Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2025/2954 E. 2025/3680 K.

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2011/197 E., 2022/63 K.

Mahkemece bozmaya uyularak verilen karar bir kısım davalılar vekilince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.

I. DAVA Asıl ve birleşen davada davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkili arsa sahibi ile yüklenici ... arasında düzenleme şeklinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, ancak yüklenicinin sözleşme gereklerini yerine getirmediğini, dava konusu taşınmazda kat irtifakı kurularak bir kısım bağımsız bölümlerin gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile dahili davalılara haricen satıldığını ileri sürerek sözleşmenin geriye etkili feshi ile davalılar adına tapu kayıtlarının iptali ile kendi adına tescilini talep etmiştir.

II. CEVAP Asıl davada davalı vekili cevap dilekçesinde; davanın reddini istemiştir.

III. MAHKEME KARARI Mahkemenin 27.03.2006 tarih ve 1996/344 E., 2006/62 K. sayılı kararı ile davanın reddine karar verilmiştir.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ Mahkeme kararının süresi içinde davacı vekilince temyiz edilmesi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 15. Hukuk Dairesi'nin 05.05.2011 tarih, 2010/2052 E., 2011/2753 K. sayılı kararı ile arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde pay devrinin avans ödemesi vasfında olduğu, gerçek satış işlemi bulunmadığı, mülkiyet hakkı sahibi olan davacı arsa malikinin tek taraflı irade beyanı ile sonlandırılması mümkün olmayan arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin feshini ve mülkiyet hakkına dayalı olarak tapu kaydının iptâl ve tescilini istemeye hakkı olduğundan tarafların işin esası ile ilgili delillerini sorup toplamak suretiyle davanın esasını inceleyip sonucuna uygun bir karar verilmesi gerektiği gerekçeleriyle hükmün bozulmasına karar verilmiştir. Mahkemenin ilâm başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararı ile yüklenicinin inşaatı tamamlamayarak edimini yerine getirmediği, inşaatın geldiği aşama oranının dahi tespit edilemediği, yüklenicinin sözleşmeye rağmen hiçbir şekilde inşaata başlamadığı, müteveffa yükleniciden hak iktisap eden 3. kişilerin taşınmazın durumunu bilmediklerinin kabul edilmeyeceği, iyiniyetlerinin korunmayacağı gerekçeleriyle asıl ve birleşen davanın kabulü ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshine, davalılar adına kayıtlı tapu kayıtlarının iptali ile davacı arsa sahibi adına tesciline karar verilmiştir. Bir kısım davalıların temyizi üzerine eksik temyiz harçlarının ikmal edilmediği gerekçesiyle ek kararla temyiz başvurularının yapılmamış sayılmasına karar verilmiştir.

V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri 1-Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde; müteveffa yüklenicinin hem mirasçısı hem de taşınmazdan iyiniyetle hak iktisap eden 3. kişi konumunda olduğunu, kendi adına kayıtlı bağımsız bölümleri cebri icradan satın alan davalı ...’den satın aldığını, tapu siciline güvenerek hareket eden iyiniyetli 3. kişi olduğunu beyan etmiştir.

2-Davalı tapu malikleri ve mirasçıları ..., ., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ... ayrı ayrı sundukları temyiz dilekçelerinde; kendilerinin ve mirasbırakanlarının iyiniyetle tapuya güvenerek taşınmaz satın alan kişi olduklarını, tüm davalı tapu malikleriyle zorunlu dava arkadaşı olmadıklarından bahisle temyiz harcının hatalı hesapladığını beyan etmişlerdir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe Dosya içeriğine, bozmanın mahiyeti ve kapsamına göre taraflar arasındaki uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi ve tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

1-)Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu taşınmaz üzerinde kat irtifakı kurulduğu ve kurulan kat irtifakı uyarınca davalıların bağımsız bölümler üzerinde hisseleri oranınca hak sahibi olduğu dosya kapsamıyla sabittir. Mahkemece temyiz eden davalılardan tüm taşınmazın değeri üzerinden hesaplanan temyiz harcının tahsili amacıyla muhtıra çıkarıldığı ve muhtıra gereğini yerine getirmeyen davalıların temyiz başvurusunun reddine karar verildiği anlaşılmıştır. Dairemizce 06.03.2025 tarihli geri çevirme kararıyla davalıların taşınmazdaki hisse oranları dikkate alınarak her bir davalının yatıracağı miktarın tespit edilip bu miktarlar üzerinden temyiz harcının tamamlanması amacıyla dosya ilk derece mahkemesine gönderilmişse de mahkemece bu karara uyulmaksızın bir kısım temyiz edenler hakkında yeniden temyiz edilmemiş sayılması kararı verilmiştir. Bu itibarla, usulüne uygun olmayan muhtıralar sonucu verilen temyiz başvurusu reddine dair kararların kaldırılmasına karar verilmiştir.

