Bölge Adliye Mahkemesi 2026/305 E. 2026/1779 K.

T.C.

İSTANBUL

BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ

3. HUKUK DAİRESİ

ESAS NO : 2026/305

KARAR NO : 2026/1779

T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A

K A R A R

İNCELENEN KARARIN

MAHKEMESİ: İSTANBUL ANADOLU 4. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

TARİHİ: 12/11/2025

NUMARASI : 2025/93 E - 2025/929 K

DAVANIN KONUSU: Tespit

KARAR TARİHİ: 18/06/2026

Yukarıda tarafları ve konusu yazılı bulunan dava ile ilgili olarak, ilk derece mahkemesince verilen kararın istinaf edilmesi sebebiyle , dava dosyası üzerinde yapılan inceleme sonunda;

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; ... A.Ş. 'ne %51, ...'ın hissedarı olduğu ... Ltd. Şirketine %49 hisse ile iki tüzel kişinin ortak olduğu bir adi ortaklık sözleşmesi akdedildiğini, ... Ltd. Şirketi arasında Noterden " Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa payı karşılığı İnşaat Sözleşmesi" düzenlendiğini, sözleşmeye göre ...-... Adi Ortaklığı yüklenici taraf olarak, ... Ltd. Şirketi de arsa sahibi (iş sahibi) olarak yer aldığını, adi ortaklığın diğer ortağı, tüm hissesi kendisine ait ...A.Ş. Yetkilisi ve Adi Ortaklığın da temsilcisi tayin edilen ... ortak amaç için çaba yerine adi ortaklığın işlerini aksattığını, hatta daha sonra sergilediği tutum ve davranışları ile bunun bir özensizlik değil, bilinçli bir şekilde adi ortaklığa ihanet kastı ile davranışlarda bulunduğunu, ..., Adi ortaklığın amacını oluşturan, bina yapımı işini düzenleyen "Arsa Payı Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesini" muvazaalı ve mutlak butlan ile batıl olacak şekilde, yanında çalışan muhasebecisi ...'a vekalet vererek birlikte notere gidip feshetmek gibi batıl bir işlem yaptığını, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesini Noterden feshetmesi ve ardından adi ortaklık ilişkisini sona erdirdiği iddiasıyla hazırlattığı ihtarnamenin oy birliği sağlanmadığından hukuken yokluk ile malul, mutlak butlan ile batıl bir işlem olduğunu beyanla davaya konu Üsküdar 17. Noterliğinin 13.12.2022 tarih ve ... yevmiye nolu " "Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi Ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi" nin oy birliği sağlanmadan yapılan fesih işleminin mutlak butlan ile batıl olması nedeniyle butlanının tespitine, Kartal 23. Noterliğinin ... yevmiye ve 21.09.2023 tarihli ihtarnamesinde belirttikleri Adi Ortaklığın feshine dair işlemlerinin butlanının tespitine, davaya konu batıl iş ve işlemler nedeniyle Adi Ortaklığın ve alt yüklenicinin uğradığı, uğramaya devam ettiği ve uğrayacağı zararlar nedeniyle tüm talep ve dava haklarının saklı tutulmasına, karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; Dava konusu kat karşılığı inşaat sözleşmesi, ...-... Adi Ortaklığı ile arsa sahibi müvekkili ... Ltd. Şti. arasında imzalandığını, davacının bu sözleşmeye taraf olmadığını, ... Ltd. Şti.'nin butlan davası açma aktif husumet ehliyeti bulunmadığını, dava ancak her iki ortak tarafından birlikte açılabileceğini, Adi Ortaklık Sözleşmesi'nde temsil yetkisi açıkça ... A.Ş.'ye bırakıldığını, ... A.Ş.'nin yönetici ve %51 ortağı ..., yetkili temsilci olduğunu, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin fesih işlemi, noterlikçe düzenlenmiş vekaletname ile gerçekleştirilen ve temsil yetkisine uygun bir işlem olduğunu, davacı tarafından sözleşme ile yüklenilen yükümlülükler yerine getirilmediğinden adi ortaklık ve inşaat sözleşmesinin haklı nedenlerle feshedildiğini, inşaat ile alakalı tüm masrafların ... Şirketine ait olacağı, adi ortaklığın her ay arsa sahibine 450.000,00 TL ödeme yapacağı, ... Şirketi tarafından inşaat ruhsatının alınacağı kararlaştırılmışsa da bu hususların hiçbiri ... Şirketi tarafından yerine getirilmediğini, sözleşmelerin devamının çekilmez hale gelmesi neticesinde her iki sözleşmeyi de haklı nedenle sona erdirdiğini, ... Ltd. Şti. üzerine düşen proje hazırlığı, ruhsat alma, finansal katkı gibi yükümlülüklerini yerine getirmemiş, süreç aksatıldığını, TBK m. 97 uyarınca, sözleşmeye aykırı davranan tarafın eylemi haklı fesih nedeni olduğunu, TBK m. 27 uyarınca mutlak butlan; ahlaka aykırılık, kamu düzeni ihlali veya açık yasa ihlali ile mümkün olduğunu, işlemin, şeklen noter önünde düzenlendiğini, yasal sınırlar içinde kaldığını, her iki tarafın (arsa sahibi – yüklenici ortaklık) temsilcileri usule uygun biçimde işlem yaptığını, bu durumda mutlak butlan koşulları oluşmadığını, davacı tarafın ileri sürdüğü “mutlak butlan” iddiası, hukuki bir gerekçeye dayanmadığını beyanla davanını reddini istemiştir.

