Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2026/4 E. 2026/2414 K.

MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 3. Hukuk Dairesi SAYISI : 2023/3234 E., 2025/2793 K.

Bölge Adliye Mahkemesince bozmaya uyularak verilen karar, davalılardan ... İnş. San. ve Tic. A.Ş. ve ... Gayrimenkul Yatırım San. ve Tic. A.Ş. vekillerince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA Davacı vekili; davalı ... ile davacı arasında imzalanan 18.05.2012 tarihli gayrimenkul pay ortaklığı sözleşmesi ile 90.000,00 TL karşılığında, davalı şirketlerin Esenyurt ilçesi 14 40... parselde kain arsada brüt yaklaşık 135 m² daire yapım ve teslimi taahhüdünde bulunduklarını, müvekkilinin sözleşmenin 3. maddesi gereğince taahhüt ettiği ödemeleri yapmasına rağmen davalıların sözleşmede belirtilen sürede edimlerini yerine getirmediklerini, aralarındaki adi ortaklık uyarınca sözleşmesel edimin yerine getirilmemesinden tüm davalıların müteselsilen sorumlu olduklarını ileri sürerek, davalılar tarafından teslimi gereken bağımsız bölümün teslim tarihinde tamamlanmış haldeki rayiç bedelinden fazlaya ilişkin her türlü hakları saklı kalmak kaydıyla, şimdilik 90.000,00 TL'nin davalılardan müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep etmiştir. II. CEVAP 1. Davalı ... İnşaat San. ve Tic. A.Ş. vekili; davacı ile davalı ... Gayrimenkul Ltd. Şti. arasında 18.05.2012 tarihinde gayrimenkul pay ortaklığı sözleşmesi yapıldığını, davalı ortaklar arasındaki adi ortaklık sözleşmesinin ise 30.05.2012 tarihinde yapıldığını, sözleşmede imzası olmayan ve bedeli şirketin ortaklık hesabına geçmeyen bir satıştan ve bedel iadesinden müvekkili şirketin sorumlu tutulamayacağını, dava konusu taahhüdün adi ortaklık ile hiçbir ilgisinin olmadığını, yapılan adi ortaklık sözleşmesinin 8. maddesinde, ortaklar yönetim kurulunda bulunan temsilcilerinden her birinin atacağı üç imza ile en geniş şekilde temsil edileceğini, üç temsilcinin imzasının olmadığı bir taahhüdün ortaklığı borç altına sokamayacağının hükme bağlandığını, davacının taşınmaz bedeli olarak yatırdığı parayı 1 nolu davalının banka hesabına yatırdığını, ... Gayrimenkul Şirketinin yaptığı usulsüz satışlar ile ilgili olarak diğer davalı şirket ile müvekkili şirket hakkında takipsizlik kararı verildiğini, davacı ile davalı ... Gayrimenkul Şirketi arasında yapılan pay ortaklığı sözleşmesinin resmi şekilde yapılmadığından geçersiz olduğunu, davacıya verdiği taahhüt bakımından davalı ... Gayrimenkul Şirketinin sebepsiz zenginleşme kurallarına göre kişisel olarak sorumlu olduğunu, ortaklığın ve müvekkili şirketin geçersiz sözleşmede imzası olmadığından sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre zenginleşen ... Gayrimenkul Şirketinin bu sonuçtan sorumlu olduğunu savunarak, davanın reddine karar verilmesini istemiştir. 2. Davalı ... Gayrimenkul Yatırım Sanayi ve Ticaret. A.Ş. vekili; diğer davalılar ile müvekkili şirket arasında adi ortaklık sözleşmesi yapıldığını, ... tarafından davacıya verilen dava konusu taahhüdün adi ortaklık ile hiçbir ilgisinin olmadığını, sözleşmede müvekkilinin adının geçmediğini, adi ortaklık sözleşmesinin tarihinin 30.05.2012, davacının ... ile yaptığı sözleşme tarihinin 18.05.2012 olduğunu, ... tarafından müvekkilinin de mağdur edildiğini savunarak, davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

