İzmir 7. Asliye Ticaret Mahkemesi 2024/631 E. 2024/720 K.

T.C. İZMİR 7. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ ESAS NO : 2024/631 Esas KARAR NO : 2024/720 DAVA : Tapu İptali Ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan) DAVA TARİHİ : 06/08/2024 KARAR TARİHİ : 19/11/2024 Mahkememizde görülmekte olan Tapu İptali Ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda, GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ: Davacı vekili tarafından Mahkememize sunulan dava dilekçesinde özetle; Davalılardan ..., ..., ..., ... ve ...'e ait İzmir İli Buca ilçesi İnönü Mah. Gazeteci ...Bulvarı...parselde kayıtlı 2 nolu bağımsız bölümün tapusu üzerine 3. şahıslara devrinin önlenmesi amacıyla yasal şartları oluşan ihtiyati tedbir konulmasına, öncelikle dava konusu taşınmazın davalılardan Müteahhit ... adına 195.000,00 TL'nin Sayın Mahkemenize depo edilmek şartıyla yukarıda yazılı taşınmazın tapu kaydının iptali ile müvekkil adına tesciline, bunun mümkün olmaması halinde denkleştirici adalet ilkeleri gereğince dava konusu taşınmaz hakkında karar tarihine en yakın tarihte aldırılacak bilirkişi raporundaki değerinin ödeme tarihinden itibaren işletilecek ticari faiziyle birlikte fazlaya ilişkin haklar saklı kalmak kaydıyla müteahhite ödemiş olduğumuz 100.000,00 TL'nin davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesinin talep edildiği görülmüştür. Davalı ... vekili tarafından Mahkememize sunulan cevap dilekçesinde özetle; Öncelikle davacı yanın dava dilekçesine bakıldığında tüm süreci ... isimli şahıs ile yürüttüğünü kendisi ikrar ettiğini, bu süreçte ... isimli şahsın ilgili yerin tamamını satma yetkisine sahip olup olmadığı hususunda herhangi bir araştırma yapıp yapmadığı ya da hiç olmazsa bunu sorup sormadığı hususunda tek bir açıklama yapmadığını, Müvekkili ve akrabaları kat karşılığı sözleşmesi gereğince dava konusu dairenin yarısına ortaktır. Ayrıca ... isimli şahsa kendi paylarını satma konusunda verilen herhangi bir yetki de bulunmadığını, kaldı ki müvekkilleri ... tarafından davacı yana satış ya da kiralama yapılıp yapılmadığını tam olarak bilmedikleri için İzmir ... Noterliği'nin ... yevmiye 08 Mayıs 2024 tarihli son ihtarnamesi (EK) ile ihtar çektiklerini, Bu ihtarnamenin 3. Sayfasının sondan ikinci paragrafında da bu davanın konusu olan dairenin davacı yana satım ya da kiramala yapılmışsa buna yetkisinin olmadığını ve bu hususta ücret konusunda dava açılacağı da açıkça ihtar edildiğini, davacı yanın yetkisiz bir kimse olan ...'den dairenin tamamı konusunda satın alma yaptığı iddiası ile iş bu davayı müvekkil ve akrabalarına yönlendirmesinin yanlış olduğunu, çünkü yukarıda açıklandığı üzere müvekkili ve akrabalarının dava konusu dairenin kendi paylarına düşen yarısı konusunda ...'ye verdikleri herhangi bir yetki bulunmadığını, Diğer davalı ...'nin dosya arasına sunmuş olduğu cevap dilekçesinde müvekkili ve akrabalarının bu durumdan haberdar olduğu hususu da doğru olmadığını, müvekkili ve akrabaları davacının dairede olmasını kabul etmedikleri gibi buna ilişkin birden fazla kez ihtarname çekerek bu durumu kabul etmediklerini beyan ettiklerini, müvekkili ve akrabalarının diğer davalı ... ile bir kaç ayrı dava ve icra dosyasında karşı karşıya oldukları için bu daire ile ilgili olarak dava açma konusunun bu aşamaya kadar uzadığını, müvekkilinin bu daire ile ilgili gerek davacıya gerekse ...'ye karşı dava açacağını ve bu hususta gerekli çalışmalar yapıldığını, kaldı ki bir an için diğer davalı ...'nin iddia ettiği gibi müvekkili ve akrabalarının bu duruma sessiz kaldıkları varsaysak biler sükutun ikrar olarak kabul edilmesi kanunen mümkün