İlk Derece Mahkemesi Kararı tarafından yapılan yargılama sonunda; "Adi ortaklığın tarafları ortaklığın karar alma ve yönetimini münferiden davalı ...'ne bırakmış iseler de; adi ortaklık sözleşmesinin konusunun İstanbul ili, Pendik ilçesi, Kurtköy mahallesi sınırları içinde olan ... ada, 1 parselde bulunan 4.609 m2'lik arsa kapsamında tüm inşaat işlerinin yapım işi olduğu, bunun için düzenlenen Düzenleme Şeklinde Satış Vaadi Ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi'nin feshinin adi ortaklık adına karar alma olarak değerlendirilemeyeceği eylemli olarak adi ortaklığın feshi olarak değerlendirileceği, ortaklık sözleşmesinde de fesih bildirme hakkı saklı tutulmadığından adi ortaklığı münferiden temsile yetkili davalı ...'nin aldığı düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ile adi ortaklığın feshi işlemlerinin butlan ile malul olduğunun tespitine karar verilmiş ve aşağıdaki hüküm kurulmuştur. " gerekçeleriyle

Davanın KABULÜ ile,

1-a) ... ... Adi Ortaklı adına davalı ...'nin imzaladığı Kartal 3. Noterliği'nin 21/09/2023 tarih ve ... yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Fesihname'nin butlanla malul olduğunun tespitine,

b) Davalı ...'nin gönderdiği Kartal 23. Noterliği'nin 25/09/2023 tarih ve ... yevmiye numaralı İhtarname'nin butlanla malul olduğunun tespitine, karar verilmiştir.

Karara karşı davalı tarafça istinaf kanun yoluna başvurulmuştur.

Davalı vekili istinaf başvurusunda önceki iddialarını tekrarla birlikte özet olarak; davacının dava açma ehliyeti bulunmadığını, sözleşmede yönetim ve temsil yetkisinin ... A.ş.’ye verildiğini, adi ortaklığın fiilen sona erdiğini, adi ortaklık ve inşaat sözleşmesi haklı nedenle feshedildiğini, mutlak butlan koşulları oluşmadığını ileri sürerek kararın kaldırılmasını talep ve istinaf etmiştir.

Dava, yönetici ortak tarafından yapılan sözleşmenin feshi işleminin ve adi ortaklığın sona erdirilmesine ilişkin işlemlerin mutlak butlanla geçersiz olduğunun tespitine ilişkindir.

