Bölge Adliye Mahkemesi 2024/819 E. 2026/1699 K.

T.C.

İSTANBUL

BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ

13. HUKUK DAİRESİ

DOSYA NO:2024/819 Esas

KARAR NO:2026/1699 Karar

T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A

B Ö L G E A D L İ Y E M A H K E M E S İ K A R A R I

İNCELENEN KARARIN

MAHKEMESİ:İSTANBUL 6. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ(Kapatılan Bakırköy 6. Asliye Ticaret Mahkemesi)

NUMARASI:2020/945 Esas - 2023/632 Karar

TARİHİ:10/07/2023

DAVA:İhalenin Feshi (Alım Satım)

KARAR TARİHİ:24/09/2026

İlk derece Mahkemesinde yapılan inceleme sonucunda verilen karara karşı istinaf kanun yoluna başvurulmuş olmakla dava dosyası incelendi:

TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMASININ ÖZETİ:Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; 31/05/2015 tarihli ... 2015 ihalesinde, 1357 ada, 1 parsel ve 912 ada 3 parselde bulunan teraslı ve terassız dairelerin satış ihalesinin yapılacağının ilan edildiğini, ihale için müracaat edilip 350.000,00 TL teminat yatırılıp, 50,00 TL bedel karşılığı ihale şartname kitapçığı alındığını, daha sonra haksız ve ayıplı mal nedeniyle teminatların iadesi talep edildiğini, buna ilişkin taleplerinin kabul edildiğini beyanla taraflarına tüm teminatların iade alınacağına ve teminatlarının iadesi için dilekçe alındığını, ancak davalılarca aksi yönde işlem yapılarak 290.000,00 TL teminat iade edilmediğini sadece 60.000,00 TL teminat bedelinin iade edildiğini, geriye kalan 290.000,00 TL nin dava tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalılardan tazmin edilmesini talep ve dava etmiştir.Davalı ... İnşaat vekili tarafından sunulan cevap dilekçesinde özetle; davacı yan davasını her ne kadar mahkemenizde açmışsa da davacının feshini istediği 31.05.2015 tarihli ... 2015 isimli ihale hem davacı hem de müvekkil şirket yönünden ticari iş niteliğinde olduğundan davanın konusu ticaret mahkemelerinin görev alanına girdiğini, davanın görevli Bakırköy Asliye Ticaret Mahkemelerine gönderilmesini talep ettiklerini, esasa ilişkin itirazlarında, davacının katılmış olduğu ihale, nitelik itibariyle davacının ticari işlerinden olup, davacı basiretli tacir karinesine aykırı davrandığını, müvekkil şirket tarafından 31.05.2015 tarihli ... 2015 ihalesi ile 1357 Ada 1 Parsel ve 912 Ada 3 Parselde bulunan toplam 240 adet ticari ünitenin satışı için açık artırma yapılmış buna müteakiben davacı; toplam 350.000 TL tutarında teminat yatırarak ihaleye katılmış ve sonuç itibariyle 29 adet bağımsız bölüm için ihaleyi kazanarak satış sözleşmesi imzalamaya hak kazandığını, davacı yan tarafından bahse konu edilen zeyilname şartnamenin 9. Maddesi gereğince tüm ilgililere elektronik mail ya da SMS yolu ile iletilmek sureti ile ilgililerin ihale gerçekleşmeden önce bilgilendirildiğini, dolayısı ile davacının bu yöndeki iddiaları haksız ve mesnetsiz olduğunu, Küçükçekmece 4. Sulh Hukuk Mahkemesi’nin 2015/55 D. İş sayılı dosyası ile yapılan tespitin tamamen davacı yanın asılsız iddialarını destekler nitelikte, tek taraflı, yanlı olarak yaptırıldığını, davacı tarafın ihaleye katılmak üzere yatırmış olduğu teminat bedelinin avans faizi ile birlikte talep etmesine itiraz ettiklerini, davacının tanık dinletme talebine muvafakatlerinin bulunmadığını, açıklanan nedenlerle, öncelikle usule ilişkin itirazlarımız doğrultusunda davanın reddini, yargılama giderleri ve vekâlet ücretinin karşı tarafa üzerinde bırakılmasın talep etmiştir.Davalı ... A. Ş. vekili tarafından sunulan cevap dilekçesinde özetle; davacı yan davasını her ne kadar mahkemenizde açmışsa da davacının feshini istediği 31.05.2015 tarihli ... 2015 isimli ihale hem davacı hem de müvekkil şirket yönünden ticari iş niteliğinde olduğundan davanın konusu ticaret mahkemelerinin görev alanına girdiğini, davanın görevli Bakırköy Asliye Ticaret Mahkemelerine gönderilmesini talep ettiklerini, esasa ilişkin itirazlarında, davacının katılmış olduğu ihale, nitelik itibariyle davacının ticari işlerinden olup, davacı basiretli tacir karinesine aykırı davrandığını, müvekkil şirket tarafından 31.05.2015 tarihli ... 