Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2024/1550 E. 2025/2549 K.

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2024/6 E., 2024/80 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı birleşen davalarda davalı ... vekili ile diğer davalılar vekilleri tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA 1.Davacı asıl dava dilekçesinde; müvekkilinin davalı kooperatif ile 06.01.1995 tarihinde 272 ada, 2 no.lu parselde inşaat yapılması için .... Noterliğinde ...yevmiye no.su ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzaladıklarını, yapılan sözleşme gereğince davacının taşınmazın tapusun davalı kooperatife devrettiğini, davalının ise müvekkiline 9 daire vermeyi ve daireleri de inşaat ruhsatı alındıktan sonra 36 ay içinde teslim etmeyi taahhüt ettiğini, kooperatifin inşaat ruhsatını 05.07.1995 tarihinde almasına rağmen henüz daireleri teslim etmediğini, Mahkemenin 2002/178 Esas sayılı dosyasında yapılan keşifte inşaatın bir bloğunun %12 sinin diğer bloğun ise %3'ünün bittiğinin tespit edildiğini beyan ederek, davalı kooperatifle yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine, davalıya devredilen tapunun iptali ile tapu kayıtlarının inşaat sözleşmesinden önceki haline döndürülmesine, tapu kayıtları üzerine ihtiyati tedbir konulmasına karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

2.Birleşen ... Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2010/479 Esas sayılı dosyasına davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davacı ile kooperatif arasında imzalanan sözleşmeye göre inşaatın zamanında tamamlanmadığını, inşaatın geç tesliminden dolayı müvekkilinin uğradığı kira yoksunluğunun tazmini ile fazlaya ilişkin talep ve dava hakları saklı kalmak kaydı ile 10.000,00 TL tazminatın faizi ile birlikte davalıdan alınarak kendilerine verilmesini talep ve dava etmiştir.

3.Birleşen .... Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2012/272 Esas sayılı dosyasında davacılar vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkillerinin murisi .... ile davalı kooperatif arasında düzenleme şeklinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin .... Noterliğinin 21.12.1994 tarih ve ... yevmiye no.su ile imzalandığını, bu sözleşme gereğince muris adına kayıtlı Çankırı Merkez, .... Mahallesi, 272 ada, 3 parseldeki taşınmazın 3.600 m²'sinin davalı kooperatife geçişinin sağlanacağını, davalı kooperatifin bu konuda birçok kişiyi mağdur ettiğini ve sözleşme şartlarına uymadığını, davalı kooperatifin mülkiyetinde bulunan taşınmazın tapu kaydının iptali ile muris ...'nun mirasçıları adına tesciline, taşınmazın tamamının tescilinin mümkün olmaması halinde iyiniyetli 3. kişilere tescili yapılan bölümlerin arsa bedelinin tescil tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte tahsiline, davalı kooperatifin haksız işgal ettiği arsanın geri kalanı olan 1.400 m²'nin tapudaki yolsuz kayıt tarihinden iyiniyetli 3. kişilere tescil tarihine kadar olan süre içinde ecrimisil tazminatının yasal faiziyle birlikte tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

4.Birleşen .... Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2015/760 Esas sayılı dosyasında davacılar vekili dava dilekçesinde özetle; 272 ada, 2 parsel ve 272 ada, 3 parsellerin birleştirilerek 2 72... parsel olduğunu, 31 parselin bazı bağımsız bölümlerini davalıdan satın alan dava dışı maliklerin aleyhine dava açılması için kendilerine kesin süre verildiğini, Noterliğinin 24.12.1994 tarih ve ... yevmiye numaralı sözleşmesi ile .... Noterliği 06.01.1995 tarih ve ...yevmiye numaralı sözleşmesinin iptali için açılan tapu iptal ve tescil davasının arsa üzerindeki diğer taşınmaz sahiplerine de yöneltilmesi zarureti doğduğunu, haksız olarak davalılar mülkiyetinde bulunan Çankırı Merkez ....Mahallesi 17 pafta, 272 ada ve 31 parseldeki taşınmazların tapu kayıtlarının iptali ile davacı müvekkilleri adına tesciline, arsanın tamamının tescilinin mümkün olmaması durumunda iyiniyetli 3. kişilere tescili yapılan bölümlerinin arsa bedelinin tescil tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik 1.000,00 TL’nin davalılarca karşılanmasına, haksız işgal edilen arsanın geri kalanı olan 1.400 m²’nin tapudaki yolsuz kayıt tarihinden iyi niyetli 3. kişilere tescil tarihine kadar olan süre için fazlaya ilişkin haklar saklı kalmak kaydıyla şimdilik 1.000,00 TL ecrimisil tazminatının yasal faiziyle birlikte ödenmesine, yargılama giderleri ile vekalet ücretinin karşı tarafa bırakılmasına karar verilmesini talep ve dava etmiştir