3. Davalı ... Gayrimenkul İnşaat San. Tic. Ltd. Şti., davaya cevap vermemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin 06.03.2019 tarihli kararıyla; davalı ... İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş ile davalı ... Gayrimenkul Yatırım Sanayi ve Tic. A.Ş.'nin adi ortaklığın tarafı olduğu, ancak dava konusu sözleşmenin tarafı olmadıkları, ödenen gayrimenkul bedellerinin bu şirketlere ödenmediği, kaldı ki davalılar arasındaki adi ortaklık sözleşmesinin taraflar arasında yapılan sözleşmeden sonraki tarihli bir adi ortaklık sözleşmesi olduğu, bu nedenle davacı ile davalı ... Şirketi arasında adi yazılı şekilde yapılan sözleşme ile hiçbir ilgilerinin olmadığı, davacı ile davalı ... Gayrimenkul arasındaki sözleşme adi ortaklık sözleşmesinden sonraki bir tarihte yapılmış olsa dahi, davalılar arasındaki adi ortaklık sözleşmesinin 8. maddesi gereğince davalı ... Gayrimenkul Ltd. Şti.'nin temsil ve ilzama hiçbir şekilde yetkili olmadığı gerekçesiyle; davalılar ... İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş. ile ... Gayrimenkul Yatırım Sanayi ve Tic. A.Ş. hakkında açılan davanın reddine, davalı ... Gayrimenkul İnşaat Sanayi ve Tic. Ltd. Şti. yönünden davanın kısmen kabulü ile taşınmazın dava tarihi itibariyle rayiç değeri olan 247.246,00 TL'nin bu davalıdan alınarak davacıya ödenmesine karar verilmiş; karara karşı, davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur. IV. İSTİNAF Bölge Adliye Mahkemesinin 21.04.2022 tarihli kararıyla; davacıya taahhüt olunan dairenin teslim edilmediği, ancak davacı tarafça ödenen bedelin de iade edilmediği sabit olduğundan yapılan bilirkişi incelemesi ile söz konusu taşınmazın rayiç bedelinin 247.246,00 TL olduğu belirlenmekle, bu durumda ilgili yasa hükümlerine göre sözleşmenin geçerli olduğu ve davacının taşınmazın rayiç bedelini tüm davalılardan talep edebileceği gözetilerek belirlenen ve talep arttırım dilekçesi ile arttırılan rayiç bedel hakkında davanın tüm davalılar yönünden müteselsilen kabulüne karar verilmesi gerekirken, sadece davalı ... Gayrimenkul Ltd. Şti. hakkında kabulüne karar verilmesinin usul ve hukuka uygun bulunmadığı, davacının faiz talebinde bulunmadığı gözetilerek taleple bağlılık kuralı gereği talep edilenden fazlasına hükmedilemeyeceğinden faize hükmedilmemesinin usul ve hukuka uygun bulunduğu, davacının faize yönelik istinaf talebinin yerinde olmadığı gerekçesiyle; davacının başvurusunun kabulüne, yeniden davanın kısmen kabulü ile 247.246,00 TL'nin davalılardan müteselsilen alınıp davacıya verilmesine, fazla talebin reddine karar verilmiş; karara karşı, davacı vekili ile davalılardan ... Gayrimenkul Yatırım San. ve Tic. A.Ş. vekili ve ... İnş. San. ve Tic. A.Ş. vekili temyiz isteminde bulunmuştur. V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ 1.Dairece verilen 07.06.2023 tarihli ilamla; hükme esas alınan bilirkişi raporuna göre davacı tarafça 30.11.2017 tarihli dilekçe ile özellikle rayiç bedelin belirlenmesi noktasında çeşitli emsaller de sunularak itiraz edildiği, bu itibarla bilirkişi heyetinden davacının itirazlarını değerlendiren ek rapor aldırılması, yeterli görülmediği takdirde ise alanında uzman bilirkişilerden oluşturulacak üç kişilik heyetten yeni bir rapor aldırılarak sonucuna göre karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle, davacı tarafın sair davalıların ise tüm temyiz itirazları incelenmeksizin Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozulmasına karar verilmiştir. 