Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2023/2367 E. 2025/2334 K.

MAHKEMESİ : Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 27. Hukuk Dairesi SAYISI : 2021/788 E., 2023/373 K. İLK DERECE MAHKEMESİ : Eskişehir 4. Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2019/284 E., 2021/207 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı ... vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.

I. DAVA Davacı vekili dava dilekçesinde; davacı ile davalı müteahhit ... arasında noterde 08.05.2017 tarihinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, sözleşmeye göre müteahhidin; dava konusu taşınmazda, her katta 1 daire olmak üzere, toplam 3 daire inşaa edeceğini, birinci kat 2 numaralı dairenin davacıya verileceğini, diğer dairelerin müteahhit uhdesinde kalacağını, inşaatın süresinin ruhsat alındıktan sonra 18 ay olduğunu, sözleşme tarihinden itibaren 26 ay geçtiğini, inşaatın tamamlanma oranının % 30 olduğunu, davacının bilirkişi ile inşaatın durumunun tespitini yaptırdığını, 20.05.2019 tarihli bilirkişi raporuna göre inşaatın teslim süresinin 14.01.2019 olarak tespit edildiğini, müteahhitin inşaatı tamamlayamayacağını beyan ettiğini, 1 no'lu bağımsız bölümün diğer davalı ...'e satıldığını, taraflar arasında yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshini, dava konusu taşınmazın tapu iptalini ve davacı adına tescilini talep etmiştir.

II. CEVAP Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; müvekkilinin söz konusu taşınmazı dava dışı 3. kişi ...'den 175.000,00 TL bedel ile satın aldığını, tapu kayıtları incelendiğinde sırası ile ..., ve ... adına tapu tescilinin yapıldığını, TMK'nın 1009 maddesi uyarınca arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan hakların tapuya şerh edilmesinin ve ancak bu şerh verilmekle taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilmesinin mümkün olduğunu belirterek, inşaat süresinin uzaması ile ilgili belediyeden alınacak yazı ile söz konusu parselin bulunduğu bölgede imar planı değişikliği olup olmadığının öğrenilmesini, Kadastro Kanunu'nun 22/a maddesi uyarınca bir uygulama yapılıp yapılmadığının sorulmasını, idareden kaynaklı bir işlem var ise süre hesabında dikkate alınmasını, ilgili sözleşmenin kentsel dönüşüm bağlamında yapılıp yapılmadığının, davacının bu bağlamda kira alıp almadığının Çevre ve Şehircilik Müdürlüğü'ne müzekkere yazılarak öğrenilmesini neticede davanın reddini savunmuştur. Davalı ... yazılı beyanda bulunmamış, 21.09.2020 tarihli celseye katılarak; daireleri sattığını, ancak karşılığını alamadığı için inşaata devam edemediğini, sonra da ekonomik krizin geldiğini, bu nedenle davayı kabul ettiğini, yapmış olduğu masrafların tarafına iadesini talep ettiğini beyan etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile dava konusu inşaatın tamamlanma süresinin bitmiş olmasına rağmen henüz % 35,90'lık bir kısmının tamamlanmış olduğu, bu nedenle geriye etkili fesih koşullarının oluştuğu, feshedilen sözleşme gereğince arsa sahibinin uhdesinde bırakılan ve 3. kişiler ile en sonunda da davalıya devredilen taşınmazın tapu kaydının iptali ile arsa sahibinin üzerine tescilinin gerektiği, geriye etkili fesih halinde yükleniciden daire satın alanların iyi niyetinin korunamayacağı, 3. kişilerin yüklenicinin halefi olarak kabulü gerektiği, davalı ...'in kabul beyanının da dikkate alınması ile davanın kabulüne, davacı arsa sahibi ile davalı yüklenici ... arasında imzalanan düzenleme şeklinde arsa payı karşılığı inşaat yapımı ve satış vaadi sözleşmesinin geriye etkili feshine, dava konusu bağımsız bölümün davalı ... adına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı ... vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf başvurusunun kabulüne, ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına karar verilerek davalı ...'in üçüncü kişi olduğu davacı arsa sahibi ile davalı yüklenici arasında imzalanan ve mahkemece feshine karar verilen sözleşmenin tarafı olmadığı bu sebeple sözleşmenin feshine ilişkin yargılama giderleri ve harçlardan sorumlu tutulmaması gerektiği yalnızca tapusunun iptaline karar verilen bağımsız bölüm değeri kapsamında sorumlu olması gerektiği gerekçesiyle "4-Harçlar Kanunu gereğince alınması gereken 5.631,38 TL karar ve ilam harcından davacı tarafından yatırılan 170,78 TL peşin harç ile 1.954,32 TL tamamlama harcı olmak üzere toplam 2.125,10 TL harcın mahsubu ile bakiye 3.506,28 TL'nin davalılardan müşterek ve müteselsilen tahsili ile Hazine'ye irat kaydına, 5-Davacı tarafından yatırılan 170,78 TL peşin harç ile 1.954,32 TL tamamlama harcı olmak üzere toplam 2.125,10 TL harcın (davalı ... yönünden 690,59 TL ile sınırlı olmak ve tahsilde tekerrür etmemek üzere ) davalılardan müşterek ve müteselsilen alınarak davacıya verilmesine 6-Davacı tarafından yatırılan 44,40 TL başvuru harcı ile yargılama boyunca davacı tarafından yapılan posta masrafları, bilirkişi ücretleri için 1.987,55 TL, keşif harcı 384,90 TL olmak üzere toplam 2.146,85 TL yargılama giderinin (davalı ... yönünden 1.086,95 TL ile sınırlı ve tahsilde tekerrür etmemek üzere) davalılardan müşterek ve müteselsilen alınarak davacıya verilmesine, 7-Davacı kendini vekil ile temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi gereğince hesaplanan 19.665,81 TL vekalet ücretinin (davalı ... yönünden 9.830,20 TL ile sınırlı ve tahsilde tekerrür etmemek üzere) davalılardan müşterek ve müteselsilen alınarak davacıya verilmesine," şeklinde karar verilmiştir.