2-a) Davacı arsa sahibi ve davalı yüklenici ... arasında 20.10.1992 tarihli düzenleme şeklinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmış olup yüklenici sözleşme konusu inşaatı tamamlayamamıştır. Sözleşme gereği yükleniciye devredilen Çanakkale ili, .... ilçesi, .... Mahallesi, 162 ada, 309-361-362-435 (305-306-307-308-309) sayılı parsellerde kat irtifakı tapuları tesis edilerek bağımsız bölümler ve arsa payları davalı tapu maliki 3. kişilere tapuda satılmıştır.

Yargıtay (Kapatılan) 15.Hukuk Dairesi'nin 05.05.2011 tarih, 2010/2052 E., 2011/2753 K. sayılı bozma ilamında, arsa sahibinin yükleniciye devrettiği tapuların yüklenici tarafından edimlerini yerine getirmediğinden bahisle avans tapu gerekçesiyle arsa sahibine geri döneceğine vurgu yapılmışsa da Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu'nca 16.05.2025 tarihli, 2024/1 Esas, 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile arsa sahibinin yükleniciye devrettiği tapunun avans tapu olduğunun kabulünün mümkün olmadığına karar verilmiştir.

Anılan İçtihadı birleştirme öncesinde aksi yönde bir bozma olsa bile usuli yeni İBK nedeniyle kazanılmış haktan söz etmek mümkün olmayacaktır.

Bilindiği üzere hukuk sistemimizde taşınmaz mülkiyeti edinmek ancak tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile iyiniyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır. Yani, iyiniyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur (TMK. m. 1023).

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran karma bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan nitelikteki binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler. Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını veya bir kısmını çeşitli saiklerle yükleniciye tapuda devretmekte ve yüklenici devraldığı bağımsız bölüm veya arsa hisselerini üçüncü kişilere satmaktadır. Arsa payı veya bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi talep edilebilmektedir.

TMK’nın 3. maddesine göre, tapuya güvendiğini, iyiniyetli olduğunu beyan eden ve yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişinin iyiniyetli olduğu Kanun gereğince karine olarak kabul edilmelidir. Aynı Kanun'un 1023. maddesine göre ise tapuya güvenerek iktisap edilen ayni hakkın korunması gerekir.

TMK’nın 3. ve 1023. maddelerine göre, yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm devralan üçüncü kişi iyi niyetli ise yüklenici adına yapılan tescil başlangıçtan itibaren yolsuz olsa veya sonradan geriye etkili fesihle yolsuz hâle gelse bile devrin geçerli olacağı kabul edilmelidir. Zira tapu siciline güven ilkesi korunmazsa hukukî işlem güvenliği, dolayısıyla hukukun en temel ilkelerinden olan hukukî güvenlik ilkesi de ihlâl edilmiş olur.

Arsa sahibinin; üçüncü kişinin taşınmazı tapuda satın aldığı anda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle tapunun yükleniciye devredildiğini ve yüklenicinin edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi ihtimalini bildiğini ve buna rağmen taşınmazı satın aldığını veya lehine ipotek tesis ettiğini bir başka deyişiyle üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunu somut delil ve vakıalarla ispat etmesi halinde elbette tapunun arsa sahibine döneceğinin kabulü gerekir.

Öte yandan, arsa sahibinin yükleniciye devrettiği tapunun avans tapu olduğunun kabulü de mümkün değildir. Zira “avans tapu”kavramının Türk Medeni Kanunu ve Türk Eşya Hukuku sisteminde yerinin bulunmadığı, Doktrinde de belirtildiği gibi, arsa sahibinin yükleniciye tapu devrinin avans tapu kavramıyla açıklanamayacağı,zira tapu devrinin şarta bağlanamayacağı; dolayısıyla, yüklenici adına kayıtlı olan arsa hissesi veya bağımsız bölümün üçüncü kişiye satılmasının geçerli olduğu kabul edilmelidir.

Arsa sahibinin yükleniciye tapuyu devretmesi, yolsuz tescil olarak da değerlendirilemez. Zira aynî hakkın kurulabilmesi için yeterli olmayan ve gerçek hak sahipliğini yansıtmayan tescil, yolsuz tescildir. (TMK.1024). TMK’nın 992. maddesi hükmü gereğince, arsa sahibinin bozucu yenilik doğuran hakkını kullanarak sözleşmeden dönme anına kadar, mülkiyet hakkına sahip yüklenicinin tasarruf işleminde hiç bir hukuki sakatlık olmayacaktır. Arsa sahibi, sözleşmeden sonradan dönse bile “yolsuz tescil” iddiasıyla yükleniciden iyiniyetle ayni hak iktisap eden üçüncü kişiden tapu iptali ve tescil talep etme hakkı bulunmayacaktır.

İzah edilen nedenlerle, tapuya güvenerek yükleniciden arsa hissesi veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen iyiniyetli üçüncü kişinin TMK'nın 1023. maddesine istinaden iktisabının korunması gerekir. Ancak, arsa sahibinin TMK’nın 3/2. fıkrası gereğince, üçüncü kişinin taşınmazı satın aldığı veya lehine ipotek tesis ettiği anda, “tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiğini ve sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu” bildiğini veya bilmesi gerektiğini ispatlaması halinde arsa sahibinin tapu iptali ve tescil veya ipoteğin kaldırılması talebi kabul edilebilir.

