İlk Derece Mahkemesi 2024/608 E. 2026/507 K.

T.C. BAKIRKÖY 1. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

ESAS NO : 2024/608 Esas KARAR NO : 2026/507

DAVA : Tapu İptali Ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan) DAVA TARİHİ : 21/06/2024 KARAR TARİHİ : 05/05/2026 GEREKÇELİ KARARIN YAZILDIĞI TARİH : 08/05/2026

Mahkememizde görülmekte olan Tapu İptali Ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda, GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; Taraflar arasında 09/08/2022 tarihli Beyoğlu .... Noterliğinde ... yevmiye numarası ile akdedilen satış vaadi sözleşmesi gereğince İstanbul ili, ... ilçesi, ... mahallesi, ... köprüsü mevkii, ... parselde kain inşaat halinde bulunan binanın 7'nci kat 153 numaralı bölümün tüm hak ve hissesinin 750.000,00 TL bedel karşılığında devri hususunda anlaşıldığını ancak taşınmazın anlaşılan süre içerisinde teslim edilmediğini, bu haliyle müvekkilinin de hak kaybı yaşadığını, yapılan araştırma ile davalıların fazlaca borcu olduğu ve taşınmazlar üzerinde haciz kaydının bulunduğu, bu nedenle de mal kaçırma girişiminde bulunduklarının tespit edildiğini, tüm bu sebeplerle taşınmazın tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tesciline, henüz bağımsız bölümün inşa edilmemiş olması halinde davalıların projede ve arsadaki hisselerinin iptali ile müvekkili adına tesciline, bunun mümkün olmaması halinde taşınmazın güncel bedelinin tespit edilerek noter satış vaadi sözleşmesi tarihinden işleyecek en yüksek faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; Dava konusu taşınmazın "arsa" niteliğinde olup kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurulmadığı, Dava konusu taşınmazın satış vaadinde "İstanbul ili, ... ilçesi, ... mahallesi, ... Köprüsü mevkiinde kain tapunun ... Parsel numaralarında kayıtlı bulunan taşınmaz üzerinde yapılan ve henüz inşaat halindeki binadan; 7. Normal Kat 153 numaralı bağımsız bölüm niteliğindeki taşınmaz" denilmek suretiyle inşaatın tamamlanması ve kat mülkiyeti kurulması akabinde belirlenen bağımsız bölümün tescil edileceği anlaşıldığı, tapuda "arsa" niteliğinde bulunan taşınmazın 153 numaralı bağımsız bölümünün davacı adına tescilinin henüz ifa olanağı bulunmadığından mümkün olmadığı, Taşınmazın henüz inşaat halinde iken yapılan satış vaadi sözleşmelerinin doğası gereği taşınmazın inşaatının tamamlanması ile kat mülkiyeti ve kat irtifakının kurulmasının koşullarının birlikte gerçekleşmesi akabinde ifa edilebilen borç doğurduğunu, Dava dilekçesinin 5. maddesinde taşınmazın "Alıcıya Ağustos 2023'te teslim edileceği" ve "Ağustos 2023'ten itibaren her geçen ay için güncel kira bedeli ödeyeceği" iddialarında bulunduğunu, ancak bu iddiaların hiçbir dayanağı bulunmadığı, dosyada bulunan taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde böyle bir anlaşma bulunmadığı, Dava dilekçesinin 6. maddesinde davacı tarafın, müvekkili şirkete defalarca bildirimde bulunduğundan bahsedilse de iddiaların gerçeği yansıtmadığı, müvekkili şirkete yapılmış bir bildirim bulunmadığını, Türk Ticaret Kanunu madde 18/3 "tacirler arasında, diğer tarafı temerrüde düşürmeye, sözleşmeyi feshe, sözleşmeden dönmeye ilişkin ihbarlar veya ihtarlar noter aracılığıyla, taahhütlü mektupla, telgrafla veya güvenli elektronik imza kullanılarak kayıtlı elektronik posta sistemi ile yapılır." hükmü mucibince kendilerine bildirim yapılması gerekirken müvekkili şirkete, davacının tescil talebinde bulunduğuna dair herhangi bir bildirim yapılmadığı, Dava dilekçesinde Ağustos 2023'ten itibaren güncel kira bedeli ödemesi yapılacağını iddia edilmişse de davacı tarafın dayanaktan yoksun iddialarının nazara alınmaması gerektiği, Tapu kayıtları incelendiğinde, davalıların ... ve ...'nin arsa niteliğindeki taşınmaz üzerindeki hisseleri çok düşük oranlarda olduğu, inşaatın tamamlanma aşamalarında hiçbir bildirim yapılmaksızın dava ikame edilmesinin müvekkili şirketi de zor duruma sokarak süreci uzattığını, Sayın Mahkemenizin 10/07/2024 tarihli ara kararı ile "İstanbul İli, ... İlçesi, ... Mah. .... Köprüsü Mevki ... Parsel K:7 D: 153 Numaralı" bağımsız bölümün davalılardan birisi adına kayıtlı olması halinde tapu kaydı üzerine 3.kişilere devir ve temlikinin önlenmesi için 150.000,00.