5. Birleşen .... Asliye Hukuk Mahkemesinin 2021/910 Esas sayılı dosyasında davacılar vekili dava dilekçesinde özetle; dava konusu 31 parselde kayıtlı gayrimenkulün tapu iptali ve müvekkilleri adına tescili talebini yeni malikler açısından da talep ettiklerini, arsanın tamamının tescilinin mümkün olmaması durumunda iyi niyetli 3. kişilere tescili yapılan bölümlerinin arsa bedelinin tescil tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte kooperatifçe karşılanmasını, mümkün olmayacaksa kanunun 29 maddesinin alacaklılar kooperatifin iflası veya diğer sebeplerle dağılması halinde alacaklarını tamamen sağlayamazlarsa, kooperatifin borçlarından dolayı, kooperatif ortakları zincirleme ve bütün varlıklarıyla sorumlu olurlar amir hükmüne istinaden bedelin ödenmesini, davalı kooperatifin haksız işgal ettiği arsanın geri kalanı olan 1.400 m²’nin tapudaki yolsuz kayıt tarihinden iyi niyetli 3. kişilere tescil tarihine kadar olan süre için ecrimisil tazminatının yasal faiziyle birlikte ödenmesini, yargılama giderleri ile vekalet ücretinin karşı tarafa bırakılmasına karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

II. CEVAP Davalılar asıl ve birleşen davalarda davanın reddine karar verilmesini talep etmişlerdir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin 18.09.2012 tarihli ve 2010/496 Esas, 2012/376 Karar sayılı kararıyla; asıl ve birleşen dosya birlikte değerlendirildiğinde dava konusu yapılan 272 ada, 31 no.lu parselin üzerinde kat mülkiyetine geçildiği, davalı kooperatif ile birlikte birden fazla kişinin malik oldukları ancak davacı vekiline verilen kesin süre içinde aralarında şekli olarak mecburi dava arkadaşlığı bulunan tüm davalıların davaya dahili sağlanmadığı, gerek tapu iptali ve tescil davasında, gerekse tazminata ilişkin davada kooperatif yönetiminin dava dışı diğer maliklerle mecburi dava arkadaşlığı söz konusu olduğu, çünkü dava neticesinde tüm maliklerin dava sonucundan etkileneceği, davada sıfat (husumet) yokluğu mahkemece kendiliğinden gözetilmesi gerektiği, mahkemece re'sen yapılan inceleme neticesinde davacının kesin süre içinde aralarında dava arkadaşlığı bulunan diğer malikleri davaya dahili sağlanmadığından davanın sıfat yokluğundan reddine karar verilmiştir.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ 1. İlk Derece Mahkemesinin 18.09.2012 tarihli ve 2010/496 Esas, 2012/376 Karar sayılı kararının süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 23. Hukuk Dairesinin 30.10.2013 tarih ve 2013/3936 Esas, 2013/6642 Karar sayılı ilamında; mahkemece davacıya ait 2 72... parsel sayılı taşınmaz ile davalıya ait 3 parsel sayılı taşınmazın tevhidiyle davalı adına oluşan 2 72... parselin bazı bağımsız bölümlerini davalıdan satın alan dava dışı malikler aleyhine dava açması için davacı vekiline usulüne uygun kesin süre verilmesi, dava açması halinde, bu dava ile birleştirilmesi, geriye etkili fesih koşullarının oluşup oluşmadığı üzerinde durularak, davacının tapu iptali ve tescil talebinin karara bağlanması, dava açılmaması halinde gelen tapu kayıtlarına göre, davalı kooperatifin malik olduğu bağımsız bölümlerle ilgili olarak tapu iptali ve tescil istemi ele alınıp, sonucuna göre bir karar verilmesi gerektiği belirtilerek, hükmün bozulmasına karar verilmiştir.

