Adana 3. Asliye Ticaret Mahkemesi 2021/953 E. 2022/822 K.

T.C. ADANA 3. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ Esas-Karar No: 2021/953 Esas - 2022/822 T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A T.C. ADANA 3. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ K A R A R ESAS NO : 2021/953 KARAR NO : 2022/822 BAŞKAN : ... ÜYE : .. ÜYE : .. KATİP : .. DAVACILAR : 1- ... .. VEKİLİ : Av. .. .. DAVALI : VEKİLİ :Av. .. .. DAVA : Tapu İptali Ve Tescil DAVA TARİHİ : 17/07/2018 KARAR TARİHİ : 12/10/2022 KARAR YAZIM TARİHİ :.. I- DAVA Davacılar vekili 17.07.2018 tarihli dilekçe ile davalı taraf aleyhine gabin nedenine dayalı tapu iptali tescil olmadığı takdirde alacak (edimler arasındaki oransızlığın giderilmesi) istemli dava açmıştır. Dilekçeye göre; ... Mahallesi 262 ada 1 parsel sayılı taşınmaz 2016 yılında yaklaşık 4.500.000 TL bedelle üçüncü kişiden davacı tarafından satın alınmıştır. Taşınmaz üzerine A ve B bloktan oluşan toplam 70 bağımsız bölüm inşaatına başlanmıştır. İnşaatın finansmanının sağlanması amacıyla taşınmaz üzerine ipotek tesis edilerek ... Adana Toros Şubesinden 13.03.2016 tarihinde yaklaşık 2.500.000 TL kredi kullanılmıştır. 2017 yılında inşaat seviyesi %60 civarındadır. Davacı, 2017 yılında ekonomik krize girmiştir. Davacı, ödemelerinin aksamaması için ... Adana Toros Şubesinden tekrar kredi kullanmak istemiştir. Bunun üzerine Banka tarafından 28.08.2017 tarihinde inşaat hakkında ekspertiz raporu aldırılmıştır. 28.08.2017 tarihli ekspertiz raporunda; 66 adet bağımsız bölümün toplam 14.100.000 TL değerinde olduğu belirtilmiştir. Davacı, başka taşınmazları üzerine de ipotek konulmasını kabul etmesine rağmen Banka, kötü niyetli bir şekilde kredi talebini yokuşa sürmüştür. 2017 yılı 11. Ayında 9 çeki karşılıksız şerhi işlemi gören davacı psikolojik bunalıma girmiştir. ... Adana Toros Şube müdürünün (davalı) ... Ltd. Şti. yöneticisi ...’ın taşınmazları alabilecek güçte olduğu yönündeki yönlendirmesi/aracılığı sonucu davalı tarafla 11.12.2017 tarihinde görüşmeler yapılmıştır. Davacının satış için düşündüğü bedel 18.000.000 TL’dir. Şube müdürünün ve alacaklıların baskısı sonucunda davacı, inşaat seviyesi %60 olan 66 bağımsız bölümü toplam 4.080.000 TL bedelle davalı tarafa satmayı kabul etmek zorunda kalmıştır. Satışa konu bağımsız bölümlerin 64 adedi davacı ..., 2 adedi davacı ... Ltd. Şti. adına kayıtlıdır. Ödeme şu şekilde yapılmıştır; davalı şirket yöneticisi tarafından davacı şirketin ... hesabına (TR28****5882) 1.000.000 TL, Yapı Kredi Bankası hesabına (TR77****6607) 500.000 TL, ... hesabına (TR20****4953) 300.000 TL gönderilmiştir. Kalan 2.280.000 TL satıştan sonra 28.12.2017 tarihinde davacı şirketin ... hesabına (TR63****0048) gönderilmiştir. Taşınmaz üzerindeki ipotek 28.12.2017 tarihinde davacı tarafından yatırılan para ve davalı tarafın gönderdiği 2.280.000 TL kullanılarak ve davacının rızası alınmadan kredi borcuna mahsup edilerek kaldırılmıştır. 01.01.2018 tarihinde davacı, borca batık bir şekilde her şeyini bırakarak Adana ilinden çıkmıştır. TBK 28. Maddesi uyarınca edimler arasında açık bir oransızlık olması ve oransızlığın zarar görenin zor durumda kalmasından kaynaklanması durumunda edimler arasındaki oransızlığın giderilmesi veya edimin geri verilmesi istenebilir. Davacıların ekonomik olarak zor durumda olması nedeniyle taşınmazların düşük bedelle davalıya satış ve devir işleminin yapıldığı ileri sürülerek ... Mahallesi 262 ada 1 parsel A ve B bloktaki 66 bağımsız bölümün davalı adına olan tapu kaydının iptali ile davacılar adına tesciline olmadığı takdirde edimler arasındaki oransızlığın tespitiyle davacılara iadesine karar verilmesi talep edilmiştir. Bağımsız bölümlerin listesi şu şekildedir. ... Mahallesi 262 ada 1 parsel A blok; 1. kat 1-2-3 No.lu, 2. kat 4-5-6 No.lu, 3. kat 7-8-9 No.lu, 4. kat 10-11-12 No.lu, 5. kat 13-14-15 No.lu, 6. kat 16-17-18 No.lu, 7. kat 19-20-21 No.lu, 8. kat 22-23-24 No.lu, 9. kat 25-26-27 No.lu, 10. kat 28-29-30 No.lu, 11. kat 31-32-33 No.lu, 12. kat 34-35-36 