Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2025/1395 E. 2025/5433 K.

MAHKEMESİ : ... Bölge Adliye Mahkemesi 11. Hukuk Dairesi SAYISI : 2021/663 E., 2023/1683 K. DAVA TARİHİ : 15.12.2017 İLK DERECE MAHKEMESİ : ... 4. Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2017/430 E., 2020/322 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından duruşmasız, davacı vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 18.11.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir. Belli edilen günde gelen davacı vekili Avukat ... ... ile davalı vekili Avukat ...'ın sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saat 14.00'te Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA Davacı vekili; ... Emlak ünvanıyla emlak komisyonculuğu yapan müvekkilinin, ... ... Mah. 16 29... parsel sayılı taşınmazı ... İnş. A.Ş. yetkilisi olan davalıya gösterdiğini, buna ilişkin davalının sahibi olduğu şirket adına imzaladığı 16.03.2016 tarihli belgede, bu taşınmazı ... Emlak aracılığı dışında satın aldığı veya kiralandığı takdirde, satın alma bedelinin (KDV dahil) %3'ünü komisyon (KDV dahil) %6'sını cezai şart olarak ödemeyi taahhüt ettiğini, ancak 29.09.2017 tarihinde taşınmaz sahipleriyle kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzaladığını, müvekkilinin hak ettiği simsarlık bedelini ödemediğini belirterek; %3 komisyon bedeline ve %6 cezai şart bedeline karşılık 10.000,00 TL'nin; bu kabul edilmediği takdirde taşınmaz üzerine yapılacak bağımsız bölümlerin 1 aylık kira bedeline karşılık 10.000,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiş; 07.05.2020 tarihli ıslah dilekçesi ile alacağını komisyon bedeline karşılık 905.560,00 TL, cezai şart bedeline karşılık 811.130,00 TL, bu kabul edilmediği takdirde hizmet alacağına karşılık 700.000,00 TL'ye yükseltmiştir. II. CEVAP Davalı vekili; davacının müvekkiline bir hizmet vermediğini, taşınmaz malikleri tarafından yetkilendirilmediğini, gazete ilanıyla durumdan haberdar olup taşınmaz sahipleriyle irtibata geçtiğini, müvekkilinin bu taşınmazla ilgili yanlızca kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzaladığını savunarak, davanın reddini istemiştir. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; ... Adli Tıp Kurumu Başkanlığı Fizik İhtisas Dairesinden alınan rapordan, davalının isticvabında inkar ettiği belge altındaki imzanın kuvvetle muhtemel kendisine ait olduğu, dava dilekçesi ekinde sunulan CD içeriğinden emlak ofisinde taraflarca görüşme yapıldığı, tüm bunlardan dolayı komisyon ücreti için verilmesi gereken hizmetin davalıya verildiğinin kabulü gerektiği, davalı tarafın ücrete esas hizmetin verilmediğini tanıkla ispatlama talebinin uyuşmazlığın nitelik ve miktarı gözetildiğinde mümkün olmadığı, davalı ile dava dışı arsa sahipleri arasında "düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi" imzalandığı, bu sözleşmede taşınmazın emlak değerinin 6.525.617 TL olarak belirlendiği, davacının taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tellalı olmadığı, sadece taşınmazın arsa niteliği ile sözleşmeye konu edilmesinde tellallık vazifesi gördüğü, sözleşmesinde satılmaktan söz edilmesi sebebiyle sözleşmede gösterilen değerin %3'ü nispetinde 195.768 TL komisyon ücretine ve %6'sı oranındaki 391.536 TL cezai şarta hak kazandığı, davalının inşaat işleriyle iştigal eden bir tacir olması sebebiyle cezai şartın fahiş olduğu gerekçesi ile indirim talebinde bulunamayacağı gerekçesi ile; davanın kısmen kabulüne, 10.000,00 TL'si için 15.12.2017, 577.305 TL'si için 07.05.2020 tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte toplam 587.305,00 