Bölge Adliye Mahkemesi 2023/1696 E. 2026/789 K.

T.C. İZMİR BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 14. HUKUK DAİRESİ ESAS NO : 2023/1696 KARAR NO : 2026/789

T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ KARARI

İNCELENEN KARARIN MAHKEMESİ : MUĞLA ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ ESAS NO : 2022/408 KARAR NO : 2023/545 DAVA TARİHİ : 02/11/2021 KARAR TARİHİ :12/07/2023 DAVA : İtirazın İptali (Eser Sözleşmesinden Kaynaklanan ) KARAR TARİHİ : 04.06.2026 KARARIN YAZ. TARİH : 04.06.2026

Muğla Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 12.07.2023 tarih ve 2022/408 Esas, 2023/545 Karar sayılı kararının, istinaf başvurusu yoluyla incelenmesinin davalı vekili tarafından istenilmesi üzerine, dairemize gönderilen dosya incelendi, dosya içeriğine göre incelemenin duruşmasız olarak yapılması uygun görülmekle, gereği konuşulup düşünüldü. İSTEM: Davacı vekili tarafından verilen dava dilekçesi ile özetle; Müvekkili ile davalı şirket arasında Bodrum 4. Noterliği'nin 21/06/2018 Tarih Ve 05995 Yevmiye Numaralı "Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi Ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi" imzalandığını, sözleşmenin yapılışı ve imzalanışı ile şekil şartları bakımından eksikliğin bulunmadığını, müvekkilinin arsa sahibi olarak edimlerini tam ve eksiksiz olarak yerine getirdiğini, davalı tarafın yüklenici olarak edimlerini yerine getirmediğini, eksik ve yerine getirilmesi gereken pek çok şartın yerine getirilmediğini, sözleşmenin 9. Maddesinin "İş bu sözleşmenin herhangi bir maddesine aykırı davranan ve/veya ihlal eden taraf diğer tarafa 4.000.000,00-TL (Dört milyon Türk Lirası) cezai şart ödemeyi kabul eder" şeklinde olduğunu ve davalı tarafın sözleşmeye göre edimlerini yerine getirmediğinin Bodrum 2. Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2020/81 Değişik İş sayılı dosyasında yaptırılan tespit ile belirlendiğini, dosyada alınan rapora göre davalının edim yükümlülüğüne aykırı davrandığının tespit edildiğini, sözleşmenin bu nedenlerle ihlal edildiğini, ve cezai şart olan 4.000.000,00-TL'nin ödenmesi için Bodrum 1. İcra Dairesi'nin 2020/4400 Esas sayılı dosyası ile genel haciz yolu ile ilamsız icra takibine başlandığını, davalı borçlunun açılan takip dosyasına itiraz etmesi neticesinde takibin durdurulduğunu, yapılan itirazların haksız ve kötü niyetli olduğunu, bu nedenlerle icra takibini uzatma amacı taşıyan itirazın iptali ile alacaklı lehine %20'den az olmamak üzere icra inkar tazminatına hükmedilmesine karar verilmesini talep etmiştir. CEVAP: Davalı vekili tarafından verilen cevap dilekçesi ile özetle; öncelikle Muğla Asliye Ticaret Mahkemesi'nin kurulması nedeniyle mahkemenin asliye ticaret sıfatının kalmadığını, bu nedenle davanın devamının Muğla Asliye Ticaret Mahkemesi'nde görülmesi gerektiğini, davacının açtığı icra takibinin dayandığı sözleşmede müvekkilinin inşaatı tamamlaması için geçerli olan süresinin henüz dolmadığını, süresinin dolduğunun belirtilerek tamamlama izni de müvekkiline verilmediğini, sözleşmeye göre işin süresinin 24 ay olduğunu, yapı kayıt belgelerinin alınmasından sonra sürenin başlayacağını, davacı tarafından alınan yapı kayıt belgelerinin iptal edildiğini, yeniden yapı kayıt belgesi alınması süreci nedeniyle gecikme yaşandığını, davacı tarafından müvekkilinin süresinin 11/10/2020 tarihinde sona erdiğinin belirtildiğini ancak yapı kayıt belgelerinin iptal edilmesi ve yeniden alınması sürecinin uzun sürmesi nedeniyle aylarca iş yapılamadığını, gerekli onayların alınmasından sonra müvekkili tarafından işlere devam edildiğini, sözleşmeye göre müvekkilinin halen aylarca süresinin olduğunu ve eksik işlerin bu süre içerisinde tamamlanabileceğini, ancak sürenin sona erdiğinin bildirilerek müvekkilinin işten el çektirildiğini ve engel olunduğunu, davacı tarafından müvekkilinin edimlerini yerine getirilmesinin engellendiğini, sözleşmeye göre sürenin dolmadığını bu nedenle işin süre dolması nedeniyle durdurularak takip açılamayacağını, dava açılamayacağını, davacı tarafından sözleşme konusu yerlerin müvekkiline problemsiz olarak teslim edilmediğini, işin süresinin ancak iskan alındıktan sonra başlayacağının sözleşme ile belirlendiğini, davacının sürenin dolmadığı halde müvekkiline polis zoru ile işten el çektirdiğini, işlerin tamamlanmasına, edimin yerine getirilmesine engel olduğunu, kendi engellemeleri neticesinde cezai şartın yerine getirilmesini talep etmesinin hukuki sistemde korunamayacağını, sözleşmenin 21/06/2018 tarihinde düzenlendiğini, davacının 04/12/2018 tarihinde yapı kayıt belgelerini aldığını müvekkilinin de buna göre işe başladığını ancak 10/09/2019 tarihinde yapı kayıt belgelerinin iptal edildiğini ve inşaatın 16/09/2019 tarihinde mühürlenerek işin durdurulduğunu, yapı kayıt belgelerinin yeniden 22/01/2020 tarihinde alındığını, müvekkili tarafından yapılan işlerin yapı kayıt belgelerinin iptal edilerek yeniden alınması sürecinin göz önüne alındığında 2 yıllık süresinin dolmadığını, 22/01/2020 tarihinin göz önüne alınması gerektiğini, bu nedenle eksik - ayıplı işlerin süresinde işin tamamlanmadığının, temerrüde düşüldüğünün öne sürülemeyeceğini, sözleşme uyarınca müvekkili tarafından iskan yerine geçen yapı kayıt belgeleri ile kat mülkiyetinin tesis edildiğini ve kat mülkiyetli tapuların 2020 yılı Temmuz ayında davacı adına çıkarıldığını, bu nedenle 2020 yılı Temmuz ayı anahtar teslimi sözleşmenin asli unsuru olan kat mülkiyeti tapularının alınması işinin gerçekleştirildiğini, fiilen 2020 yılı temmuz ayından önce taşınmazların teslim edildiğini, davacı tarafından eksik ya da ayıplı işlerden söz edilmediğini, itirazda bulunulmadığını, davacı yanın 2020 yılı mart aylarında ... firmasından ... çamaşır makinalarını, 2020 yılı haziran aylarında .... mobilyadan yatak odası salon mobilyalarını ve benzeri şekilde diğer ev eşyalarını alarak taktırdığını, yönetim planının 2020 yılı Nisan ayında hazırlanarak tapuya davacı tarafından başvuruda bulunulduğunu ve Temmuz ayında tüm bağımsız bölümlere ilişkin kat mülkiyeti tapularının da davacı üzerine alındığını, 2020 yılı temmuz ayında 24 aylık sözleşmenin bitmesine aylar var iken anahtar