No.lu, 13. kat 37-38-39 No.lu, 14+Çatı 40-41-42 No.lu bağımsız bölümler. ... Mahallesi 262 ada 1 parsel B blok; 1. Kat 1-2 Nolu, 2. Kat 3-4 Nolu, 4. Kat -7-8 Nolu, 5. Kat 9-10 Nolu, 6. Kat 11-12 Nolu, 7. Kat 13-14 Nolu, 8. Kat 15-16 Nolu, 9. Kat 17-18 Nolu, 10. Kat 19-20 Nolu, 11. Kat 21-22 Nolu, 12. Kat 23-24 Nolu, 13. Kat 25-26 Nolu, 14+Çatı Katı 27-28 Nolu bağımsız bölümler. Davacılar vekili 01.02.2021 tarihli dilekçe ile taşınmazların gerçek değerinin 7.780.000 TL olduğu yönündeki bilirkişi raporuna göre satış sırasında alınan 4.080.000 TL’nin mahsubu ile dava değerini 3.634.000 TL’ye çıkarmıştır. II- SAVUNMA Davalı vekili 05.09.2018 tarihli cevap dilekçesi ile davanın reddini savunmuştur. Dilekçeye göre; harç eksikliğinin tamamlatılması gerekmektedir. Dava asliye hukuk mahkemesinde görülmesi gerektiğinden asliye ticaret mahkemesi görevsizdir. Dava konusu taşınmazlardan 65 bağımsız bölüm davacı ...’dan A blok 14+çatı katı 40 No.lu bağımsız bölüm ile 41 No.lu bağımsız bölümün 49/86 payı davacı ... Ltd. Şti.’den satın alınmıştır. Taşınmazlar 14.12.2017 tarihinde üzerindeki 10.000.000 TL limitli teminat ipoteği ile birlikte davalıya satılmıştır. Davacı tarafın satış için 18.000.000 TL istendiği iddiası hayali ve uydurmadır. Satış nedeniyle davacı tarafa yapılan ödemeler şu şekildedir; tapu devrinden önce 13.12.2017 tarihinde ... Ltd. Şti. YKB hesabına 300.000 TL, ... hesabına 500.000 TL ve ... ... hesabına 1.000.000 TL, 14.12.2017 tapu devri sırasında 760.000 TL, her iki tarafın tapu harcı olarak 15.200 TL, satışa aracılık eden ...’e her iki taraf adına 255.000 TL, 20.12.2017 elden 400.000 TL, 28.12.2017 tarihinde 2.280.000 TL, 28.12.2017 tarihinde ... hesabına 1.635.000 TL. Böylece satışın davalıya toplam maliyeti 7.145.200 TL’dir. Davalı şirketin ve ortaklarının satış öncesindeki dönemde ... Adana Toros Şubesi ile hiç çalışmamışlar ve şube müdürünü tanımamaktadırlar. Taşınmazlar bir emlakçı vasıtasıyla satın alınmıştır. Şube müdürünün satışa aracılık ettiği iddiaları gerçek dışıdır. Sadece taşınmaz üzerindeki ipoteğin kaldırılması münasebetiyle şube yetkilileri ile görüşülmüştür. Şube yetkililerinin görüşü (ipoteğin fekki için) doğrultusunda satış bedelinin bir kısmı şubenin bildirdiği hesaba aktarmışlardır. Davacı taraf iddialarını Banka tarafından yaptırılan 28.08.2017 tarihli ekspertiz raporuna dayandırmaktadır. Bu rapor özel uzman görüşü olmasından öte taşınmazların satış tarihindeki rayiç değerini tespit konusunda bir anlam içermemektedir. Bu raporda rakamlar kredi çalışmasına esas olması nedeniyle abartılmıştır. Raporun 9. Sayfasında bağımsız bölümlerin inşaat halindeki değeri ile bitmiş halinin değeri, tamamlanma oranları birbirini tutmamaktadır. Satın alma tarihindeki tamamlanma oranı maksimum %43 seviyesinde olmasına rağmen raporda %50’dir. Raporda arsa değeri belli değildir. Adana Ticaret Odasından alınan arsa değerlerine göre Ağustos 2018 ayında arsa değeri 400 TL/m2’dir. Yani cevap dilekçesi tarihinde dahi taşınmazın toplam arsa değeri 2.660.000 TL civarındadır. Davacı taraf müzayaka halinde değildir. Davacı taraf bugüne kadar 13 inşaat projesini tamamlamıştır. Satın alma tarihinde taşınmazlar üzerinde ...’ın 10.000.000 TL limitli ipoteği dışında takyidat bulunmamaktadır. Davacılar birçok bankanın müşterisi durumundadır. Ana taşınmazdaki 66 adet daireyi satan davacı 1 daireyi satmamıştır. Mali açıdan müzayaka halinde olan bir kişi neden 1 daireyi satış bıraksın? Yine dava dilekçesinde davacı tarafın ipoteğin fekki için aynı gün ‘sağdan soldan 1.635.000 TL’ bulduğu ifade edilmiştir. Bu kadar parayı sağdan soldan bulacak kudretteki bir kişi nasıl müzayaka halindedir? Halen davacılar adına kayıtlı 11 taşınmaz bulunmaktadır. Satış tarihine yakın tarihlerde davacının 54 taşınmazını sattığı belirlenmiştir. Dava konusu satıştan sonra dahi davacılar satışlarına devam etmiş ve bundan 2.500.000 TL tahsilat yapmıştır. Davacıların tespit edilen 7 icra dosyası ile alacaklı olduğu belirlenmiştir. Bunlar davacının müzayaka halinde