TL'nin tahsiline karar vermiş; karara karşı, süresi içinde taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuşlardır. IV. İSTİNAF Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflar arasındaki sözleşmeye göre davalı müteahhit ve arsa sahiplerinin yarı yarıya pay sahibi olacağının kararlaştırılması karşısında sözleşmede belirlenen bedelin de yarısı üzerinden komisyon ücreti tayini gerekeceğinden, 6.525.617,00 TL'nin yarısı olan 3.262.808,50 TL üzerinden komisyon ücreti belirlenmesi, bu durumda davacının talep edebileceği komisyon ücretinin 97.884,25 TL olacağı, davacının dayanağı sözleşmede KDV dahil olarak belirtilmesi karşısında ayrıca buna KDV eklemek gerekmeyeceği, davacının bu taşınmazın satışına aracılık etmediği yani arsa sahipleri ile davalı alıcı arasındaki ilişkide arsa sahiplerinden de yetki alarak arada bulunmadığı anlaşıldığından, iki taraf arasında aracılık etmenin cezai şartın temelini oluşturması karşısında cezai şarta ilişkin talebinin reddi gerektiği anlaşıldığından, ayrıca davanın başlangıçta belirsiz alacak davası olarak açıldığı, davacının arsa sahipleri ile davalı arasındaki ilişkinin mahiyetini bilmesinin beklenemeyeceğinin kabulü gerektiğinden ıslah edilen kısım yönünden ıslah tarihinden itibaren alacağa hükmedilmesi yerinde bulunmayarak davacı ve davalı vekillerinin istinaf başvurularının esastan kabulüne, İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, davanın kısmen kabulü ile KDV dahil 97.884,25 TL simsarlık ücretinden kaynaklanan alacağın dava tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile davalıdan alınarak davacıya verilmesine, fazlaya ilişkin talebin reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuşlardır. V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri 1. Davacı vekili; delillerin eksik değerledirildiğini, faizin türünde hata edildiğini, komisyon ücreti ve cezai şarta hak kazandığını, karşı taraf vekalet ücretinde hata edildiğini, hizmetin verildiğini, Adli Tıp Kurumu raporunun esas alınmadığını ileri sürerek; kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir. 2. Davalı vekili; davacının aktif husumet ehliyetinin bulunmadığını, tellallık hizmetinin verilmediğini, kendisinin arsa sahipleriyle bir araya geldiğini, sözleşmedeki imzanın kendisine ait olmadığını ileri sürerek; kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir. B. Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık, taraflar arasındaki simsarlık sözleşmesinden kaynaklanan komisyon ücreti ve cezai şart alacağına ilişkindir. 1. Tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine göre; davalı vekilinin tüm, davacı vekilinin aşağıdaki bentlerin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazlarının reddine karar verilmiştir. 2. Taraflar arasında imzalanan 16.03.2016 tarihli belgeye göre, ... ... Mah. 16 29... parsel sayılı taşınmaz ile ilgili tellallık sözleşmesi kurulduğu, hizmet talep edenin ..., hizmetin ... İnşaat A.Ş. adına talep edildiği, belgede "yukarıda belirtilen taşınmazları satın almak veya kiralamak için gördüm, söz konusu taşınmazlardan herhangi birini şahsım, annem, babam, birinci derecede kan ve sıhri hısımlarım, ortağı veya idarecisi bulunduğum şirket, şirketin ortak kuruluşlar tarafından satın alındığı veya kiralandığı takdirde, satın alma bedelinin Kdv dahil %3'ünü kiralamalarda bir aylık kira bedelini ödemeyi kabul ediyorum, taşınmazı ... Emlak gösterdiği halde ... Emlak aracılığı dışında satın aldığım takdirde satın alma bedelini KDV dahil %6'sını peşinen ... Emlak'a ödemeyi kabul ve taahhüt ediyorum" şeklinde şartlara da yer verildiği görülmüştür.

