İlk Derece Mahkemesi 2024/283 E. 2026/330 K.

T.C. BAKIRKÖY 1. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

ESAS NO : 2024/283 Esas KARAR NO : 2026/330

DAVA : Tazminat (Eser Sözleşmesinden Kaynaklanan) DAVA TARİHİ : 21/03/2024 KARAR TARİHİ : 26/03/2026

BİRLEŞEN .. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ'NİN

Mahkememizde görülmekte olan Tazminat (Eser Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda, GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ: Davacı vekili itiraz dilekçesinde özetle; Müvekkili kooperatifin maliki olduğun arsa üzerine kentsel dönüşüm kapsamında inşaat yaptırmak istemiş ve bu kapsamda davalı şirket ile Büyükçekmece .... Noterliğinin 21.12.2018 tarih ve ... yevmiye sayılı Düzenleme Şeklinde Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi yaptığını, buna göre müvekkilinin maliki olduğu ... İlçesi, .... Mahallesi, .... Ada, ... parsel numarasında kayıtlı arsa üzerine davalı yüklenici tarafından konut, işyeri, çevre düzenlemesi ve benzeri işlerin yapılarak sözleşmeye uygun olarak anahtar teslimi şeklinde müvekkiline teslim edileceğini, sözleşmede inşaatın 30.08.2020 tarihinde anahtar teslimi olarak teslim edilmesi, bu sürede teslim edilmemesi halinde kooperatif üyelerine aylık 1.500 TL kira ödemek suretiyle ek süre verileceğinin düzenlenmiş olduğunu, davalının bu tarihte inşaatı bitiremediğini, taraflar arasında imzalanan Bakırköy ... Noterliğinin 16.12.2020 tarih ve ... yevmiye numaralı düzenleme şeklinde sözleşmesi ile ana sözleşmenin bazı maddelerinin tadil edildiğini, inşaat süresinin 28.02.2022 olarak belirlendiğini, bu tarihte inşaatın % 80 oranında bitmesi halinde 4 ay ek süre verileceği bu sürede de bitmez ise ana sözleşmenin teslim tarihi olan 30.08.2020 tarihi ve ana sözleşmenin ceza maddelerinin geçerli olacağının belirlendiğini, taraflar arasında inşaat tesliminin gecikmesi nedeniyle en son 23.11.2022 tarih ve .... yevmiye numaralı düzenleme şeklinde tadil sözleşmesinin düzenlendiğini, buna göre yüklenicinin en geç 31.08.2023 tarihinde projeyi anahtar teslimi şekilde teslim edeceği, yükleniciye 4 aylık ek süre verileceği ve bu suretle 31.12.2023 tarihinde anahtar teslimi şekilde inşaatın teslim edileceğinin, bunun olmaması durumunda ana sözleşmenin 25. maddesinin aynen geçerli olacağının belirtildiğini, ancak tüm bu sözleşmelere rağmen yüklenicinin proje inşaatını tamamlayamadığını, bu sebeple 30.08.2020 tarihinden itibaren en fazla 6 ay için kooperatif üyelerinden her birine aylık 1.500 TL ve 01.09.2023 tarihi dahil sonrası gecikilen her gün için kooperatife 25.000 TL cezai şart ödenmesi gerektiğini, ayrıca da 160 daireli kooperatifin payına düşen bu dairelerin teslim edilmemiş olması nedeniyle müvekkilinin uğradığı kira kaybına karşılık gecikme tazminatı talep hakkı doğduğunu, nitekim ana sözleşmede inşaat süresini düzenleyen hükümlerde de yüklenicinin kira ödemesine devam etmesi şartıyla yeniden ek süre verileceğinin belirtilmiş olduğunu, bu kapsamda projeyi bitirme tarihi olan 30.08.2020 tarihinden itibaren müvekkili kooperatif payına düşen 160 daire baz alınarak müvekkilinin uğradığı kira kaybının bilirkişi incelemesi yapılarak belirlenmesini talep ettiklerini belirtmişler ve de netice ve talep olarak da açıklanan sebepler ile 1.000 TL cezai şart alacağının ana sözleşmedeki cezai şart miktarı için 30.08.2020 