Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 2025/6388 E. 2026/1823 K.

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2025/14 E., 2025/236 K.

İlk Derece Mahkemesince bozmaya uyularak verilen karar davalı vekili tarafından duruşmalı temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 07.04.2026 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir. Belli edilen günde duruşmalı temyiz eden davalı vekili Avukat ..., diğer taraftan davacı vekili Avukat ... geldiler. Başka gelen olmadı. Açık duruşmaya başlandı. Gelenlerin sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra açık duruşmanın bittiği bildirildi. İşin incelenerek karara bağlanması için Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA Davacı vekili dava dilekçesinde; davacının 15 30... ve 8 parsellerde paydaş olduğunu, davalı tarafından taşınmazlardan 17.04.2018 tarihinde pay satın alındığını, ön alım hakkının kullanılmasını önlemek amacıyla satış bedellerinin yüksek gösterildiğini ileri sürerek, davaya konu payların davacı adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP Davalı vekili cevap dilekçesinde; taşınmazın resmî senetteki değerler üzerinden satın alındığını belirterek davanın reddini savunmuştur. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesince 26.09.2019 tarihli, 2019/216 K. sayılı kararı ile; davacının bedelde muvazaa iddiası kabul edilerek davanın kabulüne karar verilmiştir. IV. İSTİNAF İlk Derece Mahkemesi'nin 26.09.2019 tarihli kararının taraf vekilleri tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesinin 27.01.2020 tarihli ve 2020/170 Karar sayılı ilâmı ile esastan reddine karar verilmiştir. V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ 1. Birinci Bozma İlâmı Bölge Adliye Mahkemesinin 27.01.2020 tarihli kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunulması üzerine, Dairemizin 26.10.2021 tarihli ve 2021/2315 Karar sayılı ilâmı ile; resmî senetteki satış bedeli ile keşif ile belirlenen bedel arasındaki farkın tek başına bedelde muvazaa iddiasını kanıtlamaya yeterli olmadığı, davacı tarafından bedelde muvazaa iddiasının kanıtlanamadığı, ancak dava dilekçesinde yemin deliline dayanılmış olduğundan davacıya yemin teklif etme hakkı olduğu hatırlatılarak yemin teklif edilmesi halinde sonucuna göre, aksi hâlde resmî satış sözleşmesindeki bedel ve masraflar üzerinden ön alım bedeli belirlenerek karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle kararın bozulmasına karar verilmiştir. 2. İlk Derece Mahkemesinin İkinci Kararı İlk Derece Mahkemesince verilen 31.05.2022 tarihli karar ile davanın kabulüne karar verilmiştir. 3. İkinci Bozma İlâmı İlk Derece Mahkemesinin 31.05.2022 tarihli kararının davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine, Dairemizin 28.03.2023 tarihli ve 2023/1811 Karar sayılı ilâmı ile, davaya konu resmî satış sözleşmesindeki satış bedelleri ile tapu harç ve masrafları toplamından ibaret olan ön alım bedelinin belirlenerek davacı tarafından bozma ilâmından önce depo edilen 356.009,86 TL’nin ön alım bedelinden mahsup edilmek suretiyle kalan kısmın davacı tarafa depo ettirilmesi ve daha sonra sonuca göre bir karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle hükmün bozulmasına karar verilmiştir. 4. İlk Derece Mahkemesinin Üçüncü Kararı İlk Derece Mahkemesince verilen 18.04.2024 tarihli ve 2024/57 Karar sayılı karar ile davanın kabulüne, depo edilen 714.000,00 TL şufa bedelinin karar kesinleştiğinde nemalarıyla birlikte davalıya ödenmesine karar verilmiştir. 5. Üçüncü Bozma İlamı İlk Derece Mahkemesinin 18.04.2024 tarihli kararının davalı tarafından temyiz edilmesi üzerine, Dairemizin 19.11.2024 tarihli ve 2024/5063 Karar sayılı ilâmı ile, konusunda uzman bilirkişiden denetime elverişli şekilde rapor alınarak resmî senette yazılı satış bedeli ile tapu masrafı toplamı olan 714.000,00 TL'nin ön inceleme tutanak tarihi olan 20.12.2018 tarihinden bilirkişi incelemesi yapılan tarihe kadar nemalandırılması halinde ulaşacağı değer belirlenip bu miktardan depo edilen ve bankada mevcut bulunan (nemalı veya nemasız) miktar çıkarılarak aradaki farkın da depo edilen ön alım bedeline ilavesi suretiyle karar verilmesi gerektiği gerekçeleriyle kararın bozulmasına karar verilmiştir. 