Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2024/1408 E. 2025/2556 K.

MAHKEMESİ : Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 31. Hukuk Dairesi SAYISI : 2024/123 E., 2024/247 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı birleşen davada davalı ... tarafından duruşmasız, birleşen davada davalı ...Ş. vekilince duruşmalı olarak temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 22.04.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde birleşen davada davalı ... vekili Avukat ..., asıl davada davalı ... ve ... vekili Avukat ..., birleşen davada davalı asil ... ile asıl ve birleşen davada davacı ... mirasçıları vekili Avukat ...ın gelmiş olmalarıyla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlendikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA 1. Asıl davada davacılar vekili dava dilekçesinde; davacı arsa sahipleri ile davalı yüklenici ... arasında 15.05.2015 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, taahhüt edilen işin davalı ...' in maddi sıkıntıları nedeniyle yerine getirilemeyeceğinin anlaşılması ile yine bu davalının isteği üzerine 09.02.2017 tarihli ek protokol düzenlendiğini, protokol ile diğer davalı ...' ın da yüklenici ...ile birlikte inşaatın yapımıyla ilgili her konuda davacılara karşı tüm hak ve borçlardan müteselsilen sorumlu tutulduğunu, ek porotolden sonra da her iki yüklenicinin inşaatı tamamlamadığını, davalıların maddi olarak inşaatı devam ettirme potansiyeline de sahip olmadıklarını ileri sürerek, sözleşmenin feshi ile cezai şart ve gecikme tazminatı alacaklarının davalılardan tahsilini talep ve dava etmiştir.

2. Birleşen davalarda davacılar vekili dava dilekçesinde; asıl dava konusu sözleşme nedeniyle yüklenici ...'ye avans olarak verilen tapuların davalı üçüncü kişilere devredildiğini ileri sürerek, toplam 12 adet bağımsız bölümün davalılar adına olan tapu kayıtlarının iptali ile davacılar adına tescilini talep ve dava etmiştir.

II. CEVAP 1. Asıl davada davalılar; asıl davaya cevap vermemişlerdir.

2. Birleşen davalarda davalılar vekilleri cevap dilekçelerinde; birleşen davaların reddini istemişlerdir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile asıl dava konusu 2064 ada, 7 parsel sayılı taşınmaza ilişkin olarak davalılarla yapılan sözleşmeden önce fer'i müdahil ... ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığından ve bu sözleşme feshedilmeden dava konusu 2. sözleşmenin imzalanmış olması sebebi ile 15.05.2015 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi geçersizliğinin tespitine, geçersiz sözleşmeye dayalı olarak cezai şart ve tazminat talep edilemeyeceğinden bu istemlerin reddine, birleşen davalarda ise sözleşmenin geçersiz olduğunun tespitine karar verilmiş olduğundan davalıların edindiği tapuların yolsuz hale geldikleri, tamamlanmamış inşaat sebebiyle kredi veren bir bankanın, tapudaki gerçek malikin kim olduğu ve yüklenicinin edimini yerine getirmemesi durumunda sözleşmede kararlaştırılan bedele hak kazanamayacağını, bu sebeple taşınmaz üzerine kurulan ipotek hakkının geçerli olamayacağını bilmemesinin mümkün olmadığı belirtilerek, birleşen davaların kabulüne karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresinde birleşen Kırıkkale 1. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2017/835 E. sayılı davasında davalı vekili ile birleşen Kırıkkale 2. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2017/835 E. sayılı davasında davalı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri 1. Birleşen Kırıkkale 1. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2017/835 E. sayılı davasında davalı ... vekili temyiz dilekçesinde; aleyhlerine hüküm altına alınan vekalet ücreti ve harcın fahiş olduğunu, sözleşme arsa sahiplerinin kusuru nedeniyle ifa edilemediğinden aleyhlerine yargılama gideri ve vekalet ücreti takdir edilemeyeceğini, davalıya yapılan devir mal karşılığı olduğundan avans tapu devri olarak nitelendirilemeyeceğini beyan etmektedir.

2. Birleşen Kırıkkale 2. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2017/835 E. sayılı davasında davalı ...Ş. vekili temyiz dilekçesinde; aleyhlerine usulüne uygun şekilde açılmış bir dava bulunmadığını, yokluklarında yapılan inceleme ve araştırma neticesinde hüküm kurulduğunu, ipotek tesis tarihinde düzenlenen ekspertiz raporunda inşaat seviyesinin %100 olarak tespit edildiğini, iyiniyetli edinimlerinin korunması gerektiğini, icradan satış öncesi yazılan müzekkereye mahkemece verilen cevap ile ihtiyati tedbir şerhinin satışa engel olmadığının bildirildiğini beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe Asıl ve birleşen davalarda uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi, tazminat ile tapu iptali ve tescil istemlerine ilişkindir.

Dairemizin, “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi halinde yükleniciden hisse veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen üçüncü kişilerin iyiniyetle tapuya güvenerek ayni hak iktisaplarının dinlenmeyeceğine..” dair içtihadından dönmek amacıyla Yargıtay Kanunu’nun 15/2-c maddesi gereğince Yargıtay Birinci Başkanlığına yaptığı başvuru neticesinde Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunca 16.05.2025 tarihli, 2024/1 Esas, 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile Dairemizin eski içtihatlarından dönme istemi kabul edilmiştir.