3. Davalı ile dava dışı arsa sahipleri arasında ... 16. Noterliğinde 29.09.2017 de düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kurulmuş olup, sözleşmede taşınmazın emlak değeri 6.525.617,00 TL olarak belirlenmiştir. 4. Davalı tarafça tellallık sözlemesindeki imzaya itiraz edilmesi üzerine, Mahkemece alınan 23.01.2020 tarihli Adli Tıp Kurumu raporunda dava konusu sözleşmedeki imzanın davalıya ait olmasının kuvvetle muhtemel olduğu şeklinde görüş bildirilmiştir. 5. Sözleşme ilişkisine girmek isteyen tarafların birbirlerini bulmaları, çeşitli sebeplerden dolayı güçlük arz eder. Bu güçlüğü ortadan kaldırmak, sözleşme yapmak isteyen kişileri bir araya getirmek, sözleşmenin yapılabilmesi için uygun bir ortam hazırlamak üzere simsar (tellal) denilen aracıdan yararlanılır (Arkan, Sabih: Ticari İşletme Hukuku, 19. Baskı, Ankara 2014, s. 190; Cevdet, Yavuz: Türk Borçlar Hukuku Özel Hükümler, 10. Baskı, ... 2012, s. 1312) 6. Taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkânının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlenen ve bu sözleşmenin kurulması hâlinde ücrete hak kazanan kişi olarak tanımlanan (Türk Hukuk Lûgatı, Ankara 2021, C. 1, s. 991) simsarlık, sözleşme tarihi itibariyle somut uyuşmazlıkta uygulanması gereken, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 520 ve devam maddelerinde düzenlenmiştir. 7. Kanun koyucu 520. maddede simsarlık sözleşmesini “simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkânının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması hâlinde ücrete hak kazandığı sözleşme” olarak tanımlamış, maddenin ikinci fıkrasında bu sözleşmelere kural olarak vekâlete ilişkin hükümlerin uygulanacağını, üçüncü fıkrada ise taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmelerinin, yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmayacağını belirlemiştir. 8. Aynı Kanunun 521 ve devamı düzenlemelerine göre, simsarın ücret alacağının doğumu için şu şartların birlikte gerçekleşmesi aranır: a) Simsarın aracılık ettiği asıl sözleşmenin iş sahibi (vekâlet veren) ile üçüncü kişi arasında kurulması gerekir. Bu şart, iş sahibinin, kendisine teklif olunan üçüncü kişilerle sözleşme yapmayı sebepsiz olarak reddetmesi hâlinde de gerçekleşmiş sayılmalıdır. Bu konu, TBK’nın 175. maddesinin kapsamı çerçevesinde değerlendirilmelidir. Fakat asıl sözleşmenin geçerli olarak kurulması lazım ve yeterli olup ücret alacağının doğumu için, bu sözleşmenin ifa edilmesi gerekmez. Geciktirici şarta bağlı olarak yapılmış sözleşmelerde, şartın gerçekleşmesi beklenmelidir. Bu düzenlemeyi getiren TBK’nın 521/1. maddesi, emredici nitelik taşımaz. Taraflar, asıl sözleşme kurulmamış olsa bile, ücret ödenmesini kararlaştırabilecekleri gibi ücretin, sözleşmenin ifa edilmesi hâlinde ödeneceğini de kararlaştırabilirler. b) Asıl sözleşmenin kurulması ile simsarın faaliyeti arasında nedensellik ilişkisi bulunmalıdır. TBK’nın 521/1. maddesi bu şartı, “yaptığı faaliyet sonucunda” sözleriyle ifade etmiştir. Bu şartın aksi de kararlaştırılabilir. c) Aynı Kanunun 523. maddesinde düzenlenen ve simsarın ücret ve giderlere ilişkin alacağının kaybı sonucunu doğuracak durumlardan birinin gerçekleşmemesi gerekir. 9. Anılan mevzuat hükümlerinde kanun koyucu tellallık sözleşmesinin genel hatlarını çizmiş olup tarafların sözleşme serbestisi ilkesi gereği bu sınırlar dâhilinde hukukî ilişkilerini şekillendirebileceklerdir (Hukuk Genel Kurulunun 13.12.2018 tarihli ve 2017/13-621 E., 2018/1929 K. sayılı kararı). 10. Yapılan bu açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde; davanın belirsiz alacak davası olarak değil kısmi dava olarak açıldığı, davacının taşınmazın arsa niteliği ile sözleşmeye konu edilmesinde tellallık vazifesi gördüğü, sözleşmedeki imzanın davalıya ait olduğu, sözleşme gereği seçimlik cezai şart kararlaştırıldığından davacının sadece sözleşme bedelinin % 6'sı oranında cezai şarta hak kazandığı, %3 komisyon ücretine hak kazanamadığı, bunun için davacının arsa maliklerince yetkilendirilmesinin gerekmediği, davalı inşaat işleri ile iştigal eden bir tacir olduğundan cezai şartın fahiş olduğu savunmasında bulunamayacağı, avans faizine hükmedilmesi gerektiği anlaşılmakla, Bölge Adliye Mahkemesince eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir. VI. KARAR Açıklanan sebeplerle, 1. Davacı vekilinin sair, davalı vekilinin tüm temyiz itirazlarının REDDİNE, 2. Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 371. maddesi uyarınca davacı yararına BOZULMASINA, 40.000,00 TL Yargıtay duruşması vekalet ücretinin davalıdan alınıp davacıya verilmesine, Aşağıda yazılı bakiye temyiz karar harcının temyiz eden davalıya yükletilmesine, Peşin alınan temyiz karar harcının istek halinde temyiz eden davacıya iadesine, Dosyanın Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 18.11.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.