olmadığını göstermektedir. Tacirler için müzayaka halinin kabul edilebilmesi için ‘ekonomik olarak mahvına sebep olacak’ seviyede olması gerekmektedir. Davacı hakkında Adana 14. Ağır Ceza Mahkemesinin ... esas sayılı dosyası ile dolandırıcılık suçlaması ile derdest dava bulunmaktadır. Davacılar hakkındaki takipler/hacizler satıştan yaklaşık 2 ay sonra başlamıştır. Davacıların satış tarihinde müzayaka halinde olmadığı, edimler arasında nispetsizlik olmadığı belirtilerek davanın reddine karar verilmesi talep edilmiştir. III- DELİLLER 1. Tapu kaydına göre ... Mahallesi 262 ada 1 parsel A blok; 1. kat 1-2-3 No.lu, 2. kat 4-5-6 No.lu, 3. kat 7-8-9 No.lu, 4. kat 10-11-12 No.lu, 5. kat 13-14-15 No.lu, 6. kat 16-17-18 No.lu, 7. kat 19-20-21 No.lu, 8. kat 22-23-24 No.lu, 9. kat 25-26-27 No.lu, 10. kat 28-29-30 No.lu, 11. kat 31-32-33 No.lu, 12. kat 34-35-36 No.lu, 13. kat 37-38-39 No.lu, 14+Çatı 41 bb 37/86 payı -42 No.lu bağımsız bölümler ile B blok; 1. Kat 1-2 Nolu, 2. Kat 3-4 Nolu, 4. Kat -7-8 Nolu, 5. Kat 9-10 Nolu, 6. Kat 11-12 Nolu, 7. Kat 13-14 Nolu, 8. Kat 15-16 Nolu, 9. Kat 17-18 Nolu, 10. Kat 19-20 Nolu, 11. Kat 21-22 Nolu, 12. Kat 23-24 Nolu, 13. Kat 25-26 Nolu, 14+Çatı Katı 27-28 Nolu bağımsız bölümler ... adına kayıtlı iken 14.12.2017 tarih ... yevmiye sayılı satış nedeniyle davalı şirket adına tescil edilmiştir. ... Mahallesi 262 ada 1 parsel A blok; 14+Çatı Katı 40 bb tamamı, ... payı Nolu bağımsız bölüm ... Ltd. Şti. adına kayıtlı iken 14.12.2017 tarih ... yevmiye sayılı satış nedeniyle davalı şirket adına tescil edilmiştir. 14.12.2017 tarih ... yevmiye sayılı resmi senede göre tüm bağımsız bölümlerin toplam satış bedeli 760.000 TL’dir (Her bağımsız bölüm 11.515,00 TL olmak üzere; ... Ltd. tarafından yapılan satış bedeli 18.081,57 TL, ... tarafından yapılan toplam satış bedeli 741.918,43 TL). Resmi senette, satış bedellerinin nakden ve tamamen alındığı belirtilmiştir. 2. Sarıçam Belediyesinden... ada 1 parseldeki inşaatın onaylı projesi getirtilmiştir. Buna göre taşınmaza yapılan yapılar; A ve B blok (meskenler) ... sınıfı, D blok (Havuz) 4A sınıfıdır. İmar dosyasında yapılan incelemede; 14/02/2017 tarihli Denetim Hizmet Bedeline Ait 3 Nolu Hak Ediş Raporunda inşaatın gerçekleşme oranı %40, 22/10/2018 tarihli 4 Nolu Hak Ediş Raporunda ise %60 olarak gösterilmiştir. 09/10/2018 tarihli şantiye şefi değişikliği talebine ilişkin dilekçeden sonra düzenlenen tarihsiz Seviye Tespit Tutanağında yapının gerçekleşme oranı % 60 olarak gösterilmiştir. 3. Mahkememizce taşınmaz mahallinde 28.06.2019 tarihinde keşif yapılmıştır. Nitelikli hesap uzmanı ..., mali müşavir ..., gayrimenkul değerleme uzmanı ... ve inşaat mühendisi ... tarafından 26.02.2020 rapor ile 17.12.2020 tarihli ek rapor düzenlenmiştir. Raporlarda şu tespitlere yer verilmiştir: Taşınmazın satış tarihindeki (14.12.2017) arsa değeri 480 TL/m2 olarak belirlenmiştir. Yapı ruhsatına göre A ve B bloklar 4C yapı grubundadır. Yapılar için 2017 yılı birim Yapı Birim Maliyet Tablosu esas alınmıştır. Yapılar tamamlanmadığından %10 yüklenici kârı düşülerek birim imalat maliyeti 1.021 TL/m2 olarak alınmış ve %4 amortisman payı düşülerek hesaplama yapılmıştır. Buna göre; dava konusu 66 bağımsız bölümün satış tarihi olan 14.12.2017 tarihindeki rayiç değeri toplam 7.780.000 TL’dir. Bağımsız bölümlerin dava tarihindeki rayiç değeri toplam 8.510.000 TL, keşif tarihindeki rayiç değeri ise toplam 12.135.000 TL’dir. Dava konusu 66 bağımsız bölümün genel imalat seviyesi; satış tarihi olan 14.12.2017 tarihi itibariyle %50, keşif tarihi (28.09.2019) itibariyle A blok %60,4 B blok %77,2 olarak belirlenmiştir. Davalı tarafın 2017 ve 2018 defterleri incelenmiştir. Davacı taraf defterlerini ibraz etmediğinden incelenememiştir. BS formlarına göre davacı ... Ltd. Şti. davalı şirkete 2017 yılında toplam tutarı 2.831.461 TL (KDV hariç) olan 3 adet satış faturası beyan etmiştir. Davacı ... ise davalı şirkete 2018 yılında toplam tutarı 23.500 TL (KDV hariç) olan 2 adet satış faturası beyan etmiştir. Davalı tarafın BA