16.05.2025 tarihli, 2024/1 Esas, 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi,

Yargıtay Kanunu’nun 45/5.fıkrası gereğince içtihadı birleştirme kararları benzer hukuki konularda Yargıtay Genel Kurullarını, dairelerini ve adliye mahkemelerini bağlar. İçtihadı birleştirme öncesinde aksi yönde bir bozma olsa bile usuli kazanılmış hakkın istisnası olarak uygulanması gerekir.

Bu nedenle;

Hukuk sistemimizde taşınmaz mülkiyeti edinmek ancak tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile iyi niyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır. Yani, iyi niyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur (TMK. m. 1023).

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran karma bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan nitelikteki binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler. Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını veya bir kısmını çeşitli saiklerle yükleniciye tapuda devretmekte ve yüklenici devraldığı bağımsız bölüm veya arsa hisselerini üçüncü kişilere satmaktadır. Arsa payı veya bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi talep edilebilmektedir.

TMK’nın 3. maddesine göre, tapuya güvendiğini, iyi niyetli olduğunu beyan eden ve yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişinin iyiniyetli olduğu Kanun gereğince karine olarak kabul edilmelidir. Aynı Kanunun 1023.maddesine göre ise tapuya güvenerek iktisap edilen ayni hakkın korunması gerekir.

TMK’nın 3. ve 1023. maddelerine göre, yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm devralan üçüncü kişi iyi niyetli ise yüklenici adına yapılan tescil başlangıçtan itibaren yolsuz olsa veya sonradan geriye etkili fesihle yolsuz hâle gelse bile devrin geçerli olacağı kabul edilmelidir. Zira tapu siciline güven ilkesi korunmazsa hukukî işlem güvenliği, dolayısıyla hukukun en temel ilkelerinden olan hukukî güvenlik ilkesi de ihlâl edilmiş olur.

Arsa sahibinin;üçüncü kişinin taşınmazı tapuda satın aldığı anda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle tapunun yükleniciye devredildiğini ve yüklenicinin edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi ihtimalini bildiğini ve buna rağmen taşınmazı satın aldığını veya lehine ipotek tesis ettiğini bir başka değişle üçüncü kişinin kötü niyetli olduğunu somut delil ve vakıalarla ispat etmesi halinde elbette tapunun arsa sahibine döneceğinin kabulü gerekir.

Öte yandan, arsa sahibinin yükleniciye devrettiği tapunun avans tapu olduğunun kabulü de mümkün değildir. Zira “avans tapu”kavramının Türk Medeni Kanunu ve Türk Eşya Hukuku sisteminde yerinin bulunmadığı, Doktrinde de belirtildiği gibi, arsa sahibinin yükleniciye tapu devrinin avans tapu kavramıyla açıklanamayacağı,zira tapu devrinin şarta bağlanamayacağı; dolayısıyla, yüklenici adına kayıtlı olan arsa hissesi veya bağımsız bölümün üçüncü kişiye satılmasının geçerli olduğu kabul edilmelidir.

Arsa sahibinin yükleniciye tapuyu devretmesi, yolsuz tescil olarak da değerlendirilemez. Zira aynî hakkın kurulabilmesi için yeterli olmayan ve gerçek hak sahipliğini yansıtmayan tescil, yolsuz tescildir. (TMK.1024). TMK’nın 992. maddesi hükmü gereğince, arsa sahibinin bozucu yenilik doğuran hakkını kullanarak sözleşmeden dönme anına kadar, mülkiyet hakkına sahip yüklenicinin tasarruf işleminde hiç bir hukuki sakatlık olmayacaktır. Arsa sahibi, sözleşmeden sonradan dönse bile “yolsuz tescil” iddiasıyla yükleniciden iyi niyetle ayni hak iktisap eden üçüncü kişiden tapu iptali ve tescil talep etme hakkı bulunmayacaktır.

İzah edilen nedenlerle, tapuya güvenerek yükleniciden arsa hissesi veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen iyi niyetli üçüncü kişinin TMK'nın 1023. maddesine istinaden iktisabının korunması gerekir. Ancak, arsa sahibinin TMK’nın 3/2. fıkrası gereğince, üçüncü kişinin taşınmazı satın aldığı veya lehine ipotek tesis ettiği anda, “tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiğini ve sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu” bildiğini veya bilmesi gerektiğini ispatlanması halinde arsa sahibinin tapu iptali ve tescil talebi kabul edilebilir.

Anılan İçtihadı Birleştirme ve Dairemizin yeni içtihatları doğrultusunda Mahkemece yapılacak iş; hükmü temyiz eden birleşen davalarda davalılar ... ile T. ... A.Ş.'nin, tapu sicilinde mülkiyeti devraldıkları anda, TMK'nın 1023. maddesi anlamında korunması gereken iyiniyete sahip olmadıklarını yani tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiğini ve sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu bildiklerini veya bilmeleri gerektiğini ispata yarar delillerin ibrazı için, davacı arsa sahiplerine verilecek makul süre neticesinde oluşacak sonuca uygun karar verilmesinden ibarettir.

VI. KARAR Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan, birleşen Kırıkkale 1. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2017/835 E. sayılı davası ile birleşen Kırıkkale 2. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2017/835 E. sayılı davasında İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Bozma nedenine göre, duruşma vekalet ücreti takdirine yer olmadığına,

Peşin alınan harçların istek halinde temyiz edenlere iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

26.06.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.