Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2025/84 E. 2025/4386 K.

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2021/261 E., 2024/199 K.

Mahkemece bozmaya uyularak verilen karar; davalılar ..., ..., ... vekili ile davalı ... vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA Davacı vekili dava dilekçesinde; davalı ... ile diğer davalılar arasında 15.09.1996 tarihinde tarihinde imzalanan arsa payı kaşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca davalı ... tarafından davalıların arsasına yapılan inşaattan zemin katta bulunan 16 numaralı dükkanın davacı ...'na 17 numaralı dükkanın davacı ...'na ve 18 numaralı dükkanın ...'e inşaat aşamasındayken davalı ... tarafından satıldığını, satış bedellerini tamamını ödeyen davacılara dükkanlarının fiilen de teslim edildiğini ancak davalı arsa sahiplerinin tapuda devir işlemi yapmaya yanaşmadıklarını ileri sürerek davacılar tarafından satın alınan dükkanlarının davacılar adına tapu kayıt ve tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP Davalılar ..., ..., ..., ... ve ... vekili cevap dilekçesinde; davacıların talepte bulunabilmesi için davalı yüklenici ... tarafından inşaatın sözleşmeye ve ruhsata uygun bir şekilde tamamlanması ve yapı kullanma izin belgesinin alınmış olması gerektiğini, binada eksiklikler bulunduğunu, davacıların talepte bulunamayacağını savunarak davanın reddini istemiştir.

III. MAHKEME KARARI Mahkemenin 11.04.2012 tarihli kararı ile davalılardan ... ile diğer davalılar arasında ... Noterliği'nin 15.09.1996 tarihli ve ... yevmiye no'lu düzenleme şeklinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığı, bu sözleşmeye istinaden inşaatı tamamlayan davalı yüklenici ... tarafından davalı arsa sahiplerine bağımsız bölümleri teslim edildiği gibi, davacılara da satışı yapılan bağımsız bölümlerin teslim edildiği ve bağımsız bölümlerde davadan önce fiilen oturulmaya başlandığı, inşaatın yapı kullanma izin belgesinin de alındığı, davalı yüklenicinin asansörle birlikte bir kısım imalâtları yapmadığı bilirkişi raporuyla anlaşılmış ise de eksik işlerin davalı arsa sahipleri açısında katlanabilir eksiklikle olup, asansörün davacılar tarafından yapılması ve bilirkişi tarafından tespit edilen diğer eksik işler bedeli olan 63.952,00 TL'nin davacılar tarafından ödenmesi kaydıyla bağımsız bölümlerin tapularının davacılara verilebileceği gerekçesiyle 63.952,00 TL'nin davacılar tarafından müteselsilen davalılara ödenmesi ve asansörünün davacılar tarafından sözleşmede belirlenen şartlarda yapılması kaydı ile tapu iptal tescil taleplerinin kabulüne karar verilmiştir.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ Mahkemenin 11.04.2012 tarihl kararının süresi içinde davacılar vekili ile davalılar ... vekili tarafında temyiz edilmesi üzerine Yargıtay 14. Hukuk Dairesi'nin 11.12.2019 tarihli ve 2019/2312 Esas, 2019/8571 Karar sayılı ilamı ile davacılar ..., ... ve ...'nun dava konusu binadaki işyeri vasfındaki bağımsız bölümleri satın aldıklarından ''tüketici" kavramı kapsamında kabul edilemeyecekleri satış ticari amaçla yapılmış sayılacağından davaya bakmakla görevli mahkemenin tüketici mahkemesi yerine asliye hukuk mahkemesi olduğu, bu davacılar yönünden dosyanın tefrik edilerek asliye hukuk mahkemesi sıfatı ile yargılama yapılması gerektiği, davanın açıldığı tarihteki duruma göre talepler hakkında, şüphe ve tereddüdü gerektirmeyecek biçimde, açık olarak hüküm kurulması gerekirken asansörün davacılar tarafından yapılması kaydı ile şarta bağlı ve terditli hüküm kurulmasının doğru olmadığı, kabule göre de eksik işler bedelinin hesaplanması bakımından dosya içerisinde yer alan üç farklı tarihli bilirkişi raporlaarındaki çelişkinin ek rapor ile giderilmeksizin son tarihli rapor hükme esas alınarak karar verilmesinin doğru olmadığı, kabul beyanında bulunan davalılar ..., ..., ...'ın elbirliği mülkiyetine tabi hisseleri yönünden, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 640. maddesinin 2. bendi (eski Medeni Kanun'un 581. maddesi) uyarınca, diğer hissedarlar davayı kabul etmedikleri sürece kabul beyanlarının sonuç doğurmayacağı gerekçesiyle bozulmasına karar verilmiştir.