olmadığını, satış yetkisi yukarıda defalarca açıkladığı üzere ancak noterlikten alınacak resmi bir belge ile yapılacağını, Davacı yanın yetkisiz kişiden müvekkili ve akrabalarının payının olduğu daireyi satın aldığını zannettiğini, Davacı yanın yapmış olduğu bu hatanın müvekkili ve akrabalarını bağlayan hukuken herhangi bir yönü bulunmadığını, davacı yana karşı açacakları ecrimisil dava haklarının saklı kalmak kaydı ile açılan davanın müvekkilleri açısında reddinin gerektiğini, diğer davalı ...'nin yapmış olduğu işlem hukuken geçersiz olduğunu, ayrıca diğer davalı ...'nin cevap dilekçesinde öne sürdüğü beyanların doğruyu yansıtmadığını, bu davalı ile müvekkili ve akrabaları arasında davalar bulunduğunu, Davanın tüketici mahkemelerinde açılması gerekirken görevli olmayan mahkemede açılması nedeniyle görevsizlik kararı verilerek davanın reddine, Davacı ile müvekkilleri arasında herhangi bir satım ilişkisinin olmaması ve müvekkilinen diğer davalı ... satım konusunda herhangi bir yetki vermediğinden müvekkili açısından davanın usulden reddine Sonuç olarak, müvekkilinin satım ilişkisinin tarafı olmaması ve davacının müvekkilinin yarı hissesinde hukuka aykırı olarak oturması karşısında davanın esastan reddine ve yargılama giderleri ile vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir. Davalı ... vekilinin sunmuş olduğu cevap dilekçesinde özetle : Üçüncü kişinin konut amaçlı arsa payı ya da bağımsız bölüm devrine ilişkin sözleşmeyi, ticari ve mesleki amaçla hareket eden yüklenici ile yaptığı hallerde yüklenicinin edimini yerine getirmemesi iddiası ile ilgili açılacak davalarda görevli mahkeme Tüketici Mahkemesi olduğunu, müvekkili ..., diğer davalıların maliki olduğu İzmir İli, İnönü Mahallesi, ... parselde kayıtlı taşınmaz üzerine 5 katlı bir bina inşaatı yapmak amacıyla, İzmir... Noterliği'nin 06/03/2019 tarih ve...yevmiye numarası ile düzenlenmiş olan Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi'ni akdettiğini, iş bu sözleşme hükümleri gereğince müvekkili, süresi içinde tüm edimlerini yerine getirmiş ve sözleşmeye uygun olarak binayı ve daireleri arsa maliki olan diğer davalılara 2021 yılı Nisan ayında teslim edildiğini, davalıların taşınmazlarını teslim aldığını ve bir kısmı dairelerde oturmaya başladığını, Teslim vakıası, tanıklarının beyanları ile de ispatlanabileceğini, söz konusu taşınmaza ait tapu kaydı ve sözleşmeler incelendiğinde, müvekkili tarafından davacıya haricen satılan ilgili daire üzerinde diğer davalılar ile ilgili bir ipoteğin olduğunun anlaşıldığını, davacı tarafın bu taşınmazı üzerindeki ipotekle birlikte, haricen yapılmış bir satış sözleşmesiyle satın alındığını, davacı tarafın 100.000 TL peşin, geri kalan 195.000 TL'yi ise tapu devri sırasında ödemek üzere, toplamda 295.000 TL bedelle satın almayı kabul edildiğini, ancak bu süreç içerisinde, diğer davalı arsa sahipleri, ekte sunduğumuz belgelerden de anlaşılacağı üzere, ne müvekkiline söz konusu dairedeki ve kendisine kalan diğer taşınmazdaki ipotekleri kaldırlar ne de inşaattan kaynaklanan ve aralarındaki başka bir sözleşme gereği müvekkile ödemeleri gereken borçları ödettiklerini, arsa sahiplerinin müvekkiline olan bazı borçlarına karşılık, arsa sahipleri ile ödeme miktar ve tarihleri belirlenen çeşitli sözleşmeler yapılmış ve senetler alındığını, müvekkili ile arsa sahipleri arasında akdedilen Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi'nin 10/D maddesinde 'Taşınmaz tapu kaydında mevcut ya da sonradan gelebilecek haciz, ipotek, intifa, satış vaadi vb. şerh ve takyidatlar, arsa sahibi tarafından kat irtifakının kurulmasına kadar kaldırılacak, fek edilecektir.' hükmü yer almasına