-TL teminat yatırılması halinde ihtiyati tedbir konulmasına karar verildiği, Davacı yan tarafından yasal süresi içerisinde teminat yatırılmadığı gibi taşınmazın tapuda arsa niteliğinde bulunduğundan yalnız bağımsız bölüm üzerine ihtiyati tedbir konulmasının mümkün bulunmadığı, Haksız davanın reddine, İhtiyati tedbir kararının kaldırılmasına, Yargılama giderleri ile vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesini vekaleten arz ve talep etmiştir. DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE YARGILAMANIN ÖZETİ: Taraflar arasındaki uyuşmazlığın; taraflar arasındaki taşınmaz alım-satımına ilişkin sözleşmeden kaynaklı tapu iptal ve tescil talebi olduğu veya tazminat talebine ilişkin olduğu anlaşıldı. Mahkememizce Yapılan İşlemler ve Toplanan Deliller: 1-Mahkememizce tensip zaptı hazırlanmış ve taraflara duruşma gününü bildirir meşruhatlı davetiye usulüne uygun olarak tebliğ edilmiştir. 2-Mahkememizce: a-Küçükçekmece Tapu Müdürlüğü'ne b-İTSM'ye c-Küçükçekmece Belediyesi'ne müzekkereler yazılmıştır. 3- Bilirkişi heyeti tarafından mahkememize sunulan 19/11/2025 tarihli raporda: "Dava dosyasında bulunan bilgi ve belgelerin incelenmesi, Sayın Mahkemece bilirkişiye verilen görev ile sınırlı olarak mezkür surette tahakkuk eden değerlendirme neticesinde; Dosya kapsamı, satış vaadi sözleşmesi, banka dekont ve dilekçeler ile birlikte değerlendirildiğinde, davacının sözleşme uyarınca üstlendiği satış bedelini banka aracılığı ile ödediği ve sözleşmeden doğan edimini ifa ettiği kantine varılmıştır. Bu çerçevede davalının tapu devir borcunu henüz yerine getirmediği görülmektedir. Bu kapsamda tapu iptal ve tescil talebine ilişkin hukuki değerlendirme Sayın Mahkemenin takdirine sunulur. Dava dilekçesinde sözleşmeye konu bağımsız bölümün arsa payı devri istenmiş ise de tapuda kat irtifakı kurulu olmaması, dosyaya eklenen projede ve sözleşmede bağımsız bölüm arsa payı belirtilmemiş olması nedeni ile arsa payı değeri hesaplanması mümkün değildir. İstanbul İli, ... İlçesi, ... Mahallesi, ... parsel sayılı 5484,61 m2 yüzölçümlü “Arsa” li 153 nolu bağımsız bölümün tamamlanmış bir şekilde Dava tarihi 01.07.2024 1.200.000,00TL olacağı hesap ve takdir edilmiştir. Rapor yazım tarihi itibari ile değerinin 2.500.000,00TL olacağı hesap ve takdir edilmiştir." şeklinde tespit ve sonuçlarını mahkememize bildirmiştir. 4-Bilirkişi tarafından mahkememize sunulan 10/02/2026 tarihli raporda : "Herşeyden önce uygulama ve yapı ruhsatı ile uyumlu olmayan avan projesi esas alınmak sureti ile dava konusu taşınmaz ile ilişkisi olmayan, avan projede 6.katta 153 numaraya denk gelen farklı alanlı, farklı cephedeki taşınmaz üzerinden değerlendirme yapılması Dava konusu taşınmazın değerine etki edebilecek unsurlara yeterince yer verilmemesinin yanı sıra emsallerin sadece görselleri paylaşılarak, emsaller ile dava konusu taşınmaz arasında kıyaslama ve tartışma yapılmaması Küçükçekmece ... Asliye Hukuk Mahkemesi'ndeki davanın açılış tarihi 16.04.2024 iken 01.07.2024 taril esas alınarak değerlendirme yapılmış olması Taşınmazın arsa payına yönelik hesap ve değerlendirme yapılmaması şeklinde özetlenebilecek sebeplerle, itibar edilmemiş ve doğrulanmamıştır. Hukuki konuların, bil tespit ve değerlendirmelerin nihai takdiri Sayın Mahkemeye ait olmak üzere, heyetimizin görüş ve kanaatleri yukarıda görüldüğü üzere Sayın Mahkemenin takdirlerine arz olunur. Türkiye Cumhuriyeti Anayasası'nın 138.Maddesi ve 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 282.Maddesi kapsamında nihai takdir verme yetkisi Sayın Mahkemeye ait olup tarafların itirazı / beyanları olması, Sayın Mahkeme Hakiminin de takdir etmesi kaydı ile celbedilecek bilgi, belge, vb. evraklara istinaden tekrar tarafımca değerlendirme yapılması mümkündür." şeklinde tespit ve sonuçlarını mahkememize bildirmiştir. 