk Eşya Hukuku sisteminde yerinin bulunmadığı, Doktrinde de belirtildiği gibi, arsa sahibinin yükleniciye tapu devrinin avans tapu kavramıyla açıklanamayacağı,zira tapu devrinin şarta bağlanamayacağı; dolayısıyla, yüklenici adına kayıtlı olan arsa hissesi veya bağımsız bölümün üçüncü kişiye satılmasının geçerli olduğu kabul edilmelidir. Arsa sahibinin yükleniciye tapuyu devretmesi, yolsuz tescil olarak da değerlendirilemez. Zira aynî hakkın kurulabilmesi için yeterli olmayan ve gerçek hak sahipliğini yansıtmayan tescil, yolsuz tescildir. (TMK.1024). TMK’nın 992. maddesi hükmü gereğince, arsa sahibinin bozucu yenilik doğuran hakkını kullanarak sözleşmeden dönme anına kadar, mülkiyet hakkına sahip yüklenicinin tasarruf işleminde hiç bir hukuki sakatlık olmayacaktır. Arsa sahibi, sözleşmeden sonradan dönse bile “yolsuz tescil” iddiasıyla yükleniciden iyiniyetle ayni hak iktisap eden üçüncü kişiden tapu iptali ve tescil talep etme hakkı bulunmayacaktır. İzah edilen nedenlerle, tapuya güvenerek yükleniciden arsa hissesi veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen iyiniyetli üçüncü kişinin TMK'nın 1023. maddesine istinaden iktisabının korunması gerekir. Ancak, arsa sahibinin TMK’nın 3/2. fıkrası gereğince, üçüncü kişinin taşınmazı satın aldığı veya lehine ipotek tesis ettiği anda, “tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiğini ve sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu” bildiğini veya bilmesi gerektiğini ispatlaması halinde arsa sahibinin tapu iptali ve tescil talebi kabul edilebilir. Anılan İçtihadı Birleştirme ve Dairemizin yeni içtihatları doğrultusunda Mahkemece yapılacak iş; temyiz eden ... arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu 6316 ada, 1 parsel sayılı taşınmazı 22.11.2011 tarihinde ...'dan tapuya güvenerek iyiniyetle devraldığını iddia ettiğine göre 2024/1 Esas; 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca değerlendirilmesi gerektiğinden kararın bozulması gerekmiştir.

VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA, İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA, Peşin alınan temyiz karar harcının istek halinde ilgilisine iadesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 23.06.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.