Mahkemenin ilam başlığındaki tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı olan yüklenicinin edimi olan bina yapımı işini sözleşmeye, projesine ve fen kurallarına uygun olarak yerine getirmesi halinde kendisine verilecek olan arsa payının ya da bağımsız bölümlerin adına tescilini arsa sahibinden isteyebileceği gibi bu hakkını arsa sahibinin onayı gerekmeksizin üçüncü kişilere temlik de edebileceği, yüklenicinin kişisel hakkını temellük eden üçüncü kişinin de bu hakları yüklenicinin halefi olarak arsa sahibine karşı ileri sürme olanağına sahip olduğu, yükleniciden temellük edilen kişisel hakkın dava edilerek arsa sahibine karşı ileri sürülmesi ya da yüklenicinin bu hakkını üçüncü bir kişiye devretmeden kendisinin tescil istemesi halinde yüklenicinin edimini tam anlamıyla yerine getirip getirmediğinin saptanması gerektiği, binanın arsa sahibinin reddedemeyeceği bir seviyeye getirildiği, ancak yüklenicinin gerek eksik ve ayıplı işlerden, gerekse sözleşme veya kanundan kaynaklanan nedenlerden dolayı arsa sahibine borçlu bulunduğunun anlaşılması halinde yükleniciye veya halefi olan üçüncü kişiye bunları yerine getirmek üzere uygun bir süre tanınması ya da olanaklı bulunursa karşılıkları para olarak depo ettirilerek, depo ettirilecek tutar arsa sahibine ödenmek üzere talebin kabul edilerek tescil hükmü kurulması gerektiği, dava konusu taşınmazın yapı kullanım izninin alınmış olduğu, yapıdaki eksikliklerin bodrum katındaki kömürlükler, zemin kattaki kapıcı dairesi ve asansöre ilişkin olduğu, tespit edilen toplam 633.330,00 TL eksik iş bedelinin iş bu dava davacıları ile bu dosyanın tefrik edildiği 2020/129 E. sayılı dosyada davalı yükleniciden daire satın alan tüketici konumundaki davacılar tarafında yatırıldığı gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.

V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri 1. Davalılar ..., ... ve ... vekili temyiz dilekçesinde; davalı müteahhidin yükümlülüklerin yerine getirmemesi nedeniyle tapuların devredilmediğini, hükme esas alınan bilirkişi raporunda mimari projeye göre binanın ortak kullanımında olan merdiven sahanlığından çatı katında bulunan ortak alan girilebilmesi gerekirken projeye aykırı olarak girilemediği tespit edilmesine rağmen projeye aykırılığın giderilmesi için gereken bedelin tespit edilmediğini, ayrıca bu hususta imar kirliliği suçundan açılan davanın bekletici mesele yapılması gerektiğini, mahkemece eksik işlerin tamamlanması için davacılara yargılama sırasında kesin süre verilmesi ve eksiklikler giderildikten sonra karar verilmesi gerekirken eksik iş bedelinin depo edilmesi suretiyle karar verilmesinin doğru olmadığını, ayrıca eksik iş bedelinin çok düşük hesaplandığını, depo edilen bedelin 2022 yılı esas alınarak hesaplanması nedeniyle eksik işleri karşılamaya yeterli olmadığını beyan etmektedir.

2. Davalı ... temyiz dilekçesinde; mahkemece davacılara eksik işlerin giderilmesi için süre verilmesi gerekirken eksikliklerin tamamlanması ve bedel yatırılması şeklinde seçimlik hak tanınarak depo kararı verilmesinin ve eksiklik tamamlama işinin davalılara yüklenmesinin hukuka aykırı olduğunu, eksik işlerin kim tarafından tamamlanacağının belirsiz olduğunu, 2022 yılı esas alınarak hesaplanan 633.330,00 TL eksik iş bedelinin 2024 yılında depo ettirildiğini, 2024 yılında bu bedel ile binanın çatısının dahi yapılamayacağını, eksikliklerin giderilmesi için davacılara kesin süre verilmesi ve eksikliklerin giderilmesi halinde tapu iptal tescil davasının kabulüne karar verilmesi gerektiğini beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe Dava, şahsi hakka (satım sözleşmesi) dayalı tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir.

Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 371. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı halinde mümkündür.

Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere ve hükme esas alınan son bilirkişi kurulu raporunda tespit edilen binanın ortak kullanımında olan merdiven sahanlığından çatı katında bulunan ortak alana girilememesinden kaynaklı projeye aykırılığın, bu alanın davalı arsa sahiplerinden ... tarafından kullanılıyor olmasına ve davalı yüklenicinin projeye aykırı imalâtı gerçekleştirdiğinin ispat edilememesine göre usul ve kanuna uygun olup, davalı vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; Davalılar ..., ... ve ... vekili ile davalı ... vekilinin yerinde görülmeyen temyiz sebeplerinin reddi ile usul ve kanuna uygun olan kararın ONANMASINA, Aşağıda yazılı temyiz karar harcının temyiz edenlere yükletilmesine, Dosyanın Mahkemesine gönderilmesine, Kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 18.12.2025 tarihinde oy birliği ile karar verildi.