Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2025/2941 E. 2026/384 K.

MAHKEMESİ : İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 13. Hukuk Dairesi SAYISI : 2025/429 E., 2025/779 K. DAVA TARİHİ : 27.10.2015 İLK DERECE MAHKEMESİ : ... 3. Asliye Hukuk (Tüketici) Mahkemesi SAYISI : 2015/579 E., 2021/155 K.

Bölge Adliye Mahkemesince bozmaya uyularak verilen karar, davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA Davacı vekili; müvekkilinin Aydın İli ... İlçesi ... Mahallesi ...Mevkii 23 22... parsel A blok bodrum kat 21 numaralı meskeni davalıdan satın aldığını, davalı tarafın söz konusu olan meskenin inşaatını yaptığı sırada 202.54 m² olduğunu söylediğini ve 136.000 Euro karşılığında sattığını, müvekkillinin söz konusu yerle ilgili tapuda işlem yaparken tesadüfen meskenin davalı tarafından binada ve kullanımda 202,54 m² olarak yapılmasına rağmen tapuda belediyede ve imar tasdikli projede resmi kayıtlarda 53 m² olduğunu fark ettiğini, davalı tarafın kötü niyetli davrandığını ve müvekkilini mağdur ettiğini ileri sürerek; ayıplı inşaattan ve satıştan dolayı müvekkilinin uğradığı zararların tazmini için ödemiş olduğu 136.000 Euro satış bedelinin yabancı paraya uygulanan en yüksek faiz ile davalıdan tahsilini, söz konusu bedel ödendiği takdirde Aydın İli ... İlçesi ... Mahallesi ...Mevkii 23 22... parsel A blok bodrum kat 21 numaralı bağımsız bölümde bulunan taşınmazın tapusunun iptali ile hak sahibi adına tescilini talep etmiştir. II. CEVAP Davalı vekili; ortada bir gizli ayıp olmadığını, davacının iddia ettiği üzere 202,54 m² ile 53 m² arasında yaklaşık 4 kat fark bulunduğundan bunun anlaşılmasının çok kolay olduğunu, kabul anlamına gelmemek kaydı ile ortada bir ayıp bulunsa dahi açık ayıp olduğundan zaman aşımı yönünden davanın reddine karar verilmesi gerektiğini, davacının mevcut zeminde kullanım alanı ile taşınmazın tapudaki metrekaresini bildiğini, davacının iddia ettikleri üzere söz konusu taşınmazın m²'sinin 202,54 m² olduğu yönünde ne sözlü kontrat yapıldığını ne de yapılan kontratlarda böyle bir ibarenin bulunduğunu savunarak davanın reddini istemiştir. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin 21.04.2021 tarihli kararıyla; 05.04.2019 tarihinde yapılan keşif sonrası düzenlenen bilirkişi raporunun hüküm kurmaya elverişli olduğu, taşınmazın çok büyük kısmının ortak alanlara tecavüzlü olarak yapılması itibariyle ayıplı olduğu, davalının bu ayıbı gizlemek için hileye başvurduğu, davacının bu ayıplardan bağımsız bölümü teslim aldığı tarihte kolayca bilgi sahibi olamayacağı, zira 30.10.2010 tarihinde düzenlenen alım-satım protokolü ekinde bulunan broşürlerde dahi taşınmazının 202,54 net m² olarak belirtildiği, taşınmazın davalı tarafından belirtilen metrekareden daha az olduğunun çıplak gözle tespit edilemeyeceği gerekçesiyle davanın kabulüne, davacıya satışı yapılan ayıplı taşınmazın davalıya iadesine, bu kapsamda Aydın İli ... İlçesi ... Mahallesi 23 22... parsel A blokta bulunan 21 no.lu bağımsız bölümün davacı adına olan tapu kaydının iptali ile davalı adına tapuya tesciline, satış bedeli olan 136.000 Euro'nun taşınmazın davalıya iade tarihinden itibaren işleyecek mevduata uygulanan en yüksek faiz ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur. IV. İSTİNAF Bölge Adliye Mahkemesinin 13.07.2023 tarihli kararıyla; tapu sicilinin aleni olduğu, davacının taşınmazı tapudan satın alırken tapu siciline yazılmış olan yüzölçümü tutarını bilecek ve öğrenebilecek durumda olduğu, resmi kayıtlarda yer alan taşınmaz yüzölçümü tutarının kendisinden saklanmadığı ya da hile ile gizlenmediği, davalı satıcının dava konusu taşınmazın tapu siciline yazılmış yüzölçümü miktarından daha fazlasını üstlendiğinin de kanıtlanmadığı gerekçesiyle; davalı vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, davanın reddine karar verilmiş; karar, süresi içinde davacı vekilince temyiz edilmiştir. V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ Dairece verilen 16.12.2024 tarihli ilamla; güven teorisi ilkesi gereğince; taşınmazın metrekaresinin tasdikli mimari projesinde, alım satım protokolündeki