teslimi işini müvekkili tarafından gerçekleştirildiğini, bağımsız bölümlerin teslim alındığını ve itirazda bulunulmadığını, yükleniciye arsa sahibi tarafından aynen ifa ve gecikme tazminatı istenebilmesi için süre verilmesi şartının yerine getirilmediğini, binaların 1995 yılında alınan ruhsata dayalı geçen 25 yıllık süre içerisinde zaman zaman yapıldığını, kabası ve karkasının eski olduğunu, mantolama yapılmasının yazılmasının nedeninin enerji kimlik belgesi alınırken sorun yaşanmasından dolayı olduğunu, diyafon işleri ile ilgili hatları müvekkili tarafından önceden çekildiğini, davacı tarafından ipotek edilen tapuların müvekkili adına tescilinden sonra çözüleceğinin belirlendiğini, müvekkilinin davacıya güvendiğini ancak davacının kendi taahhüdünü yerine getirmediğini, asılsız iddialar ile icra takibine başvurduğunu, müvekkiline taahhüt edilen 2,5 dairesinin verilmediğini, müvekkiline davacı tarafından belirlenen tapuların 10/08/2020 tarihinde devrinin yapıldığını, eksik ayıplı iş olması durumunda bu devirlerin yapılmasından önce eksik işlerin olduğunun belirtilip bu tapuların devrinin yapılmayacağını gibi tüm nedenlerle davanın reddine karar verilerek %20'den az olmamak üzere kötü niyet tazminatına hükmedilmesini talep etmiştir. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ: İlk derece mahkemesinin 12.07.2023 tarih ve 2022/408 Esas, 2023/545 Karar sayılı kararı ile özetle; ''...Taraflar arasında Bodrum 4. Noterliği'nin 21/06/2018 tarih ve 05995 yevmiye numaralı "Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi" düzenlendiği, sözleşmenin 2. Maddesindeki konunun "... ili, .. ilçesi, ... Mahallesi, ... Mevkii, ... ada,... parsel üzerinde bulunan natamam binalara ilişkin yüklenici tarafından iskanlarının alınması, mevcut projelere göre eksik inşaatlarının tamamlanması, mahal listesine, imar planına, mevzuat ve bu sözleşme ile eklerinde yer alan şartlara göre, her türlü teknik altyapısı, çevre tanzim ve peyzajı düzenlenmiş, iskan izinleri alınmış, kat mülkiyeti kurulmuş olarak, ARSA PAYI KARŞILIĞI ANAHTAR TESLİMİ, arsa sahibinin de malik olduğu taşınmaz üzerindeki 50/100 oranındaki hisselerini, yükleniciye inşaat karşılığı olarak devredilmesi" olduğu anlaşılmıştır. Sözleşmenin 9. Maddesine göre sözleşmenin başlangıç tarihi olarak davacı şirket tarafından davalı şirkete tutanak ile taşınmazın teslimi ve iskanın alındığı tarihten itibaren başlamak üzere 24 ay olduğu ancak yüklenicinin kendisinden kaynaklanan nedenlerle belirlenen süre içerisinde taahhüt ettiği işi bitiremediği durumda davacı şirkete taşınmazın o günkü rayiç bedeli üzerinden kira ödemeyi taahhüt ettiği, Bakanlık tarafından kabul edilen mücbir sebeplerden ya da davacı şirket tarafından ya da arsanın imar durumu ile ilgili problemlerden kaynaklanan nedenlerden kaynaklanan gecikmelerin yaşanması, davacı şirket tarafından tapuların hak edildiği halde zamanında devrinin yapılmaması halinde gecikilen süre kadar işin süresine ekleneceği kararlaştırılmıştır. Buna göre Bodrum 2. Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2020/81 Değişik İş Esas sayılı dosyasına sunulan bilirkişi raporunda da bahsedildiği üzere dosyada bulunan verilerek göre inşaat başlangıç tarihinin 24/11/2018 olarak kabul edildiği bu tarih baz alındığında 24/11/2020 tarihinde sözleşmenin bitiş tarihi olması hususu bildirilmiş, yine dosyada bulunan İnşaat Mühendisi, Mimar ve Makine Mühendisi bilirkişilerin ortak sundukları 06/02/2023 tarihli bilirkişi raporlarında Bodrum Belediye Başkanlığı'ndan alınan Yapı Kullanım İzin Belgesine göre inşaatın 2018 yılında teknik olarak başladığı değerlendirilmiş ve teknik olarak inşaatın hacmi ve ne kadar zamanda yapılabileceği dikkate alınarak 2018 yılının inşaatın başlama tarihi olduğunu doğrulamaktadır şeklinde görüş sunulduğu anlaşılmıştır. Mahkemece Muğla Valiliği Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü'ne yazılan müzekkereye verilen 14/03/2022 tarihli cevap yazısına göre davacı tarafından yapılan başvuru üzerine 15 adet yapı kayıt belgesi düzenlendiği ancak 10/09/2019 tarihli kararlar ile 14 adet yapı kayıt belgesinin iptal edildiği, iptal edilen yapı kayıt belgelerinden 8 tanesinin 22/01/2020 tarihinde aktif hale getirildiği anlaşılmıştır. Buna göre inşaatın 2018 yılında başladığı 04/12/2018 tarihinde yapılan başvuru üzerine yapı kayıt belgelerinin düzenlendiği, 10/09/2019 tarihinde verilen kararlar ile düzenlenen yapı kayıt belgelerinden bir kısmının iptal edildiği, 22/01/2020 tarihli karar ile 04/12/2018 düzenleme tarihli yapı kayıt belgelerinin aktif hale getirilmesine karar verildiği anlaşılmıştır. Bodrum 4. Noterliği'nin 21/06/2018 Tarih Ve 05995 Yevmiye Numaralı Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi Ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi'ne göre tarafların edimleri yukarıda belirtildiği şekilde olup, davacının edimlerini yerine getirmesi hususunda dosyada yapılan inceleme sonucunda takdir mahkemenize ait olmak üzere Mahkemece Muğla Valiliği Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü'ne yazılan müzekkereye verilen 14/03/2022 tarihli cevap yazısına göre davacı tarafından yapılan başvuru üzerine 15 adet yapı kayıt belgesi düzenlendiği ancak 10/09/2019 tarihli kararlar ile 14 adet yapı kayıt belgesinin iptal edildiği, iptal edilen yapı kayıt belgelerinden 8 tanesinin 22/01/2020 tarihinde aktif hale getirildiği anlaşılmıştır. Buradan hareketle davacının sonradan iptal olması hususunda takdirin mahkemeye ait olmak üzere ilk aşamada yapı kayıt belgelerini alarak taşınmazı davalı tarafa teslim ettiği ve bu yöndeki edimini yerine getirdiği anlaşılmıştır. Davalı şirket açısından yapılan inceleme neticesinde mahkememizce alınan 26/10/2022 tarihli ahşap ve ağaç işleri bilirkişisi raporuna göre ahşap ve mobilya imalatları, kapılar yönünden davalı yüklenicinin edimlerini yerine getirdiği sözleşmeye aykırılık olmadığı, mutfak dolapları davalı yüklenicinin edimlerini yerine getirmediği, sözleşmeye göre ayıplı ifa olduğu, diğer dolaplar yönünden değerlendirilemediği, mutfak ankastreleri yönünden davalı yüklenicinin edimlerini yerine getirmediği, dış cephe kompakt kaplamalar yönünden, zemin kat blok