2. İlk Derece Mahkemesinin 13.01.2022 tarihli, 2014/538 Esas, 2022/28 Karar sayılı kararıyla; taşınmazlar teslim edilmediğinden zamanaşımı definin terinde görülmediği, değişen şartlar ve devam eden süreçte davacıların mağduriyetinin devam etmesi, yeni mağduriyetlerin doğması, inşaatın tamamlanma oranları ve sözleşmenin ayakta tutulmasınI gerektirir hiç bir unsurun kalmayışı, karar tarihinden sonrada mülkiyet hakkı ihlallerinin devam ettiği, inşaatın tamamlanmadığı, taraflara teslim edilmediği dikkate alındığında açılan dava yargılama konusu yapılan olgular yüklenici tarafından, taraflar arasında yapılan sözleşme uyarınca davalı kooperatifin sözleşmeye uygun olarak teslim edilmeyen taşınmazlar ve inşaatın tamamlanma oranı olup kesin hüküm ilkesinin, zedelenmesi veya ortadan kaldırılmasının da söz konusu olmadığı, 25.06.2016 tarihli sulhnamenin şarta bağlı yapıldığı, şartın gerçekleştiğinin ispatlanamadığı, genel inşaat seviyesinin %40,85 olarak hesap edildiği, davacılar açısından haklı fesih koşulları oluştuğundan 3 24... yevmiye no.lu sözleşmelerin geriye etkili feshinin gerektiği, taşınmazlar üzerinde tedbir olduğu, üçüncü kişilerin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden haberdar olarak bağımsız bölümleri satın aldığı, iyi niyetli olduklarından söz edilemeyeceği, TMK m. 1023'den yararlanamayacakları, 31 parselin ifrazının mümkün olmadığı, sözleşmenin feshi talep edildiğinden yükleniciden pay iktisap eden 3. kişilerin iyi niyetleri korunmayarak davalılar adına olan tapu kayıtlarının iptali ile davacılar adına miras payları oranında tesciline karar vermek gerektiği belirtilerek 3 24... yevmiye no.lu sözleşmelerin geriye etkili feshine, 2 72... parsel A, B ve C bloktaki bağımsız bölümlerde davalılar adına olan tapu kaydının iptali davacılar adına payları oranında tesciline, birleşen 2010/479 Esas sayılı kira alacağına ilişkin dosyada taleple bağlı kalınarak 10.000,00 TL üzerinden davanın kabulüne, birleşen 2012/272 Esas, 2015/760 Esas, 2021/910 Esas sayılı dosyalardaki ecrimisil talebi atiye bırakıldığından bu talep hakkında karar verilmesine yer olmadığına, davalı yüklenici kooperatif tarafından usule uygun olarak harç yatırılmış bir dava olmadığından imalat bedeli alacağı açısından dava açmakta muhtariyetine karar verilmiştir.