tarihinden itibaren, tadil sözleşmesindeki cezai şart miktarı bakımından ait olduğu gün sonundan itibaren işleyecek faizi ile birlikte müvekkiline ödenmesine, 1.000 TL kira kaybı gecikme tazminatın faizi ile birlikte müvekkiline ödenmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; Yaşanan gecikmelerin müvekkilinin kusurundan kaynaklanmadığını, inşaat başlangıcından hemen sonra yapı denetim firmasının yasal olarak görevini ifa edemeyerek yeni bir firma bulunması gerektiğini, yapı denetim firması ile yapılacak olan yeni anlaşmanın arsa malikleri tarafından imzalanma zorunluluğu sebebi ile sürecin zaman aldığını, bunun müvekkiline yüklenemeyeceğini, sonrasında ise belediye tarafından yapılan incelemede projeye aykırılıkların tespit edilmiş ve inşaat projesinde tadil yapma zorunluluğunun doğduğunu, müvekkilinin bu süreçte tüm yükümlülüklerini yerine getirmiş ve ilgili kamu kurumlarında yaşanan gecikmeye rağmen inşaat projesinin onaylanmasını sağlamış olduğunu, projede yer alan gecikmelerin sebebinin müvekkili şirket değil ... Gayrimenkul A.Ş. olduğunu, bu sebeple projedeki gecikmenin müvekkiline yüklenmesinin hukuka aykırı olduğunu, bu süreçte kamu kurum ve kuruluşları sebebi ile de gecikmeler yaşanmış olduğunu, bu durumun 21.12.2018 tarihli sözleşmenin 6. maddesinde açık olarak belirtilmiş ve bu sebeple yaşanan gecikmelerin teslim süresine ekleneceğinin belirtilmiş olduğunu, bu nedenle yaşanan gecikmelerin sorumluluğunun müvekkilinde olmadığının açık olduğunu, inşaatın tamamlanma oranının ... Blok için % 90 ve diğer bloklar için ise % 99 oranında olduğunu, bu sebeple sunulan bilirkişi raporundaki tamamlanma oranlarına itiraz ettiklerini, diğer bir konunun ise bağımsız bölümlerin büyük bir kısmının teslim alındığı olduğunu, arsa maliklerinin büyük çoğunluğunun bağımsız bölümlerini fiilen teslim almış olduğunu ve hatta eşyalarını dahi yerleştirmiş olduklarını, Yargıtay tarafından fiilen teslim alınan bağımsız bölümlere ilişkin cezai şart yahut kira kaybı istenemeyeceğinin belirtilmekte olduğunu, bu suretle keşif ile hangi bağımsız bölümlerin teslim alındığının tespit edilmesi gerektiğini, davacı tarafça keşide edilen ihtarnamede inşaat tamamlanma süresinin 31.12.2023 olarak belirtilmiş ve 4 aylık ek sürenin verildiğinin kabul edildiğini, bu nedenle davacının dava dilekçesinde 01.09.2023 tarihinden itibaren alacak talep etmesinin yersiz olduğunu belirtmişler ve de sonuç ve talep olarak da açıklanan sebepler ile davanın usul ve esastan reddine karar verilmesini talep etmişlerdir. Birleşen Bakırköy .... Asliye Ticaret Mahkemesi Davacı vekili dava dilekçeside; Müvekkili Kooperatif, maliki olduğunu, arsa niteliğindeki taşınmaz üzerine kentsel dönüşüm kapsamında inşaat yaptırmak istediğini, bu kapsamda davalı yüklenici şirket ile Büyükçekmece ... Noterliği'nin 21.12.2018 tarih ve .... Yevmiye Nolu Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi yapıldığını, müvekkili Kooperatifin maliki olduğu .... İli, .... İlçesi, .... beldesi, .... .... Mahallesindeki, tapunun .... İlçesi .... Mahallesi ... Pafta, ... Ada .... parsel numarasında kayıtlı arsa niteliğindeki taşınmaz üzerine davalı yüklenici tarafından sözleşmeden belirtilen şartlarda konut ve işyeri yapılacak ve sözleşmeye uygun olarak anahtar teslimi şeklinde müvekkile teslim edileceğini, Projeye göre 160 adet konut Kooperatife, kalan