Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2025/4213 E. 2026/1944 K.

MAHKEMESİ : Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi SAYISI : 2023/2979 E., 2025/1866 K. İLK DERECE MAHKEMESİ: Ankara 14. Sulh Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2021/248 E., 2023/380 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı taraflarca temyiz edilmiş, incelemenin duruşmalı yapılması davacı vekili istenilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda; davacı vekilinin duruşma isteminin miktar itibariyle reddine, temyiz incelemesinin dosya üzerinden yapılmasına karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra, dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA Davacı vekili; taraflar arasında 13.09.2011 tarihli kira sözleşmesi düzenlendiğini, son ödenen kira bedelinin 51.040,33 TL olduğunu, davalının 02.05.2018 tarihinde kiralananı tahliye etmesi nedeniyle kiralananın boş kaldığını dönem için müvekkilinin kira kaybına uğradığını, ayrıca davalının tahliye ettiği taşınmaza zarar verdiğini ileri sürerek; şimdilik 50.000,00 TL makul süreye ilişkin kira bedeli ile 50.000,00 TL hor kullanma tazminatının tahliye tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiş, ıslah dilekçesiyle 153.120,99 TL makul süre kira bedeli ile 71.100,00 TL hor kullanma tazminatının tahsilini istemiştir. II. CEVAP Davalı vekili; makul sürenin kira sözleşmesinde 3 ay olarak kararlaştırıldığını, kira sözleşmesinin müvekkili tarafından fesih dönemine ve usulüne uygun şekilde feshedildiğini, kiralananın 30.04.2018 tarihinde tahliye edildiğini, anahtarın aynı tarihli düzenleme şeklindeki emanet tespit tutanağı ile notere teslim edildiğini, sözleşme gereğince taraflarca sözleşmenin devam edeceğine ilişkin yapılan bir bildirim bulunmadığını, müvekkilinin kiralananı eksiksiz ve hasarsız olarak teslim ettiğini, kiralananın tahliye edilmesinden bir yıl sonra tespit talebinde bulunmasının dürüstlük kuralına aykırı olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; kira sözleşmesinin (2.) maddesinde, "İşbu sözleşme döneminin sonunda taraflar 3 ay önceden birbirlerine yazılı olarak sözleşmenin devam edeceğini bildirdikleri takdirde, birer yıllık süreyle uzayacaktır." düzenlemesinin bulunduğu, buna göre dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilebilmesi için geçmesi gereken makul sürenin 3 ay olduğunun kabulü gerektiği, hor kullanma tazminatının bilirkişi raporuyla tespit edildiği, davalının cevap dilekçesinde takas/mahsup defini açıkça ileri sürmediği, bu sebeple takas/mahsup savunmasının dikkate alınmasının mümkün olmadığı gerekçesiyle; davanın kabulüne, 153.120,98 TL boş kalma tazminatının ve 71.100,00 TL hor kullanma tazminatının 02.05.2018 tarihinden itibaren işleyecek ticari avans faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmiş; karara karşı, taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur. IV. İSTİNAF Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayılı belirtilen kararıyla; davaya dayanak yapılan 01.02.2012 başlangıç tarihli ve 5 yıl süreli kira sözleşmesi ile davacıya ait deponun davalıya kiraya verildiği, kira sözleşmesinin (2.)maddesinde; ''...kiracının her kira dönemi (1yıl) sonunda sözleşmenin bitmesine 3 ay kala karşı tarafa noter kanalıyla yazılı olarak fesih ihbarında bulunarak kira sözleşmesini tek taraflı feshedip, tahliye edecektir.” hükmünün yer aldığı, sözleşmenin (7.) maddesinde ise “Tarafların bu sözleşmede yer alan adreslerinin tebligata elverişli yasal adresleri olduğu, adres değişikliğini yazılı ihbar etmemeleri halinde yapılacak tebligatın geçerli tebligat hüküm ve sonuçlarını doğuracaktır.” denilmek suretiyle tebligat adreslerinin sözleşme serbestisi çerçevesinde kararlaştırıldığı, kiracı tarafından sözleşmenin (2).maddesine uygun şekilde, sözleşmenin bitmesine 3 ay kala davacıya noter kanalıyla yazılı olarak fesih ihbarı gönderilmediği için kira sözleşmesi 01.02.2019 tarihine kadar yenilenmiş ise de, kiralananın anahtarının davalı tarafından 30.04.2018 tarihinde