V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri Davalı vekili temyiz dilekçesinde; A.Müvekkilinin arsa sahibinin halefi sıfatına sahip olduğunu, mahkemenin yüklenici sıfatına haiz olduğu değerlendirmesinin yanlış olduğunu b.Sözleşmenin tapuya şerh edilmemiş olması dolayısıyla tapuya güven ilkesi ve iyiniyet kuralları gereği müvekkilinin tapuya hak kazandığını, iyiniyetli üçüncü kişi konumunda olduğunu, c.İnşaat süresinin uzamasının sebebinin mücbir sebep halleri kapsamında değerlendirilmesi gerektiğini ve bu sebeple açılan davanın reddine karar verilmesi gerektiğini, d.Yüklenicinin kabul beyanının müvekkilini bağlamayacağını, yargılama giderlerinden müştereken sorumlu tutulmasının hukuki olmadığını, yüklenici ile herhangi bir halefiyetinin bulunmadığını beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi ve tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir.

Dairemizin, “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi halinde yükleniciden hisse veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen üçüncü kişilerin iyiniyetle tapuya güvenerek ayni hak iktisaplarının dinlenmeyeceğine..” dair içtihadından dönmek amacıyla Yargıtay Kanunu’nun 15/2-c maddesi gereğince Yargıtay Birinci Başkanlığına yaptığı başvuru neticesinde Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunca 16.05.2025 tarih, 2024/1 esas; 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile Dairemizin eski içtihatlarından dönme istemi kabul edilmiştir. 16.05.2025 tarih, 2024/1 Esas; 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi, Yargıtay Kanunu’nun 45/5.fıkrası gereğince içtihadı birleştirme kararları benzer hukuki konularda Yargıtay Genel Kurullarını, dairelerini ve adliye mahkemelerini bağlar. İçtihadı birleştirme öncesinde aksi yönde bir bozma olsa bile usuli kazanılmış hakkın istisnası olarak uygulanması gerekir. Bu nedenle; Hukuk sistemimizde taşınmaz mülkiyeti edinmek ancak tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile iyi niyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır. Yani, iyiniyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur (TMK. m. 1023). Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran karma bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan nitelikteki binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler. Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını veya bir kısmını çeşitli saiklerle yükleniciye tapuda devretmekte ve yüklenici devraldığı bağımsız bölüm veya arsa hisselerini üçüncü kişilere satmaktadır. Arsa payı veya bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi talep edilebilmektedir. TMK’nın 3. maddesine göre, tapuya güvendiğini, iyiniyetli olduğunu beyan eden ve yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişinin iyiniyetli olduğu Kanun gereğince karine olarak kabul edilmelidir. Aynı Kanun'un 1023. maddesine göre ise tapuya güvenerek iktisap edilen ayni hakkın korunması gerekir. TMK’ nın 3. ve 1023. maddelerine göre, yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm devralan üçüncü kişi