daireler ve ticari üniteler ise yükleniciye ait olacağını, Taraflar arasındaki sözleşmenin inşaat süresi tanımlandığını, sözleşme süresinin 01.03.2019 işe başlama tarihinden sonra 18 ay olduğu, 30.08.2020'de projenin anahtar teslimi olarak iskanı alındığını, vaziyette teslim edileceği belirtildiğini, 21.03.2024 tarihinden sonra doğan dönem için 1.000,00-TL (kira kaybı) gecikme tazminatının kiraların ait olduğu ay sonundan itibaren işleyecek avans faiziyle birlikte davalı yükleniciden alınarak müvekkili kooperatife verilmesini, davanın Bakırköy .... Asliye Ticaret Mahkemesinin ..../....E Sayılı dosyası ile birleştirilmesini, yargılama giderleri ile ücreti vekaletin davalı yana yüklenmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir. DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE YARGILAMANIN ÖZETİ: Asıl ve birleşen Dava ; Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan cezai şart bedeli ve (kira kaybı) gecikme tazminatının ödenmesine ilişkindir; Dosyanın ıslahla artan miktar sınırı nedeniyle heyete tevdi edildiği görüldü. Bilirkişiden ek rapor alınmasına ilişkin ara karar kurulduğu, bilirkişi ek raporunun sunulduğu, taraflara tebliğ edildiği, davalı vekilinin beyan ve itirazlarını sunduğu görülmüştür. Davacı vekilinin ıslah dilekçesini sunduğu, davalıya tebliğ edildiği, beyan ve itirazlarını sunduğu görülmüştür. Dosyaya delil olarak; Bakırköy .... Sulh Hukuk Mahkemesine müzekkere yazılarak; .../... D.İş sayılı dosyanın UYAP Bilişim Sistemi üzerinden .... Belediye Başkanlığına müzekkere yazılarak dava konusu .... İli .... İlçesi ... Mah. ... ada ... parsel sayılı taşınmazın imar işlem dosyası, iskan ruhsat evraklarının ve varsa iskanın gecikmesine yahut değişmesine neden olacak adli ve idari karar suretleri ve ilgili evraklar ile onaylı mimari projenin gönderilmesi istenmiş dosyaya celb olunmuş olup , İstanbul Ticaret Sicili Müdürlüğüne yazılan müzekkereye cevap var, davalı şirkete ait sicil kayıtlarının Bağcılar Tapu Müdürlüğüne yazılan müzekkere cevabı ... İli .... İlçesi ... Mah. ... ada .... parsel sayılı taşınmazda .... adet bağımsız bölümün takyidatlı güncel tapu kayıtlarının UYAP sistemi üzerinden mahkememize gönderilmiş olduğu ve Büyükçekmece .... Noterliğine yazılan müzekkere cevabı 21/12/2018 tarih ve ... yevmiye sayılı Düzenleme Şeklinde Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin aslı gibidir yapılan örneğinin UYAP sistemi üzerinden mahkememize gönderilmiş olduğu Bakırköy ... Noterliğine yazılan müzekkereye cevap var, 16/12/2020 tarih ve .... yevmiye numaralı düzenleme şeklinde sözleşme ile 23/11/2022 tarih ve .... yevmiye numaralı düzenleme şeklinde tadil sözleşmesinin onaylı bir suretinin mahkememize gönderilmiş olduğu görülmüştür. . Davacı vekili tarafından delillerini bildirir dilekçe ile tanık listesi ve emsal kira sözleşmeleri ekli dilekçeler sunulmuş olduğu görülmüştür. Bilirkişi Heyeti'nin 01/09/2025 tarihli Raporlarında özetle; "30.08.2020 Tarihinde alınması Gereken Ruhsat'ın Belediyeden kaynaklı gecikme 3 aylık gecikme yaşanması nedeniyle İnşaat teslimi süresinin 30.11.2020 olacağı, Davacı Kooperatife ait Toplam 160 adet dairenin 30.11.2020- 09.05.2025 tarihleri arası 4 yıl 5 ay 9 günlük kira bedeli toplamının 42.391.772,00 TL olarak hesaplandığı, Taraflar arasında kararlaştırılan gecikilen her bir gün için kooperatife 25.000 TL