3.İlk Derece Mahkemesinin 13.01.2022 tarihli, 2014/538 Esas, 2022/28 Karar sayılı kararının süresi içerisinde davalı kooperatif vekili, bir kısım davalılar ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., Eğitim Kültür Yardımlaşma ve Dayanışma Derneği, ..., ..., ..., ..., ..., .. .., ..., ..., ... vekili, davalı ... vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Dairemiz 24.05.2023 tarihli 2022/32 28... /2012 karar sayılı kararı ile davalı ... süresinde harcı tamamlamadığından temyiz isteminin reddine, bir kısım davalılar vekili ile davalı kooperatif vekilinin sair temyiz itirazlarının reddine, yüklenici kooperatiften bağımsız bölüm satın alan davalıların Türk Medeni Kanunu'nun 1023. maddesindeki iyiniyet kuralından faydalanmaları mümkün olmadığından, davalılar ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., Eğitim Kültür Yardımlaşma ve Dayanışma Derneği, ... ve ...'in temyiz itirazlarının reddine, 13 no.lu bağımsız bölümün ferdileşme suretiyle edinildiği görülmekle kooperatif üyesi olan davalı ... kooperatifin inşaatı tamamlayıp tamamlamadığını bilebilecek durumda olduğu, bu durumda iyi niyetli olduğu kabul edilemeyeceğinden hakkında verilen bağımsız bölüm tapu kaydının iptali hükmünde isabetsizlik bulunmadığından temyiz isteminin reddine, davalılar ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ...'un incelenen tapu kayıtları ve dosya kapsamına göre kendileri adına kayıtlı bağımsız bölümleri icra dosyalarından yapılan cebri satışlar neticesinde elde ettikleri görüldüğü, zikredilen davalıların bağımsız bölümleri icra dosyalarında yapılan cebri satışlar neticesinde elde ettikleri bu nedenle iyi niyetli olduklarının kabulü gerektiği, anılan davalılar yönünden tapu iptal ve tescil isteminin reddine karar verilmesi gerekirken kabülüne karar verilmesinin doğru olmadığı, sözleşmenin feshini isteyen tarafın, sözleşmede aksi kararlaştırılmadıkça müspet zarar kapsamındaki gecikme (kira) tazminatı isteme hakkı bulunmadığı, bu durumda mahkemece birleşen 2010/479 Esas sayılı dosyada, sözleşmenin feshine karar verilmiş olması karşısında kira tazminatı talebinin reddine karar verilmesi gerektiği belirtilerek, hükmün bozulmasına karar verilmiştir.

4. İlk Derece Mahkemesinin ilam başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararı ile taraflar arasında sözleşmenin feshine yönelik olarak açılan davanın kabulü ile .... Noterliği'nin 06.01.1995 tarih, ...yevmiye sayılı ve .... Noterliği 21.12.1994 tarih, ... yevmiye sayılı Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinin geriye etkili olarak feshine, asıl ve birleşen dosya davacıları tarafından davalılar aleyhine açılmış bulunan tapu iptali ve tescil davasının kısmen kabulü ile dava konusu 31 parselde kain kat irtifakı sonucu oluşan, A blok (1), (2), (3), (4), (5), (6), (7), (8), (9), (10), (11), (12), (13), (15), (16), (17), (18), (19), (20), (21), (22), (23), (24) bağımsız bölüm nolu taşınmazlar ile B blok (1), (2), (3), (4), (5), (6), (7), (8), (9), (10), (11), (12), (13),(14), (15), (16), (17), (18), (19), (20), (21), (22), (23), (24), (25) ve (26) bağımsız bölüm nolu taşınmazların, davalılar adına olan tapu kaydının iptali ile payları oranında davacı arsa sahipleri adına tesciline, dava konusu Çankırı ili, Merkez ilçesi, ... Mahallesi, 272 ada, 31 parsel sayılı taşınmaz ve kat irtifakı sonucu oluşan A blok Zemin Kat 14 bağımsız bölüm no'lu taşınmaz yönünden davanın reddine, davacılar tarafından davalılar aleyhine açılmış bulunan tapu iptali ve tescil davasının kısmen kabulü ile 31 parselde kain C blok (1), (2), (3), (5), (6), (7), (8), (9), (10), (11), (13), (15), (16), (17) ve (18) bağımsız bölüm nolu dubleks taşınmazların, davalılar adına olan tapu kaydının iptali ile payları oranında davacı arsa sahipleri adına tesciline 31 parselde kain C Blok (4), (12), (14), (19) ve (20) bağımsız bölüm nolu dubleks taşınmazlar yönünden davanın reddine, Birleşen 2012/272 Esas, 2015/760 Esas, 2021/910 Esas sayılı dosya davacılarının ecrimisil talepleri atiye bırakıldığından bu talepler hakkında karar verilmesine yer olmadığına, Birleşen 2010/479 Esas sayılı dosya davacıları tarafından davalı S.S. ... Konut Yapı Kooperatif aleyhine açılmış bulunan 31 parsel sayılı taşınmazdaki davaya konu bağımsız bölümlerdeki kira alacağına yönelik davanın reddine, davalı yüklenici S.S. ... Konut Yapı Kooperatifinin iş bedel alacağı davası açmakta muhtariyetine, karar verilmiştir.