rağmen, arsa sahipleri bu yükümlülüklerini yerine getirmediklerini, bunun üzerine müvekkili, davalılara İzmir ... Noterliğinden 06/04/2022 tarihinde ... yevmiye numarası altında bir ihtarname keşide ettiğini ve müvekkiline kalan taşınmazlar üzerindeki ipoteklerin kaldırılmasını talep ettiğini, Bu başvurularının sonuçsuz kalması ve davalıların sessiz kalmaları ayrıca davalılardan olan alacaklarının da tahsil edilememesi üzerine davalılar hakkında İzmir ... İcra Müdürlüğünden icra takipleri başlatıldığını, Bu takiplerin halen derdest olduğunu, hatta alacakları için davalılardan ...'in taşınmazına haciz konulduğunu, satış talebinde dahi bulunulduğunu, müvekkilinin yine 02/11/2022 tarihinde İzmir... Noterliğinden ... yevmiye numarası altında bir ihtarname daha keşide etmiş ve arsa sahiplerinden söz konusu taşınmazlar üzerindeki ipoteklerin fekki ve taşınmazların kendisine devrini tekraren talep etttiğini, ancak davalıların bu taleplerine de itibar etmediklerini ve müvekkilinin davalılara tescile zorlama davası açmaya hazırlanırken iş bu dava müvekkili aleyhine açıldığını, arsa sahiplerinin iş bu taşınmazın üzerinde var olan ipoteği fek edeceklerini defalarca söyleyerek müvekkilini sürekli oyaladıklarını, İş bu taşınmazın 2021 yılının Nisan ayında arsa sahiplerine teslim edilmiş olup arsa sahipleri de söz konu taşınmazları yıllardır kullanmakta ve/veya kiraya vermektedir. Herhangi bir eksik imalat veya ayıp ihbarında da bulunmadığını, bu nedenle müvekkilinin davacıya taşınmazı devir edememesi müvekkilin kusurundan değil arsa sahiplerinin taşınmazı müvekkile ipoteksiz bir şekilde devretmemesinden kaynaklandığını, ancak arsa sahibi diğer davalıların böyle bir ihbarı olmadığı gibi bazılarının açık bazılarının da örtülü kabulü söz konusudur. Taşınmazın teslim tarihinden itibaren 4-5 yıl geçtiğini, bu nedenle iş bu davada müvekkilinin mağduriyeti söz konusu olduğundan müvekkili açısından iş bu dava ret edildiğini, ayrıca davacı tarafın dahi 3-4 yıldır söz konusu dairede oturduğunu, Kendisine taşınmazın teknik özelliklerine ilişkin vaad edilen tüm imalatların yapılmış olmasından dolayı davacı tarafın dahi ayıp veya eksik imalat ihbarı olmadığını, bu dahi arsa sahiplerinin kötüniyetini gösterdiğini, Sayın Mahkeme yukarıda anlatılanların aksine bir kanaate ve /veya düşenceye sahip olarak müvekkilin de sorumlu olduğuna kanaat etmesi halinde; Davacının 195.000.-TL 'nin depo edilmesi ve neticesinde taşınmazın davacı adına Tapuda tescili talebi tarafımızdan kabul edilemeyeceğini, Müvekkili ile davacı taraf söz konu dairenin satışı için 10/11/2020 tarihinde 295.000.-TL ye anlaştıklarını, davacı taraf 11/11/2020 tarihinde 100.000.-TL ödemiş olup bakiyesi tapu devir tarihi olarak müteahhidin arsa sahipleri birlikte belirledikleri 30/11/2020 tarihinde ödeneceğini, ancak yukarıda belirttikleri üzere arsa sahipleri taşınmazının müvekkiline devir etmeyince davacı tarafa iş bu taşınmaz devir edilemediğini, dolayısıyla o tarihten beri taşınmazın bakiye satış bedelini de alamadıklarını, satış bedelini alamayan müvekkilinin büyük bir mağduriyet yaşadığını, tekraren 195.000,00-TL nin depo edilmesi neticesinde Tapunun davacı adına tescili düşünülemeyeceğini, taşınmazın yaklaşık üçte ikisine denk gelen miktarı kadar davacının müteahhide borcu söz konusu olduğunu, mahkemenin bu hususta karar vermek istemesi halinde müvekkilinin alacağı olan bu miktarın taşınmazın güncel rakamı baz alınarak belirlenmesi gerektiğini, aksinin düşünülemeyeceğini, Tapu iptali ve tescil talebinin reddi halinde, terditli olarak talep edilen taşınmaz bedeli için ödenmiş olan 100.000 TL'nin güncel rayiç bedel esas alınarak