cezai şart ödenmesine ilişkin maddenin ifaya eklenen ceza koşulu niteliğinde olduğu ve TBK md. 179/2 gereğince alacaklının borcun belirlenen zamanda ifa edilmemesi durumunda, hakkından açıkça feragat etmiş veya ifayı çekincesiz olarak kabul etmiş olmadıkça hem borcun ifasını hem de ceza koşulunun ifasını talep edebileceği, Dosya kapsamında davalı yüklenicinin “teslim” borcunu ifa ettiğine dair bir belgeye ve teslim tarihine ilişkin bilgiye rastlanmasa da dosya kapsamında alınan tanık beyanlarında fiili teslimin gerçekleştiğinin anlaşıldığı dolayısıyla davacı bakımından “ihtirazi kayıt” sunmamasının, cezai şartın feriliği gereğince, davacı lehine ifaya ekli cezai şarta hükmedilmesine engel olup olmadığı, mahkemece davacının sözleşme gereği ifaya ekli cezai şartı talep edebileceğinin kabulü halinde Asıl dava yönünden 01.09.2023- 21.03.2024 tarihleri arasında 5.050.000,00 TL Birleşen dava yönünden 21.03.2024-09.05.2025 tarihleri arasında 10.350.000,00 TL olarak hesaplandığı" görüş ve kanaatlerini mahkememize bildirmişlerdir. Bilirkişi Heyeti'nin 01/12/2026 tarihli Ek Raporlarında özetle; "30.08.2020 Tarihinde alınması Gereken Ruhsat’ın Belediyeden kaynaklı gecikme 3 aylık gecikme yaşanması nedeniyle İnşaat teslimi süresinin 30.11.2020 olacağı, Davacı .... ait Toplam 160 adet dairenin 30.11.2020- 09.05.2025 tarihleri arası 4 yıl 5 ay 9 günlük kira bedeli toplamının 43.879.772,00 TL olarak hesaplandığı, Taraflar arasında kararlaştırılan gecikilen her bir gün için kooperatife 25.000 TL cezai şart ödenmesine ilişkin maddenin ifaya eklenen ceza koşulu niteliğinde olduğu ve TBK md. 179/2 gereğince alacaklının borcun belirlenen zamanda ifa edilmemesi durumunda, hakkından açıkça feragat etmiş veya ifayı çekincesiz olarak kabul etmiş olmadıkça hem borcun ifasını hem de ceza koşulunun ifasını talep edebileceği, Dosya kapsamında davalı yüklenicinin “teslim” borcunu ifa ettiğine dair bir belgeye ve teslim tarihine ilişkin bilgiye rastlanmasa da dosya kapsamında alınan tanık beyanlarında fiili teslimin gerçekleştiğinin anlaşıldığı, gecikme tazminatı, cezai şart vs alacak haklarının saklı tutulduğunun bildirildiği Bakırköy ... Noterliği’nin 25.09.2023 tarih ve ... yev. no’lu ihtarnamesinden sonra fiili teslimin yapıldığının kabulü halinde davacı bakımından cezai şart talep hakkının saklı tutulduğu dikkate alınarak cezai şartın feriliği gereğince davacı lehine ifaya ekli cezai şarta hükmedilip hükmedilemeyeceği hususlarının mahkemenin takdirinde olduğu, mahkemece davacının sözleşme gereği ifaya ekli cezai şartı talep edebileceğinin kabulü halinde Asıl dava yönünden 01.09.2023- 21.03.2024 tarihleri arasında 5.050.000,00 TL Birleşen dava yönünden 21.03.2024-09.05.2025 tarihleri arasında 10.350.000,00 TL olarak hesaplandığı görüş ve kanaatlerini mahkememize bildirmişlerdir. Tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde: Dosya kapsamında taraflar arasındaki Büyükçekmece ... Noterliği’nin 21.12.2018 tarih ve .... yev. no’lu “Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Vaadi ve Arsa Payı Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi” başlıklı sözleşmenin tadil edildiği Bakırköy .... Noterliğinin 23.11.2022 tarih ve .... yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Tadil Sözleşmesinin Gecikme Cezaları ve Tazminatları maddesinin Yeni Halinin; “… Ayrıca yüklenici projeyi 