Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2025/3434 E. 2026/580 K.

MAHKEMESİ : Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 3. Hukuk Dairesi SAYISI : 2025/573 E., 2025/1045 K. DAVA TARİHİ : 18.11.2024 İLK DERECE MAHKEMESİ : Kastamonu 1. Asliye Hukuk (Tüketici) Mahkemesi SAYISI : 2024/419 E., 2025/36 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı, davacılar vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA Davacılar vekili; 20.06.2024 tarihinde müvekkillerinin maliki olduğu apartmanın çatısının ön yüzünde bulunan yaklaşık 19 metrelik çatı kalkan duvarının çatı tarafına devrilmesi üzerine apartman yöneticiliğince ve bir kısım davacılarca yüklenici olan davalı şirket ile iletişime geçilerek binadaki ayıp ve hasarların giderilmesi taleplerinde bulunulduğunu, davalının olumsuz yanıt vermesi üzerine binanın projeye ve sözleşmeye uygun olarak yapılıp yapılmadığı, gizli ayıbın söz konusu olup olmadığı, oluşan hasarın durumu, hasarı oluşturan sebeplerin belirlenmesi için Kastamonu 2. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2024/13 Değişik İş numaralı dosyası ile alınan 11.07.2024 tarihli raporda "... çatısında 20.06.2024 günü meydana gelen rüzgar nedeni ile çatının ön tarafında bulunan 0,60 m yükseklikli gazbeton tuğla örgü, iç dış sıva ve boyalı, üzerinde mermer denizlik yapılmış çatı kalkan duvarının 19,00m uzunluklu kısmının, çatı tarafına içe, eğimli çatı iskelet ve kaplaması üzerine yıkıldığı, ... çatı kalkan duvarının içe yıkılması olayında; ... Kalkan duvarın çatı tabliyesi üzerine gazbeton duvar örgü, iç ve dış sıva ve boya, üzerinde mermer denizlik şeklinde yapıldığı, çatı kalkan duvarı içerisinde belirli aralıklarda yapılmış betonarme/çelik vb taşıyıcı/bağlayıcı/yatay yük alıcı statik kolon/kiriş/çapraz/ankraj bağlantısı vb iskelet bağlantı elemanlarının yapılmamış olduğu, çatı kalkan duvarı kısmının rüzgar, deprem vb yatay yükler karşısında dayanağının bulunmadığı, bu nedenle de yıkılmış olabileceği, çatı kalkan duvarının gizli ayıplı şekilde yapıldığı..." yönünde tespitin yapıldığını, bina çatısında rüzgar nedeni ile oluşan zararın lokal imalatlar olması nedeni ile serbest piyasa malzeme ve işçilik bedelleri dikkate alınarak keşif günü itibarıyla değer tespitinin yapıldığını, rapor hazırlandıktan sonra apartman yöneticiliği ve bir kısım davacılarca yeniden davalıya başvurulduğunu, yıkılan duvara ait molozların davalı tarafından 13.07.2024 tarihinde kaldırıldığını, binada ayıba bağlı oluşan zararın davalı tarafından karşılanmadığını belirterek; yargılama aşamasında zarar belirlendiğinde artırmak üzere, her bir kat maliki davacı yönünden 100,00 TL olmak üzere toplam 1.900,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyen yasal faizi ile tahsilini talep etmiştir. II. CEVAP Davalı şirket vekili; olay ile zarar arasında illiyet bağı bulunmadığını, davaya konu edilen tespit dosyası raporunun hüküm kurmaya elverişli olmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla;"... Dava dilekçesinde Kastamonu İli ... İlçesi 14 08... parsel sayılı ... Sitesi taşınmazında taşınmaz üzerinde kat mülkiyeti bulunduğu ve tapu kayıtlarının celp edilerek incelenmesinde dava dışı birden fazla tapu kayıt maliklerinin olduğu tespit edildiğinden, tüm kat maliklerinin mevcut davayı açması gerektiği, dava dilekçesi incelendiğinde tüm kat malikleri tarafından dava açılmadığı ve husumet yöneltilmediği..." gerekçesiyle, davanın davanın taraf ehliyeti yokluğu nedeniyle usulden reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içerisinde davacılar vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur. IV. İSTİNAF Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; "...634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 2/b maddesinde, ana gayrimenkulun bağımsız bölümleri dışında kalıp, korunma ve ortaklaşa kullanma veya faydalanmaya yarayan yerler "ortak yerler"; kat maliklerinin ortak malik sıfatıyla paydaşı bulundukları bu yerler üzerindeki