Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2026/3261 E. 2026/2361 K.

MAHKEMESİ : Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi SAYISI : 2024/1063 E., 2025/162 K. İLK DERECE MAHKEMESİ : .... Asliye Hukuk (Ticaret) Mahkemesi SAYISI : 2021/292 E., 2024/45 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı, asıl ve birleşen davacı vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 24.02.2026 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir. Belli edilen günde gelen davacı asıl ve birleşen davalarda davacı ... Gayrimenkul Yönetim Organizasyon Reklamcılık Özel Güvenlik İnş. Ltd. Şti. vekili Avukat ... ile asıl ve birleşen davalarda davalı ... İnşaat Mekanik Tesisat İmalat Taahhüt ve Tic. Ltd. Şti. vekili Avukat ...'ın sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra noksanlığın giderilmesi için mahalline geri çevrilen dava dosyası gelmekle Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA 1.Davacı vekili asıl davada; müvekkili şirketin Düzce ili, ... Mah. 1493/3 ve 1494/3 ada parsel sayılı taşınmazı konut yapım alanı olarak planladığını, arsa sahipleri ile görüşerek müteahhit arayışı içerisine girdiğini, davalı ile arsa sahiplerini buluşturarak anlaşmalarını sağladığını, davacı şirket tarafından davalı tarafa en önemli yardımlardan birinin projenin fînansı için bankalar nezdinde sağlanacak kredi çalışmaları olduğunu, taraflar arasında 13.08.2013 tarihli Konut Satış Protokolünün imzalandığını, davalının arsa sahipleri ile buluşması, anlaşması, projeye ilişkin kredi temini, fiilen projeye başlanılmadan proje maliyetinin büyük kısmının davalıya ödenmesi, konutlarının satımı hususunda müşteri portföyünü davalıya tahsis etmesi gibi esaslı çalışmaları üstlendiğini, en önemlisi davalıya inşaatın tamamlanması ile ürettiği konutları belirli bir bedelle alma garantisini taahhüt ettiğini, müvekkilinin henüz imalat safhasındaki dairelerin 190 adedini sattığını, davalının sözleşmede belirtilen süre içinde sözleşmeye ve satışa konu 308 adet dairenin imalatını henüz bitirmediğini, davalının müvekkili ile yaptığı sözleşme ve davacının üçüncü kişilerle yaptığı harici satış sözleşmesindeki yükümlülüklerini geciktirdiğini, kat karşılığı inşaat sözleşmesi, vaziyet planı, mahal listesi, kat planları ve daire paylaşım listesi ile yine sözü edilen iki sözleşmeye aykırı olarak eksik kötü imalatlarda bulunduğunu, ayrıca sözleşmeye aykırı olarak yetkisi olmadığı halde üçüncü kişilerle direkt satım ilişkisi içerisine girdiğini, davalı tarafından müvekkilinin sözleşmede belirtilen haklarını ödemekten kaçınmak için 14.12.2015 tarihli ihtarname ile sözleşmeyi feshettiğini, 13/08/2013 tarihli “Konut Satış Protokolü” başlıklı sözleşmenin D maddesinin son cümlesinde “imalatı müteahhit tarafından yapılarak bedeli organizatör firma tarafından müteahhide ödenecektir” ibaresinin bulunduğunu, sözleşmenin B bendinde sözleşmenin konusu olarak belirlenen 308 adet konutun davalı tarafından yapılması ve satış protokolü çerçevesinde müteahhide teslim edilmesinin davalının edimi haline geldiğini, sözleşmenin E bendinde davalının imal ederek müvekkiline teslim edeceği, satacağı konutların metrekare fiyatının belirlendiğini, buna göre her metrekare karşılığının 1.130,00 TL bedelin müvekkili tarafından imalat bitiminde davalıya ödeneceğini, sözleşme koşulları dikkate alındığında davalının müvekkiline ön alım hakkı verdiğini ileri sürerek; davalının sözleşmeyi tek taraflı feshinin haksız olduğunun tespitine, davalının simsarlık sözleşmesinin haksız feshi nedeniyle dava tarihine kadar hak edilen simsarlık ücretinin tespiti ve fesih tarihinden itibaren işleyecek ticari faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya ödenmesine karar verilmesini talep etmiş, 21.11.2018 tarihli dilekçe ile talebini 6.065.395,00 TL'ye yükseltmiştir. 2.Davacı vekili birleşen Düzce 4. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2022/426 E sayılı dosyasında; 13.08.2013 tarihli protokolün başlık ve koşulları dikkate alındığında davalının müvekkiline ön alım hakkı verdiğini, 13.08.2013 tarihli protokolün bir ön alım sözleşmesi olduğunu, davalının sözleşmeyi feshetmiş olmasının davalı uhdesinde bulunan taşınmazların bedelinin sözleşmede kararlaştırılan fiyattan belirlenmesi suretiyle müvekkili adına tescili hakkını doğurduğunu,14 94... parsel G Blok 3 ve 4 numaralı bağımsız bölümler, H Blok 1, 3, 4 numaralı bağımsız bölümler, I Blok 1 ve 4 numaralı bağımsız bölümler, -14 93... parsel, E Blok 2 ve 3 numaralı bağımsız bölümler, I Blok 4 numaralı bağımsız bölüm, L Blok 1, 2, 3, 4, 14, 15 numaralı bağımsız bölümler, M Blok 1, 2, 3, 4, 14, 15 numaralı bağımsız bölümler, N Blok 1, 2, 3, 4, 14, 15 numaralı bağımsız bölümlerin tapularının iptali ile müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir. 3. Davacı vekili birleşen Düzce 4. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2022/647 E sayılı dosyasında; davalının sözleşmeyi tek taraflı feshinin haksız olduğunun tespitine, .... Asliye Hukuk Mahkemesinin 2021/292 Esas sayılı dosyası ile talep edilen alacak haricinde kalan, haksız fesih sebebiyle satımı yapılamayan 118 daire bakımından davacının mahrum kaldığı simsarlık alacağının tespiti ile ticari faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir. II. CEVAP Davalı vekili; 13.08.2013 tarihinde imzalanan Konut Satış Protokolünün noter aracılığı ile yapılmadığını, ayrıca protokolün imza yetkisi olmayan davacı şirket ortağı tarafından imzalandığını, bu nedenle hukuken geçerli bir protokol olmadığını, arsa sahibi ile müvekkili şirket arasında .... Noterliğinin 07.01.2014 tarihli Düzenlenme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi akdedildiğini, davacının bu projede asıl değer olan arsa sahibine ve bağımsız bölüm satın alan müşterilere karşı hiçbir sorumluluğunun olmadığını, satış sözleşmelerinin müvekkili şirket ile müşteriler arasında yapıldığını, işi yalnızca satıştan komisyon elde etmek olan davacının işbu davada kendisini mağdur gibi göstermesinin kabul edilemeyeceğini, davacının edimini yerine getirse de getirmese de hiçbir müspet zararının doğmayacağını, davacının mülkiyet hakkı talep ettiğini, önalım hakkının bir sözleşmeden doğmasının ve tapu kütüğüne şerh verilmesinin gerektiğini, davacının önalım hakkı iddiasının yetkisiz imzalı Konut Satış Protokolünde ve taraflar arasında imzalanan sair bir evrakta bulunmadığını, Protokolde taşınmazların davacıya devredileceğine dair hiçbir maddenin ve/veya atfın olmadığını, davacının işbu protokolde imalat süresi içinde taşınmazların tamamını satabileceklerini taahhüt ettiğini, davacının yalnızca %54 daire satabildiğini, hedeflerinin ve taahhütlerinin çok gerisinde kaldığını, yapılan görüşmelerde davacının fahiş ücret taleplerinin, istekleri üzerine devri yapılan 6 adet daireyi inkar etmeleri, kalan tüm konutların kendilerine bırakılması şeklindeki hukuk dışı talep ve gerçek niyetlerinin anlaşılması nedeni ile sözleşmesel ilişkinin davalı açısından fiili olarak çekilmez hale geldiğinin bildirildiğini, davacı ile yapılan sözleşmenin Satışa Aracılık/Taşınmaz Simsarlığı Sözleşmesinden başka bir şey olmadığını, davacının ücretinin belirlenmediğini savunarak davanın reddini istemiştir. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI 1.