Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2024/1093 E. 2025/2527 K.

MAHKEMESİ : Antalya Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi SAYISI : 2021/1549 E., 2023/1142 K. İLK DERECE MAHKEMESİ : Antalya 7. Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2017/289 E., 2021/193 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı ... tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.

I. DAVA Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkili ile davalı yüklenici ... şirketi arasında 06.01.2015 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi akdedildiğini, davalı yüklenicinin inşaatı yarım bıraktığını, sözleşmenin feshedilerek devredilen tapuların iadesinin istenildiğini ancak iade edilmediğini, taşınmazların verilen vekaletname ile satıldığını, yüklenicinin sözleşmedeki taahhütlerini yerine getirmeksizin taşınmaz satması nedeniyle davalıların kötüniyetli olduğunu belirtilen nedenlerle sözleşmenin geriye etkili feshine, davalılar adına kayıtlı tapuların iptali müvekkili adına kayıt ve tesciline ve gecikme bedeli ve cezai şartın tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP Davalı ... cevap dilekçesinde; davalı ... adına kayıtlı taşınmazın devrini aldığını, taşınmazın satışını yapan ...'un karavanı için takas teklifinde bulunduğunu, aracın üstüne bir miktar para istediğini, taşınmazı araştırdığında eksiklikleri gördüğünü, kendisine müteahhitin de aynı binada kaldığının, kısa sürede eksikliklerin giderileceğinin söylendiğini, taşınmazı devraldığını, karşılığında araç ve 45.000,00 TL nakit verdiğini, kendisinin yükleniciden daire satın almadığını, inşaatın eksik kalmasından dolayı kendisinin de mağdur olduğunu, tapu siciline güven ilkesi gereği üçüncü kişinin mülkiyet hakkının korunduğunu, kendisinin ... adına taşınmaz kayıtlı iken taşınmazı satın aldığını, tarafların aralarındaki iç ilişkiyi bilmediğini, tapu siciline güven ilkesi korunmaz ise üçüncü kişilerin mağduriyetinin telafi edilemeyeceğini, arsa malikinin yükleniciye tapuyu devretmiş ve yetkilendirmiş ise tapuların başkaları adına devrini ön görmesi gerektiğini, sözleşmeden dönülmesi durumunda iyiniyetli üçüncü kişilere karşı tapu iptali davası açmasının dürüstlük kuralı ile bağdaşmadığını, burada davanın üçüncü kişilere yöneltilmesinin kötüniyetli olduğunu, evrensel hukuka aykırı olduğunu, kendisine açılan davanın haksız olduğunu belirterek davanın reddini istemiştir.

Davalı ... vekili cevap dilekçesinde özetle; davalı müvekkilinin annesi ...'un ev almak istemesi nedeniyle davacının da bilgisi dahilinde sözleşmeye konu arsanın % 70 hissesinin davalı müteahhit firma adına müvekkile devredildiğini, bu devir işleminin müteaahit firma ve davacının bilgisi dahilinde göstermelik bir devir olduğunu, taraflar arasında "sözleşme" başlığı adı altında imza altına alınan belgede davacı ...'nun dava konusu taşınmazdaki % 70 hisseyi davalı şirket adına müvekkile devrettiğini ve inşaatın davalı şirketin sorumluluğu altında olduğunu kabul ederek imza altına aldığını, müvekkilin taraflar arasında imzalanan sözleşmenin tarafı olmadığını, bunun yanında müvekkilin üzerinde kayıtlı dava konusu bağımsız bölümün bedelinin fazlasıyla ödenmek suretiyle davalı müvekkilin annesi ... tarafından müteaahit firmadan satın alındığını, müvekkilin annesi ile davalı şirket arasında gayrimenkul satış mukavelesi düzenlendiğini, müvekkilinin bir diğer davalı ...'i düzenleme şeklinde vekaletname ile taşınmaz alım satımı hakkında vekil tayin ettiğini, müvekkilin bedelini ödemek suretiyle taşınmaz mülkiyetini iyiniyetle iktisap ettiğini savunarak davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