31.08.2023 tarihine kadar (ek süre verilmesi halinde 31.12.2023 tarihine kadar) kullanıma hazır hale getirip anahtar teslimini gerçekleştiremez ise bir önceki cümlede belirtilen gecikme cezasına ek olarak 01.09.2023 tarihinden (ek süre verilmesi halinde 01.01.2024 tarihinden) (bu tarih dahil) tüm bağımsız bölümlerin anahtar teslim tarihine kadar, gecikilen her bir gün için kooperatife 25.000 TL cezai şart ödemeyi peşinen kabul, beyan ve taahhüt eder.” şeklinde ceza koşulu kararlaştırıldığı görülmüştür. Taraflar arasında kararlaştırılan bu madde ifaya eklenen ceza koşulu niteliğinde olup TBK md. 179/2 gereğince “Ceza, borcun belirlenen zaman veya yerde ifa edilmemesi durumu için kararlaştırılmışsa alacaklı, hakkından açıkça feragat etmiş veya ifayı çekincesiz olarak kabul etmiş olmadıkça, asıl borçla birlikte cezanın ifasını da isteyebilir.” Buna göre ifaya ekli ceza koşulunda alacaklı borcun belirlenen zamanda ifa edilmemesi durumunda, hakkından açıkça feragat etmiş veya ifayı çekincesiz olarak kabul etmiş olmadıkça hem borcun ifasını hem de ceza koşulunun ifasını talep edebilir. Bununla birlikte cezai şartın türü ne olursa olsun cezai şartın feriliği ilkesi gereğince asıl borca bağlı olma özelliği devam etmektedir. Bu ise asıl borcun sona ermesiyle, kural olarak cezai şartın da sona ereceği anlamına gelir. Yine TBK m.179/2 gereğince alacaklı, borçlunun borca aykırı ya da sonradan borca uygun ifasını cezai şart alacağını saklı tutmadan kabul ederse, cezai şartın feriliği gereğince, bu hakkını kaybedecektir. Alacaklı ifayı kabul ederken cezayı talep konusundaki haklarını saklı tutmamışsa bir başka ifadeyle ihtirazi kayıt ileri sürmemişse, cezai şarttan vazgeçmiş sayılır. Mahkememizin 12.02.2025 tarihli duruşmasında dinlenen davacı tanıklarından ... beyanında; “Ben davacı kooperatifin üyesiyim, ayrıca 2017 yılında kentsel dönüşümü başlatan başkandım... inşaatta sürüncemede kaldı daha sonrasında ben denetçi olarak kooperatifte devam ettim. İnşaatın belirtilen taahhüt süresinde bitirilememesi insanların dışarıda kirada oturma süreleri uzadığı için mağdur olmaları nedeniyle davalı şirket ile bir güncelleme yaptık ilk anlaşmamızda inşaatın 2023 yılında tamamlanacağı konusunda anlaştık. Bu sürede de bitiremediler bir daha kendileri ile güncelleme yaptık bu güncellemede inşaatın 2024 yılında tamamlanacağı hususundaydı. 2023 yılında yaptığımız güncellemede eğer bu sürede inşaatı tamamlayamazlarsa geriye dönük kira bedellerini de karşılayacaklardı biz bu anlaşmada ilk anlaşmadaki hükümlerin de geçerliliği konusunda hüküm koyduk. Sonuçta teslim edilemedi. Kooperatif üyelerimizle çok büyük sıkıntılar yaşadık. Gelinen noktada halen daha inşaatlar tamamlanmadı. Çok mağdur olan üyelerimize eşyalarınızı gelin koyun ancak tamamlama olmadığı için teslim alamıyoruz diye söyledik. Ancak kalacak yeri olmayan bazı kooperatif üyelerimiz bu şekliyle evlerinde oturmaya başladılar. 2024 yılının sonuna doğru bu oturmalar başladı. 3 blok oturur konumda ancak asansörler çalışmıyor, elektrik ve su halen şantiyeden kullanılıyor, iskan ruhsatı henüz alınamadı, ayrıca peyzaj ve otopark çalışmaları devam ediyor, … bir taraftan da site yönetimi oluşturmaya çalışıyoruz aidat toplamamız gerekiyor ancak üyelerimize evleri teslim edemediğimiz için aidat toplamada da sıkıntı yaşıyoruz”; ... beyanında; “Ben davacı kooperatifin üyesiyim.