girişleri ahşap pergolalar yönünden de davalı yüklenicinin edimlerini yerine getirmediği, ahşap ve mobilya imalatları standartları yönünden davalı yüklenicinin edimlerini yerine getirdiğinin bildirildiği görülmüştür. İnşaat Mühendisi, Mimar Bilirkişi ve Makine Mühendisi bilirkişilerin ortak sundukları 06/02/2023 tarihli raporlarna göre ayrıntılı olarak liste halinde belirtilen toplam 5.543.042,00-TL bedel ile 120 günde tamamlanabilecek kusurlu ve eksik işler bulunduğunun bildirildiği görülmüştür. Elektrik Bilirkişisinin mahkemeye sunduğu 07/03/2023 tarihli raporuna göre balkon tavanlarına yapılan kablolama ve ürün montajlarının dağınık bir şekilde yapıldığı, gizlenmesi gereken kablo eklerinin tekniğine uygun olarak tamamlanmadığının tespit edildiği, montajı yapılan şerit ledlerin yuvalarından düştüğünün görüldüğü, dış mekan asansörünün ahşap malzemeden imal edildiği, sallanmakta ve tehlikeli durumda olduğu, bu nedenle kullanılamaz durumda olduğu, binaların çeşitli bölgelerinde izolasyon problemlerinden dolayı su ve nem ile temas halinde elektrik armatürleri ve kablo hatlarının bulunduğunun tespit edildiği, zil tesisatına ilişkin kabloların çekilmiş olduğu, anahtar bağlantısının yapılmış olduğu fakat kablonun diğer uçlarının elektrik panosu içerisinde gömülü kaldığı, zil bağlantısının yapılabileceği şekilde kablonun pano dışarısına uygun bir noktaya kadar çıkarılmadan bırakıldığı, zil montajlarının yapılmadığı, güvenlik kamera kayıt cihazının bulunduğu kameraların kayıt yapmakta olduğu ve data hatlarının bu mahalde toparlanmış olduğu, bu mahalde olması gereken merkezi diyafon / intercom sisteminin yerinde bulunmadığı, çevre aydınlatma hatlarında arıza olduğu, sistemin devreye tam olarak alınmadığı ve bu yapılan işlerin eksik kaldığının tespit edildiği, meskenlerin iç hatlarının yönetmeliklere göre uygun olarak imal edildiği, zil için bir kablolama yapıldığı zil montajlamanın yapılmadığının tespit edildiği bildirilmiştir. Görüldüğü üzere mahkememizce keşifte yapılan gözlem ve ayrıntıları keşifte dinlenen teknik bilirkişi raporlarında belirtildiği üzere, davalı yüklenicinin sözleşme gereğince tüm edimlerini yerine getirmediği anlaşılmıştır. Taraflar arasında düzenlenen Bodrum 4. Noterliği'nin 21/06/2018 Tarih Ve 05995 Yevmiye Numaralı Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi Ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi'nin 14. Maddesinde "İş bu sözleşmenin herhangi bir maddesine aykırı davranan ve/veya ihlal eden taraf diğer tarafa 4.000.000,00-TL(DörtmilyonTürkLirası) cezai şart ödemeyi kabul eder" hükmü yer almaktadır. Buna göre mahkememizce keşifte yapılan gözlem ve ayrıntıları keşifte dinlenen teknik bilirkişi raporlarında belirtildiği üzere, davalı yüklenicinin sözleşme gereğince tüm edimlerini yerine getirmediği anlaşıldığından davalı yüklenicinin sözleşmenin 14. Maddesine aykırı davrandığı ve sözleşmede kararlaştırılan 4.000.000,00-TL cezai şart bedelinin ödemekle yükümlü olduğu ve takibe itirazında haksız olduğu anlaşılmıştır. Her ne kadar davalı taraf, dilekçelerinde sözleşme gereğince edimlerini yerine getirdiğini, davacının kendisini inşaata sokmaması nedeniyle bazı eksik işleri tamamlayamadığını savunmuş ise de, bu iddiaları destekleyen herhangi bir delil ibraz etmediği gibi mahkememizce keşifte yapılan gözlem ve ayrıntıları keşifte dinlenen teknik bilirkişi raporlarında belirtildiği üzere, davalı yüklenicinin bu savunmalarının doğru olmadığı ve sözleşme gereğince tüm edimlerini yerine getirmediği anlaşıldığından aksi yöndeki davalı taraf beyanlarına itibar edilmeyerek davanın kabulüne, Bodrum 1. İcra Müdürlüğü'nün 2020/4400 Esas sayılı dosyasında 4.000.000,00-TL asıl alacak yönünden itirazın iptaline, Bodrum 1. İcra Müdürlüğü'nün 2020/4400 Esas sayılı dosyasında 4.000.000,00-TL asıl alacak yönünden takibin devamına karar verilmiştir. İtirazın iptâli davasında İİK'nın 67/II. maddesi uyarınca davacı yararına icra inkâr tazminatına hükmedilmesi için davacı alacaklının davalı borçlu hakkında usulüne uygun icra takibi yapması, borçlunun takibe haksız olarak itiraz etmesi ve alacağın likit (hesaplanabilir) olması gerekmektedir. (Yargıtay 15. HD'nin 15/01/2019 tarih ve 2018/3737 Esas, 2019/165 Karar) Somut olayda, davalı yüklenicinin sözleşme gereğince edimlerini yerine getirip getirmediği, getirmiş ise ne kadarının yerine getirildiği, davacının takipte haklı olup olmadığı hususlarının mahkememizce yapılan keşif ve alınan teknik bilirkişi raporları ile belli olduğu ve alacağın likit olmadığı anlaşıldığından 2004 Sayılı İİK'nın 67/2 Maddesi gereğince icra inkar tazminatı talebinin yasal koşullar oluşmadığından reddine'' dair karar verilmiştir. İSTİNAF SEBEPLERİ: Davalı vekili tarafından verilen 04.09.2023 tarihli istinaf kanun yoluna başvuru dilekçesi ile özetle; -Davacının, Bodrum 1. İcra Müdürlüğünün 2020/4400 E. Nolu dosyası ile müvekkiline Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa payı karşılığı İnşaat sözleşmesine aykırı davrandığı gerekçesi ile, sözleşme uyarınca 4.000.000 TL cezai şartın ödenmesi için 26/10/2020 tarihinde icra takibi başlatmış, tarafımızca süresinde itiraz edildiğini, davacı yanın bu kez de bu itirazlarının kaldırılması için bu davayı açtığını, davanın dayanağı olan icra takibi tümüyle haksız ve yasal dayanaktan yoksun olup, müvekkiline karşı icra takibi başlatıldığında, henüz müvekkilinin sözleşme ile tanınan süresinin dolmadığını, dava dilekçesinde sözü edilen mantolama/yalıtım işi ve bazı küçük eksikleri tamamlamak isteyen müvekkiline “süresinin dolduğu” belirtilerek tamamlama izni verilmediğini, henüz süresi tamamlanmamış bir işin yüklenicisi olan müvekkiline, sürenin dolduğu iddiası ile davacılar tarafından işin yarım bıraktırıldığını, kötüniyetli olarak cezai şart istekli dava açıldığını, -Sözleşme konusu yerlerin müvekkiline problemsiz olarak teslim edilmediğini, sözleşme konusu yerle ilgili, davacı yanın 1995 yılında yapı ruhsatı aldığını, başka yüklenicilerle sözleşmeler yaptığını, ancak inşaatın tamamlanamadığını, sözleşmenin konusunun, mülkiyeti davacıya ait olan boş bir arsa üzerine inşaat yapımı değil, 1995 yılında yapı ruhsatı alınan ancak 5 yıllık yasal süresi