Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2025/3867 E. 2026/2547 K.

MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 19. Hukuk Dairesi SAYISI : 2021/3275 E., 2025/1186 K. İLK DERECE MAHKEMESİ: İstanbul Anadolu 5. Tüketici Mahkemesi SAYISI : 2018/1102 E., 2021/893 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı, davalı vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 28.04.2026 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir. Belli edilen günde gelen davalı ... İnş. ve Tic. A.Ş. vekili Avukat ... ve Avukat ...'nun sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saat 14.00'te Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA Davacı vekili; İstanbul İli, Sancaktepe İlçesi, ... Mah. ... Mevkii, G 22... CIC Pafta, 8085 Ada, 27 Parsel, K Blok, 18 nolu bağımsız bölümü davacının eşi ...’un davalıdan harici satım sözleşmesi ile satın aldığını, sözleşmede teslim tarihinin 30.03.2014 tarihi olduğunu, ancak taşınmazın yaklaşık 1 ay sonra teslim edildiğini, eşinin sözleşmeden doğan tüm haklarını davalının da bilgisi ve onayı ile müvekkiline devrettiğini, 21.07.2015 tarihinde taşınmazın tapuda tescil edildiğini, davalının sitede bulunan konutları satarken site içinde tenis kortu, yüzme havuzu, fitness salonu gibi sosyal ve sportif alanların bulunacağını, bunların tamamının kat maliklerine ait ortak alan olacağını vadettiğini, davalının konutların satış ve pazarlamasında kullandığı tanıtım, reklam ve pazarlama belgelerinin de bu durumu açıkça ortaya koyduğunu, sosyal tesisler tamamlandıktan bir süre sonra davalının iki parsel arasını kapılar ve çitlerle ayırdığını, sosyal alanların ortak alanda bulunmadığını, farklı bir parselde yer aldığını ve bu alanların işletmesinin davalı tarafından ticari kazanç elde etmek için üçüncü bir şirkete verildiğini ancak kulüp üyeliği sistemine dahil olarak bu alanlardan faydalanabilmelerinin mümkün olduğunu, vaat edilen hususlara uyulmadığını, sosyal tesislerin kat maliklerine ait olmadığını ileri sürerek; belirsiz alacak davsı olarak müvekkilinin zararının tespiti ile şimdilik 5.000,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsilini istemiş, yargılama sırasında talebini 94.928,00 TL olarak belirlemiştir. II. CEVAP Davalı vekili, taşınmazın 30.03.20214 tarihinde teslim edildiğini, 30 günlük süre içinde ayıp ihbarında bulunulmadığını, 25... parsellerin davalını tasarrufunda bulunan birbirinden bağımsız taşınmazlar olduğunu, taşınmazların birlikte projelendirilmediğini, her birinin kendi içinde ayrı toplu yapı olduğunu, sözleşme ve eki teknik şartname de incelendiğinde davacıya hiçbir şekilde havuz ve sosyal tesis taahhüdünde bulunulmadığının anlaşılacağını, davalı şirketçe sunulan reklam, tanıtım ve materyallerinde davacının iddia ettiği sosyal alanların hiçbirinin taahhüt edilmediğini, davacının sunduğu tanıtım materyallerinin gazete ilanları olduğunu ve bunların sorumluluğunun davalı şirkete yüklenemeyeceğini, davacının sunduğu vaziyet planında da 25 parselin hiçbir şekilde site sınırlarına dahil edilmediğini, davacının da taşınmazı eksiksiz olarak teslim aldığına ilişkin teslim tutanağında imzasının bulunduğunu savunarak davanın reddini istemiştir. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davalı şirket tarafından davacıya tapuda devir yapılan dava konusu taşınmazın maketten satışında sosyal tesislerin proje içerisinde bir bütün olarak tanıtım ve reklamlarında gösterildiği halde sonrasında davacı tüketicinin bilgisi olmaksızın konut alanları ile sosyal tesislerin birbirinden ayrılarak 27 nolu parsel ve 35 nolu (Eski 25 parsel) parsellerin oluşturulduğu, taraflar arasındaki sözleşme ve sözleşmenin eki olan teknik şartname gereğince davacı tüketicinin sosyal alanlardan davacının ücretsiz olarak yararlanması gerekirken sosyal alanın ayrı parselde bulunduğundan davacı tüketicinin ücretli olarak yararlanma durumu ile karşı karşıya bırakıldığı, taşınmazların maketi, tanıtım kataloğunda ve tanıtım videolarında sosyal tesis alanlarının ücretsiz olarak site sakinlerinin kullanımına sunulacağının belirtildiği, her tüketicinin kendisi ve ailesi için iyi imkanlara sahip bir konutta yaşama hayali ile taşınmaz satın aldığı, günümüzde taşınmaz satın alacak tüketicilerin taşınmazı satın almadan önce tercih edeceği taşınmazın sosyal alanlarının bulunmasının öncelikli tercihi olduğu, dava konusu olayda da taraflar arasındaki sözleşmeden de görüleceği üzere davalı satıcı şirketin ortak alanda içinde açık-kapalı yüzme havuzları, çocuk