Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2024/300 E. 2025/2445 K.

MAHKEMESİ : Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 10. Hukuk Dairesi SAYISI : 2022/1317 E., 2023/1206 K. BİRLEŞEN ORHANGAZİ 1.ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ'NİN 2020/358 ESAS SAYILI DOSYADA; İLK DERECE MAHKEMESİ : Orhangazi 1. Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2019/31 E., 2022/244 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı asıl davada davalı ... ve birleşen davada davalı ... tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.

I. DAVA 1. Asıl davada davacı arsa sahibi vekili dava dilekçesinde;davacı müvekkili ... ile dava dışı ... Limited Şirketi arasında düzenleme şeklinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini akdedildiğini, sözleşmeye konu gayrimenkulün yükleniciye devredildiğini, yüklenicinin, sözleşme hükümleri yerine getirilmediğini, sözleşmenin geriye etkili feshine karar verildiğini ancak yüklenicinin 4 adet bağımsız bölümü muvazaalı şekilde davalı ... adına anlaşmalı olarak temlik ettiğini ileri sürerek gayrimenkul üzerinde kurulu kat irtifakının ... no.lu bağımsız bölümlerin davalı adına olan kayıtlarının iptali ile müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir. Birleşen davada davacı arsa sahibi vekili dava dilekçesinde; asıl dava kapsamında tapu iptal ve tescil talepli davayla açılan bu davanın birleştirilerek davalı ... adına tescil edilen 2 No'lu bağımsız bölüm yönünden tapu iptali ve tescil kararı verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP Asıl ve birleşen davalarda davalılar ... ve ... iyiniyetli olduklarından bahisle davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile yüklenicinin edimlerini ifa etmediği, bağımsız bölümlere hak kazanamadığı, inşaat halindeki bir binada arsa payı (bağımsız bölüm) satanların iyiniyetli oldukları kabul edilemeyeceğinden asıl davada 1, 3 ve 4 no.lu bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarının iptali ile davacı adına kaydına, 2 no.lu bağımsız bölüm ve birleşen dava yönünden ise birleşen dosya davalısı ... taşınmazı yükleniciden almadığından ve kötüniyetli olmasını gerektirir ispata elverişli bir delil olmadığı gerekçesiyle 2 no.lu bağımsız bölüme yönelik birleşen davada tapu iptali ve tescil talebinin reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde asıl ve birleşen davalarda davacı vekili ve asıl davada davalı ... vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacı arsa sahibi ile dava dışı yüklenici arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine karar verilmesinden sonra dava dışı yüklenici tarafından karara karşı temyiz yasa yoluna başvurulduğu ve dava konusu bağımsız bölümlerin 30.11.2018 tarihinde davalı ...'na satış suretiyle devredildiği ve ayrıca 2 no.lu bağımsız bölümün de 15..01.2019 tarihinde asıl dosya davalısı olan ... tarafından birleşen dosya davalısı ...'a devredildiği, dava konusu bağımsız bölümlerin devir tarihi itibariyle henüz inşaata başlanılmamış olduğunun tüm dosya kapsamıyla sabit bulunduğu, davalı ... tarafından henüz inşaatına dahi başlanılmayan yerden dava konusu bağımsız bölümlerin devralındığı, keza birleşen dosya davalısı ...'un da aynı şekilde henüz inşaatına dahi başlanmadığını bildiği yerden 2 no.lu bağımsız bölümü aldığı, yükleniciden pay alan satın üçüncü kişilerin yüklenicinin halefi olarak ancak yüklenici edimi tam olarak yerine getirip tapuyu almaya hak kazandığı takdirde hak sahibi olacakları, arsa sahibi ile yüklenici arasındaki sözleşmenin geriye etkili olarak feshi halinde yükleniciye adına yapılan devrin sebebinin ortadan kalkacağı ve tescilin yolsuz tescil haline geleceği, iyiniyetli olarak kabul edilmelerinin mümkün olmayacağı gerekçeleriyle asıl dava yönünden davalı ... istinaf başvurusunun esastan reddine;davacının istinaf başvurusunun kabulü ile birleşen dava yönünden ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına, yeniden hüküm tesisine; birleşen davanın kabulüne karar verilmiştir.

V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri 1. Asıl davada davalı ... vekili temyiz dilekçesinde; iyiniyetli olduğunu, taşınmazları geçerli vekaletnameye dayalı olarak ekonomik açıdan avantajlı olduğu için inşaat halindeyken satın aldığını beyan etmektedir. 2. Birleşen davada davalı ... vekili temyiz dilekçesinde; asıl davada davalı ...’nun da inşaat işleriyle uğraştığını, kendisinden satın aldığı 2 dairenin teslim edilmemesi üzerine dava konusu bağımsız bölümü devraldığını, iyiniyetli 3. kişi olduğunu beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. 1-Asıl davaya yönelik temyiz itirazları yönünden; Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 371. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı halinde mümkündür. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup asıl davada davalı ... vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