6. İlk Derece Mahkemesinin Son Kararı İlk Derece Mahkemesinin karar başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararı ile, davacı tarafından bedelde muvazaa iddiasının ispat edilemediği, dava konusu taşınmazlar için ödenen satış bedelleri ile alıcı tarafından ödenen tapu harç bedelleri toplamı, Yargıtay bozma ilâmı doğrultusunda ön inceleme tarihinden itibaren işleyecek nemalarıyla birlikte, verilen süre içerisinde davacı tarafça depo edildiği gerekçesiyle davanın kabulüne, davacı tarafa depo ettirilen toplam 4.001.683,92 TL ön alım bedelinin nemaları ile birlikte kararın kesinleşmesi hâlinde davalıya ödenmesine karar verilmiştir. VI. TEMYİZ A.Temyiz Sebepleri Davalı vekili duruşma talepli temyiz dilekçesinde özetle; davacı tarafından kesin süre içerisinde depo bedelinin yatırılmadığını, 29.04.2025 tarihinde verilen 1 aylık kesin sürede yatırılmadığı, taşınmazın yargılamanın uzunca bir süre devam etmesi nedeni ile objektif değer artışının, güncel değerinin dikkate alınması gerektiğini, harcın şufa bedeline nemalandırılan kısım dahil edilerek hesaplandığını belirterek kararın bozulmasını istemiştir. B. Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık, ön alım hakkından kaynaklı tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına, temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre davalı vekilinin sair temyiz itirazları yerinde görülmemiştir. Davalı vekilinin ön alım bedeline yönelik temyiz itirazlarına gelince; 25.12.2025 tarihinde yürürlüğe giren 7571 sayılı Türk Ceza Kanunu ile Bazı Kanunlarda ve 631 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun'un (7571 sayılı Kanun) 36. maddesi ile değişik 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun (TMK'nin) "Kullanılması" kenar başlıklı 734. maddesinin ikinci fıkrası şöyledir: "Dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir. Ön alım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini nemalandırmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür. Bu yükümlülük, verilen kesin süre içinde yerine getirilmezse ön alım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez. Yatırılan bedel, hükmün kesinleşmesi üzerine nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir." 7571 sayılı Kanun ile TMK'ye eklenen geçici 1. maddesinin ikinci fıkrası ise şöyledir: "Bu maddeyi ihdas eden Kanunla 4721 sayılı Kanunun 734. maddesinde yapılan değişiklikler, bu değişikliklerin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış olan davalar hakkında da uygulanır." 7571 sayılı Kanun ile TMK'nin 734. maddesinin ikinci fıkrasında yapılan değişiklikle ön alım bedelinin, ön alım hakkına konu payın hâkim tarafından belirlenecek rayiç bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerinden ibaret olduğu hüküm altına alınmış ve ön alım hakkı sahibine bu bedelin nemalandırılmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırılması yükümlülüğü getirilmiştir. Bununla birlikte; 7571 sayılı Kanun ile TMK'ye eklenen geçici 1. maddenin ikinci fıkrasında, TMK'nin 734. maddesinin ikinci fıkrasında yapılan bu değişikliğin, değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış davalarda da uygulanacağı öngörülmüştür. Kanun koyucu anılan değişiklikte, ön alım davalarında ön alım hakkına konu payın rayiç değerinin hangi tarih esas alınarak belirleneceği hususunda bir düzenlemeye yer vermemiş, bu tarihin belirlenmesini uygulamaya bırakmıştır. TMK'nin "Hukukun uygulanması ve kaynakları" kenar başlıklı 1. maddesinde, kanunun sözüyle ve özüyle değindiği bütün konularda uygulanacağı, kanunda uygulanabilir bir hüküm bulunmaması hâlinde, hâkimin örf ve âdet hukukuna göre, bu da yoksa kanun koyucu olsaydı nasıl bir kural koyacak idiyse ona göre karar vereceği ve hâkimin karar verirken bilimsel görüşlerden ve yargı kararlarından yararlanacağı; "Hâkimin takdir yetkisi" kenar başlıklı 4. maddesinde ise, kanunun takdir yetkisi tanıdığı veya durumun gereklerini ya da haklı sebepleri göz önünde tutmayı emrettiği konularda hâkimin hukuka ve hakkaniyete göre karar vermesi gerektiği hüküm altına alınmıştır. Buna göre; 7571 sayılı Kanun ile değişik 734. maddesinin ikinci fıkrası uyarınca ön alım davalarında ön alım