formlarında ... Ltd. Şti.’den 2017 yılında toplam tutarı 2.831.461 TL (KDV hariç) olan 3 adet alış faturası beyan edilmiştir. ...’dan ise 2017 yılında 2 belge karşılığı 741.918 TL ve 2018 yılında toplam tutarı 23.500 TL (KDV hariç) olan 2 adet alış faturası beyan edilmiştir. Davalı defterlerine göre davalı şirketin ... Ltd. Şti. ve ...’a borcu bulunmamaktadır. Davalı şirket tarafından davacı şirkete; 13.12.2017 tarihinde 300.000 TL ve 500.000 TL, 28.12.2017 tarihinde 2.280.000 TL, davalı ’ye ise 1.000.000 TL ödeme yapılmıştır. Banka yoluyla yapılan toplam ödeme tutarı 4.080.000 TL’dir. Tapu senedinde geçen ödeme tutarı ise toplam 760.000 TL’dir. İcra müdürlüklerinden verilen cevaplara göre 2018 yılının Şubat ayından itibaren davacılar hakkında 24 ayrı dosya ile toplam 2.274.088,21 TL borç için takip başlatılmıştır. Bu takiplerin tamamı satıştan sonradır. Tapu müdürlükleri cevabına göre dava konusu satış sırasında davacılar adına kayıtlı değişik yerlerde taşınmazlar bulunmaktadır. Davacıların banka hesap hareketleri, araç kaydı, tapu kayıtlarına göre satış tarihinde müzayaka halinde olmadıkları, satıştan sonra bile gelir elde etmeye devam ettikleri görülmüştür. TBK 28. Maddesi uyarınca; bir sözleşmede karşılıklı edimler arasında açık bir oransızlık (objektif unsur) varsa, bu oransızlık zarar görenin zor durumda kalmasından (sübjektif unsur) gerçekleştiği taktirde, zarar gören, durumun özelliğine göre ya sözleşme ile bağlı olmadığını diğer tarafa bildirerek edimin geri verilmesini veya sözleşme ile bağlı kalarak edimler arasındaki oransızlığın giderilmesini isteyebilir. Edimler arasındaki aşırı oransızlığın sözleşmenin kurulması anında mevcut olması gerekmektedir. Tacirler arasında aşırı yararlanmadan bahsedebilmek için zor durumda olmanın tacirin mahvına sebebiyet derecede olması gerekir. Tacirlerin basiretli davranma yükümlüğü olduğundan sübjektif unsur olarak deneyimsizlik veya düşüncesizliğe dayalı aşırı yararlanmadan söz edemezler. Taşınmazların satış anındaki değerine (7.780.000 TL) göre yapılan ödeme tutarı bedelin %50’nin üzerinde olduğundan aşırı yararlanmanın objektif ve sübjektif unsurlarının gerçekleşmediği belirtilmiştir. 4. 16.05.2019 tarihli ara kararı ile taraflara ticari defterlerini sunmaları veya bulunduğu yeri bildirmeleri için sonuçları ihtar edilerek HMK 222 maddesi uyarınca 2 haftalık kesin süre verilmiştir. Davalı taraf defterlerini sunmuş ancak davacı taraf defterlerini sunmadığı gibi bulunduğu yeri de bildirmemiştir. 5. Davalı tarafça sunulan ve ... tarafından düzenlenen 03.09.2018 tarihli ... Mahallesi 262 ada 1 parsele ilişkin gayrimenkul değerleme raporu. Rapora göre; taşınmazın imar ruhsatındaki bilgilere göre A blokta 42 mesken, B blokta 28 mesken, C blokta garaj, D blokta havuz yer almaktadır. İlk ruhsat tarihi 25.08.2016’dır. tüm inşaat alanı 15.139 m2’dir. Değerleme satış tarihi olan 14.12.2017 tarihine göre yapılmıştır. devir esnasında çekilen fotoğraflar üzerinden seviye tespiti (%42,35) yapılmıştır. satış tarihi itibariyle arsa değeri 500 TL/m2 olarak hesap edilmiştir. Buna göre toplam arsa değeri 3.325.000 TL’dir. Yapıların birim inşaat maliyeti 800 TL/m2 olarak hesap edilmiştir. %4 amortisman düşülerek yapılan hesaplama sonucunda yapıların toplam değeri ise 4.874.227 TL’dir. Arsa ve yapı toplam değeri ise 8.199.227 TL olarak hesap edilmiştir. Satışa konu olmayan 4 adet meskenin değeri mahsup edildiğinden 66 adet bağımsız bölümün satış tarihinde değerinin 7.681.000 TL, rapor tarihindeki değerinin 9.527.844 TL olduğu belirtilmiştir. 6. ... Adana Toros Şubesi tarafından yaptırılan 28.08.2017 tarihli ekspertiz raporu. Rapora göre; ... Mahallesi 262 ada 1 parseldeki inşaat seviyesi %50’dir. Yapının sınıfı 4-A’dır. Mevcut durum piyasa değeri 14.100.000 TL, sigortaya esas değeri ise 8.772.372 TL’dir. Bu değerleme raporunda arsa fiyatına ilişkin bir tespit görülmemiştir. Yapı birim değeri her bağımsız bölüm için ayrı belirlenmiştir. Raporda yapı birim değeri ortalaması yer almamakla birlikte resen hesaplama yapıldığında 1.416,45 TL/m2 birim imalat maliyetinin esas alındığı görülmüştür. 