Yargıtay 12. Hukuk Dairesi 2026/1242 E. 2026/1526 K.

MAHKEMESİ : ... Bölge Adliye Mahkemesi 19. Hukuk Dairesi İhale Alıcısı: ... Nakliyat İnşaat Otomotiv Emlak Madencilik Kuyumculuk San. veTic.Ltd.Şti.

Yukarıda tarih ve numarası yazılı Bölge Adliye Mahkemesince verilen kararın müddeti içinde temyizen tetkiki borçlu tarafından istenmesi üzerine bu işle ilgili dosya daireye gönderilmiş olup, dava dosyası için Tetkik Hakimi ... tarafından düzenlenen rapor dinlendikten ve dosya içerisindeki tüm belgeler incelendikten sonra işin gereği görüşülüp düşünüldü: Borçlunun icra mahkemesine başvurusunda; sair fesih iddialarının yanı sıra kıymet takidirinin yapıldığı tarihin üzerinden 20 ay geçtiğini, imar durumunda önemli değişiklikler olduğunu ve taşınmazın değerinin en az 3-4 kat arttığını, buna rağmen yeniden kıymet takdiri yapılması isteminin icra müdürlüğünce reddedildiğini, bu kararın şikayet konusu edildiğini, ayrıca ihalesi yapılan taşınmaz 9. katta olmasına rağmen satış ilanında 3. katta olduğunun belirtildiğini ileri sürerek 07.11.2024 tarihli ihalenin feshini istediği, İlk Derece Mahkemesince, ihalenin feshi şikayetinin reddine hükmedildiği, borçlunun istinaf başvurusunun da Bölge Adliye Mahkemesince esastan reddine karar verildiği anlaşılmıştır. İİK'nın 128/a-2. maddesine göre; “Kesinleşen kıymet takdirinin yapıldığı tarihten itibaren iki yıl geçmedikçe yeniden kıymet takdiri istenemez. Ancak, doğal afetler ve imar durumundaki çok önemli değişiklikler meydana getiren benzer hallerde yeniden kıymet takdiri istenebilir.” Artırmaya çıkarılan bir taşınmazın tapu kaydındaki son durumunun, şartnamede açıkça gösterilmesi ve böylece artırmaya katılacak olan kişilerin, taşınmazın imar durumunu ve miktarını bilerek artırmaya girmeleri sağlanmalıdır. Satışa konu taşınmazların tapu kaydındaki söz konusu değişikler, değer artırıcı nitelikte ise, yeni imar planı ve son tapu kaydı sorulmadan ihalenin yapılması, ihalenin feshi nedenidir. Şikayetçi borçlu tarafından, ihale tarihinden önce, taşınmazın bulunduğu yerde imar durumunda olağanüstü değişiklikler yapıldığı ve değerinin önemli ölçüde değiştiği ileri sürülmüş olup, bu husus, taşınmazda değer artırıcı unsurları etkileyeceğinden ve şikayetçinin menfaatine olacağından şikayet konusu yapılabilir. Somut olayda, ihalesi yapılan ... İli, ... İlçesi, ...Mah., 13776 Ada, 3 Parsel, 37 bağımsız bölüm nolu taşınmazın kıymet takdiri işleminin 03.01.2023 tarihinde yapıldığı, borçlu tarafından kıymet takdirine itiraz edilmediği, bilahare borçlu tarafından 18.09.2024 tarihinde icra müdürlüğüne başvurularak yeniden kıymet takdiri