belirlenmesi ve ödeme tarihinden itibaren ticari faiz uygulanması talebini de kabul etmediklerini, hiç bir şekilde kabul etmemekle birlikte; Sayın Mahkemenin bu kanaatte olması halinde, davacı tarafın talep edebileceği miktara uygulanacak faiz yasal faiz olması gerektiğini, zira söz konusu satış, ticari bir satış niteliğinde olmadığını ve bu nedenle ticari faiz uygulanamayacağını, davacı tarafın ödediği bu bedele yasal faiz uygulanarak bir bedel tespit edilebilir olduğunu, ayrıca söz konusu bedelin iadesi konusunda müvekkili iş bu dava ile temerrüte düşürülmüş olması nedeniyle faiz dava tarihinden itibaren işletilmesi gerektiğini, ayrıca, davacı taraf 4 yıldır söz konusu taşınmazda ikamet ettiğini, böyle bir durumun kabulü halinde, hakkaniyet gereği, bu süre zarfında aynı dairede kiracı olsaydı ödemesi gereken kira bedelinin hesaplanması ve ödenmesi talep edilen bedelden bu tutarın düşülmesi gerektiğini, öncelikle davanın Görevsiz Mahkemede açılmış olması ve görevli Mahkemelerin Tüketici Mahkemeleri olması nedeniyle reddine sonuç olarak, müvekkilinin dava konusu taşınmazın devredilememesi hususunda herhangi bir kusuru bulunmaması ve ayrıca davacı tarafın gerek tapu iptali ve tescil talebi, gerekse terditli olarak açılan bedel talebinin müvekkili açısından haksız ve yersiz olması nedeniyle, iş bu davanın müvekkili açısından esastan reddine, yargılama giderleri ile vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep ve beyan etmiştir. Davacı vekilinin 16/09/2024 tarihli dilekçesi davalı ... yönünden davadan feragat ettiklerini beyan etmişlerdir. DELİLLER: İzmir Vergi Dairesi Başkanlığının yazı cevabı, İzmir Esnaf ve Sanatkarlar Odalar Birliği'nin yazı cevabı, Buca Tapu Müdürlüğü'nün yazı cevabı dosyamız arasındadır. DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE: Mahkememizce yapılan yargılama sonucunda; tarafların iddia ve savunmaları, deliller ve tüm dosya kapsamına göre; Dosya kapsamında yapılan değerlendirme neticesinde İzmir İli Buca ilçesi İnönü Mah. Gazeteci Yazar İsmail Sivri Bulvarı ... parselde kayıtlı 2 nolu bağımsız bölüme ilişkin tapu iptali konularında dosya kapsamında uyuşmazlık olduğu anlaşılmakla birlikte öncelikle görev yönünden dosyanın değerlendirilmesi gerektiği kanaatine varılmıştır. Mahkemelerin görevi, dava şartlarından olup yargılamanın her aşamasında re’sen dikkate alınması gereken bir husustur ve 6100 sayılı HMK’nın 1. maddesinde, mahkemelerin görevinin kanunla belirleneceği ve göreve ilişkin kuralların kamu düzenine ilişkin olduğu belirtilmiştir. Asliye Ticaret Mahkemeleri, 6102 Sayılı Türk Ticaret Kanunu'nun 5. Maddesi gereğince ticari davalara bakmakla görevlidir. Ticarî davalar, 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu’nun 4/1. maddesinde sayılmış olup, buna göre, “Her iki tarafın da ticarî işletmesi ile ilgili hususlardan doğan hukuk davaları ve çekişmesiz yargı işleri ile tarafların tacir olup olmadıklarına bakılmaksızın aynı maddenin a), b), c), d), e) ve f) bentlerinde sayılan davalar” ticari dava olarak adlandırılmıştır. TTK’nun 4. maddesine göre; tarafların tacir olup olmadıklarına ve dava konusu edilen işin ticarî nitelikte olup olmadığına bakılmaksızın ticarî dava olarak sayılan dava türleri mutlak ticarî davalar, tarafları tacir olan ve tarafların ticarî işletmesi ile ilgili olan uyuşmazlıklar nispi ticari davalardır. Bir davanın nispi ticari dava sayılabilmesi için; uyuşmazlığın her iki tarafının tacir olması ve uyuşmazlığın her iki tarafın ticarî işletmesi ile ilgili olması gerekli ve zorunludur. 