…kooperatif yönetimimizin insiyatifi ve üyelerinde onayıyla inşaatın bir an önce bitirilmesi ve üyelerin mağduriyetlerinin ortadan kaldırılması için inşaat şirketine ek süreler tanındı. … Son aylarda bazı mecburi nedenlerden dolayı daha çok da ekonomik sıkıntılardan dolayı inşaat süreçleri tamamlanmadığı için risk alarak da bazı kooperatif üyelerimiz evlerinde oturmaya başladı. Daire içlerinin boya badanalarının özensiz bir şekilde yapıldığı, asansörlerin henüz çalışmadığı, yangın tesisatlarının tamamlanmadığı, ısıtma sistemlerinin tamamlanmadığı, otoparklarının henüz kullanılamamakta olduğu, henüz yangın sistemlerinin projelendirmesinin tamamlanmadığı gibi birçok eksiklik halen bulunmaktadır.” demiştir. Dosya kapsamında davalı yüklenicinin “teslim” borcunu ifa ettiğine dair bir belgeye ve teslim tarihine ilişkin bilgiye rastlanmasa da dosya kapsamında alınan tanık beyanlarında fiili teslimin gerçekleştiğinin anlaşıldığı, davacı tarafından davalıya keşide edilen Bakırköy ... Noterliği’nin 25.09.2023 tarih ve ... yev. no’lu ihtarnamesi ile gecikme tazminatı, cezai şart vs alacak haklarının saklı tutulduğunun bildirildiği, ihtarnamenin 05.10.2023 tarihinde teslim edildiği, Noterliğinin (okunaklı değil) 25.12.2023 tarih ve .... yevmiye nolu davacı tarafından davalının ihtarnamesine cevaben keşide edilen ihtarnamesi ile cezai şart talep etme şartlarının oluştuğu ve cezai şartın ödenmesinin ihtar edildiği dikkate alındığında fiili teslimin Bakırköy ... Noterliği’nin 25.09.2023 tarih ve ... yev. no’lu ihtarnamesinden sonra yapıldığının kabulü halinde davacı bakımından cezai şart talep hakkının saklı tutulduğu tespit edilmiştir. Yargıtay ...HD, E. .../... K. .../... emsal içtihadında; ''Sözleşmedeki cezai şarta ilişkin düzenleme, sözleşmenin yapıldığı tarihte yürürlükte bulunan TBK’nın 179/2 maddesinde kararlaştırılan ifaya ekli cezai şart olup, sözleşmede aksine hüküm bulunmadıkça teslimde cezai şartın saklı tutulduğuna dair ihtirazî kayıt konulması zorunludur. Sözleşmeye göre cezai şart verilebilmesi için iskân raporu alınması şart olmayıp, inşaatın iskân raporu alma seviyesine getirilmesi yeterlidir. Bu şekilde fiili teslim yapılması halinde en geç buna uygun fiili teslime kadar ihtirazi kaydın iş sahibince ileri sürülmesi gerekir. Bu nedenle, ifaya ekli cezai şartın talep edilebilmesi için davacı iş sahibinin dava konusu taşınmazları teslim alıp almadığı, teslim almış ise bu kez ihtirazi kayıtla teslim alıp almadığı araştırılarak cezai şart talebi yönünden oluşacak sonuç çerçevesinde bir karar verilmesi gerekir denmiştir. Cezai Şart ve İhtirazi Kayıt Yönünden: Sözleşmede öngörülen günlük 25.000 TL ödeme yükümlülüğü, TBK m. 179/2 anlamında bir "ifaya ekli ceza koşulu"dur . İlgili maddeye göre; "Ceza, borcun belirlenen zaman veya yerde ifa edilmemesi durumu için kararlaştırılmışsa alacaklı, hakkından açıkça feragat etmiş veya **ifayı çekincesiz olarak kabul etmiş olmadıkça asıl borçla birlikte cezanın ifasını da isteyebilir". Ancak Yargıtay -kapatılan- .... HD ve Yargıtay ... HD yerleşik içtihatlarında da belirtildiği üzere hem kira kaybı tazminatı, hem de sözleşmede kararlaştırılan ifaya ekli cezai şart birlikte talep edilemez. Dosya kapsamındaki tanık beyanlarından, bazı kooperatif üyelerinin 2024 yılı sonunda eksikliklere rağmen risk alarak dairelere eşyalarını koydukları ve fiilen