7. Davalı tarafça sunulan ve Adana Ticaret Odası tarafından düzenlenen 14.08.2018 tarihli bilirkişi raporuna göre 262 ada 1 parselin güncel rayiç değeri 400 TL/m2’dir. 8. Davalı tarafça sunulan ve ... Adana Toros Şubesi tarafından davalı şirkete hitaben düzenlenen 28.12.2017 tarihli yazıda, ... ada 1 parseldeki Banka lehine olan ipoteklerin ...’un 00158****8221 No.lu hesabına 3.915.000 TL yatırılması halinde 10 gün içerisinde kaldırılacağı belirtilmiştir. 9. Adana Emlakçılar Odası tarafından verilen 15.10.2020 tarihli cevapta; Sarıçam Menekşe Mahallesinde dava konusu taşınmaz civarındaki taşınmazların 2017 yılındaki ortalama tahmini değerleri bildirilmiştir. Buna göre 2017 yılında bölgedeki arsa fiyatları 275-400 TL/m2 arasında değişmektedir. 10. Tanık delili 10.1 Tanık ... dava konusu inşaatın plastik işlerini yaptığını söylemiştir. Tanığın anlatımına göre davacı taraf inşaatın yaklaşık %60 'ını tamamlamıştır. Ancak sonrasında dolarının yükselmesi, inşaat malzemelerinin fiyatlarının artması nedeniyle ekonomik sıkıntıya girmiştir. Çalıştığı ...’a kredi başvurusunda bulunmuş ancak kredi çıkmasına rağmen banka krediyi kullandırtmamıştır. Çeklerinin karşılıksız işlemi görmesi nedeniyle paniklemiş ve banka müdürünün taşınmazların satımı için tanıştırdığı davalıya taşınmazları 4,5 bir milyon civarı bir bedelle satmıştır. Tanık, bu bedelin arsa ve üzerinde ki taşınmazların o dönemdeki rayiç değerinin çok altında olduğunu beyan etmiştir. 10.2 Tanık... davacı ... ile sıhri hısımlık bağının olduğunu söylemiştir. Tanığın anlatımına göre; 2017 yılının sonlarına doğru ...’nin eşi, yeğeni olan kardeşimin eşini arayarak ekonomik olarak zor durumda olduklarını, projelerin, işlerin durma noktasına geldiğini, alacaklıların kapıya dayandığını söyleyerek yardım istemiştir. Bunun üzerine tanık, davacı ...’ye 500.000 $ vermiştir. Karşılığında her iki blokta dublex daireleri tanığa ve kardeşine vermeyi taahhüt etmiştir (toplamda 4 dublex daire). Ancak bu daireler teslim edilmemiştir. ... bir süre sonra tanığın telefonlarına da cevap vermemeye başlayınca onunla görüşmeye gitmiş ve krediyi alamayınca projeyi dörtte bir fiyatına bankanın aracılık ettiği bir firmaya 4 milyona devrettiğini öğrenmiştir. Tanık, kendisinin de bu olayda mağdur olduğunu beyan etmiştir. 10.3 Tanık ...; tarafları tanımadığını, dava konusu olayla ilgili bir bilgisinin olmadığını beyan etmiştir. 10.4 Tanık ... tanık ...’ın kardeşi ve inşaatta 500.000 USD karşılığında 2 dublex aldığını iddia eden kişidir. Bu tanığın anlatımı tanık...’ın anlatımına paraleldir. Tanık davacı ...’nin “bana tanıklık yaparsan durumunu düzeltip parayı ödeyeceğini” söylediğini beyan etmiştir. IV- GEREKÇE 1. Mahkememizce yapılan yargılama sonucunda 17.07.2018 tarih 2018/574-2021/503 sayılı hükümle davanın reddine karar verilmiştir. Hükme karşı her iki taraf istinaf yoluna başvurmuştur. Davalı taraf istinaf başvurusunda; taşınmazlar üzerindeki ‘Davalıdır’ şerhinin kaldırılmamasının Kanuna aykırı olduğu belirtilerek kaldırılması talep edilmiştir. Davacı taraf ise ret kararının kaldırılarak davanın kabulünü ve tedbirin devamını talep etmiştir. Adana BAM 1. Hukuk Dairesi 27.10.2021 tarih ... sayılı kararla; davalı tarafın istinaf başvurusunu reddetmiştir. Davacı tarafın istinaf başvurusunu ise HMK 353/1-a-6. Bendi uyarınca kısmen kabul etmiştir. Kararda; davacı tarafın dava dilekçesinde ve 26.02.2019 tarihli dilekçe ile tanık deliline dayanmasına karşılık tanıkların dinlenmeden karar verilmesinin eksik incelemeye dayalı olduğu ve Yasaya aykırı olduğu belirtilmiştir. 2. Davalı taraf davanın asliye hukuk mahkemesinde görülmesi gerektiğini ileri sürerek görev itirazında bulunmuştur. Davanın tüm tarafları tacirdir. Dava konusu satış tarafların ticari işletmeleriyle ilgili olduğundan görev itirazı yerinde görülmemiştir. 