Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 2022/5973 E. 2022/6752 K. – Temliken Tescil

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Taraflar arasındaki temliken tescil, ikinci kademede tazminat davasından dolayı mahal mahkemesinden verilen yukarıda gün ve sayısı yazılı hükmün; Dairemizin 07.06.2022 gün ve 2021/4072 Esas, 2022/4102 Karar sayılı ilamı ile bozulmasına karar verilmişti. Süresi içinde davacılar vekili tarafından kararın düzeltilmesi istenilmiş olmakla, dosya içerisindeki bütün evrak incelenerek gereği düşünüldü: K A R A R Dava, 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 724’üncü maddesine dayalı tapu iptali ve tescil, ikinci kademede tazminat istemine ilişkindir. Davacılar vekili; dava konusu 233 ada 6 parselde kayıtlı taşınmazda, davalılar murisi ...’den intikal eden hisseleri haricen dava dışı ... ile imzalanan satış sözleşmesi ile satın aldığını, üzerine bina yapıp oturduğunu, ancak davalıların tescile yanaşmadıklarını beyanla; davalılar adına kayıtlı olan taşınmazda evin bulunduğu kısma ait tapu kaydının iptali ile davacılar adına temliken tesciline, olmadığı taktirde gayrimenkuldeki muristen intikal eden miras payının harici satış sözleşmesi ile bedeli ödenmek suretiyle satın alınmış olmasına rağmen resmi işlemlerin yapılamamasından dolayı fazlaya dair hakları saklı kalmak kaydıyla 2.000,00 TL'nin kanuni faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep etmiştir. Davalılar vekili; dava konusu taşınmazın tek parsel olduğunu, davalıların bu taşınmazın bir kısım hisselerini miras yoluyla edindiklerini, taşınmazın davalılar dışında da hissedarları olduğunu, taşınmazın müşterek mülkiyet hükümlerine tabi olduğundan mecburi dava arkadaşlığı olduğunu, usul bakımından da davanın reddi gerektiğini, davanın açılmasında hukuki bir yarar bulunmadığını, davanın süresinde açılmadığını, resmi şekle uyulmadan yapılan satışın geçersiz olduğunu, Kebire’nin okuma yazma bilip parmak ya da mühür kullanmasının mümkün olmadığını, dava konusu evin davalılara ait olduğunu beyanla davanın reddini savunmuştur. Mahkemece “Davanın kabulü ile; davaya konu Zonguldak ili, Merkez ilçe, On Temmuz Mahallesi parsel no 6'da kayıtlı taşınmazdan davalı ...'e ait tapunun 26 m2'lik kısmının, davalı ...'ya ait tapunun 26 m2'lik kısmının, ...'e ait tapunun 26 m2'lik kısmının, davalılar ... ..., ..., ..., ..., ... ve ...'a ait tapularının her birinden 8,67 m2'lik kısımlarının tapularının iptal edilerek toplam 130 m2'lik yerin davacılar ... ve ...'ya yarı yarıya tapuda adlarına tesciline, bakiye alanın davalılar adına tapuda tesciline” dair hükmün davalılar vekilince temyizi üzerine Dairemizin 07.06.2022 tarih ve 2021/4072 Esas, 2022/4102 Karar sayılı ilamı ile; “Dava, harici satış sözleşmesine dayalı tapu iptal ve tescil, ikinci kademede tazminat istemine ilişkindir. Bilindiği üzere, tapulu bir taşınmazın mülkiyetinin devrini öngören her türlü sözleşmelerin resmi şekilde yapılması geçerlilik koşuludur (743 S.K'nun 634.; 4721 S. Türk Medeni Kanunu m. 706; Borçlar K. m. 213; Tapu Kanunu m. 26; 1512 Sayılı Noterlik Kanunu m. 60, 89). Tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak Kanunun öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davası kural olarak kabul edilemez. Yasa hükümlerinin öngördüğü biçimde yapılmayan sözleşmeler hukuken geçersizdir. Burada öngörülen şekil, sözleşmenin geçerlilik koşulu olup, kamu düzenine ilişkindir. Bu nedenledir ki, gerek mahkemece gerekse Yargıtayca doğrudan göz önünde tutulur (Yargıtay HGK'nın 05.12.2001 gün ve 2001/13-1021 Esas, 2001/1101 Karar; HGK'nın 16.04.2008 gün ve 2008/8-324 Esas, 2008/328 Karar; HGK'nın 27.05.2009 gün ve 2009/1-181 Esas, 2009/220 Karar; HGK'nın 16.06.2010 gün ve 2010/14-290 Esas, 2010/328 Karar). Tapulu taşınmazların satışına ilişkin sözleşmeler resmi biçimde yapılmadıkça geçersizdir (TMK m.706, BK m.213, Tapu Kanunu m. 26 ve Noterlik Kanunu m.60, 89). Geçersiz sözleşmeye dayalı olarak elde edilen kazanımlar sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri istenebilir. Ancak bu durumda, taraflar arasında geçersiz de olsa