hakkına konu payın rayiç değerinin belirleneceği tarihin tespitinde esas alınması gereken temel düzenleme olan Anayasa'nın "Mülkiyet hakkı" kenar başlıklı 35. maddesine göre; "Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz." Anayasa'nın 35. maddesiyle, bireyin mülkiyet hakkının korunması konusunda Devlete atfedilebilen müdahalelere yönelik sınırlamalar getirilmiştir. Bununla birlikte; anılan maddenin, lafzında açık bir biçimde düzenlenmemiş ise de, bireyin mülkiyet hakkına üçüncü kişilerin müdahalelerine karşı korumasız bırakılmaması için Devlete birtakım pozitif yükümlülükler de yüklediği kabul edilmektedir. Pozitif yükümlülüklerin ortaya çıkmasının nedeni, mülkiyet hakkına gerçek anlamda koruma sağlama amacıdır. Özel kişilerin mülkiyet haklarının çatıştığı durumlarda, her iki tarafın menfaatlerinin mümkün olduğunca dengelenmesi ve sürecin taraflardan biri aleyhine ölçüsüz bir sonuca da yol açmaması gerekir. Olayın bütün koşulları ve taraflara tanınan tüm imkânlar ile tarafların tutum ve davranışları gözönünde bulundurularak menfaatlerin adil bir şekilde dengelenmesi sağlanmalıdır. Bu kapsamda, ön alım davalarında ön alım bedeli belirlenirken ön alım hakkı sahibi davacının edimi ile ön alım yükümlüsü davalının edimi arasındaki adil denge kurulmalı ve bu denge kurulurken ön alım hakkı sahibi davacıyı amaç dışında zenginleştirecek, ön alım yükümlüsü davalıyı ise fakirleştirecek yorum ve sonuçlardan kaçınılarak mülkiyet hakkının Devlete yüklediği pozitif yükümlük gerçekleştirmelidir. Yukarıda açıklanan yasal düzenlemeler ve ilkeler gözetildiğinde; 7571 sayılı Kanun ile değişik TMK'nin 734. maddesinin ikinci fıkrasında bir düzenleme yer almadığından, ön alım hakkına konu payın rayiç değerinin belirlenmesinde, değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten sonra açılacak davalar bakımından dava tarihinin, değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış ve bu tarihte derdest davalar bakımından ise değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihin esas alınması kanunun amacına ve hukukun genel prensiplerine uygun olacaktır. Aksine bir uygulama, bir taraf lehine diğer taraf aleyhine hak dengesini zedeleyen ve ön alım hakkının asıl amacıyla çelişir adil olmayan sonuçlar doğuracaktır. Bu genel açıklamalardan sonra somut olaya gelince; Mahkemece, 25.12.2025 tarihinde yürürlüğe giren 7571 sayılı Kanun ile TMK'nin 734. maddesinin ikinci fıkrasında yapılan değişiklikten önce yürürlükte bulunan kanun hükümleri uyarınca ön alım bedeli olarak tapuda gösterilen satış bedeli ile alıcıya düşen tapu masrafları esas alınarak davanın kabulüne karar verilmişse de, anılan değişiklikten önce açılan temyize konu davada, değişiklik doğrultusunda ön alım hakkı sahibi davacının bedele ilişkin yükümlülüğünün ön alım hakkına konu payın değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihteki rayiç değeri ile resmî senette alıcıya düşen tapu giderleri olduğu sonucuna varıldığından; ön alım hakkına konu payın rayiç değerinin, tarafların bu konudaki delilleri toplanarak, mahallinde yapılacak keşif ve taşınmazın vasfına uygun bilirkişi heyeti marifetiyle 25.12.2025 tarihi itibarıyla tespit edilmesi, bu şekilde belirlenecek ön alım bedelinin daha önce depo edilen ve nemalandırılan bedelden fazla olması hâlinde daha önce depo edilen ve nemalandırılan toplam bedel ön alım bedelinden mahsup edilerek bakiye bedelin nemalandırılmak üzere aynı hesaba depo ettirilmesi ve sonucuna göre karar verilmesi için Bölge Adliye Mahkemesi kararının kaldırılmasına ve İlk Derece Mahkemesi kararının bozulmasına karar vermek gerekmiştir. Kabule göre Mahkemece, dava değerine nemalandırılan kısım dâhil edilip bu değer üzerinden harç ve vekâlet ücretinin hesaplanması yerinde görülmemiştir. VII. KARAR Yukarıda açıklanan nedenlerle; İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA, Davalı vekilinin sair temyiz itirazlarının REDDİNE, Peşin alınan temyiz harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine, Yargıtay duruşma vekâlet ücreti olan 40.000,00 TL'nin davacıdan alınarak davalıya verilmesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine gönderilmesine, 07.04.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.