5-Bilirkişi raporları taraflara tebliğ edilmiştir. 6-Davacı vekili bilirkişi raporu doğrultusunda talep arttırım ve harç tamamlama dilekçesini sunmuş olup, arttırılan bedele ilişkin harcını mahkememize yatırdığı gibi talep arttırım dilekçesi davalılara tebliğ olmuştur. Delillerin Değerlendirilmesi ve Kararın Hukuki Gerekçeleri: Davacı Mahkememiz nezdinde açmış olduğu davada; davalılar ile aralarında gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin bulunduğunu, satış bedelinin davalılara tamamen ödenmesine rağmen sözleşmeye konu bağımsız bölümün taahhüt edilen tarihte davacıya teslim edilmediğini, bu sebeple taşınmazın tapusunun davacı adına tesciline, bağımsız bölüm inşa edilmediyse bağımsız bölüme düşen arsa payının davacı adına tesciline aksi takdirde terditli olarak taşınmaz bedelinin davalılardan tahsiline karar verilmesini talep ettiği anlaşılmaktadır. Davalı ise sunduğu cevap dilekçesinde; bağımsız bölümün henüz inşa edilmediğini ve kat mülkiyeti kurulmadığını belirterek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir. Taraflar arasındaki ihtilaf konusu olmayan Beyoğlu .... Noterliği'nin 09.08.2022 tarihli ve ... yevmiye numaralı düzenleme şeklindeki gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi incelendiğinde; davalıların İstanbul ili, .... ilçesi, .... mahallesi, .... köprüsü mevkii, ... parselde kain inşaat halinde bulunan binanın 7'nci kat 153 numaralı bağımsız bölümü 750.000,00-TL karşılığında davalıların davacıya satmayı vaat ettikleri, bedelin davalılara tamamen ödendiğini sözleşmede belirtildiği anlaşılmaktadır. Taraflar arasındaki Beyoğlu ... Noterliği'nin 09.08.2022 tarihli ve ... yevmiye numaralı düzenleme şeklindeki gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin kanunda öngörülen usulde geçerli olarak düzenleme şeklinde noterde kurulduğu, sözleşme şekil şartları bakımından geçersizliğin söz konusu olmadığı gibi bedelin davalılara ödendiği dolayısıyla davacının üzerine düşen bedel ödeme borcu yerine getirdiği anlaşılmaktadır. Bu kapsamda taraflar arasındaki gayrimenkul satış vaadine ilişkin sözleşmenin geçerli olarak kurulduğu ve bedelin davacı tarafından davalılara tamamen ödendiği sabit olup, davacı tarafından şahsi hak bahşeden ilgili sözleşmeye dayanılarak davalılardan taşınmazın tapusunun davacı adına tescilinin talep edilebileceği anlaşılmaktadır. Mahkememizce bilirkişi incelemesi yaptırılmış ve 2 ayrı rapor alınmış olup, her iki raporda da taşınmazın inşaatının tamamlanmadığı, mevcut inşaat seviyesi ile kat irtifakı ve inşaatın mevcut seviyesi ile ilgili taşınmazda bağımsız bölüm tesisinin mümkün olmadığı taşınmazın inşaat seviyesinin oturum düzeyinin ve iskan ruhsatı alabilme seviyesinin çok gerisinde olduğu açık bir şekilde tespit edilmiştir. Bu bağlamda Mahkememizce alınan her iki bilirkişi raporunun bütün halinde değerlendirilmesi neticesinde davacıya davalılar tarafından satışı vaat edilen bağımsız bölümün dava ve raporlar ile karar tarihi itibariyle inşaa edilmediği, taşınmazın mevcut inşaat seviyesinin oturum düzeyi ve iskan ruhsatı bakımından yeterli olmadığı gibi inşaatın terk edilmiş vaziyette olduğu ve faaliyetin olmadığı bir arada değerlendirildiğinde mevcut inşaat tamamlanma seviyesi ve davacıya satışı vaat edilen bağımsız bölümün tamamlanmamış olduğu gözetildiğinde taraflar arasındaki sözleşme ile davacıya satışı vaat edilen 153 nolu bağımsız bölümün kat irtifakının ve bağımsız bölümün hem dava hem karar tarihi itibariyle kurulmamış ve inşa edilmemiş olması nedeniyle davacı adına tescilinin hukuki olarak mümkün olmadığı anlaşılmaktadır. Taşınmazın mevcut inşaat seviyesine göre taraflar arasında geçerli olarak kurulan taşınmaz satış vaadi sözleşmesine göre bağımsız bölümün davacı adına tescilinin hukuken mümkün olmaması ve bağımsız bölümün inşa edilmemiş olması ve kat irtifakı ile bağımsız bölümlerin dava ve karar tarihi itibariyle kurulmamış olması bir arada