2015 ihalesi ile 1357 Ada 1 Parsel ve 912 Ada 3 Parselde bulunan toplam 240 adet ticari ünitenin satışı için açık artırma yapılmış buna müteakiben davacı; toplam 350.000 TL tutarında teminat yatırarak ihaleye katılmış ve sonuç itibariyle 29 adet bağımsız bölüm için ihaleyi kazanarak satış sözleşmesi imzalamaya hak kazandığını, davacı yan tarafından bahse konu edilen zeyilname şartnamenin 9. Maddesi gereğince tüm ilgililere elektronik mail ya da SMS yolu ile iletilmek sureti ile ilgililerin ihale gerçekleşmeden önce bilgilendirildiğini, dolayısı ile davacının bu yöndeki iddiaları haksız ve mesnetsiz olduğunu, Küçükçekmece 4. Sulh Hukuk Mahkemesi’nin 2015/55 D. İş sayılı dosyası ile yapılan tespitin tamamen davacı yanın asılsız iddialarını destekler nitelikte, tek taraflı, yanlı olarak yaptırıldığını, davacı tarafın ihaleye katılmak üzere yatırmış olduğu teminat bedelinin avans faizi ile birlikte talep etmesine itiraz ettiklerini, davacının tanık dinletme talebine muvafakatlerinin bulunmadığını, açıklanan nedenlerle, öncelikle usule ilişkin itirazlarımız doğrultusunda davanın reddini, yargılama giderleri ve vekâlet ücretinin karşı tarafa üzerinde bırakılmasın talep etmiştir.Davalı... A.Ş. vekili tarafından sunulan cevap dilekçesinde özetle;davacı yan davasını her ne kadar mahkemenizde açmışsa da davacının feshini istediği 31.05.2015 tarihli ... 2015 isimli ihale hem davacı hem de müvekkil şirket yönünden ticari iş niteliğinde olduğundan davanın konusu ticaret mahkemelerinin görev alanına girdiğini, davanın görevli Bakırköy Asliye Ticaret Mahkemelerine gönderilmesini talep ettiklerini, esasa ilişkin itirazlarında, davacının katılmış olduğu ihale, nitelik itibariyle davacının ticari işlerinden olup, davacı basiretli tacir karinesine aykırı davrandığını, müvekkil şirket tarafından 31.05.2015 tarihli ... 2015 ihalesi ile 1357 Ada 1 Parsel ve 912 Ada 3 Parselde bulunan toplam 240 adet ticari ünitenin satışı için açık artırma yapılmış buna müteakiben davacı; toplam 350.000 TL tutarında teminat yatırarak ihaleye katılmış ve sonuç itibariyle 29 adet bağımsız bölüm için ihaleyi kazanarak satış sözleşmesi imzalamaya hak kazandığını, davacı yan tarafından bahse konu edilen zeyilname şartnamenin 9. Maddesi gereğince tüm ilgililere elektronik mail ya da SMS yolu ile iletilmek sureti ile ilgililerin ihale gerçekleşmeden önce bilgilendirildiğini, dolayısı ile davacının bu yöndeki iddiaları haksız ve mesnetsiz olduğunu, Küçükçekmece 4. Sulh Hukuk Mahkemesi’nin 2015/55 D. İş sayılı dosyası ile yapılan tespitin tamamen davacı yanın asılsız iddialarını destekler nitelikte, tek taraflı, yanlı olarak yaptırıldığını, davacı tarafın ihaleye katılmak üzere yatırmış olduğu teminat bedelinin avans faizi ile birlikte talep etmesine itiraz ettiklerini, davacının tanık dinletme talebine muvafakatlerinin bulunmadığını, açıklanan nedenlerle, öncelikle usule ilişkin itirazlarımız doğrultusunda davanın reddini, yargılama giderleri ve vekâlet ücretinin karşı tarafa üzerinde bırakılmasın talep etmiştir.Davalı ... A.Ş. vekili tarafından sunulan cevap dilekçesinde özetle; esasa ilişkin beyanlarında, davacı taraf ... Projesi kapsamında 31.05.2015 tahinde yapılan ... 2015 İhalesi kapsamında 1357 Ada 1 parsel ve 912 ada 3 parsel ihalesi için 350.000 TL teminat yatırdığını ihaleden sonra haksız ve ayıplı mal nedeniyle teminat iadesi istediğini, ancak teminatın 60.000 TL’lik kısmının iade edildiğini, kalan kısmın iade edilmediğini belirttiğini,Küçükçekmece Sulh Hukuk Mahkemesinde yapılan tespitin mağduriyetleriyle örtüşür nitelikte olduğunu dolayısıyla söz konusu ihalenin iptali ile teminatlarının kendilerine iade edilmesi amacıyla iş bu davayı açtıklarını, yetki ve husumet itirazında bulunduklarını, zira dosya kapsamında mevcut olduğu üzere müvekkil şirket satıcı konumunda olmayıp arsa maliki sıfatını taşıdığını, bahsi geçen bağımsız bölümler davalı diğer şirkete ihaleden yaklaşık 1 yıl önce satıldığını, ilgili taraflarca düzenlenen ihale şartnamesinde olduğu gibi müvekkil şirket ile yüklenici firma arasında da düzenlenen gelir paylaşımı işi sözleşmesinde bu hususun açıkça belirtildiğini, olayımızda ihalenin yapıldığı tarih 31.05.2015 olup eldeki dosyanın davanın açılma tarihi ise 03.08.2015’dir. Sulh hukuk mahkemesindeki davanın açılma tarihi 06.07.2015’dir her iki ihtimaldede 10 günlük hak düşürücü süre geçmiştir.Taleplerin bu açıdan da reddi gerektiğini, açıklanan nedenlerle, haksız ve hukuka aykırı olarak açılan işbu davanın öncelikle GÖREV ve HUSUMET nedeniyle reddini, aksi takdirde esastan REDDİNİ, masraf ve ücreti vekaletin davacıya yükletilmesini talep etmiştir.