V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri 1. Davalılar ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., Eğitim Kültür Yardımlaşma ve Dayanışma Derneği, ..., ..., ... vekili ve davalı Kooperatif vekili temyiz dilekçesinde;

a. Davalı ...’ın B blok, zemin kat, 17 no'lu bb ve C blok, 18 no'lu dubleksi satın almasına rağmen bu kişinin tapularının iptaline karar verildiğini, mahkemenin söz konusu icra dosyalarını incelemeden karar verdiğini,

b. Davacı arsa sahiplerinin talebinin tapunun kooperatif üzerine olan hisselerinin iptali ile ilk haline, sözleşmeden önceki haline döndürülmesi istendiğini, bağımsız bölümlerin tapularının iptali veya tevhit edilen diğer parsel sahipleri ile birlikte hisseli tapu istenmesi gibi bir talebi olmadığını, mahkemenin taleple bağlı kalmadığını, aykırı karar verdiğini,

c. Davacı vekilinin 10.09.2020 tarihli celsede talebini dubleks mesken sahipleri yönünden tazminata çevirdiğini,

d. Fen bilirkişinin 31 nolu parselin mevcut haliyle malik ve hisse oranında ifrazen taksiminin mümkün olmayacağını belirttiğini, mahkemenin raporun aksini uyguladığını, bozma ilamı neticesinde bir kısım kaydı iptal edilmeyen dubleks meskenler ile iptaline karar verilen villaların birbirine yapışık ikiz binalar olduğunu, birinin tapusunun iptal edilememesi halinde diğerinin de tapusunun iptalinin, birinin yıkılması halinde diğerinin ayakta kalmasının mümkün olmadığını,

e. Arsa sahibi ...'ın açtığı davalar nedeniyle sürekli inşaatın durdurulması konusunda ihtiyati tedbir kararı verildiğini, inşaatın tamamlanmamasına arsa sahibinin neden olduğunu,

f. Mahkemenin 10.05.2016 tarihli sözleşmeyi hiç dikkate almadığını, kararında bundan bahsetmediğini,

g. 25.06.2016 tarihli sulhnamenin de mahkemece dikkate alınmadığını, sulhname nedeniyle karar verilmesine yer olmadığına karar verilmesi gerektiğini,

h. Kesin hüküm itirazlarının dinlenmediğini,

ı. Sözleşme tarihinden itibaren 21.12.1994 16 yıl geçtiğini, 16 yıl sonra sözleşmenin geçersizliğinden bahsedilemeyeceğini zaman aşımı defi ileri sürdüklerini,

i. İyiniyetli 3. kişi durumunda olduklarını, husumet yöneltilemeyeceğini, Medeni Kanun'un 1023. maddesi gereğince “Yapu külüğündeki tescile iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur '” dendiğini,

j. Mahkemenin bozma ilamına uyduktan sonra hiçbir araştırma ve inceleme yapmadan eksik inceleme ile karar verdiğini, beyan etmektedir.

2. Davalı ... ve davalı ... temyiz dilekçesinde;

a. Kendilerine duruşma gününe ilişkin usulüne uygun tebligatın yapılmadığını,

b. Bir kısım davacıların kira tazminatı için dava açtığını, alacaklarını aldıklarını, fesih yerine kirayı tercih ettiklerini,

c. Halen oturmakta oldukları binayı 1999 yılında kooperatiften bedeliyle satın aldığını, ardından kendi tasarruflarıyla binayı yaptıklarını, 03.09.2001 yılında tapuda satın aldığını, bu tarihten beri binayı aile konutu olarak kullandıklarını,