içinde yenilemesi yapılmamış olan ve nerdeyse kaba inşaatta olan blokların tamamlanması konusunda olduğunu, sözleşmeye göre işin süresi iki yıl olup, 9.madde uyarınca "Arsa sahibinden ve arsanın imar durumu ile ilgili problemlerden kaynaklanan gecikmeler, tapuların yüklenici tarafından hak edildiği halde zamanında devrinin yapılmaması halinde gecikilen süre kadar işin süresine eklenir." dendiğini, müvekkilinin yüklenici olarak, kendisine tanınan süre içinde işi tamamlamak için gayret ettiğini, ancak davacıdan kaynaklanan yapı kayıt belgelerinin iptali ve yeniden yapı kayıt belgesi alma süreci nedeniyle sürede gecikme olduğunu, bu nedenle müvekkilinin “mantolama/yalıtım işini ve diyafon işini” sona bırakmak zorunda kaldığını, sözleşmenin 9. maddesinde arsa sahibinden ve arsanın imar durumundan kaynaklanan problemlerden dolayı yaşanan gecikmelerin inşaat süresine ekleneceğinin belirtildiğini, davacı yanın bu maddeyi yok sayarak, müvekkilinin süresinin 11/10/2020 tarihinde sona erdiği, müvekkilinin edimini süresinde yerine getirmediği, eksik ve hatalı iş kaldığını belirttiğini, -Müvekkilinin yapı kayıt belgelerinin iptal edilmesi ve yeniden alınması sürecinin uzun sürmesi nedeniyle aylarca iş yapamadığını, ayrıca süreci uzatan sebeplerle ilgili olarak yetkili Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kurulu izin ve onaylarının da alınması gerektiğinden arsa hakkında imar sorunu yaşandığını, ilgili birimlerden gerekli izinlerin alınmasından sonra müvekkili tarafından işlere hızlıca devam edildiğini, sözleşmeye göre müvekkilinin halen aylarca süresinin olduğunu, işbu yapı kayıt belgeleri temini sonrası ve eksik işlerin bu süre içerisinde tamamlanabilecekken, davacı tarafından sürenin sona erdiğini bildirilerek müvekkiline işten el çektirilirelek inşaatın tamamlanmasına engel olunduğunu, davacının, müvekkilinin edimlerini yerine getirilmesini engellediğini, müvekkilinin sadece sözleşmedeki mantolama ve görüntülü diyafon işini tamamlayamadığını, davacı yanın “11/10/2020 tarihinde sürenin sona erdiğini” belirterek müvekkiline işten el çektirdiğini, iş yaptırmasına engel olduğunu, bu konuda polis müdahalesi gerçekleştiğini ve sitede yaşam başladığı iddiası ile inşaat yapılamayacağı hakkında şikayette bulunarak müvekkiline işten el çektirildiğini, -Müvekkilinin sözleşme süresinin dolduğuna ilişkin iddialarının davacının müvekkiline göndermiş oldukları ihtarnamelerde ve Bodrum 2. Asliye Hukuk Mahkemesi 2021/261 E sayılı dosyası ile açtıkları davada (bu davada da görevsizlik kararı verildiğini), Bodrum 2. Sulh Hukuk mahkemesinin 2020/81 Değ.İş E sayılı dosyasındaki istek ve beyanlarında açık ve net olarak belli olduğunu, müvekkilince ruhsatsız olarak inşaata devam edilemeyeceğinden yapı kayıt belgelerin iptali mücbir sebeptir ve en erken geçerli yapı kayıt belgelerinin alındığı 22/01/2020 tarihinde yerin müvekkiline sorunsuz teslimi gerçekleşmiş sayılacağını, işbu süreç gerçekleştiğinde 21/06/2018 tarihinde imzalanan sözleşmenin 2 yıllık süresinin dolmadığı ve sözleşme başlangıç tarihi olarak 22/01/2020 tarihinin baz alınmasının gerektiğini, -Davacı yan dava dilekçesinde TBK nın 179. Maddesi uyarınca “aynen ifa istemediklerini, cezai şartı isteme hakları olduğunu” belirttiğini, zaten sözleşme süresi içinde dahi aynen ifaya/sözleşmeye uygun işin tamamlanmasına izin vermeyenin kendileri olduğunu, esasında davacı yanın, sözleşme uyarınca anahtar teslimi işini gerçekleştirmiş olup bu süreçte hiçbir itirazda bulunmadığını, yapılan sözleşmenin türünün, “anahtar teslimi” sözleşme olduğunu ve bundan kasıtın kat mülkiyeti tesisi ile kat mülkiyeti tapularının alınması olduğunu, sözleşme konusu bağımsız bölümlerin tümünün kat mülkiyetleri, 2020 yılı Temmuz ayında tesis edilip tümünün tapuları davacı adına düzenlendiğini ve alındığını, yani esasında 2020 yılı Temmuz ayında anahtar teslimi sözleşmenin asli unsuru olan kat mülkiyeti tapularının alınması işinin gerçekleştiğini, davacının tüm bağımsız bölümlerin tapusunu aldığını, yapı kayıt belgesi alındıktan sonra ayrıca belediyeden iskan ruhsatı alınmadığından, kat mülkiyeti tapularının alınması ile anahtar tesliminin gerçekleştiğini, kaldı ki taşınmazların fiilen 2020 yılı Temmuz ayından önce teslim edildiğini, davacının bu sırada hiçbir eksik işten ayıplı işten söz etmediğini, hiçbir itirazda bulunmadığını, -Kullanılan ürünler konusunda, her aşamada, sözleşmedeki arsa sahibinin denetim yetkisi kapsamında davacı şirketin o tarihteki temsilcisi ile görüşüldüğünü ve onun onayı ile ürünlerin farklılaştırıldığını, değiştirilen ürünlerin tümünün davacı yan şirket yetkilisi bilgi ve onayı ile, zorunluluktan ve davacı yan isteği ile yapıldığını, müvekkiline kusur yüklenemeyeceğini, ana sözleşmenin 4.3/a maddesi uyarınca, davacı arsa sahibi müvekkili lehine taşınmaz üzerinde ipotek tesis ettiğini, anılan madde uyarınca bu ipoteğin davacı arsa sahibi tarafından müvekkiline yapılacak kademeli hisse devirlerinin tümü yapıldıktan ve müvekkiline isabet eden tüm bağımsız bölümlerin müvekkil adına tapuda tescil edilikten sonra çözüleceğini, davacı müvekkiline isabet eden bağımsız bölümlerin tümünün tapu tescilini müvekkili adına yaptıracağını, ipotek işlemi çözülmeden kendisinin kredi vb. işlemlere başlayamayacağını belirttiğini, müvekkilinin de taşınmaz üzerinde kendi lehine olan ipoteği çözdüğünü ve bu hususta tek bir koşulun ise müvekkile ait olan tüm bağımsız bölümlerin tapu devrinin yapılması olduğunu, davacı tarafından ipotek edilen tapuların müvekkil adına tescilinden sonra çözülmesi hususunda anlaşılmış olmasına rağmen Müvekkilinin davacıya güvendiğini, ancak bu hususta davacının taahüdünü yerine getirmediğini, müvekkil mağdur edildiğini, hem kendisini garanti altına alacağı ipoteğin çözüldüğünü hem de 2,5 dairesinin verilmediğini, kaldı ki tapu tecillerinin de sözleşmeye uygun olarak yapılmadığını, sözleşmenin 8. maddesi uyarınca müvekkiline tapu devirleri kademeli olarak yapılacağını, ancak bu madde bentlerindeki işler yapıldığı halde zamanında kademeli tapu devrinin yapılmadığını, davacı tarafından müvekkilince yapılan işlerin ayıplı-eksik diye nitelendiğini, oysa 8. madde bentlerine bakıldığında