İlk Derece Mahkemesinin 07.07.2020 tarihli kararıyla; protokolün taşınmaz simsarlığı sözleşmesi olduğui müteahhit firmanın "Konut satışında ya da sonrasında bu teknik şartnamede yazılı imalatlar dışında alıcıya verilecek herhangi bir yazılı ya da sözlü taahhüt organizatör firmayı ilgilendirir olacak ve imalatı müteahhit tarafından yapılarak bedeli organizatör firma tarafından müteahhide ödenecektir." şeklindeki Protokol maddesi ile davacı organizatör şirketin satış yaparken belirteceği vaadler karşısında sorumluluğunu sınırlamak amacıyla ve sonradan oluşması muhtemel imalat fazlalıklarını, kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve eklerinde belirtilen imalat şartları ile sınırlandırmış, böylelikle davalı müteahhit şirketin satış yaptığı üçüncü kişilere vaadleri nedeniyle yükümlülüğe girmeyi bertaraf ettiği, davacı organizatör şirketin satışını yapacağı konutların Protokolde belirtilen metrekare maliyet fiyatını 1.130,00 TL olarak belirleyerek satışa esas gayrımenkullerin dip fiyatlarının belirlenmesinin amaç edinildiği, davacı şirketin daha sonra oluşması muhtemel satış fiyatı anlaşmazlığın gidermek amacıyla davalı müteahhit firmayla dip fiyatın belirlendiği, davacı ile davalı arasındaki 13.08.2013 tarihli protokolün tipik bir simsarlık sözleşmesi olduğu, protokolde taşınmazların satışı neticesinde 1.130,00 TL/m²'lik bedelin davalıya, bunun üzerindeki tutarın ise davacıya ait olacağı gibi bir hükmün mevcut olmadığı, protokolde ücret kararlaştırılmadığı, TBK'nın 522. maddesinde, sözleşmede ücret kararlaştırılmasa dahi ücretin tarifeye göre, tarifenin bulunmaması halinde teamüle göre ödeneceğinin öngörüldüğü, davacı şirketin taraflar arasındaki protokol kapsamında davalı müteahhidin payına düşen bir miktar taşınmazın üçüncü kişilere satışına aracılık yaptığının da sabit olduğu, bu durumda taraflar arasındaki protokolde simsarlık ücreti belirlenmemiş olduğundan davacının, ortada bir ücret tarifesi de bulunmadığından, teamül gereğince ... Derneği tarafından bildirilen ücretlerden, anlaşma konusu daire adedinin 100'ün üzerinde olması sebebiyle satışına aracılık ettiği her bir daire için 1.000,00 TL+ KDV ücrete hak kazandığı, davacının taraflar arasındaki protokol kapsamında toplam 174 adet dairenin satışına aracılık etmiş olduğu ve toplam olarak (174 adet x 1.000,00 TL + KDV=) 205.320,00 TL tutarında simsarlık ücretine hak kazandığı, buna mukabil, davacının ıslah dilekçesinde davalıdan 457.000,00 TL aldığını belirttiği dikkate alındığında; davacının davalıdan talep edebileceği bir simsarlık ücretinin bulunmadığı, davacının simsarlık hizmetinden kaynaklanan alacak talebinin reddine karar verilmesi gerektiği, protokolde 1.130,00 TL/m²'nin üzerindeki satış bedelinin davacıya ait olduğuna ilişkin bir hüküm bulunmamasına rağmen, davacının protokolden bu şekilde bir sonuç çıkararak davacıdan 6.247,885 TL gibi bir tutarı talep etmesinin, protokolün davalı açısından çekilmez hale getirebilecek nitelikte olduğu ve bu nedenle davacının protokolü feshetmekte haklı olduğu gerekçesiyle; davacının, simsarlık sözleşmesinin haksız feshedilmesi nedeniyle dava tarihine kadar hak edilen simsarlık ücretinin tahsiline ilişkin talebinin ve davalının sözleşmeyi tek taraflı olarak feshinin haksız olduğunun tespitine ilişkin talebinin reddine karar verilmiş, karara karşı süresi içinde davacı- birleşen davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur. 2. Bölge Adliye Mahkemesinin 18.06.2021 tarihli kararıyla; taraflar arasında imzalanan "Konut Satış Protokolü" sözleşmesinin "Fiyatlandırma" başlıklı "E" bendinde yer alan 1.130,00 TL miktarlı bedel ile projenin birim m² maliyetine yönelik fiyatlandırmanın yapıldığı, sözleşme hükümlerinde bu miktar baz alınarak bağımsız bölümlerin satışından elde edilecek gelirden belirtilen maliyet kaleminin mahsubu sonrası kalanın davacıya ait olduğuna dair ifadenin yer almadığı, bir başka anlatımla, sözleşmenin hükümlerinin tamamının veya belirtilen hükmün bağımsız olarak değerlendirmesi halinde dahi, sözleşmedeki bu miktarın, simsarlık ücret alacağının hesaplanmasında nazara alınacak veya sözleşmeye konu bağımsız bölümlerin imalat bedeli olarak davacı tarafından ödenmesinin üstlenildiği miktar olarak belirlendiğinin kabul edilemeyeceği, Mahkemece 18.11.2015 tarihli ihtarname ve bu ihtarnameye cevap niteliğindeki ihtarname ile fesih ihtarnamesi içeriğindeki hususların davalı yönünden sözleşmenin sürdürülmesinin çekilmez hale geldiği ve bunun sonucu olarak sözleşmenin