Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 2025/3895 E. 2026/2007 K.

MAHKEMESİ : Diyarbakır Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi SAYISI : 2025/297 E., 2025/664 K. İLK DERECE MAHKEMESİ : ... 7. Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2024/80 E., 2024/45 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA Davacı vekili, müvekkilinin 42 16... parsel, 42 16... parsel ve 42 16... parsel sayılı taşınmazların 35 yılı aşkın bir süredir zilyedi bulunduğunu, söz konusu taşınmazları maliki olan ... isimli şahıstan satın aldığını, o dönemde taşınmazın tapu kaydı bulunmadığından devrini alamadığını, zilyedi olduğu kök taşınmaz, kadastro işlemleri sırasında tescil harici tutulduğunu ve kadastrosu yapılmadığını, taşınmazı satın aldıktan sonra etrafını tel örgüyle çevirdiğini ve meyve ağaçları diktiğini ve o zamandan beri de maliki sıfatıyla hareket ettiğini, dava konusu taşınmazlarda ... Belediyesi tarafından imar çalışması yapıldığını ve taşınmazın parsellere bölünerek ... Mahallesi, 42 16... No.lu parsel, 42 16... parsel ve 42 16... parsel numarasıyla davalıların ve murislerinin adına tescil edildiğini, bir kısmının ise park alanı ve yol olarak ayrıldığını, dava konusu taşınmazlarda ... 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2022/65 D. İş sayılı dosyası ile tespit yaptırdığını ve alınan fen bilirkişi raporunda kendisine ait bahçenin 706,08 m²'sinin 42 16... No.lu parsel, 325,96 m²'sinin 42 16... No.lu parsel, 263,64 m²'sinin 42 16... parsel, 1252,70 m²'sinin imar yolunda, 1276,81 m²'sinin imar planında park olarak ayrılan yer içerisinde kaldığının tespit edildiğini ileri sürerek ... ili, ... ilçesi, ... Mahallesi, 42 16... , 4 ve 5 No.lu parsellere ilişkin tapu kayıtlarının iptal edilerek payı oranında tapuya tesciline, parsel numarası almayan ve kendisine ait taşınmazdan, yol ve park olarak ayrılan yerin payı oranında adına tesciline, taşınmazların bir kısmının iyiniyetli üçüncü şahıslara devredilmiş olması ve benzeri nedenlerle tapu kayıtlarının iptali mümkün değil ise bedelinin hakkın doğum tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalılardan alınmasına karar verilmesini istemiştir. II. CEVAP 1. Davalı ... vekili; davacının iddialarının soyut ve mesnetsiz olduğunu, yol ve park gibi sosyal donatı alanlarında kalan yerlerin belediyenin mülkiyetinde olduğunu, Medeni Kanun'a göre zilyetlikten mülkiyet koşulları oluşmadığı gibi, tapuya kayıtlı olan ve tapuda başkası adına olan bir taşınmazda mülkiyet iddiasında bulunma koşulları da oluşmadığını, dava konusu taşınmazın, davalıların tapulu mülkü olduğunu, tapusuz yerlerden olmadığını, davacının işgalci konumda olduğunu, dava konusu taşınmazın bulunduğu bölgeye İmar Kanun'u 18. madde kapsamında yapılan parselasyon çalışmaları sırasında da, hak sahipleri adına gerekli tescil işlemlerinin yapıldığını, davacının bu taşınmaz üzerinde bir hakkı olmadığı yapılan imar düzenlemesi ile anlaşıldığını, zaten davacının da imar düzenlemesine bir itirazı olmadığını, dava konusu taşınmazda kamu adına belediyenin hakkının mevcut olduğunu, davacının mülkiyet hakkının olmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur. 2. Davalı ...; dava konusu taşınmazın bulunduğu yerde kadastro tespit çalışmalarının 50 yıl önce yapıldığını, 3402 sayılı Kadastro Kanunu'nun 12/3. maddesi gereği hak düşürücü süreye tâbi olduğunu ve hak düşürücü sürenin geçtiğini, bundan dolayı davanın reddi gerektiğini, dava konusu taşınmaz kadastro tespit çalışmaları sırasında “tescil dışı” tespit harici bırakıldığını, tespit harici bırakma işlemi de yerleşik Yargıtay içtihatları gereği kadastro işlemi olup bu işleme itiraz edilmediğinden yapılan tapulama işleminin kesinleştiğini, bu gibi yerlerin imar ve ihya yoluyla kazanımı ve zilyetlikle iktisabının da mümkün olmayan yerlerden olduğunu, zilyetlik beyanlarının iddiadan ibaret olduğunu, kabul etmediğini, vergi ve tapu kaydının olmadığını, kadastro çalışma alanı içinde bir kimsenin senetsizden sulu toprakta 40, kuru toprakta 100 dönüm üzerinde taşınmaz iktisabının mümkün olmadığını, davacı adına senetsizden tescil gören taşınmaz miktarının ve niteliğinin mahkemece araştırılmasını talep etiğini, davacı yararına imar ve ihya suretiyle zilyetlikle iktisap koşulları oluşmadığından açılan davanın reddini savunmuştur. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile dava konusu taşınmazların öncesini oluşturan 27... sayılı kök parsellerin kadastro tutanaklarının 1953 yılında kesinleştiklerini, davacının 35 yıl önce ...'den haricen satın aldığı yerin iddia edildiği tarihte tapulu olduklarından yapılan harici satışın hukuken geçerliliği bulunmadığı, resmi şekillere uygun bir satış yapılmadığı, bu sebeplerle iptal ve tescil isteğinde bulunulamayacağı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir. IV. İSTİNAF İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile başvurunun esastan reddine karar verilmiştir. V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri Davacı vekili temyiz dilekçesinde; kararın usul ve yasaya aykırı olduğunu, bilirkişi raporu ve diğer delillerin uyumlu olmadığını, delillerin değerlendirilmesinde hata yapıldığını, eksik inceleme ile karar verildiğini, esasa etkili tanığın dinlenmediğini, ... Mahallesi, 42 16... parsel, 42 16... parsel ve 42 16... parsel numaralı taşınmazların, kök taşınmazlarının arasında bulunan ve köy boşluğu diye nitelendirilen taşınmazda 35 yılı aşkın bir süreden beri zilyetliğe sahip olduğunu, taşınmazı, uzun bir süreden beri taşınmazda malik olan ... isimli şahıstan satın aldığını, o dönemde taşınmazın tapu kaydı bulunmadığından devrini alamadığını, zilyedi olduğu kök taşınmazın, kadastro işlemleri sırasında tescil harici tutulduğunu ve kadastrosunun yapılamadığını, taşınmazı satın aldıktan sonra etrafını tel örgüyle çevirdiğini, taşınmaza fıstık, üzüm, elma, kayısı, ayva ve incir gibi meyve ağaçları diktiğini ve o zamandan beri de maliki sıfatıyla hareket ettiğini, dinlenen tanıkların 35 yılı aşkın bir süreden beri dava konusu taşınmazda tasarruf ettiğini ve zilyet olduğunu beyan ettiklerini, eklemeli zilyetliğin ise bundan çok daha fazla olduğunu, dolayısıyla mevzuatta öngörülen şartların tamamının kendisi açısından gerçekleştiğini, dava konusu taşınmazlarda ... Belediyesi tarafından imar çalışması yapıldığını, söz konusu taşınmazın bölünerek çevre parsellere eklendiğini, ... Mahallesi, 42 16... No.lu parsel, 42 16... parsel ve 42 16... parsel numarasıyla davalıların ve murislerinin adına tescil edildiğini, bir kısmının ise park alanı ve yol olarak ayrıldığını, dava konusu taşınmazlarda ... 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2022/65 D. İş sayılı dosyası ile tespit yapıldığını, davada alınan fen bilirkişi raporunda bahçenin 706,08 m²'sinin 42 16... No.lu parsel, 325,96 m²'sinin 42 16... No.lu parsel, 263,64 m²'sinin 42 16... parsel, 1252,70 m²'sinin imar yolunda, 1276,81 m²'sinin imar planında park olarak ayrılan yer içerisinde kaldığının tespit edildiğini, 29.03.2024 tarihli fen bilirkişi raporunda dava konusu yerin köy boşluğu olduğunun tespit edildiğini, dava dilekçesinde de belirtildiği üzere dava konusu köy boşluğunun önce Hazine adına tescil edildiğini, daha sonra başka şahıslarca imar düzenlemesi sırasında, dava konusu yeri çevre parsellere dağıttığını, bir kısmını park, yol vs. olarak ayırdığını, dolayısıyla imar düzenlemesinin yapıldığı 2021 yılına kadar dava konusu yere ait bir tapu veya parsel numarası söz konusu olmadığını, 35 yıldır söz konusu taşınmazlarda malik sıfatıyla zilyet bulunmakta olup, eklemeli zilyetlik bundan çok uzun bir süre önce başladığını, satın alma ve kazandırıcı zamanaşımı zilyetliği nedeniyle dava konusu taşınmazlarda hak sahibi olduğunu, Mahkemece, eksik araştırma ve inceleme neticesinde yanılgıya düşülerek karar verildiğini ileri sürerek kararın bozulmasını talep etmiştir. B. Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık, kazanmayı sağlayan eklemeli zilyetliğe dayalı 4721 sayılı Kanun’un 713/1, 3402 sayılı Kadastro Kanunu'nun 14. ve 17. maddeleri uyarınca tescil, ikinci kademede tazminat isteğine ilişkindir. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 713/1. maddesi, "Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir." 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 713/5. maddesi, “Son ilândan başlayarak üç ay içinde yukarıdaki koşulların gerçekleşmediğini ileri sürerek itiraz eden bulunmaz ya da itiraz yerinde görülmez ve davacının iddiası ispatlanmış olursa, hâkim tescile karar verir. Mülkiyet, birinci fıkrada öngörülen koşulların gerçekleştiği anda kazanılmış olur.” hükümlerini içermektedir. 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 14. maddesi, "Tapuda kayıtlı olmayan ve aynı çalışma alanı içinde bulunan ve toplam yüzölçümü sulu toprakta 40, kuru toprakta 100 dönüme kadar olan ( 40... dönüm dahil) bir veya birden fazla taşınmaz mal, çekişmesiz ve aralıksız en az yirmi yıldan beri malik sıfatıyla zilyetliğini belgelerle veya bilirkişi veyahut tanık beyanlarıyla ispat eden zilyedi adına tespit edilir." Bilindiği üzere, tapuya kayıtlı olmayan bir yerin kazandırıcı zamanaşımı zilyetliği nedeniyle iktisap edilebilmesi için, çekişmeli yerin öncesi itibariyle mülk edinmeye elverişli olması, bu anlamda mera, orman gibi zilyetlikle kazanılamayacak yerlerden olmaması, taşınmazın öncesi imar ihya gerektiren yerlerden ise imar ihyasının tamamlanmasından itibaren kanunda aranan süre boyunca nizasız, fasılasız malik sıfatıyla zilyetliğin sürdürülmesi gerekmektedir. İddia eden taraf kendi yararına zilyetlikle mülk edinme koşullarının oluştuğunu her türlü duraksamadan uzak biçimde, bilimsel verilere dayalı deliller ile ispatla mükelleftir. Dosya arasınca bulunan 29.03.2024 tarihli fen bilirkişisi tarafından düzenlenen raporda dava konusu edilen yerin ... Köyü 3 No.lu paftanın, ... Köyü 2 No.lu pafta ile olan sınırına isabet ettiği, paftaların çakıştırılması sonucu ... Köyü 28 75... parseller ile 37 85... , 2, 3 numaralı parsellerin tescil kordinatları çakıştırıldığında parseller arasında boşluk meydana geldiği, ... Belediyesince imar uygulamasında meydana gelen boşluğun ... no.lu parsel adı altında Ham Toprak vasfı ile Hazine adına ihdasen tescil edildiğini dava konusu 1186.62 m²'lik kısmın bu boşlukta kaldığı, 3026 parselin 42 16... , 3, 4, 5 parseller, 42 14... parsel ve 42 18... parsel ile 42 19... parsele isabet ettiği belirtilmiştir. Mahkemece dava konusu taşınmazların öncesini oluşturan 27... sayılı kök parsellerin kadastro tutanaklarının 1953 yılında kesinleştikleri, davacının 35 yıl önce ...'den haricen satın aldığı yerin iddia edildiği tarihte tapulu oldukları gerekçesiyle davanın reddine karar verilmesi doğru değildir. Dava konusu yer tescil harici yer ise imar planlarının kesinleştiği tarihe kadar kazandırıcı zamanaşımı koşullarının gerçekleşip gerçekleşmediğinin tespiti ile iktisap koşullarının gerçekleştiğinin anlaşılması halinde bu duruma bir hukuki sonuç bağlamak gerekmektedir. Öncelikle tescil harici yerde (boşluk) davacının kazandırıcı zamanaşımı koşullarını sağlayıp sağlamadığı hem gösterdiği deliller değerlendirilerek, hem de taşınmaz başında tekrar keşif yapılarak dava konusu taşınmazların iktisaba elverişli taşınmaz olup olmadığının tespiti gerekmektedir. Yukarıda açıklandığı üzere davacı lehine iktisap koşullarının gerçekleştiğinin kabulü halinde imar uygulaması ile bu yerlerin bir kısmının davalılara ait taşınmazlarda kalmış olması bir kısmının ise imar yolu içinde kaldığı gözetilerek, tescil hükmü kurmak mümkün olmadığından hakkın tespiti ile varsa koşulları tazminat talebi hakkında bir karar verilmesi gerekmektedir. Bu sebeplerle eksik araştırmaya dayalı hükmün bozulması gerekmiştir. VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; 1. Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA, 2. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA, Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 14.04.2026 tarihinde kesin olmak üzere oy çokluğuyla karar verildi.