Davalı ... Şirketi vekili cevap dilekçesinde; müvekkili ile davacı taraf arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin düzenlendiğini ve sözleşme gereğince taşınmazın mülkiyetinin % 70'ine tekabül eden kısmının tapuda yükleniciye devredileceğinin düzenlendiğini, ancak davacının bu edimini yerine getirilmediğini, davacının müvekkili ile ilgisi olmayan davalı ... adına taşınmaz mülkiyetinin % 70'ni devrettiğini, ...'a müvekkil şirketi temsil için herhangi bir yetki verilmediğini, davacının üzerine düşen edimi yerine getirmediği için müvekkili şirketin üzerine düşen edimi yerine getiremediğini, davalı ...'un dava konusu taşınmazları müvekkilinden habersiz sattığını, bu hususun Antalya Cumhuriyet Başsavcılığı'nın 2016/26779 soruşturma numaralı dosyasındaki ifadesi ile sabit olduğunu, davalı ...'un şirket yetkilisi olmadığını bu iddianın gerçek dışı olduğunu, şirketin diğer davalı ...'a vekalet vermesinin de söz konusu olmadığını, davacının kendi edimini yerine getirmediğinden müvekkil şirketin sorumlu olmadığını beyanla, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; davacı ve Ses şirketi arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığı, davacı, Ses şirketini temsilen ... ve ... tarafından imzalanmış sözleşme başlıklı belgeye dayanarak yüklenici şirket temsilcisinin talebi ile arsa sahibi tarafından taşınmazın % 70 hissesinin 08.01.2015 tarihinde davalı ...'a devredildiği, bu hissenin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan eser bedelinin yükleniciye avans olarak devri olduğunun anlaşıldığı, inşaatın geldiği seviyenin %31,45 olduğu, davalı şirket tarafından davacının edimini yerine getirmemesi sebebi ile davalı şirketin edimini yerine getiremediği savunmasının yerinde olmadığı, davacının sözleşmenin geriye etkili fesih talebinin haklı olduğu, gerek arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi, gerekse bu sözleşmenin geçersizliğinin tespiti halinde tarafların birbirlerine yaptıkları ödeme ve devirler avans niteliğinde olup, yüklenici ya da üçüncü kişilere yapılan tapu devirlerinin hukuki dayanağının kalkacağı ve her iki halde de yükleniciden pay devralan üçüncü kişilerin TMK'nın 1023. maddesine dayalı iyiniyet savunmalarının dinlenemeyeceğinden davacının tapu iptal tescile ilişkin taleplerinin kabulü gerektiği, sözleşmenin geriye etkili feshi durumunda müspet zarar niteliğindeki gecikme bedeli ve ceza-i şart talebinde bulunulamayacağından davacının gecikme bedeli, cezai şart talebinin reddi gerektiği ve davalı ... aleyhine dava açılmışsa da davalının diğer davalı şirket temsilcisi olarak hareket ettiği, sözleşme gereği şirkete düşecek bağımsız bölümlerin satışının vekalet görevinin kötüye kullanılması olarak kabul edilemeyeceğinden davalı ...'e yönelik açılmış olan davanın reddine karar verilmesi gerektiği gerekçeleriyle, davanın kısmen kabulü ile, sözleşmenin geriye etkili feshi ve tapu iptal tescil taleplerinin kabulüne, gecikme bedeli ve ceza-i şart talebinin reddine ve davalı ...'e yönelik açılan davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı ... tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davalı ...'nın istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri Davalı ... temyiz dilekçesinde; cevap ve istinaf dilekçesindeki beyanlarının dikkate alınmadığını, mülkiyet hakkının ihlal edildiğini, arsa malikinin tüm tapuları devrettiğini ve iyiniyetli olmadığını, Medeni Kanun'un 2. maddesine aykırı davrandığını, iyiniyetli 3. kişi olduğunu beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık, davalı yüklenici ile akdedilen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi ve alacak istemi ile temliken tescil alan davalılar adına olan tapu kayıtlarının iptali ve davacı adına tecili istemine ilişkindir. Dairemizin, “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi halinde yükleniciden hisse veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen üçüncü kişilerin iyiniyetle tapuya güvenerek ayni hak iktisaplarının dinlenmeyeceğine..” dair içtihadından dönmek amacıyla Yargıtay Kanunu’nun 15/2-c maddesi gereğince Yargıtay Birinci Başkanlığına yaptığı başvuru neticesinde Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunca 16.05.2025 tarih, 2024/1 Esas; 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile Dairemizin eski içtihatlarından dönme istemi kabul edilmiştir. 