yapılmasının istendiği, müdürlükçe talebin aynı tarihte İİK'nın 128/a maddesi uyarınca iki yıl geçmeden yeniden kıymet takdiri yapılamayacağı gerekçesi ile reddedildiği, bu kez borçlu tarafından müdürlük işleminin şikayet konusu yapılması üzerine, ... 21. İcra Hukuk Mahkemesinin 22.10.2025 tarih ve 2024/367 Esas-2025/666 Karar sayılı kararı ile imar değişikliğinin yeniden kıymet takdiri yapılması istemini haklı kılmadığı gerekçesi ile şikayetin reddine karar verildiği görülmüştür. Satışa hazırlık işlemlerine yönelik şikayet üzerine mahkemece verilecek kararlar kesin olmakla beraber, süresinde şikayet hakkının kullanıldığı hallerde icra mahkemesi kararının, ihalenin feshi aşamasında incelenmesi mümkündür. O halde, İlk Derece Mahkemesince, şikayete konu taşınmaza ait son imar durumu getirtilmeli ve taşınmazın bulunduğu yerde keşif ve bilirkişi incelemesi yapılarak, icra müdürlüğünce kıymet takdiri yapılmasından sonra taşınmazın imar durumunda çok önemli değişiklik olup olmadığı, bu değişikliğin taşınmazın değerindeki olağan artış dışında yeniden kıymet takdiri yapılması gerektirip gerektirmediği, yeniden kıymet takdiri yapılması talebi haklı ise taşınmazın değeri tespit edilerek oluşacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsizdir. Somut olayda, İlk Derece Mahkemesince, ihalesi yapılan taşınmaz 9. katta olduğu halde satış ilanında 3. katta olduğunun belirtildiğine ilişkin fesih iddiası hakkında HMK'nın 297/1 maddesine uygun yasal gerekçeyi içerir bir değerlendirme yapılmaması da doğru görülmemiştir. Zira, belirtilen bu neden; esaslı hata olup, talep ve talibi azaltıcı niteliktedir. Bu hususun ihale öncesinde şikayetçi tarafından şikayete konu edilmemesi ihalenin feshi şikayetinde ileri sürülmesine engel de değildir. Satış ilanındaki esaslı hata ihalenin feshi nedenidir. Kabule göre de; 7343 sayılı kanun ile değişik İİK'nın 134. maddesinin 5. fıkrasının 3. bendi uyarınca; icra mahkemesi işin esasına girerek talebin reddine karar verirse ihalenin feshini talep edeni feshi istenen ihale bedelinin yüzde onuna kadar para cezasına mahkum eder. Yasanın para cezasına ilişkin bu hükmü emredici nitelikte olup, kamu düzenine ilişkin bulunduğundan re’sen uygulanmalıdır. Hukuk Genel Kurulunun 06.10.2004 tarih ve 2004/1-433 Esas sayılı kararında da benimsendiği üzere; kamu düzenine aykırılıkta aleyhe bozma ilkesi nazara alınamaz. Somut olayda; İlk Derece Mahkemesince işin esasına girilmek suretiyle ihalenin feshi sebeplerinin incelenmesi ve şikayetin esastan reddine karar verilmesine rağmen, para cezası yönünden olumlu ya da olumsuz bir karar verilmemesi de yasaya aykırı bulunmuştur. SONUÇ: Borçlunun temyiz isteminin kabulü ile yukarıda yazılı nedenlerle ve re'sen 5311 sayılı Kanun ile değişik İİK'nın 364/2. maddesinin göndermesiyle uygulanması gereken 6100 sayılı HMK'nın 373/1. maddesi uyarınca, ... Bölge Adliye Mahkemesi 19. Hukuk Dairesinin 19.11.2025 tarih ve 2025/1099 Esas-2025/1296 Karar sayılı kararının (KALDIRILMASINA),

... 6. İcra Hukuk Mahkemesinin 24.04.2025 tarih ve 2024/677 Esas-2025/248 Karar sayılı kararının (BOZULMASINA), bozma nedenine göre esasa yönelik temyiz itirazlarının bu aşamada incelenmesine yer olmadığına, dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin de Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, peşin alınan harcın istek halinde ilgiliye iadesine, 04.03.2026 tarihinde oy çokluğuyla karar verildi.

(M)