değerlendirildiğinde davacının taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı olarak bağımsız bölüme ilişkin tapu iptal ve tescil talebinin reddine karar vermek gerekmiştir. Davacı tarafından terditli olarak bağımsız bölümün tescilinin mümkün olmaması halinde ilgili bağımsız bölüme isabet eden davalıların arsa paylarının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesi talep edilmiş ise de taraflar arasındaki Beyoğlu .... Noterliği'nin 09.08.2022 tarihli ve ... yevmiye numaralı düzenleme şeklindeki gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinde davalılar tarafından davacıya 153 nolu bağımsız bölümün satışının vaat edildiği, ilgili taşınmazda davalılara ait arsa payının satışının vaat edilmediği gibi yine sözleşme kapsamında bağımsız bölümün devredilememesi halinde davalılara ait arsa payının davacıya devredileceğine dair bir hükmün de olmadığı, taraflar arasındaki sözleşme hükümlerinin taraflar açısından bağlayıcı olacağı ve sözleşmede kararlaştırılmayan bir edimin ifasının talep edilebilmesinin mümkün olmadığı anlaşılmakla sözleşme konusu olmayan arsa payına ilişkin devir talebinin de sözleşmede bu kapsamda bir hüküm bulunmadığı ve sözleşmenin yalnızca bağımsız bölüm devrine ilişkin olduğu, sözleşme konusu edim yerine başkaca bir edimin talep edilemeyeceği anlaşılmakla davacının arsa payının tesciline ilişkin terditli talebinin de reddine karar vermek gerekmiştir. Son olarak davacının terditli tazminat talebi değerlendirilmelidir. Dava tarihi ve karar tarihi itibariyle taşınmazın mevcut inşaat tamamlanma seviyesi, sözleşmeye konu bağımsız bölümün inşa edilmemiş olması, inşaat ve iskan seviyelerinin tapu tesciline elvermemesi bir arada değerlendiriğinde dava tarihi ve karar tarihi itibariyle davalıların bağımsız bölümün davacıya devri ve tescil borcu yönünden davacıya karşı temerrüt halinde oldukları gibi mevcut durumda davacıya satışı vaat edilen bağımsız bölüm yönünden dava tarihi ve karar tarihi itibariyle bağımsız bölümün inşa edilmemiş olması sebebiyle borcun imkansızlaştığı da sabittir. Yukarıda detaylıca değerlendirildiği üzere davacının aynen ifa talebi yönünden aynen ifanın mümkün olmadığı da sabit olup, temerrüt nedeniyle alacaklının seçimlik haklarını düzenleyen 6098 sayılı Kanun'un 125. Maddesi şu şekildedir: "MADDE 125- Temerrüde düşen borçlu, verilen süre içinde, borcunu ifa etmemişse veya süre verilmesini gerektirmeyen bir durum söz konusu ise alacaklı, her zaman borcun ifasını ve gecikme sebebiyle tazminat isteme hakkına sahiptir. Alacaklı, ayrıca borcun ifasından ve gecikme tazminatı isteme hakkından vazgeçtiğini hemen bildirerek, borcun ifa edilmemesinden doğan zararın giderilmesini isteyebilir veya sözleşmeden dönebilir. Sözleşmeden dönme hâlinde taraflar, karşılıklı olarak ifa yükümlülüğünden kurtulurlar ve daha önce ifa ettikleri edimleri geri isteyebilirler. Bu durumda borçlu, temerrüde düşmekte kusuru olmadığını ispat edemezse alacaklı, sözleşmenin hükümsüz kalması sebebiyle uğradığı zararın giderilmesini de isteyebilir." Sonradan kusurlu ifa imkansızlığı nedeniyle borcun sona ermesi halinde alacaklı yönünden edimin hiç ifa edilmediği de sabit olup, edimin ifa edilmemesini düzenleyen 6098 sayılı Kanun'un 112. Maddesi şu şekildedir: "MADDE 112- Borç hiç veya gereği gibi ifa edilmezse borçlu, kendisine hiçbir kusurun yüklenemeyeceğini ispat etmedikçe, alacaklının bundan doğan zararını gidermekle yükümlüdür." Taraflarca Beyoğlu .... Noterliği'nin 09.08.2022 tarihli ve ... yevmiye numaralı düzenleme şeklindeki gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi fesih veya dönme ile sonlandırılmamış olup, aynen ifanın da mümkün olmadığının tespit edildiği anlaşılmakla davacı tarafından terditli olarak öne sürülen borcun ifa edilmemesinden kaynaklı müspet zarara yönelik tazminat talebi değerlendirilmelidir. Davacı ve davalılar arasındaki taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde ortaya çıkan imkansızlığın objektif imkansızlık niteliğinde