emanet teslim tutanağı ile notere teslim edilmesi üzerine, davacı kiraya verenin sözleşmede belirtilen adresine çıkarılan tebligat bila tebliğ iade edilse bile sözleşmenin (7.) maddesi düzenleme gereğince emanet teslim tutanağına ilişkin bildirimin muhatabına tebliğ edildiğinin ve kiralananın tahliye tarihinin 02.05.2018 olduğunun kabulü gerektiği, kira sözleşmesinin (2.) maddesinde; 3 aylık fesih ihbar süresi öngörüldüğünden Mahkemece makul sürenin 3 ay olarak kabul edilmesinde ve her iki tarafın tacir olmaları karşısında alacağın ticari avans faizi ile tahsiline karar verilmesinde usul ve yasaya aykırı bir durum bulunmadığı, hor kullanma tazminatı yönünden ise; 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Kanun) 335. maddesine göre, kiraya verenin hemen bildirim yükümlülüğünün olduğu, kiralananın 02.05.2018 tarihinde tahliye edildiği, davacının kiralananın tesliminden yaklaşık 9 ay sonra hasar tespiti için Mahkemeye başvurduğu, hasarlar olağan inceleme ile tespit edilebilecek ve hemen fark edilecek türden hasarlar olduğu, öte yandan 6098 sayılı Kanunun 335. maddesine göre hasarların bedelinin bildirilmesi yükümlülüğü bulunmadığından bildirim için hasar tespiti yaptırılmasının da zorunlu olmadığı, davacının 6098 sayılı Kanunun 335. maddesi ile öngörülen kiralananı gözden geçirme ve eksiklik ve ayıpları hemen yazılı olarak kiracıya bildirme yükümlülüğünü makul sürede yerine getirdiği kabul edilemeyeceğinden davalı kiracının sorumluluktan kurtulduğu, Mahkemece bu gerekçe ile hor kullanma tazminatı talebinin reddine karar verilmesi gerekirken kabulüne karar verilmesinin doğru olmadığı gerekçesiyle; davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine, davalı vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, yeniden davanın kısmen kabulüne, 153.120,98 TL makul süre kira bedelinin 02.05.2018 tarihinden itibaren işleyecek ticari avans faizi ile birlikte davalıdan tahsiline, hor kullanma tazminatı talebinin reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur. V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri 1.Davacı vekili; sözleşmenin (2.) maddesinde belirlenen 3 aylık sürenin, kira süresinin bitiminden evvel fesih bildirimi düzenlemesi olduğunu, erken fesih bildirim süresini düzenleyen bir madde olmadığını, bu sürenin makul süre olarak kabul edilemeyeceğini, taşınmazın ne kadar sürede yeniden kiraya verilebileceğinin belirlenip makul süre tazminatının hesaplanması gerektiğini, emanet teslim tutanağı usulüne uygun tebliğ edilmediği halde, makul sürede ayıbın bildirmediği gerekçesiyle hor kullanma tazminatı talebinin reddedilmesinin haksızlığa yol açtığını, kiralanandaki eksiklik ve ayıpların teslim alma sırasında olağan incelemeyle belirlenebilecek eksiklik ve ayıplar olmadığını ileri sürerek, kararın bozulmasını istemiştir. 2.Davalı vekili; davacının tacir olup 6098 sayılı Kanunun 325. maddesi uyarınca makul süre kira bedeli talep edebilmesinin mümkün olmadığını, kira sözleşmesinin müvekkil şirket tarafından fesih dönemine ve usulüne uygun şekilde feshedildiğini ileri sürerek, kararın bozulmasını istemiştir. B. Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık, erken tahliye sebebiyle kira kaybı ve hor kullanma tazminatı istemine ilişkindir. 1.Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesine göre, tarafların aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazları yerinde görülmemiştir. 2.6353 sayılı Kanun ile değişik 6217 sayılı Kanunun geçici 2. maddesi uyarınca; kiracının Türk Ticaret Kanunu'nda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu iş yeri kiralarında, 6098 sayılı Kanunun 323, 325, 331, 340, 343, 344, 3 46... . maddelerinin yürürlüğü 01.07.