bir sözleşme olduğundan dava, sözleşme zamanaşımı süresine tabidir. TBK’nın 146. maddesinde (818 sayılı BK m. 125) sözleşmeye dayanan alacakların, başka türlü hüküm mevcut olmadığı takdirde 10 yıllık zaman aşımına tabi olduğu hükme bağlanmıştır. Yine 10/07/1940 tarih ve 1939/2 Esas, 1940/77 Karar sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararına göre, harici satışın hüküm ifade etmemesi halinde taraflar, satışın kanıtlanması durumunda verdiklerini sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca isteyebilirler. Taşınmazın güncel karşılığı talep edilemez (07.06.1939 tarih ve 1936/31 Esas, 1939/47 Karar sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı). Geçerli bir sebebe dayanmaksızın bir kişinin malvarlığından diğerinin malvarlığına kayan değerlerin eksiksiz iadesi denkleştirici adalet düşüncesine dayanır ve bu ilke; haklı bir sebep olmaksızın başkasının malvarlığından istifade ederek kendi malvarlığını artıran kişinin elde ettiği bu kazanımı geri vermek zorunda olduğunu ve eski hale getirme yükümlülüğü altında bulunduğunu ifade eder. Somut olayda, davacı 01/06/1993 tarihli basit yazılı harici satış sözleşmesine dayanmakta olup, resmi satışa yönelik dosya kapsamında bir iddia ve ispat da bulunmamaktadır. Hal böyle olunca, davacının tapu iptal ve tescil talebinin kabulü mümkün değildir. Mahkemece resmi satış senedi olmadığı halde, davalılar murislerinin davacıya haricen satış yapan ...’e belirli yetkiler içerecek şekilde verdikleri vekaletnameye ilişkin 14/10/1987 tarihli noter evrakının satış senedi olduğu gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup dosya içeriği ile de uyuşmamaktadır. Kaldı ki yukarıda da açıklandığı üzere taşınmazların satışının geçerli olabilmesi noter huzurunda değil, yetkili Tapu Müdürlüğü huzurunda yapılmasına bağlıdır. Davalılar vekilinin bu yönüyle temyiz itirazları yerindedir. Bilindiği üzere, 492 sayılı Harçlar Kanunu, harcın alınmasını veya tamamlanmasını tarafların isteklerine bırakmayıp, anılan hususun (temyiz edenin sıfatına bakılmaksızın) mahkemece kendiliğinden gözetileceğini düzenlemiş ve buyurucu nitelikteki 32. maddesinde, yargı işlemlerinden alınacak harçlar ödenmedikçe müteakip işlemlerin yapılamayacağını öngörmüştür. Davacı davasını açarken 2.000,00 TL üzerinden harçlandırmış, keşfen dava konusu 233 ada 6 parsel sayılı taşınmazda bulunan arsa ve üzerindeki yapının dava tarihi değerinin toplam 59.981,00 TL olduğu tespit edilmiştir. Bu durumda mahkemece keşfen saptanan miktar üzerinden eksik harcın tamamlanması, bu zorunluluk yerine getirildiği takdirde davaya devam edilmesi gerekirken, anılan husus gözardı edilerek işin esası bakımından hüküm kurulması da isabetsizdir.” gerekçesiyle bozulmasına karar verilmiştir. Davacı vekili, karar düzeltme talebinde bulunmuştur. TMK’nın 684 ve 718. maddeleri hükümleri gereğince yapı, üzerinde bulunduğu taşınmazın mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) haline gelir ve o taşınmazın mülkiyetine tâbi olur. Ancak, yasa koyucu somut olaydaki taşınmazların durumunu genel hükümlere bırakmamış, bu konumdaki taşınmazların maliki ile yapıyı yapan kişi arasındaki ilişkiyi TMK’nın 722, 723 ve 724. maddelerinde özel olarak düzenlemiştir. Uyuşmazlığın bu kapsamda değerlendirilmesi gerekecektir. Bir kimsenin kendi malzemesi ile başkasının tapulu taşınmazına sürekli, esaslı ve mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) niteliğinde yapı yapması halinde malzeme sahibinin iyi niyetli olması yanında diğer bazı koşullar da mevcutsa malzeme sahibi yapının bulunduğu alan ile yapının kullanılması için zorunlu arazi parçasının tescilini mülkiyet ... sahibinden isteyebilir. TMK’nın 724. maddesinde yapı sahibine tanınan bu hak, kişisel hak niteliğinde olup, bina sahibi ve onun külli halefleri tarafından, inşaat yapılırken taşınmazın maliki kim ise ona ya da onun külli haleflerine karşı ileri sürülebilir. Hemen belirtmek gerekir ki, taşınmaza sonradan malik olan kişiye karşı da bu kişisel hak ancak yapı sahibini bu haktan mahrum bırakmak amacıyla arsa sahibi ile el ve işbirliği içinde olduğu iddiasıyla