buradaki işin kademelerine göre davacı o kademe işin yapılıp yapılmadığına bakıp tapu devrini yapacağını, davacının müvekkilinin zararına olarak kademeli devirleri yapmadığını, 10/08/2020 tarihinde, 2,5 daire dışında müvekkiline isabet eden tüm bağımsız bölümlerin tapuda devrini yaptığını, eğer 8. maddenin alt bentlerinde yazılı işlerin eksik-ayıplı olsa, herhalde toplu olarak tapu devrini yapmayacağını, kademedeki işin eksik olduğunu belirtip elinde tutacağını, davacının, kendi lehlerine olarak süresinde kademeli devri yapmadığını, iş bittikten sonra “tamam kabul edildi, artık ipoteği çözdür, tüm tapuları devredelim” diyerek ipoteği çözdürdüğünü sonra da bir kısım tapuları devrettiğini, bir kısmını devretmediğini, açıkça kötüniyetli ve sözleşmeye aykırı davrananın davacı yanın kendisi olduğunu, -Sözleşmeye aykırı davrananın davacının kendisi olduğunu, müvekkilinin olmadığını, müvekkilinin eksik-ayıplı-sözleşmeye aykırı iş ve imalatının olmadığını, zaten kademeli tapu devrinin amacının da her kademe işin kabulünün yapılıp devrin gerçekleşmesi ve davacı yanın 8. maddedeki kademelerdeki işlerin hepsinin sözleşmeye uygun yapıldığını gördüğünü ve kabul ettiğini, ki bunların tapu devrini yaptığını, müvekkilinin, sözleşmede ne isteniyorsa, yasal düzenlemelerin izin verdiği ölçüde o işleri yaptığını, mantolama ve görüntülü diyafonu yapmasına da inşaat süresi olduğu halde “süre bitti” gerekçesi ile davacının izin vermediğini, müvekkilinin sözleşme hükümlerine aykırı hiçbir davranışının olmadığını, sözleşme ile ne üstlendiyse onu yaptığını, sadece iki işi yapmasına süre olduğu halde davacının izin vermediğini, bu nedenle müvekkilinin sözleşmeye aykırı davrandığından söz edilemeyeceğini, Yukarıda arz ve izah edilen sebeplerden dolayı; eksik inceleme ile verilen haksız ve mesnetsiz karar hakkındaki istinaf taleplerinin kabulü ile Muğla Asliye Ticaret Mahkemesi''nin 2022/408 E. 2023/545 Sayılı Kararın kaldırılmasına ve davanın reddine, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davacı tarafa yükletilmesine karar verilmesi istemiyle istinaf kanun yoluna başvurmuştur. Yine davalı vekili tarafından verilen 18.09.2023 tarihli istinaf kanun yoluna başvuru dilekçesi ile özetle; -Taraflar arasında yapılan Bodrum 4.Noterliği'nin 21.06.2018 tarih ve 05995 yevmiye numaralı düzenleme şeklindeki taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin mevcudiyetinin uyuşmazlık konusu olmayıp neticeten tarafların kabulünde bulunduğunu, -Yine taraflar arasında uyuşmazlık bulunmayan anılan sözleşmenin 9.maddesi uyarınca, sözleşmenin başlangıç tarihi olarak davacı tarafından müvekkiline teslime dair tutanak ile taşınmazın teslimi ve iskanın alındığı tarihten itibaren başlamak üzere 24 ay şeklinde gerçekleştirileceğinin belirlendiğini, -Tarafların her ne kadar sözleşmenin başlangıcı olarak iskanın alınma tarihini baz almışlarsa da, davacının fiilen bu hükme uymadığını, arsayı her türlü ayıptan ari şekilde müvekkiline teslim etmediğini, bilineceği üzere, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibinin asli yükümlülüğünün, sözleşme konusu arsayı yükleniciye her türlü ayıptan ari şekilde teslim etmek olduğunu, -İşte tam da bu noktada, ilk derece mahkemesince savunmaları doğrultusunda yapıya ilişkin ruhsat ve yapı kayıt belgelerinin akıbeti konusunda Muğla Valiliği Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü'ne müzekkere yazıldığını, adı geçen İdarenin vermiş olduğu 14.03.2022 tarihli cevabi yazıda ise davacı tarafından yapılan başvuruya konu 15 adet yapı kayıt belgesinin sonradan mevzuata aykırılıklar taşıması nedeniyle 10.09.2023 tarihli kararla 14 tanesinin iptal edildiği, iptal edilen 14 yapı kayıt belgesinin ancak 8 tanesinin 22.01.2020 tarihinde tekrar aktif edildiğinin belirtildiğini, öte yandan gelen cevabi yazıda davaya konu inşaatın, yapı kayıt belgelerinin iptal edilmesi nedeniyle 16.09.2019 tarihinde Belediye tarafından mühürlenmiş olduğunun da açıklandığını, mühürleme zarfında müvekkilinin yükümlülüklerini yerine getiremeyeceğinin aşikar olup müvekkilinin bu durumdan ve çalışamıyor olmasından kaynaklanan rahatsızlığını davacıya defalarca bildirdiğini, bir başka deyişle davacının asli yükümlülüğü olan arsayı her türlü ayıptan ari şekilde teslim borcunu yerine getirmediği, dosya içerisinde alınan müzekkere cevabıyla sabit olduğunu, ne var ki ilk derece mahkemesinin, davanın bu en önemli hususunu gözden kaçırdığını, bununla da kalmayarak dosyayı tevdii ettiği üçlü bilirkişi raporunda saptanan ve tamamen varsayıma dayalı hazırlanmış rapora itibar ederek sözleşmenin başlangıç tarihini 2018 yılı olarak belirlemek cihetine gittiğini, bilirkişi kurulu tarafından hazırlanan raporun, tamamen varsayıma dayalı, bilimsel ve hayatın gerçekliğinden uzak olarak hazırlanmış olup, taraflarınca detaylı şekilde itiraz edilmesine karşılık savunmalarının dikkate alınmadığını, -Yapı kayıt belgelerinin iptali nedeniyle inşaatın mühürlenmesi ve arada geçen uzun zaman neticesinde müvekkili şirketin söz konusu yükümlülüklerini yerine getirmesinin sürüncemede bırakıldığını, bu kapsamda yine sözleşmenin 9.maddesinde taraflar arsanın imar durumu ile ilgili problemler yaşanması durumunda gecikilen süre kadar sözleşme süresine ilave edileceğini kararlaştırdıklarını, dolayısıyla başlangıçta fiili ifa imkansızlığı ve ayıplı ifa nedeniyle teslim borcunun hiç yerine getirilmediğini, yani teslimin müvekkiline hiç yapılmadığını, kabule göre dahi tarafların bizzat kendi iradeleriyle akdettikleri sözleşmenin 9.maddesine göre ise imara ilişkin gecikme yaşanması durumunda gecikilen sürenin süreye ilave edileceği kararlaştırılmasına rağmen, sözleşme hükümlerinin yanlış ve hatalı yorumlanması nedeniyle davanın kabulüne karar verilmiş olmasının isabetsiz olduğunu, zira, teslim olgusunun gerçekleştiğini kabul etmiyor olmakla birlikte, bir an için sözleşmeye göre gecikilen sürelerin ilave edilmsi durumunda dahi, dava tarihi itibariyle taraflar arasındaki sözleşmenin ayakta olduğu ve müvekkilinin iddia edilen eksiklikleri gidermek için süresinin olacağının her türlü izahtan vareste olduğunu, nitekim yargılamayı gerçekleştiren ilk derece mahkemesi'nce ayrıca mahallinde keşif