Temyiz eden davalı tapu malikleri ve mirasçıları ..., ., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ... ve ...’in temyiz itirazlarının kabulü ile, Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu'nun 16.05.2025 tarihli, 2024/1 Esas, 2025/2 Karar sayılı kararı uyarınca tarafların delilleri toplanarak davacı arsa sahibi tarafından bu kişilerin tapuda yapılan satış anında kötüniyetli olduklarının ispat edilmesi halinde adlarına kayıtlı bulunan bağımsız bölümlere ilişkin tapu kayıtlarının iptali ile davacı arsa sahibi adına tesciline; iyiniyetli olduklarına ilişkin karinenin aksinin davacı tarafca ispat edilememesi halinde ise tapu iptali ve tescil talebinin reddine karar verilmesi amacıyla hükmün bozulmasına karar verilmiştir.

2-b) Yargıtay (Kapatılan) 15.Hukuk Dairesi'nin 05.05.2011 tarih, 2010/2052 E., 2011/2753 K. sayılı bozma ilamından sonra mahkemece verilen tapu iptali ve tescil kararını davalı tapu malikleri ve mirasçıları ..., .....,...,...,...,, ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ... ve ... temyiz etmiş olup kararı temyiz etmeyen diğer davalı bağımsız bölüm maliki ve mirasçılar açısından Yargıtay (Kapatılan) 15. Hukuk Dairesi'nin 05.05.2011 tarih, 2010/2052 K. Esas, 2011/2753 sayılı tapu iptali ve tescil kararının kesinleştiğinin kabulü gerekir.

2-c) Öte yandan anılan içtihadı birleştirme kararı uyarınca yüklenicinin eşi ve mirasçısı olan ve hükmü temyiz eden davalı ... tarafından iyiniyet iddiasında bulunulmuşsa da bu davalının taşınmazın durumundan, davaya konu arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden ve inşaatın tamamlanmadığından bilgisinin olmaması olayların günlük olağan akışına uygun bulunmadığından yukarıda anılan İçtihadı Birleştirme Kararı gereğince iyiniyet iddiası dinlenemez. Bu nedenle davalı ...’nın tüm temyiz itirazlarının reddine karar verilmiştir.

3) Yüklenici ...’nın arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca edimlerini ifa etmediği dosya kapsamıyla sabit olduğuna göre halen yüklenici adına kayıtlı olan bağımsız bölüm payları yönünden de davanın kabulüne karar verilmesi gerekmektedir. 4) 6100 sayılı HMK’nın 297/2. maddesinde “Hükmün sonuç kısmında, gerekçeye ait herhangi bir söz tekrar edilmeksizin, taleplerden her biri hakkında verilen hükümle, taraflara yüklenen borç ve tanınan hakların, sıra numarası altında; açık, şüphe ve tereddüt uyandırmayacak şekilde gösterilmesi gereklidir” düzenlemesi yer almaktadır. Bu nedenle kamu düzeninden olan doğru sicil oluşturma ilkesi gereğince de hakimin tapu iptali ve tescil taleplerinde infazı kabil karar verme yükümlülüğü vardır.

Mahkemece tapu iptali ve tescil talebi hükmü kurulurken sözleşmeye konu parsellerin gittileri yeniden temin edilerek iptal edilen tüm bağımsız bölümlere ilişkin ada parsel numaraları ve hisse payı ile malik zikredilerek her bir davalı yönünden ayrı ayrı tapu iptali ve tescil hükmü kurulması gerekirken “davalılar adına olan tapunun iptali ile davacı adına tesciline” şeklinde infazda tereddüde sebep olacak şekilde hüküm kurulması doğru olmamış, yeniden kurulacak hükümde temyiz etmeyen ve kesinleşen paylar da dikkate alınarak kararın izah edilen şekilde infazı kabil hüküm oluşturulması için re’sen kararın bozulması gerekmiştir.

VI. KARAR 1-Yukarıda (1) numaralı bentte açıklanan nedenlerle, mahkemenin temyiz başvurusunun yapılmamış sayılmasına dair verilen 13.04.20 23... .07.2025 tarihli ek kararlarının KALDIRILMASINA, 2-(2-c) numaralı bentte açıklanan nedenlerle davalı ... vekilinin tüm temyiz itirazlarının REDDİNE, 3-(2 -a ve 4 ) numaları bentlerde açıklanan nedenlerle davalı tapu malikleri ve mirasçıları ...,...,..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ... ve ...’in temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün temyiz eden bu davalılar lehine olacak şekilde ve infazı kabil hüküm kurulması için re’sen BOZULMASINA, Peşin alınan temyiz harcının istek halinde ilgililere iadesine, Karara karşı tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme isteminde bulunulabileceğine, Dosyanın Mahkemesine gönderilmesine, 30.10.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.