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun'un 2. maddesinde Kanun'un kapsam ''Bu Kanun, her türlü tüketici işlemi ile tüketiciye yönelik uygulamaları kapsar.'' şeklinde açıklanmıştır. Kanun'un ''Tanımlar'' başlıklı 3. maddesinin (1) nolu bendinde ise tüketici işlemi, ''Mal veya hizmet piyasalarında kamu tüzel kişileri de dâhil olmak üzere ticari veya mesleki amaçlarla hareket eden veya onun adına ya da hesabına hareket eden gerçek veya tüzel kişiler ile tüketiciler arasında kurulan, eser, taşıma, simsarlık, sigorta, vekâlet, bankacılık ve benzeri sözleşmeler de dâhil olmak üzere her türlü sözleşme ve hukuki işlemi ifade eder.'' biçiminde tanımlanmıştır. Aynı Kanun'un 73. maddesinde ise tüketici işlemleri ile tüketiciye yönelik uygulamalardan doğacak uyuşmazlıklara ilişkin davalarda tüketici mahkemesinin görevli olduğu hüküm altına alınmıştır. Bunun yanında Kanun'un 83. maddesinde de taraflardan birini tükecinin oluşturduğu işlemler ile ilgili diğer kanunlarda düzenleme olmasının, bu işlemin tüketici işlemi sayılmasını ve bu Kanun'un görev ve yetkiye ilişkin hükümlerinin uygulanmasını engellemeyeceği belirtilmiştir. Yukarıda yapılan açıklamalar göz önüne alındığında dava dilekçesi, ekleri ve Mahkememizce yapılan yazışma kapsamında Ticaret Sicil Müdürlüğü tarafından hem davacı ve hem davalılar yönünden yapılan araştırmalar nazara alındığında davacının taşınmaz satış sözleşmesini ... ile yaptığı davaya konu dairenin konut vasfında olduğu, davacının herhangi bir tacir kaydı olup olmadığı gibi taşınmazın ticari faaliyet kapsamında kullanacağına ilişkin bir hususun da dosyada bulunmadığı , taşınmaz niteliğinin mesken olduğu, davacının arsa payı sahibi olmadığı, davalılar ile diğer davalı ... Menteş arasında taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığı, davacı yanın bu sözleşmenin tarafı olmadığı, az yukarıda da belirtildiği gibi davalı ... ile mesken konumunda bulunan dairenin satışı için sözleşme yaptığı anlaşılmakla bu aşamada davacının herhangi bir tacir kaydının ve esnaf kaydının bulunmadığı İzmir Vergi Dairesi Başkanlığı tarafından herhangi bir faal mükellef kaydının bulunmadığı sabit olmakla söz konusu davaya konu uyuşmazlık yönünden davacı yanın tüketici vasfına haiz olduğu değerlendirilerek, uyuşmazlığın Tüketici Mahkemeleri nezdinde görülüp sonuçlandırılması gerektiği değerlendirilerek bu kapsamda 6502 sayılı yasanın 3/1 maddesi ile 83 maddesi göz önüne alındığında açılı davanın davanın görevsizlik nedeni ile 6100 sayılı HMK'nın 114/1-c ve 115/2 maddeleri gereğince usulden reddine ve karar kesinleştiğinde ve talep halinde dosyanın görevli ve yetkili İzmir Nöbetçi Tüketici Mahkemesi'ne gönderilmesine karar vermek gerekmiş ve aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur. HÜKÜM: Yukarıda Açıklanan Nedenlerle; 1- Davanın GÖREVSİZLİK NEDENİ ile 6100 sayılı HMK'nın 114/1-c ve 115/2 maddeleri gereğince USULDEN REDDİNE, 2- Karar kesinleştiğinde ve talep halinde dosyanın görevli ve yetkili İZMİR NÖBETÇİ TÜKETİCİ MAHKEMESİ'NE GÖNDERİLMESİNE, 3- 6100 sayılı HMK'nın 20. maddesi gereği kararın kesinleşmesinden itibaren 2 haftalık süre içerisinde dosyanın görevli ve yetkili mahkemeye gönderilmesinin talep edilmemesi halinde iş bi dosya resen ele alınarak Mahkememizce davanın AÇILMAMIŞ SAYILMASINA KARAR VERİLMESİNE, 4- Yargılama giderleri konusunda görevli ve yetkili mahkemece karar verilmesine, davanın açılmamış sayılma şartları oluştuğu takdirde yargılama giderleri konusunda MAHKEMEMİZCE KARAR VERİLMESİNE, 5- Dair tarafların yokluğunda gerekçeli kararın tebliğinden itibaren 2 haftalık süre içerisinde İzmir Bölge Adliye mahkemeleri nezdinde istinaf kanun yolu açık olmak üzere dosya üzerinden karar verildi.19/11/2024 Katip ... ¸e-imza Hakim ... ¸e-imza