ileri sürülebilir. Malzeme sahibinin TMK’nın 724. maddesine dayanarak tescil talebinde bulunabilmesi bazı koşulların varlığına bağlıdır; a) Birinci koşul, malzeme sahibinin iyi niyetli olmasıdır. TMK’nın 724. maddesi hükmünden açıkça anlaşılacağı üzere, taşınmaz mülkiyetinin yapı sahibine verilebilmesi için öncelikli koşul iyi niyettir. Öngörülen iyi niyetin TMK’nın 3. maddesinde hükme bağlanan subjektif iyi niyet olduğunda da kuşku yoktur. Bu kural, malzeme sahibinin, elattığı taşınmazın başkasının mülkü olduğunu bilmemesini veya beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşılık bilebilecek durumda olmamasını ya da yapıyı yapmakta haklı bir sebebinin bulunmasını ifade eder. Malzeme sahibinin tescil istemi ile açtığı davada iyi niyetin varlığı iddia ve savunmaya bakılmaksızın mahkemece re’sen araştırılmalıdır. Ne var ki, 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi olay ve karinelerden, durumun özelliklerine göre kendisinden beklenen dikkat ve özeni göstermemiş olduğu açık bulunan malzeme sahibinin temliken tescil talebinde bulunması mümkün değildir. Çünkü bu gibi durumlarda kötü niyet karşı tarafın ispatı gerekmeden belirlenmiş olur. Ayrıca iyi niyet inşaatın başladığı andan tamamlandığı ana kadar devam etmelidir (Sübjektif koşul). İyi niyet koşulunun gerçekleşmediği durumlarda diğer koşulların gerçekleşip gerçekleşmediğinin araştırılmasına gerek bulunmamaktadır. b) İkinci koşul, yapı kıymetinin taşınmazın değerinden açıkça fazla olmasıdır. Bu koşul dava tarihine ve objektif esaslara göre saptanmalı, fazlalık ilk bakışta da kolayca anlaşılmalıdır. İnşaatın kapsadığı alanın ifrazı kabil ise arsa değeri yalnız bu kısma göre, aksi halde tamamının değerine göre bulunmalıdır. İnşaatın kaldırılmasının arazi ve malzemeye vereceği zarar, kaldırılmasıyla malzeme sahibinin elde edeceği yarardan daha fazla ise inşaatın kaldırılması fahiş bir zarara yol açacaktır (Objektif koşul). c) Üçüncü koşul ise yapıyı yapanın (malzeme sahibinin), taşınmaz malikine uygun bir bedel ödemesidir. Uygun bedel genellikle yapı için gerekli olan arsa miktarının dava tarihindeki gerçek değeri olarak kabul edilmekte ise de büyük bir taşınmazın bir kısmının devri gerektiğinde geri kalan kısmın bedelinde noksanlıklar meydana gelecekse, bunlar taşınmaza bağlı öteki zararlar da göz önünde bulundurularak hak ve yarar dengesi kurulması suretiyle hesaplattırılmalı, iptale konu zemin bedeli arsa sahibine ödenmek üzere depo ettirilmeli, önceden ödenmiş bedel var ise bu miktar ödenecek bedelden mahsup edilmelidir. d) Yukarıda değinilen üç koşulun yanısıra, yapının bulunduğu arazi parçası davalıya ait taşınmazın bir kısmını kapsıyor ise tescile konu olacak yer, inşaat alanı ile zorunlu kullanım alanını kapsayacağından mahkemece iptal ve tescile karar verebilmek için bu kısmın ana taşınmazdan ifrazının da mümkün olması gereklidir. Somut olayda; davacı taraf dava konusu taşınmazı haricen satın almış olduğunu belirterek iyi niyetli olduğunu ve temliken tescile karar verilmesini talep etmiştir. Mahkemece TMK’nın 724 vd. maddelerine dayalı bir inceleme ve değerlendirme yapılmadan hüküm tesis edilmiştir. Dairemizce, dava harici satış sözleşmesine dayalı tescil istemi niteliğinde değerlendirilerek hükmün bozulmasına karar verilmiştir. Davacı taraf açıkça TMK’nın 724. maddesine dayalı tescil isteminde bulunduğundan yukarıda yazılı ilkeler uyarınca inceleme yapılarak bir karar verilmek üzere hükmün bozulması gerekirken, yazılı gerekçeyle bozma kararı verilmesi doğru görülmemiş bu nedenle davacı tarafın karar düzeltme talebinin kabulü ile Dairemizin, 07.06.2022 gün ve 2021/4072 Esas, 2022/4102 Karar sayılı bozma ilamının kaldırılmasına ve hükmün belirtilen gerekçe ile bozulmasına karar verilmesi gerekmiştir. SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davacılar vekilinin karar düzeltme isteminin kabulü ile Dairemizin 07.06.2022 gün ve 2021/4072 Esas, 2022/4102 Karar sayılı bozma ilamının KALDIRILMASINA, yukarıda belirtilen nedenlerle hükmün BOZULMASINA, peşin alınan harcın yatırana iadesine, 09.11.2022 tarihinde oy birliği ile karar verildi.