yapıldığını ve devamla kök ve ek raporlar aldırıldığını, nihai olarak aldırılan 06.02.2023 tarihli bilirkişi heyeti raporunun sonuç kısmında açık bir şekilde kusurlu ve eksik olduğu iddia edilen işlerin 120 günde yapılabileceğinin belirlendiğini, -Yapı kayıt belgelerinin iptali üzerine inşaatın mühürlenmesiyle birlikte, müvekkilinin derhal arsa sahiplerini uyarmış ise de, yapı kayıt belgelerinin bir kısmının aktif hale gelmesinden sonra müvekkilinin derhal iş başı yapmak istese de, bu kerre davacıların kendi hatalarından kaynaklanan durumu göz ardı ederek dava konusu taşınmaza müvekkili almadıkları, iş başı yaptırmadıkları ve polis zoruyla işten fiilen el çektirdiklerine dair şikayetçi oldukları dahi ilgili Emniyet Müdürlükleri'ndeki ifadelerinden anlaşılabileceğini, üstelik sitenin kullanıma açılması ile mevcut sakinlerin, artık inşaata devam edilemeceyeğini, gürültü ve inşaattan rahatsız olduklarına ilişkin detaylı olarak müvekkili şirket hakkında suç duyurusunda bulunduklarını, anılan kayıtların, müvekkilinin zorla işten el çektirildiğinin en büyük kanıtı olup, ilk derece mahkemesi'nce zorla alınmama tarihine ilişkin şikayetçi beyanları ile polis kayıtları celp edilmeden eksik soruşturma ile karar verildiğini, oysa müvekkilinin arsaya alınmadığına ilişkin tanıkları mevcut olup lüzumu halinde kişilerin dinlenmesinin gerektiğini, -Yargılamayı gerçekleştiren ilk derece mahkemesinin, ilerleyen süreçte üçlü Bilirkişi heyetinden rapor aldırdığını, gerekçeli kararından da anlaşılacağı üzere bahsi geçen rapora itibar ettiğini, ne var ki, hükme dayanak raporun, varsayıma dayalı ve bilirkişilerin hatalı ve tek taraflı yanlış yorumlamaları neticesinde tanzim edildiğini, rapora konu işlerin davacı tarafından tamamlatırılmamış olduğuna yukarıda ayrıntılı olarak belirttiklerini, ayrıca tespite konu ayıplı işleri kabul etmediklerini, mealen sözleşmeye uygun şekilde ifa edildiğini tekrarladıklarını, diğer tespitlere yönelik olarak taraflarınca ilk derece mahkemesine detaylı olarak bilirkişi raporuna itiraz edilmiş olmakla birlikte, davacı tarafından rapora konu eksik ve ayıplı imalatlara ilişkin usülüne uygun bir şekilde ayıp ihtarında bulunulmadığını, bilineceği üzere, yüklenicinin ayıba karşı sorumluluğunun T.B.K'nun 474.vd maddelerine düzenlendiğini, buna göre iş sahibinin, eserin tesliminden sonra işlerin olağan akışına göre eseri gözden geçirmek ve ayıpları varsa bunu uygun bir süre içerisinde yükleniciye bildirmekle yükümlü olduğunu, dava dosyası içerisinde davacı tarafından uygun bir zarfında ayıp ihtarında bulunulduğuna ilişkin bir beyan yahut belge bulunmadığını, öte yandan tarafların tacir olduğu da dikkate alınarak yapılacak bildirimlerin şekli de T.T.K'nda açık bir şekilde düzenlendiğini, önemle, tespite konu eksik ve ayıplı işlerin dahi, davacı için olmazsa olmaz yani elde edeceği menfaati önemli ölçüde zorlaştıran işler olmadığını, davacı tarafın, hakkını kötüye kullandığını ve dürüstlük kuralına muhalefet ettiğini, sözleşmeye aykırılıklardan dolayı talepte bulunan davacının ödevinin, müvekkilin kusurlu olduğunu ispat etmek olduğunu, aksi halde müvekkilinin sorumluluğundan söz edilemeyeceğini, karara dayanak raporlara karşı ayrıntılı olarak dosyasına beyanlarda bulundukları için şu aşamada tekrarlamadıklarını, yalnızca her şartta usulüne uygun ayıp yahut seçimlik hak kullanımında bulunduğuna ilişkin bildirim yapılmamış olması nedeniyle eserin mevcut haliyle davacıya teslim edilmiş sayılması gerektiğini, -Müvekkilinin, tüm dosya kapsamında aldırılan hatalı ve çelişkili raporlar ve yanlış yorumlamalar neticesinde, müvekkili aleyhine karar verilerek 4.000.000.00 TL tutarında belirlenen cezai şartın ödetilmeye mahkum edildiğini, taraflar arasında yapılan sözleşmenin 9.maddesinde, tarafların sözleşmeye aykırı hareket etmesi durumunda 4.000.000.00 TL cezai şart ödeyeceğinin kararlaştırıldığını, bu şekilde kararlaştırılan cezai şartın, ifaya ekli şart hüviyetine sahip olup, huzurdaki davanın açılmasından evvel yaptırılan değişik iş tespit dosyaları ve davacı tarafından gönderilen ihtarnameler birlikte değerlendirildiğinde davacının hakkını aynen ifadan yana kullandığı, dolayısıyla cezai şart talep edemeyeceğini, davacı tarafın, hakkını daha önce aldırılan değişik iş dosyaları çerçevesinde aynen ifadan yana kullandığını, sözleşmede kararlaştırılan hükmün de ifaya cezai şart olması ve çekincesiz kabul nedeniyle bu hakkından da feragat edildiğinin anlaşıldığını, müvekkili tarafından yapılan işlere yönelik usulüne uygun yapılmış bir bildirimin mevcut olmadığını, eserin, mevcut haliyle kabul edildiğini, davacı tarafın şirket olup basiretli davranma yükümlülüğü bulunduğunu, ifayı kayıtsız şartsız kabul etmediğine dair tek bir delil dahi olmadığını, dolayısıyla ifaya ekli cezai şart isteminin reddinin gerektiğini, -İlk derece mahkemesi'nce hatalı olarak hükmedilen 4.000.000.00 TL tutarındaki cezai şart tutarının fahiş olduğunu, hükme esas Bilirkişi raporundan görüleceği üzere, eksik yahut ayıplı olduğu iddia edilen işlerine bedeli 5.543.042.00 TL tutarında olduğunu, tarafların sözleşmeden beklediği menfaat veya hakların çok üzerinde kararlaştırılan bu tutarın herşeyden önce ahlaka ve kanuna aykırı olması nedeniyle batıl sayılmasının gerektiğini, her ne kadar tarafların tacir olduğu ortada ise de, ihlalin ağırlığı, menfaatin miktarı vs tüm koşullar bir arada değerlendirilmek suretiyle neticeye varmak gerektiğini, -İlk Derece Mahkemesince müvekkilinin mevcut kayıtları, mahkemece ulaşılabilecek tapu, trafik, banka, vergi daireleri, sanayi ve ticaret odaları, ticaret sicil kayıtları gibi hakkında bilgi alınabilecek belgeler, tarafların sunacakları bilgi ve belgeler, varlık kalemlerinin rayiç değerleri uzman bilirkişi kurulu aracılığıyla değerlendirilerek, davalı şirketin kapasitesi, maddi gücü, söz konusu cezanın tahsili halinde davalının eskiden olduğu gibi ticari hayatını sürdürüp sürdüremeyeceği, mümkün olmazsa bu durum onun iktisaden mahvına sebep olup olmayacağı hususunda rapor alınıp, bu durumun davalının ekonomik mahvına sebep olduğunun belirlenmesi durumunda, cezai şart hükmünün BK'nın 20. maddesi hükmü uyarınca tamamen batıl olduğu sonucuna