yüzme havuzları, güneşlenme alanları, fitness salonu, jimnastik ve pilates salonu, restoran ve kafeterya, süs havuzları, yer altı Otoparkı, basket, mini futbol sahası, voleybol sahaları ile tenis ve mini golf sahasının, 6 kişilik saunanın, havuz başı mini-bar altyapısının, tenis kulübü binası ile 1 adet yetişkin havuzu, 2 adet aydınlatmalı açık kort, 1 adet basketbol sahası, 1 adet mini golf sahasının yer alacağı tenis kulübü tesisi yapılacağının taahhüt edildiği, sözleşmenin eki olan teknik şartnamede bu taahhüde göre aynı projeden daire satın alan davacının da içinde bulunduğu tüm tüketicilerin daire satın almış oldukları, taraflar arasında imzalanan sözleşme ekinde bulunan teknik şartname ile tanıtım kataloğu ve tanıtım videolarında belirtilen özelliklerde ve yapılacağı taahhüt edilen sosyal tesislerin site ortak alanlarında bulunmaması konusunun ‘eksik iş’ sayılacağı, açılacak davaların da on yıllık genel zamanaşımı süresine tabi olacağı, bu nedenle tüketiciye karşı zamanaşımı defin de bulunulamayacağı, nispi hesaplama yönetime göre hesaplamanın yapıldığı gerekçesiyle; davanın kabulüne, 94.928,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar verilmiş; karara karşı davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur. IV. İSTİNAF Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taahhüt edilen sosyal tesislerin site ortak alanlarında bulunmaması konusunun eksik iş sayılacağı yönündeki tespitlerin yerinde, alınan bilirkişi raporlarının taraf, mahkeme ve istinaf kanun yolu denetimine olanak sağlayacak şekilde düzenlenip hükme esas alınmaya yeterli olduğu gerekçesiyle; davalı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karara karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur. V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri Davalı vekili; Bölge Adliye Mahkemesinin atıf yaptığı kararda 6502 sayılı Kanun hükümleri geçerli ise de somut olayda 4077 sayılı Kanun hükümlerinin uygulanması gerektiğini, davacının taşınmazı 07.02.2014 tarihli harici sözleşme ile satın aldığını ve kendisine 30.03.2014 tarihinde konutun teslim edildiğini, 4077 sayılı Kanun’un 4. maddesi uyarınca tüketicinin ayıplı olduğunu iddia ettiği malın teslim tarihinden itibaren 30 gün içerisinde satıcıya ayıp ihbarında bulunma yükümlülüğü altında olduğunu, davacı tarafından yapılan bir ayıp ihbarının bulunmadığını, somut olayda davacıya verilen bir taahhüdün olmadığını, tapu sicilinin aleni olduğunu, 25 parselin tapu kaydının kolaylıkla sorgulanabileceğini ileri sürerek; kararın bozulmasını istemiştir. B. Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık, malın ayıplı olmasından kaynaklanan bedel indirimi istemine ilişkindir. Dava konusu edilen sosyal tesislerin davacıya ait dairenin bulunduğu 27 nolu parsele bitişik 25 nolu parsel üzerinde yer aldığı, bu nedenle tapu sicilinin aleniliği de gözetildiğinde ortada açık ayıbın bulunduğu dosya kapsamından anlaşılmaktadır. Dava konusu sözleşmenin yapıldığı ve taşınmazın davacıya teslim edildiği tarih itibari ile uygulanması gereken 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun'un 4. maddesinin 2. fıkrası gereğince; tüketici, malın teslimi tarihinden itibaren otuz gün içerisinde ayıbı satıcıya bildirmekle yükümlüdür. Ayıp ihbarının süresinde yapılmadığının ileri sürülmesi defi niteliğinde olup, bu hususun davalı tarafından ileri sürüldüğü dosya kapsamı ile anlaşılmıştır. Hal böyle olunca, İlk Derece Mahkemesince, sosyal alanlara ilişkin ayıp ihbarının 30 günlük yasal süre içinde yapılmadığı anlaşıldığından, davanın reddine karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm tesisi usul ve kanuna aykırı olup, kararın bozulmasına karar verilmiştir. İlk Derece Mahkemesi kararının, yukarıda açıklanan nedenlerle bozulmasına karar verilmiş olduğundan, HMK'nın 373/1. maddesi uyarınca, iş bu karara karşı yapılan istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının da kaldırılmasına karar verilmiştir.

VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; 1. Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 373/1 maddesi uyarınca ORTADAN KALDIRILMASINA, 2. İlk Derece Mahkemesi kararının aynı Kanun'un 371. maddesi uyarınca temyiz eden davalı yararına BOZULMASINA, 40.000,00 TL Yargıtay duruşması vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine, Peşin alınan temyiz karar harcının istek halinde temyiz edene iadesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 28.04.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.