İLK DERECE MAHKEMESİNİN KARARININ ÖZETİ:İlk Derece Mahkemesi 10/07/2023 tarih ve 2020/945 Esas - 2023/632 Karar sayılı kararında;".......Somut olayda; davalı ... yönünden, davacı tarafça TBK 281 de belirtilen 10 günlük hak düşürücü süreden sonra dava açıldığı anlaşıldığından davanın reddine karar verilmiştir.Diğer davalılar yönünden ise, HMK 190/1. maddeye göre ispat yükü, kanunda özel bir düzenleme bulunmadıkça, iddia edilen vakıaya bağlanan hukuki sonuçtan kendi lehine hak çıkaran tarafa ait olup ayıptan doğan hakların kullanılması için davacınının satılanın ayıplı olduğunu kanıtlamak zorunda olduğu, mahkememizce alınan ve hükme esas almaya yeterli olduğu kanaatine varılan bilirkişi raporuna göre, taşınmazların ayıplı olmadığı, kaldı ki davacının tacir olduğu ve ihale şartnamesinin 15. Maddesi 5. Fıkrasında davacının taşınmazları yerinde gördüğü, gerekli incelemelerde bulunduğu, hukuki fiili ve idari durumuna vakıf olduğunun yazıldığı, basiretli tacir gibi davranma yükümlülüğü olan davacının sözleşmeyi incelemediği ve taşınmazların fiili durumunu bilmediği iddiasının da dinlenebilir olmadığı, dolayısıyla davacının davasını ispatlayamadığı anlaşıldığından davanın reddine karar verilerek aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur." gerekçesi ile,