oturmaya başladıkları saptanmıştır . Cezai şartın feriliği ilkesi gereği, asıl borcun ifası (fiili teslim) sırasında bu hak saklı tutulmamışsa (ihtirazi kayıt ileri sürülmemişse) talep hakkı düşer . Davacı taraf her ne kadar 2023 yılında ihtarnameler çekmiş olsa da, fiili kullanımın başladığı aşamada teslimi "cezai şart haklarını saklı tutarak" kabul ettiğine dair usulüne uygun bir irade beyanı (çekince) ispatlanamadığından, cezai şart talebinin reddine karar verilmiş aşağıdaki gibi hüküm kurmak gerekmiştir. Mahkememizce toplanan deliller, tarafların sunduğu sözleşmeler ve hüküm kurmaya elverişli bulunan kök ve 01.12.2025 tarihli bilirkişi ek raporu ışığında uyuşmazlık TBK’nın eser sözleşmesine ilişkin hükümleri çerçevesinde değerlendirilmiştir: Yüklenicinin Temerrüdü ve Gecikme Tazminatı Yönünden: Taraflar arasındaki ilişki, TBK m. 470 uyarınca yüklenicinin bir eser meydana getirmeyi, iş sahibinin ise bedel ödemeyi üstlendiği bir eser sözleşmesidir . TBK m. 471 uyarınca yüklenici, üstlendiği edimleri iş sahibinin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle ifa etmek zorundadır. Sözleşme ve tadil metinlerine göre inşaatın teslim tarihi, belediyeden kaynaklanan 3 aylık zorunlu gecikme eklenerek 30.11.2020 olarak saptanmıştır . Davalı yüklenici, TBK m. 473/1 ve TBK m. 117 hükümleri uyarınca bu tarihte borcunu ifa etmeyerek temerrüde düşmüştür. Davalının yapı denetim ve proje aykırılıklarına dayalı süre uzatımı talepleri, basiretli bir tacir olarak öngörmesi gereken riskler kapsamında kaldığından ve kendisine zaten iki kez ciddi ek süre verildiğinden yerinde görülmemiştir. Yukarıda belirtildiği üzere; davalı yüklenici şirketin davacı kooperatif ile imzalamış olduğu kat karşılığı inşaat sözleşmesinde davalı yüklenicinin sözleşmeden sonra kısa süre içinde konu olan inşaatın yapı ruhsatını yenileyeceği, bir başka deyişle yapacağı inşaat ile ilgili olarak yeni alacağı yapı ruhsatına ve bu ruhsata esas onaylı mimari projeye uygun bir şekilde davaya konu inşaatı üstlenip yürüteceği anlaşıldığından ve buna ek olarak davacı kooperatif tarafından davalı yükleniciye iki adet tadil sözleşmesi ile ciddi süre uzatımları verilmiş olduğu da görüldüğünden; davalı yüklenicinin söz konusu inşaatta aykırılıkların bulunduğu ve ayrıca inşaat esnasında yapı denetim firma değişikliği olduğu, bu sürelerin inşaat süresine eklenmesi gerekeceği ile ilgili tüm itirazları yerinde görülmemiştir. Tüm dosya kapsamına göre davalı yüklenicinin söz konusu inşaatta aykırılıkların bulunduğu ve ayrıca inşaat esnasında yapı denetim firma değişikliği olduğu, bu sürelerin inşaat süresine eklenmesi gerekeceği ile ilgili tüm itirazlarının TBK m. 125/1 uyarınca; temerrüde düşen borçluya karşı alacaklı, her zaman "aynen ifa ile birlikte gecikme tazminatı" talep edebilir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde bu tazminat, taşınmazın geç teslimi nedeniyle mahrum kalınan kira bedelidir. YARGITAY .... Hukuk Dairesi ESAS NO: ..../.... KARAR NO: ..../... sayılı içtihadında'' Öte yandan, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin edimini süresinde yerine getirmemesi halinde arsa sahibinin gecikmeden doğan tazminatı talep hakkı Kanundan doğan bir haktır (BK. madde 106/II). Sözleşmede gecikme tazminatı belirlenmemiş olsa dahi en az aylık rayiç kira seviyesinde gecikme tazminatının istenmesi mümkündür (BK. madde 96). Gecikme tazminatı, sözleşmede kararlaştırılmamış olsa bile, zamanaşımı süresi içerisinde, her zaman, râyiç kira üzerinden istenebilir; sözleşmede kararlaştırılmışsa, ayrıca zararın kanıtlanmasına gerek yoktur; çünkü, taraflar gecikme zararını baştan kabul ettikleri için, bu kabul hükmü tarafları bağlar. Sözleşmede kira ödeneceğine dair hüküm yoksa veya miktar gösterilmeden rayiç kira ödeneceği kararlaştırılmışsa, mahalli rayiçlere uygun olan kira bedelinin bilirkişiye hesaplattırılması gerekir. Kira bedeli belirlenirken günümüz kira rayiçleri döviz, faiz oranları, enflasyon kira artış oranları vb. kira bedeline tesir eden tüm olumlu ve olumsuz unsurlar nazara alınarak hakkaniyete uygun serbest piyasa rayiçlerine kira bedeli hesap edilerek hakkaniyete uygun kira bedeli tespit edilmiştir, hükme esas alınan usul ve yasaya uygun olarak bilirkişi heyetince yapılan hesaplamada; 160 adet dairenin 30.11.2020’den dava tarihine kadar geçen 4 yıl 5 ay 9 günlük süredeki kira kaybı, piyasa rayiçleri ve enflasyon verileriyle uyumlu şekilde toplam 43.879.772,00 TL olarak belirlenmiş olup, taleple bağlılık ilkesi ve bu talebin ıslah dilekçesi dikkate alınarak kabulüne karar verilmiştir. HÜKÜM: yukarıda açıklanan nedenlerle; 1-Asıl ve Birleşen Bakırköy ...Asliye Ticaret Mahkemesinin ..../.... Esas sayılı dosyası yönünden Dosya yönünden Davanın Kısmen KABUL, Kısmen REDDİ ile; -Her iki dava bakımından 2.000,00 TL gecikme tazminatı yönünden dava tarihlerinden, 42.389.772,00 TL'si yönünden ıslah tarihi olan 17/11/2025 tarihinden itibaren işleyecek olan avans faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine, 2-Asıl ve Birleşen dosyadaki cezai şart talebi yönünden davaların ayrı ayrı REDDİNE, 3-Harçlar Tarifesi uyarınca alınması gereken 2.895.645,33- TL harçtan peşin alınan 1.043,00- TL harcın ve 772.868,33-TL Islah harcından mahsubu ile noksan kalan 2.121.734,00- TL harcın davalıdan alınarak hazineye irat kaydına, 4-Davacı tarafça yatırılan 1.043,00-TL peşin harç ve 1.043,00-TL başvurma harcı ve 772,868,33-TL Islah harcı olmak üzere toplam 774.954,33-TL harcın davalıdan alınarak davacıya verilmesine, 5-Davacı tarafça yapılan 26.973,72-TL yargılama giderinin davanın kabul oranı dikkate alınarak 26.971,02-TL'sinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, 6-Davacı kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca tayin ve takdir olunan 1.479.897,72-TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, 7-Davalı kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca tayin ve takdir olunan 2.000,00 TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine, 8-Taraflarca yatırılan ve kullanılmayan gider avansının HMK 333.maddesi gereğince kararın kesinleşmesinden sonra talep halinde taraflara iadesine, 9-HMK'nin uygulanmasına dair yönetmeliğin 58/1 maddesi gereğince taraflardan birinin talebi halinde gerekçeli kararın taraflara tebliğine, Dair; 6100 sayılı HMK.'nun 341. ve devamı maddeleri gereğince gerekçeli kararın tebliğinden itibaren 2 haftalık süre içerisinde İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi nezdinde İSTİNAF kanun yolu açık olmak üzere taraf vekillerinin yüzlerine karşı oybirliğiyle verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı. 26/03/2026

Başkan ... ¸e-imzalıdır Üye ... ¸e-imzalıdır Üye ... ¸e-imzalıdır Katip ... ¸e-imzalıdır