16.05.2025 tarih, 2024/1 Esas; 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi, Yargıtay Kanunu’nun 45/5. fıkrası gereğince içtihadı birleştirme kararları benzer hukuki konularda Yargıtay Genel Kurullarını, dairelerini ve adliye mahkemelerini bağlar. İçtihadı birleştirme öncesinde aksi yönde bir bozma olsa bile usuli kazanılmış hakkın istisnası olarak uygulanması gerekir. Bu nedenle; Hukuk sistemimizde taşınmaz mülkiyeti edinmek ancak tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile iyi niyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır. Yani, iyiniyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur (TMK. m. 1023). Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran karma bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan nitelikteki binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler. Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını veya bir kısmını çeşitli saiklerle yükleniciye tapuda devretmekte ve yüklenici devraldığı bağımsız bölüm veya arsa hisselerini üçüncü kişilere satmaktadır. Arsa payı veya bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi talep edilebilmektedir. TMK’nın 3. maddesine göre, tapuya güvendiğini, iyiniyetli olduğunu beyan eden ve yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişinin iyiniyetli olduğu Kanun gereğince karine olarak kabul edilmelidir. Aynı Kanun'un 1023. maddesine göre ise tapuya güvenerek iktisap edilen ayni hakkın korunması gerekir. TMK’ nın 3. ve 1023. maddelerine göre, yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm devralan üçüncü kişi iyiniyetli ise yüklenici adına yapılan tescil başlangıçtan itibaren yolsuz olsa veya sonradan geriye etkili fesihle yolsuz hâle gelse bile devrin geçerli olacağı kabul edilmelidir. Zira tapu siciline güven ilkesi korunmazsa hukukî işlem güvenliği, dolayısıyla hukukun en temel ilkelerinden olan hukukî güvenlik ilkesi de ihlâl edilmiş olur. Arsa sahibinin; üçüncü kişinin taşınmazı tapuda satın aldığı anda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle tapunun yükleniciye devredildiğini ve yüklenicinin edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi ihtimalini bildiğini ve buna rağmen taşınmazı satın aldığını veya lehine ipotek tesis ettiğini bir başka deyişle üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunu somut delil ve vakıalarla ispat etmesi halinde elbette tapunun arsa sahibine döneceğinin kabulü gerekir. Öte yandan, arsa sahibinin yükleniciye devrettiği tapunun avans tapu olduğunun kabulü de mümkün değildir. Zira “avans tapu”kavramının Türk Medeni Kanunu ve Türk Eşya Hukuku sisteminde yerinin bulunmadığı, Doktrinde de belirtildiği gibi, arsa sahibinin yükleniciye tapu devrinin avans tapu kavramıyla açıklanamayacağı,zira tapu devrinin şarta bağlanamayacağı; dolayısıyla, yüklenici adına kayıtlı olan arsa hissesi veya bağımsız bölümün üçüncü kişiye satılmasının geçerli olduğu kabul edilmelidir. Arsa sahibinin yükleniciye tapuyu devretmesi, yolsuz tescil olarak da değerlendirilemez. Zira aynî hakkın kurulabilmesi için yeterli olmayan ve gerçek hak sahipliğini yansıtmayan tescil, yolsuz tescildir. (TMK.1024). TMK’nın 992. maddesi hükmü gereğince, arsa sahibinin bozucu yenilik doğuran hakkını kullanarak sözleşmeden dönme anına kadar, mülkiyet hakkına sahip yüklenicinin tasarruf işleminde hiç bir hukuki sakatlık olmayacaktır. Arsa sahibi, sözleşmeden sonradan dönse bile “yolsuz tescil” iddiasıyla yükleniciden iyiniyetle ayni hak iktisap eden üçüncü kişiden tapu iptali ve tescil talep etme hakkı bulunmayacaktır. İzah edilen nedenlerle, tapuya güvenerek yükleniciden arsa hissesi veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen iyiniyetli üçüncü kişinin TMK'nın 1023. maddesine istinaden iktisabının korunması gerekir. Ancak, arsa sahibinin TMK’nın 3/2.fıkrası gereğince, üçüncü kişinin taşınmazı satın aldığı veya lehine ipotek tesis ettiği anda, “tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiğini ve sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu” bildiğini veya bilmesi gerektiğini ispatlaması halinde arsa sahibinin tapu iptali ve tescil veya ipoteğin kaldırılması talebi kabul edilebilir. Anılan İçtihadı Birleştirme ve Dairemizin yeni içtihatları doğrultusunda Mahkemece yapılması gereken iş; karara karşı temyiz kanun yoluna başvuran davalı ... yönünden yukarıdaki açıklamamalar doğrultusunda inceleme ve değerlendirme yapılarak sonucuna göre bir karar verilmesidir.

VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA, İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA, Peşin alınan temyiz karar harcının istek halinde ilgilisine iadesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 25.06.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.