haklı nedenle feshedildiğine dair kararının yerinde olduğu, öte yandan, taraflar arasındaki sözleşmede ücret belirlenmediğinden ücretin TBK'nın 522. maddesine göre belirlenmesi gerektiğine dair belirleme de isabetsizlik bulunmamakta ise de; ücret miktarına yönelik ... Derneği cevabi yazısının tek başına esas alınmasının doğru görülmediği, taraflar arasındaki sözleşme uyarınca yapılan işin niteliği net olarak belirlenmesi sonrasında, yapılan işin niteliği gereği bu konuda yöresel olarak yahut kurumsal olarak uygulanması gereken bir ücret tarifesi yahut teamül olup olmadığı ilgili meslek kuruluşlarından veya odalardan tespit edilerek hakkaniyete uygun bir sonuca gidilmesi gerektiği belirtilerek İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına karar verilmiştir. 3.İlk Derece Mahkemesinin ilam başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; simsarlık ücret tarifesinin sorulması yönünde müzekkereler yazıldığı, ancak müzekkere cevaplarında bu hususta bilgi verilemediği, bir teamülün olmadığının anlaşıldığı, bu sebeple kaldırma kararından önce yapılan yargılamadaki gibi davacının simsarlık ücreti alacağının olmadığına kanaat getirildiği, Birleşen Düzce 4. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2022/426 Esas sayılı dosyası yönünden; davacı vekili, dava konusu taşınmazların önalım hakkına dayalı olarak davacı şirket adına tapuya tescil edilmesini talep etmişse de taraflar arasındaki ilişkide kanundan doğan önalım hakkı olmadığı gibi asıl davaya konu olan simsarlık sözleşmesinde de bu hususta herhangi bir sözleşmesel önalım hakkı bulunmadığından davacının önalım hakkına dayalı tapu iptal tescil davası açma ehliyeti olmadığı, Birleşen Düzce 4. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2022/647 Esas sayılı dosyası yönünden; taraflar arasındaki protokolün davalı açısından çekilmez hale getirebilecek nitelikte olduğu ve bu nedenle davacının protokolü feshetmekte haklı olduğu, davacının sözleşmenin haksız olarak feshedildiğinin tespiti talebinin reddine karar verilmiş olduğundan haksız fesih talebine dayalı olarak açılan tazminat isteminin de reddine karar verilmesi gerektiği belirtilmek suretiyle; asıl ve birleşen davaların reddine karar verilmiş; karara karşı asıl ve birleşen davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur. IV. İSTİNAF Bölge Adliye Mahkemesinin ilam başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; Mahkemece... Odasına, ... Müşavirleri Federasyonuna ve ... Uzmanları Birliği'ne simsarlık ücret tarifesinin sorulması yönünde müzekkereler yazıldığı, ancak müzekkere cevaplarında bu hususta bir veri ve kayıt bulunmadığının bildirildiği, bu hususta bir teamülün olmadığı sabit olduğundan Mahkemece davacının simsarlık ücreti alacağının olmadığına kanaat getirilerek davanın reddine karar verilmesinde usul ve yasaya aykırılık bulunmadığı, 13.08.2013 tarihli “Konut Satış Protokolü” sözleşmesinde sözleşmeden doğan ön alım hakkının açıkça davacıda olduğuna dair bir düzenleme bulunmadığı gibi “... Gayrimenkul Satış Sözleşmesi” başlıklı harici satış sözleşmesi resmi şekilde yapılmadığından ön alım hakkı bulunmayan davacının önalım hakkına dayalı tapu iptal tescil davası açma ehliyeti olmadığı anlaşılmakla davanın usulden reddine karar verilmesinde de usul ve yasaya aykırılık bulunmadığı, kaldırma kararında "Mahkemece .... Noterliği'nin 18.11.2015 tarih ve ... yevmiye nolu ihtarnamesi ve bu ihtarnameye cevap niteliğindeki ihtarname ile fesih ihtarnamesi içeriğindeki hususların davalı yönünden sözleşmenin sürdürülmesinin çekilmez hale geldiğine ve bunun sonucu olarak sözleşmenin haklı nedenle feshedildiğine dair karar yerinde gösterilen gerekçelere istinaden kabulde ileri sürülen istinaf sebepleri uyarınca isabetsizlik görülmemiştir" gerekçesiyle önceki kararın bu kısmı yönünden onandığı görülmekle Mahkemece haksız fesih talebine dayalı olarak açılan bu tazminat isteminin reddine