2.Bozmaya uyan Bölge Adliye Mahkemesinin ilam başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; söz konusu taşınmaz rayiç bedelinin belirlenmesi için alınan bilirkişi heyet raporu ile rayiç bedelin 450.000,00 TL olduğunun tespit edildiği, davacı vekilinın ıslah dilekçesi ile talebini artırdığı gerekçesiyle; davanın kabulüne, 450.000,00 TL'nin dava tarihinden itibaren hesaplanacak yasal faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davalılardan ... Gayrımenkul Yatırım San. ve Tic. A.Ş. ve ... İnşaat San. ve Tic. A.Ş. vekili temyiz isteminde bulunmuştur. VI. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri 1. Davalı ... Gayrımenkul Yatırım San. ve Tic. A.Ş. vekili; müvekkili şirketin pasif husumetlerinin bulunmadığını, dava konusu sözleşmenin davalılar arasındaki ortaklık sözleşmesinden önce imzalandığını, gayrı menkul satış vaadi sözleşmesinin geçersiz olduğunu, davacının rayiç bedel talebinde bulunamayacağını, davacı tarafın 17.10.2018 tarihli dilekçesi ile davasını ıslah ettiğini, ikinci ıslahın mümkün olmadığını, dava dilekçesi ve ilk dilekçesi ile faiz talep etmediğinden ikinci ıslah ile faiz talebinin de mümkün olmadığını ileri sürerek; kararın bozulmasını istemiştir. 2. Davalı ... İnşaat San. ve Tic. A.Ş. vekili; davacının müvekkil şirketi ve diğer davalı ... Gayrımenkul Yatırım San. ve Tic. A.Ş.yi sorumlu tutabilmesi için, sözleşme yapılırken neye dayanarak temsil ilişkisinin varlığına kanaat getirdiğini ve diğer ortaklarla da işlem yapma iradesini oluşturduğunu ispat etmesi gerektiğini, sözleşmenin nispiliği prensibi uyarınca davacının ancak kendi akitlerine yönelebileceğini, taşınmaz değerine ilişkin yapılan bilirkişi raporunun çelişkili olduğunu, yeni bir rapor alınması gerektiğini ileri sürerek, kararın bozulmasını talep etmiştir. B. Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine istinaden rayiç bedelin iadesi istemine ilişkindir. Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozmaya uygun olmasına, Dairece aynı konuda verilen 19.02.2022 tarihli, 2021/9286 E. 2022/1128 K. sayılı ilam ile "Adi ortaklık sözleşmesi ile satış sözleşmesi birlikte değerlendirildiğinde; davalı ... Gayrimenkul İnşaat San. ve Tic.Ltd. Şti.'nin, 15.05.2012 tarihli sözleşme ile kurulan adi ortaklığı temsile ilişkin hükümler uyarınca yönetici ortaklarından olduğunun ve davacı ile imzalamış olduğu 18.05.2012 tarihli sözleşmeden dolayı ortaya çıkan borçtan diğer ortakların da 818 sayılı Borçlar Kanunu'nun 534.maddesi gereğince müteselsilen sorumlu olduklarının kabulü gerektiğinin" belirlenmiş olmasına, davacı tarafından dava dilekçesinde teslimi gereken bağımsız bölümün teslim tarihinde tamamlanmış rayiç bedeline dair fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik 90.000,00 TL tahsili talebinin kısmi dava niteliğinde bulunmasına, 17.10.2018 tarihli dilekçesi bedel arttırım mahiyetinde olup bozma sonrası sunulan 23.09.2025 tarihli ıslah dilekçesi ile talebini 450.000,00 TL'ye artırarak dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte talep ettiğinin anlaşılmasına göre, davalılar ... Gayrımenkul Yatırım San. ve Tic. A.Ş. ve ... İnşaat San. ve Tic. A.Ş. vekillerinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar verilmiştir. VII. KARAR Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370/1 maddesi uyarınca ONANMASINA, Aşağıda yazılı bakiye temyiz karar harcının temyiz edenlere yükletilmesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 22.04.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.