Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2025/5601 E. 2026/2436 K.

MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 49. Hukuk Dairesi SAYISI : 2022/1470 E., 2025/2125 K. İLK DERECE MAHKEMESİ: Büyükçekmece 3. Sulh Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2021/334 E., 2022/384 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı, davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA Davacı vekili; 15.06.2017 tarihli kira sözleşmesi uyarınca 4,5 yıl süreyle kiraladığı taşınmazı süresinden önce 03.06.2019 tarihinde tahliye eden davalının kira sözleşmesine aykırı şekilde kullandığı taşınmaza verdiği, zararın mahkeme aracılığıyla tespit edildiğini, taşınmazın sekiz ay boyunca yeniden kiraya verilemediğini ileri sürerek; fazlaya dair hakları saklı kalmak üzere, taşınmazın yeniden kiraya verilememesi nedeniyle mahrum kalınan kira bedeli olarak 10.000,00 TL ile kiralanana verilen zarar nedeniyle 10.000,00 TL'nin tahliye tarihinden itibaren işleyecek ticari faizi ile birlikte davalıdan tahsilini istemiştir. II. CEVAP Davalı vekili; taşınmazı kiraladıktan sonra sürekli yapısal sorunlarla karşılaşan davalının, davacı tarafından kiralananın bir kısmının kaçak inşa edilmesi nedeniyle çalışma ruhsatı alamadığını, davacının bitişik parseldeki inşaat faaliyeti sonucu kiralananı su basmasıyla malları zarara uğrayan müvekkilinin bir süre çalışamaz hale geldiğini, yaşanan olumsuzlukların giderilmesi ve iş yerinin çalışma ruhsatı almaya elverişli hale getirilmesi için yapılan görüşmelerden sonuç alınamaması üzerine 28.02.2019 tarihli ihtarname ile taşınmazın üç ay sonra tahliye edileceğinin bildirildiğini, kira sözleşmesinin (7.) maddesi uyarınca fesih hakkının kullanıldığını, davalının yaptığı harcamalarla kiralananın değerinde artış meydana geldiğini, davalının yokluğunda yapılan delil tespitinin gerçekleri yansıtmadığını ve taşınmazın önceki durumunun nazara alınmadığını savunarak davanın reddini istemiştir. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davada dayanılan ve hükme esas alınan 15.06.2017 başlangıç, 31.12.2021 bitiş tarihli kira sözleşmesinin “Hususi Şartlar” bölümünün (7.) maddesinde ''Kiracı sözleşme süresi dolmadan, kira sözleşmesini tek taraflı olarak üç ay önce yazılı olarak kiralayana bildirerek sonlandırabilir" hükmüne yer verildiği, fesih ihbarının tebliğ tarihi itibarıyla sözleşmede kararlaştırılan fesih ihbar süresine uyulmadığı, sözleşme ile makul sürenin üç ay olarak olarak belirlenmesi nedeniyle üç aylık kira kaybının tazmini gerektiği, tespit dosyasında alınan bilirkişi raporu kapsamında olağan inceleme ile belirlenebilecek nitelikte olduğu anlaşılan hasarların kiracıya bildirilmediği, raporun tebliğ edilmediği, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 335. maddesinde öngörülen "geri verme sırasında mevcut olan ayıpların kiracıya hemen yazılı olarak bildirilmesi" koşulu yerine getirilmediğinden hor kullanma tazminatı talep edilemeyeceği gerekçesiyle; davanın kısmen kabulü ile 3 aylık makul süre tazminatı olan 294.102,87 TL'nin; 10.000,00 TLsinin dava, kalan tutarın 16.12.2021 tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalıdan tahsiline, fazlaya ilişkin talebin reddine karar verilmiş; karar, taraf vekillerince istinaf edilmiştir. IV. İSTİNAF Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; fesih ihbarının davalıya 04.03.2019 tarihinde tebliğ edildiği, tahliye tarihi olan 03.06.2019 itibariyle fesih ihbar süresine uyulmadığı, delil tespiti dosyasında alınan bilirkişi raporunun davalıya tebliğ edilmediği, bu itibarla ayıpların derhal bildirilmesi koşulunun gerçekleşmediği, kararın yerinde olduğu gerekçesiyle, istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiş; karar, davalı vekili tarafından istinaf edilmiştir. V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri Davalı vekili; kiralananın sekiz ay kiraya verilmediği belirtilmesine rağmen, re'sen üç aylık kira bedeli üzerinden harç yatırılmak üzere süre verilmesinin hatalı olduğunu, fesih ihbarı üzerine davacı tarafından belirlenen günde tahliyenin gerçekleştiği, ihtarnamenin tebliğ tarihinin değil gönderildiği tarihin esas alınması gerektiğini ileri sürerek; kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir. B. Gerekçe ve Değerlendirme Uyuşmazlık, kiralananın erken tahliyesine dayalı kira kaybı tazminatı ile kiralanana verilen zarardan kaynaklı hor kullanma tazminatı istemlerine ilişkindir. Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararında; hukuki ilişkinin ve bu ilişki nedeniyle ortaya çıkan uyuşmazlığa ilgili kanun maddelerinin doğru şekilde uygulanmasına, sözleşmede fesih bildirim süresinin üç ay olarak belirlenmesine, fesih bildiriminin tebliğ tarihinin esas alınmasında ve sözleşme ile belirlenen fesih ihbar süresi makul süre kabul edilerek kira kaybının hesaplanmasında isabetsizlik bulunmadığının anlaşılmasına göre, davalının temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar verilmiştir. VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370/1 maddesi uyarınca ONANMASINA, Aşağıda bakiye yazılı temyiz karar harcının temyiz edene yükletilmesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 22.04.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.