d. Alım-satımın gerçekleştiği tarihlerde arsa sahibi ...'ın Kooperatif Başkan Yardımcısı olduğunu, yine arsa sahiplerinden kooperatif yönetim kurulunda olanlar olduğunu, her türlü devirden haberleri olduğunu, bu nedenle işlemlerinin yolsuz olmadığını, kendilerinin iyi niyetli olduklarını,

e. 2001 yılında iskanı da aldıklarını, her türlü belediye hizmetinden faydalandıklarını beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe Dosya içeriğine, bozmanın mahiyeti ve kapsamına göre taraflar arasındaki uyuşmazlık, asıl ve birleşen davalarda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi, tapu iptal ve tescil ile kira tazminatı alacağı istemlerine ilişkindir.

1. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına, bozmaya uyulmakla karşı taraf yararına kazanılmış hak durumunu oluşturan yönlerin ise yeniden incelenmesine hukukça imkân bulunmadığının anlaşılmasına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre davalı yüklenici kooperatif vekilinin tüm temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2. Dairemiz son bozma ilamında temyiz eden davalıların bir kısmının, bağımsız bölümleri icra dosyalarında yapılan cebri satışlar neticesinde elde ettikleri, iyi niyetli olduklarının kabulü gerektiği, bu nedenle anılan davalılar yönünden tapu iptal ve tescil isteminin reddine karar verilmesi gerektiği belirtilmiş, davalı ... da bu davalılar içerisinde sayılmıştır. Mahkemece ... tarafından icra dosyalarında yapılan cebri satışlar neticesinde elde edilen bir kısım bağımsız bölümlere ilişkin olarak tescil isteminin reddine karar verilmiş ise de bir kısım icra dosyasında yapılan satış neticesinde satın alınan bağımsız bölümlere ilişkin olarak gerekli araştırma ve inceleme yapılmadan karar verildiği anlaşılmıştır. Bu nedenle Mahkemece ilgili İcra Müdürlükleri ve Tapu Müdürlükleri nezdinde gerekli araştırmanın yapılarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile karar verildiği anlaşıldığından davalı ...’ın temyiz itirazlarının kabulü gerekmiştir.

3. Temyiz eden diğer davalıların temyiz itirazlarının incelenmesi neticesinde;

Dairemizin, “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi halinde yükleniciden hisse veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen üçüncü kişilerin iyiniyetle tapuya güvenerek ayni hak iktisaplarının dinlenmeyeceğine..” dair içtihadından dönmek amacıyla Yargıtay Kanunu’nun 15/2-c maddesi gereğince Yargıtay Birinci Başkanlığına yaptığı başvuru neticesinde Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunca 16.05.2025 tarihli, 2024/1 Esas, 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile Dairemizin eski içtihatlarından dönme istemi kabul edilmiştir.

16.05.2025 tarihli, 2024/1 Esas, 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi,

Yargıtay Kanunu’nun 45/5.fıkrası gereğince içtihadı birleştirme kararları benzer hukuki konularda Yargıtay Genel Kurullarını, dairelerini ve adliye mahkemelerini bağlar. İçtihadı birleştirme öncesinde aksi yönde bir bozma olsa bile usuli kazanılmış hakkın istisnası olarak uygulanması gerekir.

Bu nedenle;

Hukuk sistemimizde taşınmaz mülkiyeti edinmek ancak tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile iyi niyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır. Yani, iyi niyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur (TMK. m. 1023).

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran karma bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan nitelikteki binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler. Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını veya bir kısmını çeşitli saiklerle yükleniciye tapuda devretmekte ve yüklenici devraldığı bağımsız bölüm veya arsa hisselerini üçüncü kişilere satmaktadır. Arsa payı veya bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi talep edilebilmektedir.

TMK’nın 3. maddesine göre, tapuya güvendiğini, iyi niyetli olduğunu beyan eden ve yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişinin iyiniyetli olduğu Kanun gereğince karine olarak kabul edilmelidir. Aynı Kanunun 1023. maddesine göre ise tapuya güvenerek iktisap edilen ayni hakkın korunması gerekir.

