Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2025/3210 E. 2026/2159 K.

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2023/20 E., 2025/26 K.

Mahkemece bozmaya uyularak verilen karar, davalılar vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 14.04.2026 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir. Belli edilen günde gelen asıl ve birleşen davada davacı vekili Avukat ... ile asıl ve birleşen davada davalılar vekili Avukat ...’ın sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra, işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saat 14.00'te Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA 1.Asıl davada davacı vekili; taraflar arasında düzenlenen 01.03.2007 tarihli kira sözleşmesi ile davalılara ait taşınmazın hastane olarak işletmek üzere kiraladığını, binanın hastane olarak kullanabilmesi ve yapı izin belgesi alabilmesi için imar planlarında özel sağlık alanı olarak yer alması gerektiğini, davalıların sözleşme sırasında binanın hastane olarak kullanımına ilişkin yapı/kullanım izin belgesini alabileceklerini beyan ve taahhüt ettiklerini, davalıların sözleşmenin imzalandığı 01.03.2007 tarihinden itibaren 2 yıllık sürede binanın imar durumunun özel sağlık alanı olarak değiştirilmesi işlemlerini tamamlayamadıklarını, davacı şirket tarafından ihtarname keşide edildiğini ancak davalıların yükümlülüklerini yerine getirmediklerini, müvekkili tarafından 23.02.2009 tarihli ihtarname ile kira sözleşmesinin feshedildiğinin bildirildiğini, müvekkilinin 01.01.2008 açılma tarihi ile fesih tarihi arasında geçen sürede kâr kaybına uğradığını ileri sürerek; fazlaya dair hakları saklı kalmak kaydıyla, yapılan masrafların toplamı 490.000,00 TL ve kâr kaybı olarak 10.000,00 TL olmak üzere toplam 500.000,00 TL’nin tazminatın davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep etmiş, ıslah dilekçesi ile kiralanana yapılan masraflara ilişkin talebini arttırarak 929.161,54 TL’nin tahsili istemiştir. 2.Birleşen davada davacı vekili; müvekkili aleyhine Mayıs 2008 – Mart 2009 dönemi kira bedeli 385.000 USD karşılığı 594.132,00 TLnin tahsili için takip başlattıldığını, davalıların kendi edimlerini yerine getirmeden müvekkilinden kira bedeli talep edemeyeceklerini ileri sürerek; müvekkilinin takip dosyasına konu 594.132,00 TL yönünden davalılara borçlu olmadığının tespitine karar verilmesini talep etmiştir. II. CEVAP Asıl ve birleşen davada davalılar vekili; kira sözleşmesi yapıldığı esnada binanın hastane olarak kullanılmasının hukuken mümkün olmadığının ve gerekli imalat ve inşaatların yapılmasından sonra ancak söz konusu iznin alınabileceğinin davacı tarafça bilindiğini, davacı tarafın sözleşmeye uygun inşaat ve imalat işlemlerine başladığını ancak sözleşmede belirtilen sürede tamamlamadığını, kira ödemelerini de yapmadığını, taşınmazın imar durumunun değiştirilmesi için davalılar tarafından gerekli girişimlerde bulunulduğunu ancak bürokratik işlemlerin uzaması nedeniyle henüz sonlandırılamadığını, kira sözleşmesinin feshi haklı nedene dayanmadığını savunarak, asıl ve birleşen davanın reddini istemiştir. III. MAHKEME KARARI Mahkemenin 21.01.2014 tarihli kararıyla; asıl davanın kısmen kabulüne, 415.500,00 TL ve 5.750 TL olarak ayrı ayrı tespit edilen yapılan işler bedeli toplamının davalılardan dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte müşterek ve müteselsilen tahsiline, birleşen davanın reddine karar verilmiş; karara karşı, taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur. IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ 1.Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesinin 02.12.2014 tarihli ilamıyla; birleşen dava hakkında verilen hükme yönelik tarafların temyiz itirazlarının reddine karar verildikten sonra, sözleşmenin erken feshi durumunda kiracının sözleşme süresine güvenerek ve sözleşme süresince kullanacağı inancı ile kiralananda gerçekleştirdiği yenilik ve değişikliklerin bedelini davalı kiraya verenden isteyebileceği, bu çerçevede inceleme yapılırken, kiracının sözleşme çerçevesinde yapmayı üstendiği iş ve imalatlardan akdin feshi ve tahliye tarihinde mevcut olanların belirlenerek sonuca gidilmesi gerektiği, delil tespitine ilişkin bilirkişi raporlarında mevcut imalatların bir kısmının Mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporlarında yer almadığı, davacıdan akdin feshini müteakip kiralananı ne durumda tahliye ve teslim ettiğine ilişkin beyan ve delilleri sorularak, tahliye tarihi itibariyle kiralananda mevcut olan zorunlu ve faydalı imalatların ne olduğunun belirlenmesi, bilirkişiden denetime elverişli ek rapor alınarak sonucuna göre karar verilmesi gerektiği, davacının kazanç kaybına ilişkin olarak her hangi bir değerlendirme yapılmadığı, istemi hakkında olumlu olumsuz bir karar verilmediği gerekçesiyle, karar bozulmuştur. 