iyiniyetli ise yüklenici adına yapılan tescil başlangıçtan itibaren yolsuz olsa veya sonradan geriye etkili fesihle yolsuz hâle gelse bile devrin geçerli olacağı kabul edilmelidir. Zira tapu siciline güven ilkesi korunmazsa hukukî işlem güvenliği, dolayısıyla hukukun en temel ilkelerinden olan hukukî güvenlik ilkesi de ihlâl edilmiş olur. Arsa sahibinin; üçüncü kişinin taşınmazı tapuda satın aldığı anda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle tapunun yükleniciye devredildiğini ve yüklenicinin edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi ihtimalini bildiğini ve buna rağmen taşınmazı satın aldığını veya lehine ipotek tesis ettiğini bir başka deyişle üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunu somut delil ve vakıalarla ispat etmesi halinde elbette tapunun arsa sahibine döneceğinin kabulü gerekir. Öte yandan, arsa sahibinin yükleniciye devrettiği tapunun avans tapu olduğunun kabulü de mümkün değildir. Zira “avans tapu”kavramının Türk Medeni Kanunu ve Türk Eşya Hukuku sisteminde yerinin bulunmadığı, Doktrinde de belirtildiği gibi, arsa sahibinin yükleniciye tapu devrinin avans tapu kavramıyla açıklanamayacağı, zira tapu devrinin şarta bağlanamayacağı; dolayısıyla, yüklenici adına kayıtlı olan arsa hissesi veya bağımsız bölümün üçüncü kişiye satılmasının geçerli olduğu kabul edilmelidir. Arsa sahibinin yükleniciye tapuyu devretmesi, yolsuz tescil olarak da değerlendirilemez. Zira aynî hakkın kurulabilmesi için yeterli olmayan ve gerçek hak sahipliğini yansıtmayan tescil, yolsuz tescildir. (TMK.1024). TMK’nın 992. maddesi hükmü gereğince, arsa sahibinin bozucu yenilik doğuran hakkını kullanarak sözleşmeden dönme anına kadar, mülkiyet hakkına sahip yüklenicinin tasarruf işleminde hiç bir hukuki sakatlık olmayacaktır. Arsa sahibi, sözleşmeden sonradan dönse bile “yolsuz tescil” iddiasıyla yükleniciden iyiniyetle ayni hak iktisap eden üçüncü kişiden tapu iptali ve tescil talep etme hakkı bulunmayacaktır. İzah edilen nedenlerle, tapuya güvenerek yükleniciden arsa hissesi veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen iyiniyetli üçüncü kişinin TMK'nın 1023. maddesine istinaden iktisabının korunması gerekir. Ancak, arsa sahibinin TMK’nın 3/2. fıkrası gereğince, üçüncü kişinin taşınmazı satın aldığı veya lehine ipotek tesis ettiği anda, “tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiğini ve sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu” bildiğini veya bilmesi gerektiğini ispatlaması halinde arsa sahibinin tapu iptali ve tescil talebi kabul edilebilir. Anılan İçtihadı Birleştirme ve Dairemizin yeni içtihatları doğrultusunda Mahkemece yapılacak iş; yukarıdaki açıklamalar doğrultusunda temyiz eden davalı ... yönünden inceleme ve değerlendirme yapılarak sonucuna göre bir karar verilmesidir.

VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının BOZULMASINA, Peşin alınan temyiz karar harcının istek halinde ilgilisine iadesine, Dosyanın kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,16.06.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.