varılması, mahvına sebep olacağı belirlenen miktar itibariyle batıl, geri kalan miktar itibariyle batıl olmadığının kabul edilmesi, diğer anlatımla kısmi butlan halinin belirlenmesi gerektiği gözetilerek, uygun bir indirim yapılması hususunda hakimce takdir yetkisinin kullanılması ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm kurulmasının doğru olmadığını, Yukarıda açıklanan ve re'sen göz önünde tutulacak nedenlerden ötürü, davanın kabulüne dair verilen hükmün istinaf incelemesi neticesinde kaldırılarak davanın reddine karar verilmesi istemiyle istinaf kanun yoluna başvurmuştur. DELİLLER, DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE: İstinaf kanun yolu başvurusuna konu edilen karar hakkında; HMK.nın 355. maddesindeki düzenleme uyarınca, istinaf dilekçesinde belirtilen nedenler ve kamu düzenine ilişkin aykırılık bulunup bulunmadığı yönü gözetilerek yapılan inceleme sonucunda, Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca ceza koşulunun tahsili için başlatılan takibe itirazın iptali istemine ilişkindir. İlk derece Mahkemesi tarafından davanın kabulüne karar verildiği, verilen kararın davalı vekili tarafından istinaf edildiği görülmüştür. Taraflar arasında Bodrum 4. Noterliği'nin 21/06/2018 tarih ve 05995 yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi yapılmış olup, davacı arsa sahibi, davalı ise yüklenicidir. Davacı arsa sahibi vekili, davalı yüklenicinin taraflar arasında yapılan Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi'ne göre yerine getirmesi gereken şartların çoğunu yerine getirmediğini, yerine getirilmeyen şartları ilgili ihtarlar ve Bodrum 2.Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2021/261 Esas sayılı dosyasında ayrıntılı olarak belirttiklerini, Bodrum 2.Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2020/81 D.İş sayılı dosyasında yapılan delil tespiti neticesinde düzenlenen raporda davalı yüklenicinin eksik yapı yaptığı, kendisine daha geniş olacak şekilde teras inşa ederek edim yükümlülüğüne aykırı hareket ettiği, yine binaların dış cephesinde taş, granit, seramik, kompakt vs. kullanmadığını, davalı yüklenicinin nicelik ve nitelik bakımından ifasını eksik yerine getirerek sözleşemeye aykırı davrandığından sözleşmenin 14. Maddesi uyarınca cezai şart ödemesi gerektiğini, cezai şartın tahsili için icra takibi başlatıldığını, ancak davalı yüklenicinin takibe haksız olarak itiraz ettiğini belirterek eldeki itirazın iptali davasını açmıştır. Davacı arsa sahibi tarafından davalı yüklenici aleyhine 31.05.2021 tarihinde Bodrum 2.Asliye Hukuk Mahkemesi'nin (Ticaret Mahkemesi Sıfatıyla) 2021/261 Esas sayılı dosyasında taraflar arasında yapılan Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi nedeniyle eksik ve ayıplı iş bedeli, geç teslim nedeniyle kira ve yüklenicinin m2 olarak kendisine daha büyük yapı yaptığından bahisle tazminat istemiyle dava açıldığı, dosyanın Bodrum 5.Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2025/63 Esasına kaydedildiği, Mahkemece 15.01.2026 tarihinde davanın kabulüne 23.354.641,27 TL tazminatın davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar verildiği, verilen kararın istinaf edilmesi üzerine Denizli Bölge Adliye Mahkemesi'ne gönderildiğinden henüz kesinleşmediği görülmüştür. Taraflar arasında yapılan Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi'nin 14. Maddesinde "İş bu sözleşmenin herhangi bir maddesine aykırı davranan ve/veya ihlal eden taraf diğer tarafa 4.000.000,00-TL(DörtmilyonTürkLirası) cezai şart ödemeyi kabul eder" hükmü yer almaktadır. Ceza koşulu borçlunun, asıl borcunu ilerde, hiç veya gereği gibi ifa etmediği takdirde alacaklıya karşı ifa etmeyi önceden taahhüt ettiği edime denir. Bu nedenle ceza koşulu, asıl borca bağlı olarak ve ancak bu borcun ihlâli ile doğabilecek olan fer'î bir edimdir. Borçlu ceza koşulu ödemeyi taahhüt etmişse, artık alacaklı herhangi bir zarara uğradığını iddia etmek veya zararının şümulünü ispat etmek zorunda kalmadan, tazminat elde etme imkânını bulacaktır. Cezai koşulunun kararlaştırılabilmesi için asıl borcun mahiyeti önemli değildir; bir verme borcu kadar, yapma veya yapmama borçlarında da ceza koşulu kararlaştırılabilir (Sermet Akman, Halûk Burcuoğlu, Atillâ Altop, Selahâttin Sulhi Tekinay, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, İstanbul 1993, s. 358-359). Ceza koşulunun esas itibariyle iki temel amacı (işlevi) bulunmaktadır. Bunlardan biri, borçluyu ifaya zorlamak ve böylece asıl borcun ifasını teminat altına almak; diğeri ise, borcun ihlâli hâlinde borçlu tarafından ödenecek tazminatı önceden ve götürü olarak belirlemektir. Bu iki temel amacı dışında, ceza koşulunun diğer bir amacı da, ifayı engelleyen ceza koşulunda (dönme/fesih cezasında) borçlunun ceza koşulunu ödemek suretiyle sözleşmeden kolayca dönmesini sağlamaktır [Köksal Kocaağa, Ceza Koşulu (Sözleşme Cezası), Ankara 2018, s. 31-33]. Ceza koşulu, 6098 sayılı Kanun'un 179–182 nci maddelerinde düzenlenmiştir. Anılan Kanun'un 179 uncu maddesinin birinci fıkrasında seçimlik ceza koşulu düzenlenmiştir. Buna göre sözleşmenin hiç veya gereği gibi ifa edilmemesi hâlinde ödenmek üzere ceza koşulu vaad edilmiş ve aksi de sözleşmede öngörülmemiş ise alacaklı ya sözleşmenin ifasını ya da ceza koşulunun ödenmesini isteyebilir. Seçimlik ceza koşulunda alacaklı seçimlik bir yetkiye sahiptir. Buna göre o şartın gerçekleşmesi yani borçlunun asıl edimi hiç veya gereği gibi ifa etmemesi durumunda ya asıl edimin ifasını ister ya da bundan vazgeçerek ceza koşulunun ödenmesini talep eder. Seçimlik ceza koşulunda alacaklı hem asıl edimin ifasını hem de cezai şartın ödenmesini isteyemeyecektir. Görüldüğü üzere burada seçimlik bir hak söz konusu olup, alacaklı ancak ya asıl borcun ifasını ya da ceza koşulunun ödenmesini isteyebilir; alacaklı aynı anda hem asıl borcun ifasını hem de ceza koşulunun ödenmesini kural olarak isteyemez. Ancak hemen belirtmek gerekir ki, asıl borcun sonraki imkânsızlık nedeniyle ifa imkânının ortadan kalkması hâlinde, alacaklıya tanınmış olan bu seçim hakkı bir anlam ifade etmez. Asıl borcun ifası imkânsız olduğunda, alacaklı koşulları varsa yalnızca tazminat isteme hakkına sahip