olmadığı, davalılar yönünden imkansızlığın subjektif imkansızlık niteliğinde olduğu, taraflarca sözleşmenin fesih veya dönme ile sonlandırılmadığı ve ayakta olduğu, davalılar tarafından sözleşme kurulduğu tarihte ilgili bağımsız bölümün maliki olmanın satış vaadi sözleşmesinin geçerliliği açısından zorunlu olmadığı gözetildiğinde davalıların sözleşmenin ifa edilmemesi nedeniyle davacının müspet zararını tazmin ile yükümlü oldukları anlaşılmaktadır. Nitekim Yargıtay ... Hukuk Dairesi ... E., .... K. Sayılı kararında aynı yönde şu değerlendirmeleri yapmıştır: "Tüm açıklamaların ışığında özetle belirtilecek olursa, kural olarak başkasının zilyetliğindeki tapuda kayıtlı olmayan taşınmazların satışı ve başkasına ait tapuda kayıtlı taşınmazların noter tarafından düzenlenen satış vaadi sözleşmesi ile satışı, kişisel borç doğuran bir sözleşme olması nedeniyle geçerlidir. Bir başka deyimle, borç doğuran bir sözleşmenin geçerliliği, hiç bir zaman satıcının satış tarihinde veya daha sonra o şeye malik olması şartına bağlı değildir. Vaatte bulunanın, satış vaadinin konusunu oluşturan taşınmaz üzerinde tasarruf yetkisinin varlığını aramak da gerekmez(Karahasan, Mustafa Reşit, Türk Borçlar Hukuku, Özel Borç İlişkileri, C.4, s.308). Maliki olmadığı bir taşınmazı satmış bulunan kişi aleyhine açılacak (ifa ve mülkiyetin alıcıya geçirilmesi) davasının redde müncer olması, böyle bir satışın BK.’nun 20.maddesinde öngörülen afakî imkânsızlık (objektif imkânsızlık) nedeniyle geçersiz sayılmasını gerektirmez. Çünkü, böyle bir sözleşme, (borç doğuran) bir sözleşme olarak geçerlidir ve sonuçta sübjektif imkânsızlık nedeniyle tasarrufi işlemin, yani ifanın yerine getirilememesi sonunda meydana gelen zararın tazmini, BK.’nun 96. maddesi gereğince satıcıdan istenebileceği gibi, eğer bir ceza şartı kararlaştırılmış ise bunun da ödetilmesi yine BK.’nun 158. maddesi uyarınca alıcı tarafından istenebilir (Yargıtay HGK.'nun, 22.12.1982 T., 13-1905 E., 966 K. sayılı ilamı). Bu yönden somut olay değerlendirildiğinde, satış vaadi sözleşmesine konu taşınmazların sözleşme tarihinde davalı adına tapuda kayıtlı olmasına rağmen, Hazine ile davalı olduğu ve sözleşme tarihinde ifasının mümkün olmadığı, ancak bu imkânsızlığın sözleşmenin hiçbir zaman ifa edilememesine neden olacak şekilde objektif bir imkânsızlık olmadığı, nihayet dava sonunda ifasının mümkün olma ihtimalinin bulunduğu anlaşıldığından, yapılan satış vaadi sözleşmesinin bu yönden de geçerli olduğu sonucuna varılmaktadır. Bu aşamada, müspet ve menfi zarar kavramları ile kâr kaybı tazminatına ilişkin şu genel açıklamaların yapılmasında yarar bulunmaktadır. Alacaklının, borçludan istemeye yetkili olduğu, borçlunun da yerine getirmekle yükümlü bulunduğu bir tek edimi, yani bir tek alacak veya borcu ihtiva eden hukuki ilişkiye borç veya dar anlamda borç ilişkisi denir. Borç, bir sözleşme ilişkisinden yüklenilen edimlerle sınırlı değildir; bu edimlerin yerine getirilmemesinden veya sözleşme dışı haksız eylemden doğan tazminat alacağı da borç kavramı içindedir. Borçlar Yasasının 96. maddesine göre alacaklının, borçludan borcun hiç veya gereği gibi ifa edilmemesi nedeniyle tazminat isteyebilmesi için, bu yüzden bir zarara uğramış olması gerekir. Sözleşmeden kaynaklanan zarar müspet (olumlu) zarar olacağı gibi, menfi zarar da olabilir. Müspet zarar; borçlu edayı gereği gibi ve vaktinde yerine getirseydi alacaklının mameleki ne durumda olacak idiyse, bu durumla eylemli durum arasındaki farktır. Diğer bir anlatımla, müspet zarar, sözleşmenin hiç veya gereği gibi yerine getirilmemesinden doğan zarardır. Kuşkusuz kâr mahrumiyetini de içine alır. Borcun yerine getirilmesinin kusurla olanaksız hale gelmesinde, temerrüde düşen borçludan, gecikmiş ifa ile birlikte gecikme dolayısıyla tazminat istenmesinde, yahut borçlunun temerrüdü halinde ifadan vazgeçilip, ifa yerine tazminat istenmesinde ve sözleşmenin olumlu biçimde ihlalinde, müspet zararın giderimi söz konusu olur (Tandoğan, Haluk, Türk Mesuliyet Hukuku 