Davacı, ... A.Ş. 'ne %51, ... Ltd. Şirketine %49 hisse ile iki tüzel kişinin ortak olduğu bir adi ortaklık sözleşmesi akdedildiğini, ... Ltd. Şirketi arasında Noterden " Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa payı karşılığı İnşaat Sözleşmesi" düzenlendiğini, ...A.Ş. Yetkilisi ve Adi Ortaklığın da temsilcisi tayin edilen ...'nun arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesini muvazaalı ve mutlak butlan ile batıl olacak şekilde noterde feshettiğini, ardından adi ortaklık ilişkisini sona erdirdiği iddiasıyla hazırlattığı ihtarname gönderdiğini ileri sürerek her iki işlemin de mutlak butlan ile batıl olması nedeniyle butlanının tespitine karar verilmesini talep etmektedir.

Davalı ise, davacının tek aşına dava açamayacağını, mutlak butlan koşullarının oluşmadığını, davacının edimlerini yerine getirmediğini savunmaktadır.

Bilindiği gibi mutlak butlan, bir hukuki işlemin baştan itibaren geçersiz ve kanuna aykırı olması durumudur. Bu tür işlemler hukuk dünyasında hiç yapılmamış sayılır, yani geçerliliği yoktur.

Mutlak butlan koşulları:

Kanuna aykırılık. Emredici hukuk kurallarına, kamu düzenine veya genel ahlaka aykırı işlemler.

Ahlaka aykırılık. Toplumun ahlak anlayışını zedeleyen sözleşmeler.

İmkânsızlık. Fiziksel veya hukuki olarak imkânsız edim içeren sözleşmeler.

Tarafların ehliyetsizliği. Ayırt etme gücünden yoksun kişilerin yaptığı işlemler.

Şekil şartlarına aykırılık. Kanunun öngördüğü şekil şartlarına uyulmaması. Hallerinde söz konusu olabilir.

Mutlak butlan, herkes tarafından her zaman ileri sürülebilir ve zaman aşımına uğramaz.

Yukarıda belirtildiği üzere, somut olayda davalı şirketin adi ortaklığın yönetici ortağı olduğu, adi ortaklık adına imzalanan kat karşılığı sözleşmesini feshetmiş olduğu, bu fesih işlemini tek başına yapmış olsa da davacı ortağın karşı çıkmaması halinde feshin geçerli olacağı, bu haliyle de mutlak butlan halinin söz konusu olmadığı gibi yukarıda belirtilen koşulların da oluşmadığı anlaşılmakla mahkemesince yazılı şekilde karar verilmesi isabetli değildir.

Buna göre, davacının davalı ortağın eylemleri nedeniyle zarara uğraması halinde bunun için eda davası açabileceği, ayrıca ödediği sermaye payının tahsili için tasfiye talep edebileceği nazara alınarak tespit davası açmasında hukuki yararının bulunup bulunmadığının tartışılması gerektiğinden davalının istinaf başvurusunun kabulüne, HMK 353/1-a-6 md gereğince ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına, belirtilen hususlarda inceleme yapılarak hasıl olacak sonuca göre karar verilmek üzere dosyanın ilk derece mahkemesine gönderilmesine karar vermek gerekmiştir.

K A R A R : Yukarıda açıklanan nedenlerle;

Davalının istinaf başvurusunun kabulü ile, kararın, HMK 353/1-a-6 maddesi uyarınca kaldırılmasıyla, yeniden yargılama yapılıp bir karar verilmek üzere dosyanın ilk derece mahkemesine geri gönderilmesine,

Peşin alınan istinaf karar harcının istinaf edene isteği halinde iadesine,

İstinaf sebebiyle yatırılan gider avansı bakiyesi varsa karar kesin olmakla istinaf edene ilk derece mahkemesince iadesine,

Dair dosya üzerinden yapılan inceleme sonunda HMK 353/1-a maddesi gereğince kesin olmak üzere oybirliği ile karar verildi.18/06/2026