TMK’nın 3. ve 1023. maddelerine göre, yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm devralan üçüncü kişi iyi niyetli ise yüklenici adına yapılan tescil başlangıçtan itibaren yolsuz olsa veya sonradan geriye etkili fesihle yolsuz hâle gelse bile devrin geçerli olacağı kabul edilmelidir. Zira tapu siciline güven ilkesi korunmazsa hukukî işlem güvenliği, dolayısıyla hukukun en temel ilkelerinden olan hukukî güvenlik ilkesi de ihlâl edilmiş olur.

Arsa sahibinin;üçüncü kişinin taşınmazı tapuda satın aldığı anda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle tapunun yükleniciye devredildiğini ve yüklenicinin edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi ihtimalini bildiğini ve buna rağmen taşınmazı satın aldığını veya lehine ipotek tesis ettiğini bir başka değişle üçüncü kişinin kötü niyetli olduğunu somut delil ve vakıalarla ispat etmesi halinde elbette tapunun arsa sahibine döneceğinin kabulü gerekir.

Öte yandan, arsa sahibinin yükleniciye devrettiği tapunun avans tapu olduğunun kabulü de mümkün değildir. Zira “avans tapu”kavramının Türk Medeni Kanunu ve Türk Eşya Hukuku sisteminde yerinin bulunmadığı, Doktrinde de belirtildiği gibi, arsa sahibinin yükleniciye tapu devrinin avans tapu kavramıyla açıklanamayacağı,zira tapu devrinin şarta bağlanamayacağı; dolayısıyla, yüklenici adına kayıtlı olan arsa hissesi veya bağımsız bölümün üçüncü kişiye satılmasının geçerli olduğu kabul edilmelidir.

Arsa sahibinin yükleniciye tapuyu devretmesi, yolsuz tescil olarak da değerlendirilemez. Zira aynî hakkın kurulabilmesi için yeterli olmayan ve gerçek hak sahipliğini yansıtmayan tescil, yolsuz tescildir. (TMK.1024). TMK’nın 992. maddesi hükmü gereğince, arsa sahibinin bozucu yenilik doğuran hakkını kullanarak sözleşmeden dönme anına kadar, mülkiyet hakkına sahip yüklenicinin tasarruf işleminde hiç bir hukuki sakatlık olmayacaktır. Arsa sahibi, sözleşmeden sonradan dönse bile “yolsuz tescil” iddiasıyla yükleniciden iyi niyetle ayni hak iktisap eden üçüncü kişiden tapu iptali ve tescil talep etme hakkı bulunmayacaktır.

İzah edilen nedenlerle, tapuya güvenerek yükleniciden arsa hissesi veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen iyi niyetli üçüncü kişinin TMK'nın 1023. maddesine istinaden iktisabının korunması gerekir. Ancak, arsa sahibinin TMK’nın 3/2.fıkrası gereğince, üçüncü kişinin taşınmazı satın aldığı veya lehine ipotek tesis ettiği anda, “tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiğini ve sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu” bildiğini veya bilmesi gerektiğini ispatlaması halinde arsa sahibinin tapu iptali ve tescil talebi kabul edilebilir.

Anılan İçtihadı Birleştirme kararı doğrultusunda Mahkemece yapılacak iş; kararı temyiz eden bir kısım davalılar yönünden 2. fıkrada ve yukarıda açıklanan şartlara göre inceleme yapılarak sonucuna göre karar vermekten ibarettir. Kararın açıklanan nedenlerle bozulması gerekmiştir.

VI. KARAR Açıklanan sebeplerle;

1. (1) no'lu bentte açıklanan nedenlerle, davalı yüklenici kooperatif vekilinin tüm temyiz itirazlarının reddine,

2. (2) no'lu paragrafta açıklanan nedenlerle, davalı ... vekilinin temyiz itirazlarının, (3) no'lu paragrafta açıklanan nedenlerle temyiz eden davalılar ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., Eğitim Kültür Yardımlaşma ve Dayanışma Derneği, ..., ..., ... vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA,

Peşin alınan harçların istek halinde temyiz eden davalılara iadesine,

Kararın tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine gönderilmesine,

25.06.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.