1961 s. 426 vd.). Müspet zarar, alacaklının ifadan vazgeçerek zararının tazminini istemesi halinde söz konusu olur; sözleşme ortadan kalkmamaktadır, yalnız alacaklının ifaya ilişkin talep hakkının yerini müspet zararının tazminine dair talep hakkı alır. Burada sözleşmenin feshedilmesinden değil, borcun ifa edilmemesinden doğan zararın söz konusu olduğu gözardı edilmemelidir. Bu genel açıklamalar karşısında somut olay değerlendirildiğinde; davacı ile davalı arasında davalıya ait tapuya kayıtlı taşınmazın satışının vaadine yönelik sözleşmenin noterde ve usulünce düzenlenmekle başlangıçta geçerli olarak kurulduğu, ancak daha sonra vaade konu taşınmazla ilgili davaların olumsuz sonuçlanması nedeniyle taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin ifasının imkansız hale geldiği anlaşılmakla davacı alıcının, sebepsiz zenginleşme kurallarına göre BK’nun 96. maddesi uyarınca uğradığı müspet zararı isteyebileceğinde kuşku bulunmamaktadır." İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi .... Hukuk Dairesi ise .... E., .... K. Sayılı kararında aynı yönde şu değerlendirmeleri yapmışıtır: "Geçerli şekilde kurulmuş bir sözleşmede, tarafların sözleşmeye uygun hareket etmeleri, edimlerini sözleşmeye uygun olarak yerine getirmeleri, edimin ifasını imkansız hale getiren her türlü davranıştan kaçınmaları zorunludur. TBK. m. 112 hükmüne göre; “Borç hiç veya gereği gibi ifa edilmezse borçlu, kendisine hiçbir kusurun yüklenemeyeceğini ispat etmedikçe, alacaklının bundan doğan zararını gidermekle yükümlüdür.” Borçlunun edimin ifasını kusuruyla imkansız hale getirmesi TBK. m. 112 anlamında borca aykırı bir davranıştır. Borçlu bu durumda alacaklının uğradığı tüm zararlarını tazmin etmekle yükümlüdür (Ahmet Kılıçoğlu, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, 16. Bası, Ankara 2012, s. 636- 643). Bu aşamada, müspet ve menfi zarar kavramlarına ilişkin şu genel açıklamaların yapılmasında yarar bulunmaktadır. Müspet zarar; borçlu edayı gereği gibi ve vaktinde yerine getirseydi alacaklının mameleki ne durumda olacak idiyse, bu durumla eylemli durum arasındaki fark müspet zarardır. Diğer bir anlatımla müspet zarar, sözleşmenin hiç veya gereği gibi yerine getirilmemesinden doğan zarardır. Kuşkusuz kâr mahrumiyetini de içine alır. Davacının mamelekinde, sözleşme yerine getirilseydi bulunacağı duruma göre bir azalma olmuştur. İşte müspet zarar bu iki bedel arasındaki farktan ibarettir. Müspet zarar, alacaklının ifadan vazgeçerek zararının tazminini istemesi halinde söz konusu olur. Sözleşme ortadan kalkmamaktadır, yalnız alacaklının ifaya ilişkin talep hakkının yerini müspet zararının tazminine dair talep hakkı olmaktadır. Burada borcun ifa edilmemesinden doğan zararın söz konusu olduğu gözardı edilmemelidir. Menfi zarar ise; uyulacağı ve yerine getirileceğine inanılan bir sözleşmenin hüküm ifade etmemesi ve yerine getirilmemesi yüzünden güvenin boşa çıkması dolayısıyla uğranılan zarardır. Başka bir anlatımla, sözleşme yapılmasaydı uğranılmayacak olan zarardır. Menfi zarar borçlunun sözleşmeye aykırı hareket etmesi yüzünden sözleşmenin hüküm ifade etmemesi dolayısıyla ortaya çıkar (Hâluk Tandoğan, age., s. 427) Bu husus BK’nun 108. Maddesindeki düzenlemeden kaynaklanmıştır. Burada alacaklı sözleşmenin hükümsüzlüğünden kaynaklanan zararının tazmini söz konusudur. Çünkü sözleşme fesih edilerek hükümsüz olduktan sonra tekrar sözleşmeye dayanarak borcun ifa edilmemesinden doğan zarardan söz edilemez; istenilecek zarar menfi zarardır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu somut olayda olduğu gibi başlangıçta geçerli olarak kurulan ancak, sonradan hükümsüz hale gelen sözleşmede zararı “Bir sözleşmenin başlangıçta geçerli olarak kurulmasına rağmen daha sonra ortaya çıkan nedenler dolayısı ile imkansız hale gelmesi durumunda, davacı gerçek ve güncel müspet zararını talep edebilmelidir.” şeklinde belirlemiştir. Burada benimsenen ilkeye göre; zarar doğurucu eylem, zarar görenin malvarlığında ne miktarda