Yargıtay 5. Hukuk Dairesi 2026/4132 E. 2026/10556 K.

MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 55. Hukuk Dairesi SAYISI : 2023/3331 Esas, 2025/717 Karar KARAR : Esastan ret İLK DERECE MAHKEMESİ : İstanbul Anadolu 5. Sulh Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2019/596 Esas, 2022/1059 Karar

Taraflar arasındaki müdahalenin önlenmesi ve eski hale getirme davasında yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davalı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davalı şirketin uzun süre ilgili alan dâhilinde tüm site güvenliğini tehlikeye sokan tadilatlara sebebiyet verdiğini, davalı tarafından site güvenliğini tehlikeye düşürecek nitelikte taşınmazda İmar mevzuat ve hukuka aykırı yapılaşmanın eski haline getirilmesini talep edilmiştir.

II. CEVAP Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; davacı ... yönetiminin aktif dava ehliyetinin bulunmadığını, davaya konu bahçe, müvekkil şirketin mülkiyetine tahsisli olup, ortak alan olmadığını, davacının iddialarının aksine, müvekkil şirket tarafından ortak alana müdahale sayılacak tarzda, mülkiyet hakkını kötüye kullanarak, site güvenliğini tehlikeye düşürecek bir eylemin gerçekleştirilmediğini, söz konusu bölüm müvekkilin mülkiyetine ait olup, ortak alan vasfı taşımadığını, müvekkil şirketin eski hale getirmesini gerektirecek hukuka aykırı eylemi olmadığını belirterek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davanın kabulüne karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF A. İstinaf Yoluna Başvuranlar İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri Davalı vekili istinaf dilekçesinde özetle ; davacı olarak davayı ikame eden site yönetiminin aktif husumet ehliyetinin bulunmadığını, malik olmayan davacı ... yönetiminin dava açma ehliyeti bulunmadığını, davacı mahkeme tarafından kendisine verilen süre içerisinde dava açma yetkisine dair kat malikleri kurulu kararını dosyaya sunamamasına rağmen eksik incelemeyle karar verildiğini, davaya konu taşınmazın, şirketin mülkiyetine tahsisli olup, ortak alan olmadığını, müvekkilin güvenlik zafiyeti oluşturacak herhangi bir eylemi bulunmayıp, bugüne kadar da böyle bir olay yaşanmadığını belirterek kararın kaldırılmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile projeye aykırılıkların giderilmesi için davacının kat maliki olması ya da yönetime bu konuda verilmiş özel yetki bulunması gerektiğinden dosya içeriğine göre davacının 25.02.2019 tarihli ... yönetim kurulu toplantı kararına istinaden verilen yetkiye dayanarak davayı açtığı, yönetici şirkete müdahalenin önlenmesi ve onaylı mimari projeye aykırılıkların eski hale getirilmesine ilişkin dava açma yetkisi verildiğine dair karar defterinde özel yetki kaydı bulunmadığı ancak davayı yönetim adına açan avukata vekalet veren yetkili ...'ın tapu maliki olduğu anlaşıldığından davacının aktif dava ehliyeti olduğu, mahkemece, tapu kaydı, yönetim planı ve mimari proje getirtilerek, mahallinde uzman bilirkişilerin refakatiyle keşif icra edildiği, keşif neticesinde hazırlanarak dosyaya sunulan bilirkişi raporlarında, davalıya ait bağımsız bölümde davalı tarafından yapılan projeye aykırılıkların neler olduğu ve nasıl ve kaç günde giderilebileceğinin belirtildiği, mahkemenin, denetlemeye ve hüküm kurmaya elverişli bilirkişi raporu doğrultusunda karar verdiği, kararın infazında tereddüt hasıl olacak nitelikte bulunmadığı, istinaf sebeplerinin yerinde olmadığı gerekçesiyle davalının istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ A. Temyiz Yoluna Başvuranlar Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri Davalı vekili temyiz dilekçesinde; istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü sebepleri tekrar ederek kararın kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe 1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, müdahalenin önlenmesi ve eski hale getirilmesi istemine ilişkindir.

2. Değerlendirme 1. Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2.Dosya kapsamı ile ... Kaymakamlığı Tapu Müdürlüğünün 28.01.2026 tarihli cevabi yazısından ilgili sitenin birden fazla parsel üzerinde kurulu olduğu, parsellere ilişkin kat mülkiyeti kurulu olduğu, yönetim planında bildirildiği şekilde 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (634 sayılı Kanun) hükümlerine göre toplu yapı yönetimine geçildiği, 5711 sayılı Kanun ile değişik 634 sayılı Kanun'un 66... nci maddeleri gereğince toplu yapıyı oluşturan imar parselleri ve ortak yerlerin tapuda birbirleriyle bağlantıları sağlanmak suretiyle irtibatlandırılıp irtibatlandırılmadığı taraflarınca tespit edilemediğinin bildirdiği görülmüştür.

3. 634 sayılı Kanun'un uygulanabilmesi için dava konusu taşınmazın tek parsel üzerinde kurulmuş bulunması ve üzerinde kat mülkiyeti tesis edilmiş olması, tek parsel üzerinde kurulmuş olmakla birlikte, henüz kat mülkiyeti tesis edilmemiş bulunan ve ancak kat irtifakı tesis edilmiş bulunan ana taşınmazlarda inşaatın fiilen tamamlanmış olması ve en az 2/3'ünün fiilen kullanılmaya başlanmış olması gerekir. Bu durumda iki şartın aynı anda oluşması gerekir. Yani kat irtifaklı ana taşınmazın inşaatının tamamen bitirilmiş olması ve aynı zamanda en az 2/3'ünde fiilen iskan edilmiş olması gerekir. Birden fazla parsel üzerinde kurulmuş bulunan sitelerde ise 634 sayılı Kanun hükümlerinin uygulanabilmesi için yukarda belirtilen şartlarla beraber toplu yapı yönetimine geçilmiş olması gerekir. 634 sayılı Kanunu'nda değişiklik yapılmasına ilişkin 5711 sayılı Kanun'un 22. maddesi ile 634 sayılı Kanun'un 66. ve devamı maddelerinde düzenlenen Toplu Yapılara İlişkin Özel Hükümler uyarınca sitede henüz toplu yapı yönetimine geçilmediğinin anlaşılması halinde ise uyuşmazlıkta kat mülkiyeti hükümlerinin değil, genel hükümlerin uygulanması gerekmektedir. Buna göre görev hususu da genel hükümler uyarınca belirlenmelidir.

4. 634 sayılı Kanun'un yukarıda izah edilen 66 ncı, 67 nci ve 68 inci maddeleri bir bütün olarak değerlendirildiğinde birden fazla parsel üzerine kurulu sitelerde toplu yapı kapsamında değerlendirme yapmak için toplu yapı yönetim planı haricinde tapu ve vaziyet planında ortak alan bağlantısının sağlanmasının gerekeceği açıktır. Mahkemece öncelikle yukarıda açıklanan hususlar doğrultusunda toplu yapı koşullarının sağlanıp sağlanmadığı konusunda gerekli araştırmaların yapılarak görev konusunun değerlendirilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiştir.

VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; 1.Davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

2. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

3. Davalı vekilinin sair temyiz itirazlarının bozma sebep ve gerekçelerine göre şimdilik incelemesine yer olmadığına,

Peşin alınan temyiz harcının istek halinde iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

08.06.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.