3. Davacılar vekili istinaf sonrası yargılama aşamasında ve tanıkların dinlenmesinden sonra 03.10.2022 tarihli dilekçe ile yeni delillerin toplanmasını talep etmiştir. Toplanılması istenilen deliller şunlardır; a- Gabinin sübjektif unsurunun ispatı açısından icra ve karşılıksız çeke dayanan icra ceza dosyalarının getirtilmesi, b- ... Toros Şubesinden davacının hesabına gönderilen 3.915.000 TL satış bedelinin davacının rızası dahilinde mi yoksa imzası taklit edilmek suretiyle mi bankaya olan borçlarının kapatıldığının sorulması, c- Sözleşmeye konu taşınmazların satış tarihindeki rayiç değeri ve inşaat seviyesi konusunda mahkemece alınan rapor gerçeği yansıtmadığından yeniden keşif ve bilirkişi raporu alınması. Mahkememizce 03.10.2022 tarihli dilekçedeki delillerin toplanması istemi şu nedenlerle reddedilmiştir: Davalı taraf, davacı tarafın yeni delil sunmasına muvafakat etmemiştir. Yeniden keşif ve bilirkişi incelemesi talebi daha önce de yapılmış ve mahkememizin 09.03.2021 tarihli ara kararı ile reddedilmiştir. Bu talep/ yapılan keşif ve alınan rapora karşı itirazlar, istinaf talebinde de yer almasına rağmen Adana BAM 1. Hukuk Dairesi 27.10.2021 tarih ... sayılı kararında yerinde görülmemiştir. 4. TBK 28. Maddesi ‘Aşırı Yararlanma’ başlığı altında şu hükmü içermektedir: Madde 28- Bir sözleşmede karşılıklı edimler arasında açık bir oransızlık varsa, bu oransızlık, zarar görenin zor durumda kalmasından veya düşüncesizliğinden ya da deneyimsizliğinden yararlanılmak suretiyle gerçekleştirildiği takdirde, zarar gören, durumun özelliğine göre ya sözleşme ile bağlı olmadığını diğer tarafa bildirerek ediminin geri verilmesini ya da sözleşmeye bağlı kalarak edimler arasındaki oransızlığın giderilmesini isteyebilir. Zarar gören bu hakkını, düşüncesizlik veya deneyimsizliğini öğrendiği; zor durumda kalmada ise, bu durumun ortadan kalktığı tarihten başlayarak bir yıl ve her hâlde sözleşmenin kurulduğu tarihten başlayarak beş yıl içinde kullanabilir. Maddede tanımlandığı gibi bir sözleşmede edimler arasında açık bir oransızlık varsa ve bu oransızlık ‘Zarar görenin zor durumda kalmasından veya düşüncesizliğinden ya da deneyimsizliğinden yararlanılmak suretiyle gerçekleştirilmiş’ ise Kanun, zarar görene seçimlik iki hak sağlamaktadır; a- Sözleşmeden dönme, b-Sözleşme ile bağlı kalarak edimler arasındaki oransızlığın giderilmesini isteme. Somut olayda davacı taraf terditli olarak ikame edilen davada öncelikli olarak sözleşmeden dönme, bu talep kabul edilmez ise edimler arasındaki oransızlığın giderilmesini talep etmiştir. Dava konusu olayda davanın tüm tarafları tacir olduğundan TBK 28. Maddenin sağladığı haklar konusunda tacir olamayanlara göre daha ağırlaştırılmış şartlara tabidir. Çünkü TTK’nun 18. Maddesi ‘Tacirlere ticaretine ait bütün faaliyetlerinde basiretli bir iş adamı gibi hareket etme’ yükümlüğü getirmektedir. Bunun sonucu olarak tacirler ‘düşüncesizlik veya deneyimsizlik’ nedenine dayalı gabin iddiasında bulunamayacağı gibi ‘Edimler arasındaki oransızlık’ kriteri açısından da nispetsizliğin %50’yi aşması gerekmektedir. 5. Davacı taraf ... Mahallesi 262 ada 1 parsel A ve B bloktaki 66 bağımsız bölümün davalı şirkete satılmasına ilişkin 14.12.2017 tarih ... yevmiye sayılı sözleşmede aşırı oransızlık iddiasında bulunmuştur. Resmi senede göre; 64 bağımsız bölüm ile 41 No.lu bağımsız bölümün 37/86 payı toplam 741.918,43 TL bedelle ... tarafından ve 40 No.lu bağımsız bölüm ile 41 No.lu bağımsız bölümün 49/86 payı ... Ltd. tarafından toplam 18.081,57 TL bedelle davalı şirkete satılmıştır. Resmi senede göre satış bedeli peşin ödenmiştir. Davacı taraf 66 bağımsız bölümün taraflar arasındaki gerçek satış bedelinin toplam 4.080.000 TL olduğunu ileri sürmüştür. Davacı tarafın iddiasına göre ödeme; 13.12.2017 tarihinde TR28****5882 No.lu hesaba 1.000.000 TL, TR77****6607 No.lu hesaba 500.000 TL ve TR20****4953 No.lu hesaba 300.000 TL 28.12.2017 tarihinde TR63****0048 No.lu hesaba 2.280.000 TL gönderilerek yapılmıştır. Davalı taraf ise bu ödemeleri teyit etmekle birlikte taşınmazların toplam alış bedeli konusunda bir açıklama yapmaksızın taşınmazların müvekkiline toplam maliyetinin 7.145.200 TL olduğunu savunmuştur. Davalı taraf; tapu harçları, emlakçıya ödenen komisyon ücreti, tapuda resmi senet düzenlenirken ödenen 760.000 TL ile 20.12.2017 tarihinde elden 400.000 TL ve 28.12.2017 tarihinde ... hesabına yatırılan 1.635.000 TL’nin de müvekkili tarafından verildiğini ileri sürmüştür. 