bir azalmaya neden olmuş ise, zarar verenin tazminat borcu da, o miktarda olmalıdır. Öyle ise, oluşan gerçek zarar ne kadarsa, tazminat da o kadar olacaktır. (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 29.09.2010 gün ve 2010/14-386 esas, 2010/427 karar; 15.12.2010 gün ve 2010/13-618-668 esas, karar ve 05.03.2003 gün ve 2003/19-152 esas, 2003/125 karar sayılı ilamları). Davacının tazminat isteminin dayanağı Türk Borçlar Kanunu'nun 112. maddesidir. Buradaki borcun nedeni yüklenicinin taahhüdünü ihlal etmesidir. Borçlunun taahhüdü genellikle bir akde dayandığından buna akdi tazminat, borçlunun sorumluluğuna da akdi sorumluluk denir. Anılan madde ödenmesi gereken tazminat ise alacaklının müspet zararıdır. Müspet zarardan borçlu edayı gereği gibi ve vaktinde yerine getirseydi alacaklının malvarlığı ne vaziyette bulunacak idiyse bu vaziyetle malvarlığının hali hazır vaziyeti arasındaki fark anlaşılmalıdır. Bu şekilde müspet zarar olarak nitelenen dava konusu taşınmazın rayiç değeridir." Bu bağlamda davaya konu somut olay değerlendirildiğinde; taşınmazın mevcut inşaat seviyesi ve satışı vaat edilen bağımsız bölümün inşa edilmemiş olması ile kat irtifakı ve bağımsız bölümlerin kurulmadığı, davacının aynen ifaya yönelik talebinin bu yönden mümkün olmadığı, dava ve karar tarihi itibariyle davalıların davacıya karşı sözleşmeye yönelik bağımsız bölümün devri borcu yönünden temerrüt halinde olduğu gibi borcun hiç ifa edilmediği, buna karşılık davacının devir bedelini ödeyerek kendi borcunu yerine getirdiği, mevcut haldeki aynen ifa talebinin ise objektif imkansızlık içermediği ve fakat dava ve karar tarihi itibariyle aynen ifanın mümkün olmadığı gözetildiğinde davalıların davacıya karşı temerrüt hali içerisinde olduğu, ileri bir tarihte ifa mümkün olmakla birlikte davacının dava açarak aynen ifa talebinde ve terditli olarak tazminat talebinde bulunduğu, aynen ifanın mümkün olmadığının tespiti karşısında davacının taraflar arasındaki sözleşmeyi tasfiye talebinin aradan geçen süre gözetildiğinde makul ve hukuk kuralları ile dürüstlük kuralına uygun olduğu anlaşılmış, davalıların temerrüt hali ve borcun hiç ifa edilmemesi ile objektif imkansızlığın söz konusu olmadığı bir arada değerlendirildiğinde ve taraflar arasındaki sözleşmenin feshedilmediği veya dönme iradesinin bulunmadığı bir arada değerlendirildiğinde davacının 6098 sayılı Kanun'un 112. Maddesi ve 125. Madde gereğince borcun ifa edilmemesinden kaynaklı olarak müspet zararına yönelik tazminat talebinin usul ve yasaya uygun olduğu anlaşılmaktadır. Davacının müspet zararı yukarıda açıklandığı üzere sözleşmenin ifa edilmesi halinde mal varlığının bulunacağı hal olup, bu da taşınmazın anahtar teslim bir şekilde inşa edilerek davacıya teslim edilmiş olsaydı davacının mal varlığına girecek olan bağımsız bölümün rayiç değerine isabet etmektedir. Dolayısıyla davacının dava tarihi itibariyle satış vaadi sözleşmesine konu bağımsız bölümün anahtar teslim olarak inşa edilmesi halinde piyasa rayiç değerini müspet zarar kapsamında talep edebileceği anlaşılmaktadır. Nitekim davacının dava dilekçesindeki tazminat talebi de bu yöndedir. Mahkememizce bu konuda bilirkişi raporu alınmış olup, hükme esas alınan 10.02.2026 tarihli bilirkişi raporunun gerekçeli, denetime elverişli, emsallerin örnekli olarak karşılaştırılarak değerlendirildiği bu suretle hükme esas alınması gerektiği anlaşılmış; hükme esas alınan 10.02.2026 tarihli bilirkişi raporunda davaya konu satış vaadi sözleşmesinde davalılar tarafından davacıya satışı vaat edilen taşınmazın projesine göre tamamlanmış haldeki dava tarihi itibariyle rayiç değerinin 2.800.000,00-TL olacağı tespit edilmiştir. Davacı tarafından müspet zarar kapsamında yukarıda da detaylıca açıklandığı üzere taşınmazın anahtar teslim olarak projesine uygun bir şekilde inşaatının tamamlanmış haldeki dava tarihi itibariyle olacağı rayiç değerinin davacının mal varlığından eksiklen müspet zararını oluşturduğu, davacı tarafından bu bedelin