''1-A) Davanın davalı ... AŞ. yönünden hak düşürücü süreden sonra açılmış olmasından dolayı usulden reddine,

B) Diğer davalılar yönünden davanın reddine,'' karar verilmiş ve karara karşı davacı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulmuştur.

İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ:Davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle; hükme esas alınan bilirkişi raporunun denetime elverişli ve tespitlerin hatalı olduğunu, teknik açıdan yapılan tespitlerde; teraslarda yer alan hava bacalarının, ana taşınmazın mimari yapısı gereği teraslarda bulunduğu, başka bir ifadeyle söz konusu bacaların terasta yer almaması durumunun, taşınmaz mimarisinin değiştirilmesini gerektireceği, bu nedenle dava konusu taşınmaz özelinde söz konusu hava bacalarının maliklere tahsis edilen alan içerisinde kalmasının, bir kusur ya da yapılan imalatın ayıplı imalat olarak kabul edilemeyeceği, İhalenin yapıldığı tarih itibarıyla, genel alanlara ait teras alanları ile dairelere tahsis edilen alanların birbirinden peyzaj elemanları ile ayrılmadığı, ilgili imalatın daha sonra yapıldığının keşif sırasında tespit edildiği ve fotoğraflandığı, söz konusu eksikliğin kullanıma mani olmadığı ancak projede yer alması ve mahremiyetin sağlanmaması açısından takdir mahkemeye ait olmak üzere açık ayıp olarak değerlendirilebileceği, projede başkaca eksiklik ya da ayıp bulunmadığı değerlendirilmesinde bulunulduğunu, her ne kadar teraslarda yer alan hava bacalarının, ana taşınmazın mimari yapısı gereği teraslarda bulunduğu, bacaların terasta bulunmamasının, taşınmaz mimarisinin değiştirilmesini gerektireceği, bu nedenle dava konusu taşınmaz özelinde söz konusu hava bacalarının maliklere tahsis edilen alan içerisinde kalmasının, bir kusur ya da yapılan imalatın ayıplı imalat olarak kabul edilemeyeceği belirtilmişse de; taşınmazın niteliğini ve kullanım değerini önemli ölçüde etkileyen, kullanımı bakımından değerini ve müvekkilin taşınmazdan beklediği faydaları ortadan kaldıran, hatta kullanımını olumsuz yönde etkileyen bu ayıpların ihale şartnamesinde belirtilmediğini, her ne kadar raporda bu hususların önemli bir kusur olarak kabul edilmeyeceği belirtilmişse de; tüm binanın koku ve vs. havalandırma işlemleri bu bacalardan sağlanması nedeniyle müvekkilin burayı kullanmasının imkansız hale geldiğini, dolayısıyla bilirkişi raporundaki bu değerlendirmelere katılmadıklarını, raporda kusur olarak kabul edilmeyen bu hususların teras alanını kullanılamaz hale getirdiğini, Bilirkişinin dava konusu taşınmazların ihale şartnamesinde tanıtımı yapılan ve vaziyet bildirilen taşınmazlar ile aynı nitelikte olup olmadığı ve kullanım amacı bakımından alıcının ondan beklediği ekonomik faydayı etkileyecek faktörler hususunda ihale şartnamesi ile karşılaştırma yapmadığını, bilirkişi raporunda yeterli inceleme yapılmadığını, eksik ve hatalı inceleme yapıldığını, tesisat ve hava bacalarının çatı seviyesinin üzerinde olması gerekirken, bacaların kot seviyesinde yani tabanda olmasının ayıplı iş olduğunu, söz konusu ayıpların şartnamede belirtilmediğini, bilirkişilerin bu konudaki değerlendirmelerinin hatalı olduğunu belirterek ilk derece mahkemesi kararının kaldırılarak davanın kabulüne karar verilmesini talep etmiştir.