mevcut halinden daha düşük metrekarede olmasında davalının sorumlu olduğu gözetilerek bu yönde değerlendirme yapılarak bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde eksik inceleme ve değerlendirmeyle davanın reddine karar verilmesinin usul ve yasaya aykırı olduğu gerekçesiyle kararın bozulmasına karar verilmiştir. Bozmaya uyan Bölge Adliye Mahkemesinin ilam başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; bilirkişi raporu ve deliller dikkate alınarak taraflar arasındaki alım satım protokolüne ekli şema da taşınmazın 202,54 m² olduğunun belirtilmesi ve dosya kapsamına göre fiilen teslim edilen taşınmazın da aynı büyüklükte olması yönünde davalı tarafın davacı tüketicide bu yönde bir güven oluşturduğu, güven teorisi ilkesi doğrultusunda taşınmazın ayıplı olarak satıldığı, davalının sorumlu olduğu gerekçesiyle; davanın kabulüne, dava konusu taşınmazın tapu kaydının iptali ile davalı ... adına tapuya tesciline, taraflar arasındaki satış sözleşmesinin feshine, taşınmazın tapuda davalıya iade tarihinden itibaren satış bedeli olan 136.000 Euro'nun yasal faiz oranını geçmemek üzere Devlet Bankalarının Euro cinsinden 1 yıllık vadeli mevduata uyguladığı en yüksek faiz oranı ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine, karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur. VI. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri Davacı vekili; müvekkilinin ödemiş olduğu 136.000 Euro satış bedelinin yabancı paraya uygulanan en yüksek faiz ile davalıdan tahsiline, söz konusu bedel ödendiği takdirde Aydın İli .... İlçesi .... Mahallesi .... Mevkii 23 22... parsel A blok, bodrum kat 21 no.lu bağımsız bölümde bulunan taşınmazın tapusunun iptali hak sahibi adına tesciline ilişkin talepte bulunduğunu, fakat taleple bağlı kalınmadan bu kararın uygulaması için gösterilen yol ve faizin başlangıç tarihinin hatalı olduğunu, öncelikle müvekkilinin davalıdan 136.000 Euro'yu tahsil etmesi ve bunun sonucunda tapunun davalıya tescili gerektiğini, aksi durumda müvekkilinin söz konusu alacaklı olduğu bedeli alamadan tapununda elinden çıkmasına ve tüm haklarının kaybetmesine ve haklarının muhtel olmasına sebep olacağını, yine söz konusu faizin müvekkilinin söz konusu tapuyu aldığı tarihten, bu da kabul olmaz ise dava tarihinden itibaren işlemeye başlaması gerektiğini, kararda hüküm kurulan alacak için işleyecek faizin tapu devir tarihinden itibaren başlayacak olmasının hukuka aykırı olduğunu, bu nedenle kararın düzeltilerek onanmasını, bu olmadığı takdirde yeniden karar verilmek üzere bozulmasına karar verilmesini talep ettiğini ileri sürerek; kararın bozulmasını istemiştir. B. Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık, davacının ayıplı olduğunu iddia ettiği taşınmaz için ödediği bedelin ve taşınmaz mülkiyetinin karşılıklı iadesi istemine ilişkindir. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre ve özellikle bozma ilamına uyularak verilen kararın usul ve yasaya uygun olduğu, İlk Derece Mahkemesinin 21.04.2021 tarihli kararının davacı vekilince istinaf edilmediği, "davacıya satışı yapılan ayıplı taşınmazın davalı ... iadesine bu kapsamda Aydın İli ...ilçesi .... Mahallesi 23 22... parsel A blokta bulunan 21 nolu bağımsız bölümün davacı adına olan tapu kaydının iptali ile davalı ... adına tapuya tesciline, satış bedeli olan 136.000 Euro'nun taşınmazın davalıya iade tarihinden itibaren işleyecek mevduata uygulanan en yüksek faiz ile birlikte ...'dan alınarak davacıya verilmesine," şeklindeki hükmün davalı yararına usuli kazanılmış hak oluşturduğu, kaldı ki bedel iadesine karar verildiğine göre birlikte ifa kuralına gereğince dava konusu taşınmazın tapuda davalıya teslimi ile faiz başlangıcı tarihinin esas alınmasının usul ve yasaya uygun olduğu, infaz aşamasında birlikte ifa kuralının da gözetileceği anlaşılmakla davacı vekilinin tüm temyiz itirazlarının reddi ile kararın onanması gerekmiştir. VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370/1 maddesi uyarınca ONANMASINA, Peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 02.02.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.