faydalanma hakları da "kullanma hakkı" olarak tanımlanmıştır. Bu tanıma paralel olarak kat mülkiyeti kurulu olan anagayrimenkulün ortak yerleri üzerinde kat maliklerinin hakları Kanunun 16. maddesinin birinci fıkrasında düzenlenmiş ve kat maliklerinin anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik oldukları hüküm altına alınmıştır. Somut olayda ise bir kısım kat maliklerince ortak alanlardan olan çatı kalkan duvarının devrilmesi sonucu oluşan zararın tazminin talep edildiği, davacıların dışında başkaca kat maliklerinin de olduğu tüm dosya kapsamı ile sabittir. Kat maliklerinin ortak olanlarda arsa payları oranında ortak mülkiyet hükümlerine göre malik oldukları dikkate alındığında bu uyuşmazlıklar bakımından tüm kat maliklerinin birlikte dava açması gerekir. Değişik bir söyleyişle kat malikleri mecburi dava arkadaşıdır..." gerekçesiyle, istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davacılar vekili temyiz isteminde bulunmuştur. V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri Davacılar vekili; her bir kat malikinin binada bulunan ortak alanlardaki eksik ve ayıplı imalatların bedelinden tapudaki arsa payına düşen bölümü için dava açabileceğini, bağımsız bölüm sahibinin yükleniciye karşı arsa payı oranında dava açma hakkının bulunduğunu, zorunlu dava arkadaşlığı ilişkisinin bulunmadığını, her bir kat malikinin payına karşılık gelen miktar yönünden tek başına dava açabileceğini ileri sürerek, kararın bozulmasını istemiştir. B. Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık, davacı kat maliklerinin davalı şirket tarafından imal edilen binanın ortak alanlarında ayıplı imalatta bulunduğu iddiası ile ayıba bağlı uğranılan zararın tazmini istemine ilişkindir. 634 sayılı Kanunun 2/(b) maddesinde, bu Kanuna göre anagayrimenkulun bağımsız bölümleri dışında kalıp, korunma ve ortaklaşa kullanma veya faydalanmaya yarayan yerler "ortak yerler"; kat maliklerinin ortak malik sıfatıyla paydaşı bulundukları bu yerler üzerindeki faydalanma hakları da "kullanma hakkı" olarak tanımlanmıştır. Bu tanıma paralel olarak kat mülkiyeti kurulu olan anagayrimenkulün ortak yerleri üzerinde kat maliklerinin hakları Kanunun 16/1 maddesinde düzenlenmiş ve kat maliklerinin anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik oldukları hüküm altına alınmıştır. Günümüz hayatının getirdiği toplu site yapılaşmaları ya da çok katlı yapılarda kat malikleri sayısının oldukça fazla olması ve maliklerin ortak kullanımına ayrılmış olan tesis ve alanların bir disiplin içinde bakılması, korunması ve onarılması, başka bir deyişle ortak kullanımdaki yerlerin yönetilmesi için yapılan harcamalar nedeniyle tüm kat maliklerinin birlikte dava açabileceğinin veya tüm kat maliklerine karşı dava açılması gerektiğinin kabulü, uyuşmazlıkları çözümsüzlüğe terk etme sonucunu doğuracağı gibi usul ekonomisi ilkesine de uygun değildir. Özellikle ortak yaşam alanlarında kişilerin can ve mal güvenliklerini ve sağlıklarını tehlikeye atan, eksiklik ve ayıpların giderilmesi konusunda kat malikleri arasında ihtiyari dava ilişkisi olan dava arkadaşlarının davaya dahil edilmesi zorunlu değildir. Hal böyle olunca, İlk Derece Mahkemesince; dava açılmadan önce, kat maliklerinin, can ve mal güvenlikleri ile sağlıklarını tehlikeye atan eksik ve ayıplı işlerin giderilmesi hususunda davada taraf ehliyeti bulunduğu gözetilerek, özellikle site ortak alanları ile sakinlerin can ve mal güvenliklerini tehlikeye düşürme niteliğinde olan eksik iş ve ayıplı imalatlar bakımından işin esasına girilip sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir. VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; 1. Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 373/2 maddesi uyarınca ORTADAN KALDIRILMASINA, 2. İlk Derece Mahkemesi kararının aynı Kanunun 371. maddesi uyarınca davacılar yararına BOZULMASINA, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 11.02.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.