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle ertelenmiştir. Yürürlüğü ertelenen bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak; sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri, kira sözleşmesinde hüküm olmayan hallerde mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu (818 sayılı Kanun) hükümleri uygulanacaktır. Bu aşamada, davaya konu iş yeri kira sözleşmesinde 6098 sayılı Kanunun 325 maddesinde düzenlenmiş olan, kiralananın erken tahliyesi halinde kiracının kira sözleşmesinden doğan borçlarının kiralananın yeniden kiraya verilebileceği makul süreye kadar devam edeceği hükmüne koşut bir düzenlemeye yer verilmemiş olması nedeniyle, konuyla ilgili mülga 818 sayılı Kanunun ilgili hükümleri ile bu hükümler uyarınca oluşan Yargıtay uygulaması hakkında açıklama yapılmasında yarar vardır. Taraflar, kira sözleşmesinde, kiralananın istenirse tek taraflı bildirimde bulunulmak suretiyle kira süresinin bitiminden önce tahliye edilebileceğini de kararlaştırılabilirler. Ancak bu bildirim sözleşmede belirli bir şekle ve süreye tabi tutulmuş ise, bildirimin geçerli olabilmesi için, kararlaştırılan koşullara uyulması zorunludur. Sözleşmede, kiralananı süre bitmeden tek taraflı olarak tahliye etme hak ve yetkisi kendisine tanınmayan kiracının, kiraya verenin bilgisi ve rızası olmaksızın ve haklı bir nedene de dayanmaksızın, kira süresinin bitiminden önce kiralananı tahliye etmesi, sözleşmeye aykırı davranış (haksız fesih) sayılır; böylesi bir durumda kiracı, kiraya verenin bu yüzden uğradığı zararı tazminle sorumludur. Ne var ki, 818 sayılı Kanunun 98. maddesi atfıyla sözleşmelerde de uygulanması gereken 44. maddesi uyarınca, kiraya veren de, kiralananı aynı koşullarla yeniden kiraya vermek konusunda gereken çabayı göstermeli ve böylece zararın artmasına sebebiyet vermemelidir. Aksi takdirde, artmasına sebep olduğu zarar tutarını kiracıdan isteyemez. Bu durumda, davacının zararı tahliye tarihinden kiralananın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği tarihe kadar boş kaldığı süreye (makul süre) ilişkin kira parasından ibarettir.

Somut olayda; taraflar arasında 01.02.2012 başlangıç tarihli ve beş yıl süreli kira sözleşmesi düzenlendiği, davalı kiracının 03.11.2017 tarihli ihtarname ile kira sözleşmesini feshettiğini kiraya verene ihtar ettiği, kiralananı 02.05.2018 tarihinde tahliye ettiği dosya kapsamından anlaşılmaktadır. Kira sözleşmesinin (2.) maddesinde, kiracının her kira dönemi (1yıl) sonunda sözleşmenin bitmesine 3 ay kala karşı tarafa noter kanalıyla yazılı olarak fesih ihbarında bulunarak kira sözleşmesini tek taraflı feshedip, tahliye edebileceği düzenlemiş olup, davalı kiracı tarafından kira sözleşmesi, süre bitiminden evvel, feshi ihbar sürelerine uygun şekilde feshedilmediğinden 01.02.2019 tarihine kadar yenilenmiştir. Davalı kiracı tarafından kira sözleşmesi, süre bitiminden evvel, feshi ihbar sürelerine uyulmaksızın ve bir haklı neden ileri sürülmeksizin feshedilmiş olup sözleşmenin (2.) maddesinde yer alan düzenleme, sözleşme sonunda kira sözleşmenin feshini düzenleyen bir hüküm olup makul sürenin taraflarca 3 ay olarak belirlendiği sonucunu doğurmayacağından, kiracı taşınmazın aynı koşullarla kiraya verilebileceği makul süre kira bedeli ile sorumludur. Bu durumda, Bölge Adliye Mahkemesince; mahallinde keşif yapılıp, uzman bilirkişi aracılığıyla, kiralananın cinsi, özellikleri, konumu, bu nitelikte bir taşınmaza o bölgede duyulan ihtiyacın derecesi ve somut olaya özgü başka diğer özellikler çerçevesinde, kiraya verenin gereken çabayı göstermesi halinde kiralananı aynı koşullarla yeniden hangi süre içerisinde kiraya verebileceği, eş söyleyişle, aynı koşullarla yeniden kiralama için gereken makul sürenin ne olduğunun, denetimine elverişli bir raporla saptanması ile tahliye tarihinden sonra mahrum kalınan makul süre kira tazminatından oluşan zararın tazminine karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir. VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; 1.Tarafların sair temyiz itirazlarının REDDİNE, 2.Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 371. maddesi uyarınca taraflar yararına BOZULMASINA, Peşin alınan temyiz karar harçlarının istek halinde temyiz edenlere iadesine, Dosyanın kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 07.04.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.