2.Bozmaya uyan Mahkemenin 17.04.2018 tarihli kararıyla; asıl davada davacının imalatlardan kaynaklı tazminat talebinin kısmen kabulü ile 118.700,30 TL'nin 23.02.2009 tarihinden geçerli işleyecek yasal faizi ile davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili ile davacıya verilmesine, davacının kazanç kaybı 940.835,52 TL olmakla fazlaya ilişkin talep hakları saklı kalmak kaydı ile 10.000,00 TL'nin 23.02.2009 tarihinden geçerli işleyecek yasal faizi ile davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili ile davacıya verilmesine, birleşen dosyada; önceki kararı kesinleşmiş olmakla yeniden hüküm kurulmasına yer olmadığına karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur. 3.Dairece verilen 17.09.2019 tarihli ilamla; tarafların birleşen davaya ilişkin tüm, asıl davaya ilişkin faydalı masraflara yönelik temyiz itirazlarının reddine karar verildikten sonra, sözleşmede kiralananın hastane olarak kullanımına ilişkin gerekli yapı kullanma izninin kiraya veren tarafından alınacağının kararlaştırıldığı, davacı kiracının taşınmazın ilk kiraya verildiği tarihte kiralananın hastane ruhsatına uygun olmadığını bildiği, davalıların makul sürelerde gereken işlemleri yapmasına rağmen bürokratik işlemler yüzünden ruhsatın alınmasında gecikme olması ve taşınmazdaki ruhsata aykırı imalatların kiracı davacı tarafından yapılması durumunda müterafik kusurlu olduğunun kabulü gerekeceği, bu durumda davalıların ruhsata aykırı yapıları yapmadıklarına ilişkin savunmaları üzerinde durularak tarafların bu husustaki delilleri toplaması ve davalıların makul sürelerde gerekli işlemleri yapıp yapmadığı üzerinde de durularak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ve eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesinin doğru görülmediği gerekçesiyle, kararın bozulmasına karar verilmiştir. 4.Bozmaya uyan Mahkemenin 17.09.2021 tarihli kararıyla; asıl davada davacının imalattan kaynaklı tazminat talebi yönünden Mahkemenin 17.04.2018 tarihli kararıyla hükmedilen miktar kesinleşmiş olduğundan yönden hüküm kurulmasına yer olmadığına, davacının kazanç kaybı yönünden 470.417,26 TL'den davalıların sorumlu oldukları ancak dava hakları saklı kalmak kaydı ile 10.000,00 TL'nin 23.02.2009 tarihinden geçerli işleyecek yasal faizi ile davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili ile davacıya verilmesine, birleşen davada Mahkemenin önceki kararı kesinleşmiş olmakla, yeniden hüküm kurulmasına yer olmadığına karar verilmiş, karar, taraf vekillerince temyiz edilmiştir. 5.Dairece verilen 27.09.2022 tarihli ilamla; kısa karar ile gerekçeli karar arasında çelişki yaratıldığı gerekçesiyle, kararın bozulmasına karar verilmiştir. 6.Bozmaya uyan Mahkemenin ilam başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; alınan bilirkişi raporunda ruhsata aykırı imalatların davacı kiracı tarafından yapılmadığının tespit edildiği, davalılar tarafından aksi durumun ispatına yönelik delil de sunulmadığı, taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesinde de bu durumun açıkça belirtildiği, sözleşmede kiralananın hastane olarak kullanımına ilişkin gerekli izinlerin davalılar tarafından alınacağının kararlaştırıldığı, davalıların makul sürede yükümlülüklerini yerine getirmedikleri gerekçesiyle; asıl davada davacının imalattan kaynaklı tazminat talebi yönünden Mahkemenin 17.04.2018 tarihli kararıyla hükmedilen miktar kesinleşmiş olduğundan yönden hüküm kurulmasına yer olmadığına, davacının kazanç kaybı yönünden toplam miktar 940.835,52 TL olmakla birlikte, taleple bağlı kalınarak 10.000,00 TL’nin 23.02.2009 tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline, birleşen davada Mahkemenin 21.01.2014 tarihli kararı kesinleşmiş olmakla, yeniden hüküm kurulmasına yer olmadığına karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davalılar vekili temyiz isteminde bulunmuştur. V. TEMYİZ : A. Temyiz Sebepleri Davalılar vekili; ruhsata aykırı imalatların davacı tarafından yapıldığını, müvekkillerin imar durumunun özel sağlık alanı olarak değiştirilmesi için ilgili kurumlara makul sürede başvuruda bulunduklarını, bürokratik işlemlerden kaynaklanan gecikmeler nedeniyle müvekkillerine kusur atfının mümkün olmadığını ileri sürerek, kararın bozulmasını istemiştir. B. Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık; asıl davada, kiracının kiralanana yaptığı zorunlu ve faydalı imalat bedelinin tahsili ve kazanç kaybı istemine ilişkindir. Mahkemece; uyulan bozma ilamında belirtilen hukuki esaslar gereğince inceleme ve araştırma yapılmasına, bozma ilamından sonra alınan bilirkişi raporundaki tespitlere göre karar verilmiş olmasına göre, davalılar vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile hükmün onanmasına karar verilmiştir. VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Mahkeme kararının ONANMASINA, 40.000,00 TL Yargıtay duruşması vekalet ücretinin davalılardan alınıp davacıya verilmesine, Aşağıda yazılı bakiye temyiz karar harcının temyiz edene yükletilmesine, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun Geçici 3. maddesi atfıyla 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun 440. maddesi gereğince kararın tebliğinden itibaren 15 günlük süre içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 14.04.2026 tarihinde oy birliği ile karar verildi.