İSTİNAF SEBEPLERİNİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE:HMK'nın 355. maddesine göre istinaf incelemesi; istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak ve kamu düzenine aykırılık varsa re'sen gözetilmek suretiyle yapılmıştır.Dava, 31/05/2015 tarihli ... 2015 ihalesinin hile nedeniyle iptali ve feshine, ihale şartnamesinde yazan haksız şartların iptaline,yatırılan teminat bedelinin davalılardan tahsili istemine ilişkindir.Mahkemece, yukarıdaki gerekçe ile davanın reddine karar verilmiş ve karara karşı davacı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulmuştur.Dairemizin 26/11/2020 tarih ve 2019/415 Esas - 2020/1347 Karar sayılı kaldırma kararından sonra mahkemece yapılan yargılama sırasında bilirkişi heyetinden rapor alınmış ve istinafa konu karar verilmiştir.Somut olayda, ... unvanlı iş ortaklığı 31.05.2015 tarihli ... 2015 ihalesi ile 1357 Ada 1 Parsel ve 912 Ada 3 Parselde bulunan toplam 240 adet ticari ünitenin satışı için açık artırma ile isteklilere satışa sunulduğu, ... ihalesine davacı tarafın '' ihale şartnamesi gereği taşınmaz başına 10.000,00 TL'den toplam 350.000,00 TL teminat yatırmak suretiyle '' 35 adet ticari ünite satın alabilmek adına katılmış ve tam 29 adet ticari üniteyi satın almaya hak kazanmış, bunun dışında ihalesi kendisine kalmayan 35-29=6 adet taşınmaz için ödemiş olduğu 6x10.000TL=60.000,00 TL ihale katılım teminatının kendisine iade edildiği anlaşılmıştır.Davacı tarafından akdedilmiş olan ihale şartnamesinin ''Gayrimenkul Satımının Yapılması'' başlıklı 20. Maddesinin 4. Fıkrasında "İhale üzerinde bırakılan İsteklinin, yapılan tebliğe müteakip belirlenen süre içerisinde peşin veya peşinat tutarını yatırarak, gerekli tüm iş ve işlemleri yerine getirmesi zorunludur. Aksi halde, protesto çekmeye ve hüküm almaya gerek kalmaksızın İsteklinin geçici teminatı gelir kaydedilir." denilmektedir.Davacı tarafça ihale teknik şartnamesinin imzalandığı, ihale için davaya konu ihale teminatlarının yatırıldığı, dava konusu ihalenin davacı isteklinin uhdesinde kaldığı, ihale teknik şartnamesi gereğince bildirimlerin usulünce yapıldığı, ihale üzerinde bırakılan davacının yapılan tebliğe müteakip belirlenen süre içerisinde peşin ödeme yaparak veya peşinat tutarını yatırarak, gerekli tüm iş ve işlemleri yerine getirmesi zorunlu olduğu halde ödeme yapmadığı, ihalenin tarafı olan davalılarca geçici teminatın gelir kaydedildiği anlaşılmıştır.Davacı taraf, ihale edilen taşınmazlardaki bildirilen niteliklerin satılan taşınmazlarda bulunmadığını, esaslı vasıflarında hata olduğunu, buna ilişkin tespit yaptırıldığını belirterek satış ihalesinin hile nedeni ile iptali ve feshine, ihale şartnamesinde yazan haksız şartların iptaline, yatırmış olduğu teminat bedelinin davalılardan tahsiline karar verilmesini talep ettiği, davalıların benzer mahiyetteki savunmalarında ise, davacı iddialarını kabul etmedikleri, davacının söz konusu taşınmazları görerek ve kontrol ederek ihaleye girdiğini, taşınmazlarda şartnamede belirtilenin aksine ayıp veya eksiklik bulunmadığından bahisle davanın reddini talep ettikleri anlaşılmıştır.Dairemizin kaldırma kararından sonra mahkemece alınan bilirkişi heyet raporunda; Teraslarda yer alan hava bacalarının K.