Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2025/3272 E. 2026/1990 K.

MAHKEMESİ : Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 10. Hukuk Dairesi SAYISI : 2024/1117 E., 2025/810 K. İLK DERECE MAHKEMESİ : Bursa 5. Tüketici Mahkemesi SAYISI : 2019/203 E., 2021/449 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA Davacı vekili dava dilekçesinde; davalılardan yüklenici ... ile davalı ...'nın da içinde bulunduğu arsa sahipleri arasında 158 Ada, 3 Parsel sayılı taşınmaz üzerine yapılacak inşaat konusunda .... Noterliği'nin 12.05.2015 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, davalı yüklenici firmayla davacı müvekkili arasında B Blok, 12 numaralı bağımsız bölümün satışı ile ilgili olarak 03.04.2016 tarihli satış vaadi sözleşmesinin imzalandığını, davacı müvekkilinin sözleşmeye dayalı olarak tüm ödeme yükümlüğünü eksiksiz bir şekilde yerine getirdiğini ve davalı yükleniciden haricen satın almış olduğu daireyi kısa bir süre önce fiilen teslim aldığını, ancak inşaatın bütününde bir takım eksikliklerin bulunması ve yapı kullanım izninin alınmamış olması sebepleriyle henüz hukuki teslimin yapılmadığını, dava konusu bağımsız bölümün 13.04.2018 tarihinde davalılardan ...'ne 100.000,00 TL gibi sembolik bir bedelle ...'ya vekaleten devredildiğinin tespit edildiğini, taşınmazı devralan davalı şirketin bu devre ilişkin olarak gerek yüklenici firmaya gerekse de arsa sahibi davalıya herhangi bir bedel ödemediğini, devrin muvazaalı olduğunu ve davalı ...'nin kötü niyetli olarak davacı müvekkilinin zararına hareket ettiğini ileri sürerek, dava konusu taşınmazın tapu kaydının iptaliyle davacı müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; davalı müvekkili şirketin taraflar arasındaki sözleşmeden kaynaklanan tüm sorumluluklarını yerine getirerek dava konusu taşınmazın zilyetliğini de davacıya devrettiğini, ancak davalı müvekkili şirketin insiyatifi dışında gerek kendi, gerekse de taşeron firmalara ait SGK borçlarının ödenememesi sonucunda dava konusu taşınmaz üzerindeki tasarruf hakkının kısıtlandığını ve bu nedenle tapu devrinin yapılamadığını, dava konusu taşınmazın mülkiyetinin devri hususunda davalı müvekkili firmanın çaba içerisinde bulunmasına karşılık bu aşamada ekonomik gücü olmadığından bu devrin henüz gerçekleştirilemediğini, bununla birlikte davalı müvekkilinin davanın açılmasını gerektirecek bir kusurunun da bulunmadığını ve davalı müvekkili şirketin iyiniyetli olduğunun da değerlendirilmesi gerektiğini ileri sürerek, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; davacı tarafça muvazaa iddiasında bulunulmakla birlikte bu iddialarını ispatlar mahiyette herhangi bir somut delil sunulmadığını, davalı müvekkilince dava konusu taşınmazın devralınması sırasında herhangi bir muvazaalı işleminin bulunmayıp, davalı müvekkilinin davacı ve diğer davalılara göre iyiniyetli üçüncü kişi konumunda olduğunu, davalı müvekkili şirketin davacı ile yüklenici davalı arasında akdedilen taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden haberdar olmadığı gibi bu hususa ilişkin tapu kaydında herhangi bir şerhin de bulunmadığını, tapuya güven ilkesi gereği tapu kaydına şerh edilmeyen işbu durumun davalı müvekkilince bilinmesinin mümkün olmadığını, davacı tarafça davalı müvekkili şirkete husumet yönetilmesinin yerinde olmadığını ileri sürerek, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararında davacı ile davalı ... arasında 158 Ada, 3 Parsel'de kayıtlı B Blok 12 no.lu dairenin devrine ilişkin 03.04.2016 tarihli sözleşmenin imzalandığı, satış bedelinin 175.000,00 TL olduğu, satış bedelinin davacı tarafından davalı yüklenici/müteahhit şirkete ödendiği, yükleniciden bağımsız bölüm alan diğer malikler tarafından davalılar aleyhinde başkaca davalar da açıldığı, davaların niteliklerinin aynı olduğu ve bu dosyalarda alınan bilirkişi raporlarında, bu davanın da konusu olan 158 ada, 3 parselde kayıtlı taşınmazda icra edilen keşif sonrasında, alanında uzman bilirkişiler tarafından düzenlenen raporların aynı doğrultuda olduğu ve mahkemedeki davaya da emsal teşkil ettiği, niza konusu taşınmaza ilişkin düzenlenen bilirkişi raporlarında, davalı yüklenici ...'nin inşaatı tamamlamadan bıraktığı, inşaatın A,B,C,D,E,F Bloklardaki tamamlanma oranının %98, eksik imalatların oranının %2 seviyesinde olduğunun bildirildiği, dava konusu 158 ada, 3 parselde kayıtlı taşınmaza ilişkin iskân ruhsatının bulunmadığı, davacının ödemiş olduğu bedelin iadesini de satış vaadi sözleşmesinin tarafı olan davalı müteahhit/inşaat şirketinden talep edebileceği, ancak sadece tapu iptal ve tescil talebinde bulunulduğu, davacının tapu iptal tescil talep edebilmesinin koşulunun, yüklenicinin, kat karşılığı inşaat sözleşmesindeki edimlerini yerine getirip davacıya sattığı dava konusu taşınmazın mülkiyet hakkını kazanmış olmasına bağlı olduğu, oysa yüklenicinin edimlerini yerine getirmediği, tapu iptal davaları ancak tapu malikine karşı açılabileceğinden tapu maliki olmayan arsa malikinden tapu iptali ve tescil talep etmenin mümkün olamayacağı, dava konusu inşaatta ... tarafından eksik bırakılan imalatların bedelinin toplam 7.591.331,00 TL olması, bunun katlanılabilir seviyede olmaması ve ruhsat da alınmadığı gözetildiğinde yüklenicinin niza konusu taşınmazın tapusunu hak etmediği, gerekçesiyle, davacı tarafından davalı ... ile davalı ... aleyhine açılan davanın pasif husumet yokluğu nedeniyle ayrı ayrı reddine, davacı tarafından davalı ... Yapı İnşaat Taahhüt Vinç Sanayi ve Ticaret Limited Şirketi aleyhine açılan davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili ve davalı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri Davacı vekili temyiz dilekçesinde;