karar verilmesinde de usul ve yasaya aykırılık bulunmadığı, gerekçeli karar başlığında; tarafların adreslerinin yazılmamış olmasının, 6100 sayılı HMK'nın 297/1-b maddesine aykırı olmakla birlikte sonuca etkili olmadığından, kaldırma nedeni yapılmadığı gerekçesiyle; asıl ve birleşen davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karara karşı süresi içinde asıl ve birleşen davacı vekili temyiz başvurusunda bulunmuştur. V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri Asıl ve birleşen davacı vekili; dosyaya sunulan Düzce 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2015/246 E sayılı kararında davalının sözleşmenin fiyatlandırma başlıklı E bendini ihlal ettiğinin ortaya çıktığını, bu tespit dosyasında belirtildiği üzere davalının sözleşmeye uygun şekilde blokeli hesap açtırmadığı bu sebeple taraflar arasında sözleşme bedeli ve satışın yürütülmesi bakımından zorluklar oluştuğunu, davalı ihlalinden dolayı davacının faaliyetlerinin aksadığını, davalının müvekkilinin sözleşmeyle taahhüt edilen kazancını kendisine almak için protokolü aşamalı olarak ihlal ettiğini, davacının bilgisi dışında 3.kişilerle görüşerek daire fiyatlarını düşürmeye çalıştığını, blokeli hesap açmadığını, imalatı geciktirerek teslim süresine uymadığını, dava dilekçesi ekinde sunulan 54 numaralı ek incelendiğinde müvekkilinin basit bir emlakçı faaliyeti içinde olmadığı, sözleşmenin karma nitelikte olduğunun ortaya çıktığını, protokolün fiyatlandırma başlıklı E bendine göre müvekkilinin m² başı 1.130,00 TL bedel ile işin bedelini davalıya ödemekle yükümlü olduğunu, eğer müvekkili imalat süresi içerisinde satışı bitiremezse davalının yaptığı işin bedelini bu şekilde ödemeyi taahhüt ettiğini, davalının, sözleşmeyi çekilmez hale getirildiği iddiasının aksine ortaya konulan somut delillerin değerlendirilmediğini, davalının cevap dilekçesindeki kabul beyanına göre müvekkiline borcunun 6 adet dubleks daire bedeli ile o tarihteki 800.000,00 TL olduğunun anlaşıldığını, buna rağmen davanın reddinin hatalı olduğunu, dava dilekçesine ek olarak sunulan 85 adet belgeden kararda genel olarak hiç söz edilmediğini, ispat yükünün davalıda olan hususların müvekkili tarafından ispat edildiği halde davanın reddedildiğini, alınan bilirkişi raporlarına karşı sunulan beyanların dikkate alınmadığını, taraflar arsındaki protokolün hangi amacı taşıdığının yargılamada tespit edilmediğini, sözleşmenin ihlaline ilişkin kesinleşen tespit dosyası bulunduğunu, davacının simsarlık ilişkisinin ötesinde birçok sorumluluğu üstlendiğini m² başı 1.130,00 TL'den konutları alma garantisi verdiğini, davalının daha inşaata başlamadan davalıya 12.000.000,00 TL'yi davalının hesabına yatırdığına ilişkin belgelerin dikkate alınmadığını, kararda ücretin belirlenmediği yönündeki tespitin hatalı olduğunu, m²'si 1.130,00 TL'nin üstünde tahsil edilecek paraların davacıya ait olacağının kararlaştırıldığını, müvekkillerinin hem satışlı belli sürede yapma yükümlülüğü altına girdiğini, hem de son alıcılara davalının yaptığı imalatların garantisini verdiğini ileri sürerek; kararın bozulmasını istemiştir. B. Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık, simsarlık sözleşmesine dayalı alacak istemine ilişkindir. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere ve özellikle taraflar arasında düzenlenen sözleşmenin simsarlık sözleşmesi niteliğinde olduğu, sözleşmede ücret kararlaştırılmadığının anlaşılmasına göre asıl ve birleşen davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan kararın onanmasına karar vermek gerekmiştir. VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370/1 maddesi uyarınca ONANMASINA, 40.000,00 TL Yargıtay duruşması vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine, Aşağıda yazılı bakiye temyiz karar harcının temyiz edene yükletilmesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 20.04.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.