Çekmece 4 SHM 2015/55 D.İş raporunda da ifade edildiği üzere, ana taşınmazın mimari yapısı gereği teraslarda bulunduğu, başka bir ifadeyle söz konusu bacaların terasta yer almaması durumunun, taşınmaz mimarisinin değiştirilmesini gerektireceği, bu nedenle dava konusu taşınmaz özelinde söz konusu hava bacalarının maliklere tahsis edilen alan içerisinde kalmasının, bir kusur ya da yapılan imalatın ayıplı imalat olarak kabul edilemeyeceği belirtilmiştir.Tüm dosya kapsamına göre; İhale teknik şartnamesinin 15. Madde 5 bendinde “satış yapılacak gayrimenkulü yerinde gördüğü, gerekli incelemelerde bulunulduğu ve fiili hukuki ve idari durumuna vakıf olduğunu” şeklinde düzenleme uyarınca davacının ihale edilecek taşınmazlar üzerinde gerekli incelemelerde bulunarak fiili ve hukuki durumuna vakıf olduğunun kabulü gerektiği, mahkemece alınan bilirkişi heyet raporunda, ihale edilen taşınmazlarda kusur ve ayıplı imalatın olmadığının belirtildiği ve davacı tarafın iddiasını ispat edemediği, bu tespitlere göre ihale üzerinde bırakılan davacının yapılan tebliğe müteakip belirlenen süre içerisinde peşin ödeme yaparak veya peşinat tutarını yatırarak, gerekli tüm iş ve işlemleri yerine getirmesi zorunlu olduğu halde ödeme yapmadığı, dolayısıyla ihalenin tarafı olan davalılarca ihale teknik şartnamesinin 20. Maddesi gereği, geçici teminatın gelir kaydedilmesinde haklı olduğu ve ihalenin feshi ile teminatın iadesi şartlarının oluşmadığı anlaşılmıştır.İlk derece mahkemesine sunulan deliller, mahkemece hükme esas alınan bilirkişi heyet rapor içeriğindeki tespitlere göre, mahkemece davanın reddine yönelik verilen hüküm ve gerekçesinde yasa ve usule aykırılık bulunmadığı gibi kamu düzenine aykırılık da görülmediğinden, mahkemenin kabul ve gerekçesine, davacı vekilinin aksi yöndeki istinaf sebepleri yerinde görülmemiştir. Sonuç itibariyle, davacı vekilinin istinaf başvurusunun HMK'nın 353/1-b1 maddesi gereğince esastan reddine karar verilmesi gerektiği kanaatine varılarak aşağıdaki hüküm kurulmuştur.

HÜKÜM:Yukarıda açıklanan nedenlerle;

1-Davacının istinaf başvurusunun 6100 sayılı HMK'nın 353/1-b1 maddesi gereğince ESASTAN REDDİNE,

2-Harçlar Kanunu gereğince istinaf eden davacı tarafından yatırılan istinaf kanun yoluna başvurma harcının hazineye gelir kaydına,

3-Karar tarihi itibariyle Harçlar Kanunu gereğince alınması gereken 732,00 TL istinaf karar harcından istinaf eden davacı tarafından peşin olarak yatırılan 427,60 TL harcın mahsubu ile bakiye 304,40 TL'nin davacıdan tahsili ile hazineye gelir kaydına,

4-İstinaf yargılama giderlerinin istinaf eden davacı üzerinde bırakılmasına,

5-Artan gider avansı bulunması ve talep halinde yatıran tarafa iadesine,Dosya üzerinde yapılan inceleme sonucunda HMK'nın 361/1. maddesi gereğince kararın taraflara tebliğ tarihinden itibaren iki haftalık yasal süre içerisinde Yargıtay temyiz yasa yolu açık olmak üzere 24/09/2026 tarihinde oy birliği ile karar verildi.