olur. Buna göre alacaklı, ya zararının tazmin edilmesini ya da ceza koşulunun ödenmesini ister. İkinci fıkrada düzenlenen ifaya ekli ceza koşulunda ise alacaklı, açıkça feragat etmiş veya ifayı kayıtsız şartsız kabul etmiş olmadıkça, hem sözleşmenin ifasını hem de kararlaştırılan cezanın ödenmesini talep edebilir. Dönme (fesih) cezası olarak da adlandırılan ifayı engelleyen ceza koşulu ise maddenin üçüncü fıkrada hükme bağlanmıştır. Burada borçlunun ceza koşulunu ödemek suretiyle tek taraflı olarak sözleşmeden dönme hakkına sahip olduğunu ispat yetkisi saklı tutulmuştur. Böylece borçlu alacaklı ile yaptığı anlaşmada dilerse sözleşmeden dönmeyi ve alacaklıya sadece ceza koşulu ödemeyi kararlaştırabilir. Bu tür ceza koşulunda borçlu cezayı ödemek suretiyle sözleşmeden dönebileceği gibi, alacaklı da sadece ceza koşulunun ödenmesini talep edebilir. Bu durumda artık alacaklı borçludan asıl edimin ifasını isteyemeyecektir. Seçimlik ve ifaya eklenen ceza koşulu, borçlunun borcunu ihlâl etmesine karşı alacaklıya bir talep hakkı sağlarken, dönme cezası borcun ihlâli koşulu aranmaksızın, belirli bir meblağı ödemek suretiyle borçluya sözleşmeyi sona erdirme imkânı verir. Borçlu, borca aykırı davranışı bulunmasa bile, ceza koşulunu ödeyerek sözleşmeyi ortadan kaldırabilir. Burada asıl borcun ifasının yerini dönme (fesih) cezası almaktadır. Bundan dolayı dönme cezasının, asıl borcun alacaklı lehine ifasını teminat altına almak gibi bir işlevinin bulunmadığı, aksine onu zayıflatıcı rol oynadığı söylenebilir. Gerçekten, “borcumu ifa etmekten vazgeçersem 1.000,00 TL ödeyeceğim” ifadesinde yerini bulan dönme cezasında asıl borcun ifasının teminat altına alınması suretiyle alacaklının hukuki durumunun güçlendirilmesi değil, aksine dönme cezasını ödemek ve sözleşmeden dönmek (veya sözleşmeyi feshetmek) suretiyle borçlunun durumunun iyileştirilmesi söz konusudur (Kocaağa, s. 145-154). (Yargıtay 6 HD 2023/2669 Esas ve 2024/3440 Karar) Yapılan açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde; taraflar arasındaki sözleşmenin 14. maddesindeki düzenlemenin, yukarıda yapılan açıklamalara göre 6098 sayılı Türk Borçlar Kanun’nun 179. maddesinin birinci fırkasındaki seçimlik ceza koşulu mahiyetinde olduğu anlaşılmıştır. Görüldüğü üzere burada seçimlik bir hak söz konusu olup, davacı arsa sahibi ancak ya asıl borcun ifasını ya da ceza koşulunun ödenmesini isteyebilir; aynı anda hem asıl borcun ifasını hem de ceza koşulunun ödenmesini sözleşmede aksi kararlaştırılmadığından isteyemez. Davacı arsa sahibi seçimlik hakkını kullandığında artık bununla bağlıdır. Yenilik doğurucu hak niteliğinde olduğundan seçim hakkını kullanma halinde bu haktan diğer tarafın rızası olmadığı sürece vazgeçilmesi mümkün değildir. Somut olayda, davacı arsa sahibinin Bodrum 2.Asliye Hukuk Mahkemesi'nin (Ticaret Mahkemesi Sıfatıyla) 2021/261 Esas ( yeni esas Bodrum 5.Asliye Hukuk Mahkemesi'nin (Ticaret Mahkemesi Sıfatıyla)2025/63 esas ) sayılı dosyasında eksik ve ayıplı iş bedeli, geç teslim nedeniyle kira ve yüklenicinin m2 olarak kendisine daha büyük yapı yaptığından bahisle tazminat istemiyle dava açtığından artık seçimlik ceza talep edilebilmesi mümkün değildir. Davacı arsa sahibi seçim hakkını borcun ifası yönünde kullandığından Mahkemece cezai şart talebinin reddine karar verilmesi gerekirken kabulüne karar verilmesi usule ve yasaya aykırı olmuştur. (Yargıtay 6 HD'nin 2022/4256 Esas ve 2023/3843 Karar, Yargıtay 6 HD'nin 2023/3720 Esas ve 2024/315 Karar) Dosya kapsamı, mahkeme gerekçesi ve yapılan değerlendirmeye göre; yasal düzenlemeler ve yargısal içtihatlar karşısında, davalı vekillerinin başvurusunun kabulü ile, ilk derece mahkemesi kararının 6100 sayılı HMK'nın 353/(1)-b-2. maddesi gereğince kaldırılarak, Dairemizce yeniden esas hakkında karar verilmesi gerekmiş ve aşağıdaki hüküm kurulmuştur. HÜKÜM: Yukarıda açıklanan nedenlerle; 1-Davalı vekilinin istinaf kanun yolu başvurusunun KABULÜ ile, 2-Muğla Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 12.07.2023 tarih ve 2022/408 Esas, 2023/545 Karar sayılı kararının, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 353/(1)-b-2. maddesi gereğince KALDIRILMASINA, 3-Davacının, itirazın iptali davasının REDDİNE, 4-Davalının kötü niyet tazminat talebinin, davacının icra takibinde kötü niyetli olduğu kanıtlanamadığından REDDİNE, 5-Davacı tarafından peşin olarak yatırılan 48.132,47 TL'den alınması gereken 732,00 TL'nin mahsubu ile kalan 47.400,47 TL'nin karar kesinleştiğinde ve talebi halinde davacıya iadesine, (Mükerrer harç tahsilinin önlenmesi için ilk derece mahkemesi tarafından harç tahsil müzekkeresi yazılmış ise işlemsiz iadesinin istenmesine, harç tahsil edilmiş ise yatırana iadesine), 6-Davacı tarafından yapılan yargılama giderinin kendi üzerinde bırakılmasına, 7-Davalı tarafından yapılan 300,00 TL tebligat ve posta masrafının davacıdan alınarak davalıya verilmesine, 8-Arabuluculuk faaliyeti sonunda tarafların anlaşamamaları nedeniyle Adalet Bakanlığı bütçesinden karşılanan 1.320,00 TL zorunlu arabuluculuk ücretinin 6325 sayılı Arabuluculuk Kanunu' nun 18/A maddesi gereğince davacıdan alınarak Hazine'ye irat kaydına, 9-Davalı kendisini vekille temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgâri Ücret Tarifesine göre hesaplanan 554.000,00 TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine, 10-Davalı vekilinin istinaf başvurusunun kabulüne karar verilmiş olması nedeniyle, harç alınmasına yer olmadığına, davalı tarafından yatırılan toplam (269,85 TL + 68.040,15 TL) 68.310,00 TL'nin karar kesinleştiğinde ve istemi halinde yatıran davalıya iadesine, 11-Davalı tarafından yatırılan 738,00 TL istinaf kanun yoluna başvurma harcının davacıdan alınarak davalıya verilmesine, 12-HMK'nın 333/(1).maddesi gereğince karar kesinleştiğinde ve istem halinde artan gider ve delil avanslarının ilgililerine iadesine, 13-Kararın, Dairemizce taraflara tebliğine, Dair, dosya üzerinde yapılan inceleme sonucunda, 6100 Sayılı HMK'nın 361/(1) maddesi uyarınca kararın taraflara tebliğinden itibaren iki hafta içerisinde Yargıtay nezdinde temyiz kanun yolu açık olmak üzere 04.06.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.