K A R Ş I O Y Davacı, dava konusu taşınmazı tapusuz iken 35 yıl önce satın aldığını, kadastro sırasında tespit harici tutulduğunu, taşınmazı imar ve ihya ettiğini, daha sonra ... Belediyesince imar işlemine tabi tutularak bir kısmının tapuya tescil edildiğini, bir kısmının yolda kaldığını belirterek tapulu taşınmazların zilyetliği altında bulunan kısımlarının tapusun iptaline ve adına tescilini talep etmiştir. Davacı, dava konusu taşınmazların dava tarihinde tapulu olduklarını, süreç içinde imar uygulamasına tâbi tutulduklarını kendi beyanıyla ortaya koymaktadır. Ancak, yapılan bu idari işlemlere karşı zilyet olarak ne gibi girişimde bulunduğunu belirtmemektedir. 4721 sayılı Kanunun 713. maddesinin ikinci fıkrasına göre tapulu bir taşınmazla ilgili olarak sadece iyiniyetli ve uzun süren zilyetliğe dayanılarak mevcut malikin tapu kaydı iptal edilerek zilyet adına tescil kararı verilemez. Bu hükme göre, maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan veya yirmi yıl önce hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı bulunan taşınmazın tamamının veya bölünmesinde sakınca olmayan bir parçasının zilyedi, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir. Dava konusu taşınmazlar dava açıldığı tarih itibarıyla tapuda kayıtlıdır. Davacı davasını, tapusuz taşınmazlar için zilyetlikle kazanmayı düzenleyen 4721 sayılı Kanunun 713. Maddesinin birinci fıkrasına dayandırmıştır. Dava konusu taşınmazlar tapuya kayıtlı olduklarından, tapusuz taşınmazlar için düzenlenen 713/1. Madde hükmü bu davada uygulanamaz. Her dava, açıldığı tarihteki fiili ve hukuki duruma göre karara bağlanır. Dava açıldığı tarihte tapuya kayıtlı bulunan bir taşınmaz hakkında, tapu kaydı ve bu taşınmazla ilgili dava tarihine kadar yapılan işlemler yokmuş, taşınmaz tapusuzmuş gibi yargılama yapılamaz. Gerek ilk derece mahkemesi gerekse bölge adliye mahkemesi, dava konusu taşınmazların önceden beri tapulu olduklarını geldi kayıtlarını belirtmek suretiyle davanın hukuki dayanağının bulunmadığını açıkça ortaya koymuşlardır. Gerekçeli karar içeriğine göre yapılması gereken eksik bir araştırma bulunmamaktadır. Taşınmazla ilgili yapılan imar işlemlerine, tapuya tescil işlemlere itiraz etmeyen, bu idari ve hukuki süreçleri geçersiz hale getirmek için gerekenleri yapmayan davacının, nizasız fasılasız iyiniyetle zilyet olduğuna yönelik beyanlarına değer verilemez. Dairemizin temyiz görev alanına giren, imar işlemiyle oluşturulan imar parsellerinin kadastral parsele geri döndürülmesi davalarında, ön şart olarak ilgili idare mahkemesinde imar parselinin oluşturulmasına dayanak idari işlemin iptal edilmesi aranmakta olup uygulama hala aynı şekilde devam etmektedir. Kadastral parselin ihyası davasını açan mülkiyet hakkı sahibi kişiden, öncelikle idare işlemi görevli idare mahkemesinde iptal ettirmesi beklenirken, malik dahi olmayan, kadastro işlemiyle tescil harici bırakılan bir yeri işgal eden kişinin açacağı tescil davasında, idari işlemin iptal edilmesini aramamak çelişkiden başka bir şey değildir. Ayrıca, idare mahkemesinin görevine giren bir uyuşmazlık görevli ve yetkili olmayan olmayan adli yargı yoluna ait mahkemelerde görülerek yargı yolu uyuşmazlığına sebebiyet verilecektir. Davacının salt kendi beyanıyla, zilyetliğine dayanarak açtığı ... dayanağı bulunmayan davanın reddine ilişkin ilk derece mahkemesi kararı ve bu karara davacı tarafından yapılan istinaf talebinin esastan reddine ilişkin bölge adliye mahkemesi kararı hukuka ve usule uygun olduğundan onanması gerektiği görüşündeyiz. Davada uygulama bulmaması gereken 713/1. maddeye ve eksik incelemeye dayalı sayın çoğunluğu bozma kararına katılamıyoruz.