760.000 TL ödeme resmi senette geçtiğinden (ve resmi senette başka bir kayıt yer almadığından) bu miktarın davacı tarafın satış nedeniyle olduğunu beyan ettiği diğer toplam 4.080.000 TL ödemeye eklenmesi gerekmektedir. Buna karşılık tapu harcı, emlakçı komisyonun TBK 28 maddesi açısından ‘edim’ niteliği taşımadığından davaya etkisi bulunmamaktadır. Davalı vekilinin elden verildiğini ileri sürdüğü toplam 2.035.000 TL konusunda senetle ispat yükümlüğü yerine getirilmediğinden ve davacı tarafın bu yönde kabulü olmadığından bu ödemelerin ispatlanmadığı sonucuna varılmıştır. Sonuç itibariyle dava konusu 66 bağımsız bölümün resmi senetteki toplam satış bedeli 760.000 TL olmasına karşılık her iki tarafın gerçek satış bedelinin daha fazla olduğu yönündeki kabulü dikkate alınarak gerçek satış bedelinin 4.840.000 TL (davalının haricen aldığını kabul ettiği 4.080.000 TL + 760.000 TL resmi senette belirtilen) olduğu ve bedelin tamamen satıcılara ödendiği sonucuna varılmıştır. 6. Davacı taraf sözleşmeye konu taşınmazların satış tarihindeki gerçek değerinin 18.000.000 TL civarında olduğunu (4.500.000 TL arsa bedeli + 14-15 milyon TL yapı değeri) ileri sürmüştür. Davacı taraf bu konuda özellikle ... Adana Toros Şubesinin aldırdığı 28.08.2017 tarihli ekspertiz raporuna dayanmıştır. Davalı taraf ise bağımsız bölümlerin satış tarihindeki rayiç değeri konusunda net bir açıklama yapmaksızın edimler arasında bir oransızlık bulunmadığını, davacıların satış tarihinde zor durumda bulunmadığını, davacı tarafın dayandığı ekspertiz raporundaki değerlemenin abartılı ve fahiş olduğunu savunmuştur. Bununla birlikte davalı taraf bilirkişi raporuna karşı sunduğu 11.03.2020 tarihli ve sonraki dilekçelerinde bilirkişi kurulunun satış tarihi için belirlediği 7.780.000 TL değere itirazlarının olmadığını beyan etmiştir. Taşınmazın Sarıçam Belediyesinden getirtilen onaylı projesine göre taşınmazdaki yapılan yapılar; ... (meskenler) 4C sınıfı, C blok (Garaj) 3A sınıfı, D blok (Havuz) 4A sınıfıdır. Davacı tarafın davasına dayanak yaptığı 28.08.2017 tarihli ekspertiz raporunda ise yapı sınıfı 4A ve birim imalat maliyeti 1.416,45 TL/m2 olarak esas alınmıştır. Ekspertiz raporundaki veriler taşınmazın onaylı projesiyle uyuşmamaktadır. Bundan ayrı olarak bu raporda arsa değeri konusunda bir değerlendirme yer almamıştır. Davalı tarafça sunulan ve ... tarafından düzenlenen 03.09.2018 tarihli raporda da ise birim maliyet tablosunda %30 indirim yapılarak 800 TL/m2 birim imalat maliyeti esas alınarak hesaplama yapılmıştır. Bu nedenle bu iki rapor sözleşmeye konu yapıların birim imalat maliyeti değeri konusunda dikkate alınmamıştır. Mahkememizce görevlendirilen bilirkişi kurulunun 2017 yılı birim Yapı Birim Maliyet Tablosu esas alarak ve yapılar tamamlanmadığından %10 yüklenici kârını düşerek belirlediği 1.021 TL/m2 birim imalat maliyetine göre yaptığı hesaplama ise yerinde bulunarak hükme esas alınmıştır. Arsa değeri konusunda Adana Emlakçılar Odasının verdiği cevap, keşif sırasında bilirkişilerin yerinde yaptığı inceleme dikkate alınarak 480 TL/m2 birim fiyatı yerinde bulunmuştur. İnşaat seviyesi konusunda davalı tarafın sunduğu 03.09.2018 tarihli raporda inşaatın resimlerine göre değerlendirme yapıldığından dikkate alınmamıştır. 28.08.2017 tarihli ekspertiz raporunda inşaat seviyesi %50 olarak belirtilmiştir. Mahkememizce yerinde keşif yapılarak inceleme ile diğer deliller incelenmek suretiyle belirlenen imalat seviyesi yerinde bulunmuştur. Bilirkişi raporundaki imalat seviyesi taşınmazın imar dosyasında bulunan değişik tarihlerdeki imalat gerçekleşme oranları ile de uyumludur. Sonuç itibariyle sözleşme tarihi itibariyle 66 bağımsız bölümün rayiç değerinin arsa payı ile birlikte toplam 7.780.000 TL olduğu kanaatine varılmıştır. 