a.Mahkemenin, davalı ... Yapı Şirketinin diğer davalı şirketle arasındaki ticari ilişkinin sıklığını, davalı ... Yapı Şirketinin, davacı ile diğer davalı ... İnşaat şirketi arasında düzenlenen gayrimenkul satış vaadi sözleşmesini "bilmesi gereken" kişilerden olduğu hususunu dikkate almadığını,

b.Davalılar arasında gerçekleşen satış işleminin muvazaalı olduğunu,

c.Davalı ... yönünden pasif husumet yönünden davanın reddinin de yasaya uygun olmadığını, davalı ...'nın, dava konusu bağımsız bölümü diğer davalı ... Yapı şirketine devretmekle, inşaatın tamamlanmadığı şeklindeki savunmalarından zımnen feragat etmiş durumda olduğunu,

d.Davanın davalı ... İnşaat açısından reddinin usul ve yasaya açıkça aykırı olduğunu, zira, davacı tarafından imza altına alınan satış vaadi sözleşmesinin tarafının bu şirket olup, bağımsız bölümünün bedelinin de bu şirkete ödendiğini beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık, yükleniciden harici satış sözleşmesi ile satın alınan taşınmaza yönelik tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 371. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı halinde mümkündür.

Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup, davacı vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir. VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 370/1. maddesi hükmü uyarınca ONANMASINA,

Davacı (tüketici) harçtan muaf olduğundan, peşin alınan harcın istek halinde iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

07.05.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.