Dr....'in Karşı Oy Yazısı; İİK’nın 128/a-2. maddesine göre kesinleşen kıymet takdirinin yapıldığı tarihten itibaren iki yıl geçmedikçe yeniden kıymet takdiri istenemez. Ancak doğal afetler ve imar durumundaki çok önemli değişiklikler meydana getiren benzer hallerde yeniden kıymet takdiri istenebilir. Somut olayda ihalesi yapılan ... ili ... ilçesi ...mah. 13776 Ada, 3 Parsel 37 no’lu taşınmazın kıymet takdirinin 03.01.2023 tarihinde yapıldığı ve kıymet takdirinin 01.02.2024 tarihinde tebliğ edildiği, borçlu tarafından kıymet takdirine itiraz edilmediği, satış ilanının ise 11.09.2024 tarihinde tebliğ edildiği, ihalenin 07.11.2024 tarihinde yapıldığı anlaşılmakta olup süresinde itiraz konusu yapılmayan kıymet takdirini ve satış kararına ilişkin hususların ihalenin feshi olarak ileri sürülemeyeceği Dairemizin yerleşik içtihatlarındandır. Borçlu vekili 18.09.2024 tarihinde icra mahkemesine verdiği dilekçede kıymet takdirinin güncelliğini yitirdiğini, ülke genelindeki ekonomik koşullar ve imar planındaki değişiklikler nedeniyle yeniden kıymet takdiri talebinde bulunmuş olup mahkemece ekonomik dalgalanmalar ve piyasa fiyatlarındaki genel artışın tek başına önemli değişiklik olarak kabul edilmeyeceği gerekçesi ile şikayetin reddine karar verildiği görülmektedir. İİK 128/a-2. maddesi ancak doğal afetler ve imar durumundaki çok önemli değişiklikler meydana getiren benzer hallerde yeniden kıymet takdiri istenebileceği düzenlenmektedir. Somut olayda ise ihaleye konu taşınmazın şartname ve ilanda 77 m² net kullanım alanı olan bağımsız bölüm niteliğinde olduğu, imar durumunun “inşaat tarzı revizyon imar planı kapsamında konut alanında” kaldığı, yapılanma koşullarının 12 kat olduğu tespit edilmiştir.” şeklinde belirtildiği, ihale tarihine kadar imar durumunda bir değişikliğin söz konusu olmadığı, bu durumun borçlu tarafının da kabulünde olduğu, ancak ihalenin feshi dilekçesinde ... ili ... ilçesi ...mahallesi 29353 Ada, 2 ve 3 numaralı parsellerin özelleştirildiği ve 1/25.000 ölçekli Nazım İmar Planı değişikliği yapılarak boş ve ağaçlık arsa imara açılarak "Ticaret ve Konut" alanına dönüştürüldüğünü bu hususun imar planında çok önemli değişiklik olduğu ve bu nedenle yeniden kıymet takdirinin yapılmamasını ihalenin feshi sebebi olduğunu ileri sürmektedir. İlk defa ileri sürülen bu imar değişikliği 29333 Ada için söz konusu olup, ihaleye konu taşınmaz ise 13776 Ada içerisinde kalmaktadır. Böyle bir değişiklik olması taşınmaz değerini etkilemesi söz konusu olsa bile bu husus İİK’nın 128/a-2 fıkrasında belirtilen şartlardan birini oluşturmadığından yeniden kıymet takdiri yapılması için gerekli şartlar oluşmamıştır. Satış ilanında taşınmazın özellikleri ... ili ... ilçesi ...mahallesi 13776 Ada, 3 Parsel, C.3.1 Blok, 9. Kat, 37 Numaralı Bağımsız Bölüm 1/1 hissedeki kargir apartman nitelikli taşınmaz olarak açıkça belirtilmiş olup ilanda bağımsız bölüm özellikleri kısmında “ana yapıda tapuda 3 katta yer almaktadır.” ifadesinin taşınmazın talep ve talibini azaltıcı bir etkisi bulunmadığı, ihaleye katılım sayısının çokluğundan kolayca anlaşılmaktadır. Şu hale göre itirazsız kesinleşen kıymet takdir üzerinden İİK 128/a belirtilen iki yıllık süre geçmeden ihalenin yapılmış olduğu, muhammen bedel olan 2.250.000,00 TL’nin üzerinde 3.000.999,00 TL'ye ihale edildiği, yeniden kıymet takdir isteme koşullarının oluşmadığı, kıymet takdiri ve satış ilanı üzerine kıymet takdirine satış ilanına borçlu tarafça bir itiraz olmadığından ihalenin feshi nedeni olarak ileri sürülemeyeceği Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin yerleşik içtihatlarından olduğu, ihaleye esas takibin 2023 yılında başlatıldığı görülmekte olup zarar unsuru da bulunmadığından icra mahkemesinin ihalenin feshi isteminin reddine karar vermesi, bu karara karşı istinaf isteminin Bölge adliye mahkemesince esastan reddi kararının isabetli olup onanması gerektiği görüşündeyim. Taşınmazın imar durumunda hiçbir değişikliğin olmadığı, ihaleye konu taşınmazın bulunduğu imar adası dışındaki bir adanın üzerinde yapılan imar planı değişikliği ile ticaret ve konut alanına dönüştürülmesinin imar planında çok önemli değişiklik olarak yorumlanamayacağı, ihaleye konu taşınmazın kıymet takdirinden sonra zaman içinde ekonomik dalgalanmalar veya çevresel etkenlerle değişiklik meydana getirmesi halinin yeniden kıymet takdiri için yeterli şartı sağlamadığı, bu etkenlerin ihalede talep ve takibin artmasını sağlayacağı ihaleye katılım sayısı ve muhammen bedel üzerinden ihale edilmesi görüşünde olduğumdan zarar unsurunun da olmadığı halde mahkemece taşınmazda keşif ve bilirkişi incelemesi yaptırılması, öncelikle yeniden kıymet takdirinin yapılmasının haklı olup olmadığının tespit edilmesi haklı taşınmazın değerinin tespit edilerek oluşacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekçesi ile kararın bozulması yönündeki çoğunluk görüşüne Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin yerleşik içtihatlarına aykırı olduğunu düşündüğümden katılamıyorum.04.03.2026