7. Sözleşmenin yapıldığı tarihte ekonomik olarak zor durumda olduğunu ispat yükü davacı tarafa düşmektedir. İki davacı tanığının () davanın davacı taraf lehine sonuçlanmasında menfaatlerinin olduğu anlaşılmaktadır. Diğer tanık ...; davacının fiyatların artması nedeniyle davacının ekonomik sıkıntıya girdiğini kredi alamayınca taşınmazları rayiç değerinin çok altında 4,5 bir milyon civarı bir bedelle sattığını beyan etmiştir. Mahkememizin 16.05.2019 tarihli ara kararı ile davacı tarafa ticari defterlerini sunması veya bulunduğu yeri bildirmesi için sonuçları ihtar edilerek 2 haftalık kesin süre verilmesine karşılık davacı taraf defterlerini sunmamış, bulunduğu yeri bildirmemiştir. Tacir olan davacıların sözleşme/satış tarihinde ekonomik olarak zor durumda olup olmadığı en çok ticari defterlerindeki kayıtlarla tespit edilebilir. Tarafların sunduğu delillere göre getirtilen icra dosya bilgileri, takiplerin satıştan sonraki tarihlerde başlamış olması, davacı tarafın taşınmaz mal varlığı ve banka hesapları dikkate alındığında sadece tanık delilinin bu anlamda yeterli olmadığı ve bu ispat yükümlüğünün yerine getirilmediği sonucuna varılmıştır. 8. TBK 28. Maddesi uyarınca gabin (aşırı yararlanma) nedeniyle sözleşmeden dönülebilmesi veya edimler arasındaki oransızlığın giderilmesinin talep edilebilmesi için edimler arasındaki oransızlık (objektif unsur) ile tacir olan davacıların ekonomik olarak zor durumda bulunduğu ve satışın bu nedenle düşük bedelle yapıldığını (sübjektif unsur) ispat yükü davacı tarafa düşmektedir. Gabine dayalı istemin kabul edilebilmesi için bu iki unsurun da gerçekleşmesi/ispatı gerekmektedir. Sözleşmeye konu bağımsız bölümlerin satış tarihindeki toplam 7.780.000 TL rayiç değerine göre davacıların kabul ettiği 4.840.000 TL bedel bağımsız bölümlerin rayiç değerinin %50’sini (%62,21) aştığından gabinin objektif unsuru somut olayda gerçekleşmemiştir. Sözleşme/satış tarihinde davacıların ekonomik olarak zor durumda bulunduğu ve satışın bu zor durumda bulunma nedeniyle düşük bedelle yapıldığı vakıası da yargılama sürecinde davacı tarafın ticari defterlerini sunmaması, diğer delillerin bu vakıayı sabit göstermemesi nedeniyle ispatlanmamıştır. Az önce belirtildiği gibi tanık delili bu vakıanın ispatı açısından tek başına yeterli değildir. Bu nedenlerle ispat yükümlüğü yerine getirilmeyen davanın reddi gerektiği kanaatine varılmıştır. V- KANUN YOLLARI 6100 sayılı HMK 341. maddesi gereğince hüküm tarihi itibariyle miktar veya değeri 8.000,00 TL'yi geçmeyen mal varlığı davalarına ilişkin kararlar kesindir. Mahkememizdeki dava konusu bu tutarın üzerinde olduğundan hükme karşı tarafların istinaf yoluna başvuru hakkı bulunmaktadır. İstinaf talebinin kararın tebliğinden itibaren 2 hafta içerisinde mahkememize veya mahkememize gönderilmek üzere başka bir yer asliye ticaret mahkemesine verilecek dilekçeyle yapılması gerekmektedir. H Ü K Ü M 1- Davanın REDDİNE. Taşınmazların tapu kaydına Adana BAM 1. Hukuk Dairesinin 10/10/2018 tarih ... sayılı kararı ile konulan "Davalıdır" şerhinin karar kesinleşinceye kadar devamına. 2-Alınması gereken 80,70 TL red harcından, 1.127,12 TL peşin harç ve (62.118,94+69.620,00) 131.738,94 TL tamamlama harcının mahsubu ile bakiye 132.785,36 TL harcın hüküm kesinleştiğinde ve istem halinde davacılara iadesine. 3-Davalı lehine hüküm tarihindeki AAÜT uyarınca hesaplanan 315.800,00TL vekalet ücretinin davacılardan alınarak, davalıya verilmesine, 4-Davalı tarafından yapılan toplam 785,63 TL yargılama giderinin davacılardan alınarak davalıya verilmesine, 5-HMK'nun 297/ç bendi uyarınca artan bakiye gider avansının karar kesinleştiğinde yatıran tarafa iadesine, Kararın tebliğinden itibaren 2 hafta içerisinde mahkememize veya mahkememize gönderilmek üzere başka bir yer Asliye Ticaret Mahkemesine verilecek dilekçe ile istinaf yolu açık olmak üzere davacı vekili ile davalı vekilinin yüzüne karşı oy birliğiyle verilen karar açıkça okunup, usulen anlatıldı. Başkan.. Üye .. Üye.. Katip ...