2-Birleşen davaya yönelik temyiz itirazları yönünden; Dairemizin, “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi halinde yükleniciden hisse veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen üçüncü kişilerin iyiniyetle tapuya güvenerek ayni hak iktisaplarının dinlenmeyeceğine..” dair içtihadından dönmek amacıyla Yargıtay Kanunu’nun 15/2-c maddesi gereğince Yargıtay Birinci Başkanlığına yaptığı başvuru neticesinde Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunca 18.04.2025 tarih, 2024/1 Esas; 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile Dairemizin eski içtihatlarından dönme istemi kabul edilmiştir. 16.05.2025 tarih, 2024/1 Esas; 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi, Yargıtay Kanunu’nun 45/5.fıkrası gereğince içtihadı birleştirme kararları benzer hukuki konularda Yargıtay Genel Kurullarını, dairelerini ve adliye mahkemelerini bağlar. İçtihadı birleştirme öncesinde aksi yönde bir bozma olsa bile usuli kazanılmış hakkın istisnası olarak uygulanması gerekir. Bu nedenle; Hukuk sistemimizde taşınmaz mülkiyeti edinmek ancak tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile iyi niyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır. Yani, iyiniyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur (TMK. m. 1023). Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran karma bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan nitelikteki binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler. Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını veya bir kısmını çeşitli saiklerle yükleniciye tapuda devretmekte ve yüklenici devraldığı bağımsız bölüm veya arsa hisselerini üçüncü kişilere satmaktadır. Arsa payı veya bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi talep edilebilmektedir. TMK’nın 3. maddesine göre, tapuya güvendiğini, iyiniyetli olduğunu beyan eden ve yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişinin iyiniyetli olduğu Kanun gereğince karine olarak kabul edilmelidir. Aynı Kanunun 1023. maddesine göre ise tapuya güvenerek iktisap edilen ayni hakkın korunması gerekir. TMK’nın 3. ve 1023. maddelerine göre, yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm devralan üçüncü kişi iyiniyetli ise yüklenici adına yapılan tescil başlangıçtan itibaren yolsuz olsa veya sonradan geriye etkili fesihle yolsuz hâle gelse bile devrin geçerli olacağı kabul edilmelidir. Zira tapu siciline güven ilkesi korunmazsa hukukî işlem güvenliği, dolayısıyla hukukun en temel ilkelerinden olan hukukî güvenlik ilkesi de ihlâl edilmiş olur. Arsa sahibinin; üçüncü kişinin taşınmazı tapuda satın aldığı anda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle tapunun yükleniciye devredildiğini ve yüklenicinin edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi ihtimalini bildiğini ve buna rağmen taşınmazı satın aldığını veya lehine ipotek tesis ettiğini bir başka deyişle üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunu somut delil ve vakıalarla ispat etmesi halinde elbette tapunun arsa sahibine döneceğinin kabulü gerekir. Öte yandan, arsa sahibinin yükleniciye devrettiği tapunun avans tapu olduğunun kabulü de mümkün değildir. Zira “avans tapu”kavramının Türk Medeni Kanunu ve Türk Eşya Hukuku sisteminde yerinin bulunmadığı, Doktrinde de belirtildiği gibi, arsa sahibinin yükleniciye tapu devrinin avans tapu kavramıyla açıklanamayacağı,zira tapu devrinin şarta bağlanamayacağı; dolayısıyla, yüklenici adına kayıtlı olan arsa hissesi veya bağımsız bölümün üçüncü kişiye satılmasının geçerli olduğu kabul edilmelidir. Arsa sahibinin yükleniciye tapuyu devretmesi, yolsuz tescil olarak da değerlendirilemez. Zira aynî hakkın kurulabilmesi için yeterli olmayan ve gerçek hak sahipliğini yansıtmayan tescil, yolsuz tescildir. (TMK.1024). TMK’nın 992. maddesi hükmü gereğince, arsa sahibinin bozucu yenilik doğuran hakkını kullanarak sözleşmeden dönme anına kadar, mülkiyet hakkına sahip yüklenicinin tasarruf işleminde hiç bir hukuki sakatlık olmayacaktır. Arsa sahibi, sözleşmeden sonradan dönse bile “yolsuz tescil” iddiasıyla yükleniciden iyiniyetle ayni hak iktisap eden üçüncü kişiden tapu iptali ve tescil talep etme hakkı bulunmayacaktır. İzah edilen nedenlerle, tapuya güvenerek yükleniciden arsa hissesi veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen iyiniyetli üçüncü kişinin TMK'nin 1023. maddesine istinaden iktisabının korunması gerekir. Ancak, arsa sahibinin TMK’nın 3/2.fıkrası gereğince, üçüncü kişinin taşınmazı satın aldığı veya lehine ipotek tesis ettiği anda, “tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiğini ve sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu” bildiğini veya bilmesi gerektiğini ispatlaması halinde arsa sahibinin tapu iptali ve tescil veya ipoteğin kaldırılması talebi kabul edilebilir.

Anılan İçtihadı Birleştirme ve Dairemizin yeni içtihatları doğrultusunda Mahkemece yapılması gereken iş; birleşen davada davalı ... hakkında açılan dava yönünden yukarıdaki açıklamalar doğrultusunda inceleme ve değerlendirme yapılarak sonucuna göre bir karar verilmesinden ibaret olup, kararın bu nedenle bozulması gerekmiştir.

VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; 1.Asıl davada davalı ... vekilinin yerinde görülmeyen temyiz sebeplerinin reddi ile usul ve kanuna uygun olan kararın asıl dava yönünden ONANMASINA, 2. Birleşen davada davalı ... vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile , birleşen dava yönünden Bölge Adliye Mahkemesi kararının BOZULMASINA, Aşağıda yazılı temyiz harcının temyiz eden asıl davada davalı ...'ndan alınmasına, Peşin alınan temyiz karar harcının istek halinde birleşen davada davalı ...'a iadesine, Dosyanın Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,19.06.2025 tarihinde oy birliği ile karar verildi.