sözleşmenin ifa edilmemesi ve temerrüt nedeniyle davalılardan talep edilebileceği anlaşılmıştır. Mahkememizce 10.02.2026 tarihli bilirkişi raporuna karşı tarafların soyut nitelikteki somut delile dayanmayan itirazları ve yeniden rapor alınması talepleri reddedilmiş olup, 03.03.2026 tarihli ara karar ile davacıya bilirkişi raporundaki aynen ifaya yönelik imkansızlık hususu gözetilerek davacının dava dilekçesinde tazminat yönünden dava dilekçesinde belirsiz alacak davası açtığı beyanı karşısında 6100 sayılı Kanun'un 107. Maddesi gereğince talep arttırım dilekçesi sunmak ve harçları yatırmak üzere süre verilmiştir. Davacı vekili 24.03.2026 tarihli dilekçesi ile dava değerini 1.200.000,00-TL'ye arttırarak bu miktar üzerinden harç tamamlamış olup, yukarıda detaylıca açıklandığı üzere davacı tarafından taşınmazın dava tarihi itibariyle anahtar teslim olarak tamamlanmış vaziyetteki rayiç değerini müspet zarar olarak talep edebileceği anlaşılmakla beraber taleple bağlılık ilkesi ve davacı tarafından harç yatırılarak bedel arttırımında bulunulan miktar gözetilerek davacının tazminat talebinin 1.200.000,00-TL üzerinden kabulü ile 1.200.000,00-TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek 3095 sayılı Kanun'un 2/2. Maddesine göre değişen oranlarda faizi ile davalılardan alınarak davacıya verilmesine karar vermek gerekmiştir. Davacı tarafından dava dilekçesinde müşterek ve müteselsil tahsil talep edilmiş ise de taraflar arasındaki satış vaadi sözleşmesinde davalıların müşterek ve müteselsil olarak ya da payları oranında sorumluluk üstlenmediği anlaşılmakla sözleşme hükümleri gözetilerek davacının müşterek ve müteselsil tahsil talebine itibar edilmemiştir. Davacı tarafından tazminata sözleşme tarihinden itibaren faiz işletilmesi talep edilmiş ise de sözleşmede devire yönelik bir vadenin belirlenmediği anlaşılmakla temerrüdün dava tarihinden itibaren gerçekleştiği tespit edilmekle davacının buna ilişkin talebine de itibar edilmemiş, aşağıdaki şekilde hüküm tesis edilmiştir. HÜKÜM: Yukarıda Açıklanan Nedenlerle; 1-Davacının bağımsız bölüm ve arsa payına ilişkin tapu iptal ve tescil taleplerinin REDDİNE, 2-Davacının terditli tazminat talebinin KABULÜNE, Buna göre; davacının talep arttırım dilekçesi, arttırılan miktar ile yatırılan harç ve taleple bağlılık ilkesi gözetilerek 1.200.000,00-TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek 3095 sayılı Kanun'un 2/2. Maddesine göre değişen oranlarda faizi ile davalılardan alınarak davacıya verilmesine, 3-Harçlar Tarifesi uyarınca alınması gereken 81.972,00-TL harcın 7.690,00-TL tamamlama harcı ve 11.100,38-TL bakiye karar harcından mahsubu ile noksan kalan 63.181,62-TL harcın davalılardan alınarak hazineye irat kaydına, 4-Davacı tarafça yatırılan 7.690,00-TL tamamlama harcı ve 11.100,38-TL bakiye karar harcından olmak üzere toplam 18.790,38-TL harcın davalılardan alınarak davacıya verilmesine, 5-Davacı tarafça yapılan 22.186,40-TL yargılama giderinin davalılardan alınarak davacıya verilmesine, 6-Davalı tarafça yapılan yargılama giderinin kendi üzerinde bırakılmasına, 7-Davacı kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca tayin ve takdir olunan 186.000,00-TL vekalet ücretinin davalılardan alınarak davacıya verilmesine, 8-Davacının terditli talebi kabul edildiğinde davalı lehine vekalet ücreti takdirine yer olmadığına, 9-Taraflarca yatırılan ve kullanılmayan gider avansının HMK 333.maddesi gereğince kararın kesinleşmesinden sonra talep halinde taraflara iadesine, 10-HMK'nin uygulanmasına dair yönetmeliğin 58/1 maddesi gereğince taraflardan birinin talebi halinde gerekçeli kararın taraflara tebliğine, Dair; 6100 sayılı HMK.'nun 341. ve devamı maddeleri gereğince gerekçeli kararın tebliğinden itibaren 2 haftalık süre içerisinde İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi nezdinde İSTİNAF kanun yolu açık olmak üzere taraf vekillerinin yüzüne karşı verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı. 05/05/2026

Katip ... e-imza Hakim ... e-imza