Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2022/4125 E. 2024/2247 K.

MAHKEMESİ : Kayseri Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi SAYISI : 2022/639 E., 2022/919 K. HÜKÜM/KARAR : Kararın Kaldırılması Ve Yeniden Hüküm Kurulması İle Davanın Kabulü İLK DERECE MAHKEMESİ : Kayseri 10. Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2021/136 E., 2022/108 K. Taraflar arasında açılan kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı geç teslimden dolayı kira alacağının tespiti ile tahsili talebine ilişkin davada yargılama sonunda mahkemece davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir. Kararın taraflar vekilleri tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince kararın kaldırılarak yeniden hüküm kurulması ile davanın kabulüne karar verilmiştir. Bölge Adliye Mahkemesi kararı taraflar vekilleri tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikler yönünden yapılan inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA Davacılar vekili dava dilekçesinde özetle; taraflar arasında düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesinde; arsa sahibi tarafından davacılara verilmesi taahhüt edilen dairelerin 24.11.2011 tarihinde teslim edileceğinin taahhüt edildiği, davalı/yüklenicilerin daireleri teslim etmediği ve temerrüdüne düştükleri, sözleşmenin 3. maddesinde; teslimde gecikme halinde yüklenici firmanın geçen her ay için daire başına 200,00 Euro kira bedeli ödeneceğinin hüküm altına alındığı, sözleşmede kararlaştırılan maktu kira bedelinin 1 yıl süre ile uygulanması ve sonraki dönem için mahalli piyasa rayiçlerine göre ödenmesi gerektiğini belirterek, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik her bir müvekkili için 10.000,00 TL toplam 20.000,00 TL kira/gecikme tazminatının davalılardan müştereken ve müteselsilen ticari avans faizi ile birlikte tahsiline karar verilmesini talep etmiştir. Davacı taraf 06/08/2021 tarihli ıslah dilekçesi ile, dava değerini 222.698,10 TL üzerinden ıslah ederek eksik harcını tamamlamıştır. II. CEVAP Davalı ... vekili cevap dilekçesinde özetle; alacağın dava zamanaşımına uğradığını, dava konusu KKİS imzalanmadığını, sözleşme konusu taşınmazın tevhit-ifraz sonucu 3 ayrı parsele bölündüğünü, davacıların paydaş olduğu 6576/1 parselde ise diğer paydaşların ruhsat alınması konusunda herhangi bir işlem yapmadıklarını, vekalet vermediklerini, müvekkilini azlettiklerini, bu ve benzeri edenlerle ruhsat alınamadığını, her bir parsele ayrı yapı ruhsatı alınması gerektiğinden başka bir parsel için alınan yapı ruhsatının teslim süresi için öngörülen 36 aylık iş süresinin başlangıcı olarak kabul edilemeyeceğini, dolayısıyla borcun muaccel hale geldiğinden temerrütten söz edilemeyeceğini, sözleşmenin 15. maddesinde yer alan hüküm gereğince; taraflar arasında sözleşmelerin uzatılması konusunda yapılan herhangi bir anlaşma söz konusu olmadığından sözleşmenin hükümsüz hale geldiğini, gecikmeye arsa sahiplerinin sebebiyet verdiğini, bu nedenlerle kira taleplerinin yerinde olmadığını belirterek davanın reddini talep etmiştir. Davalı ... vekili cevap dilekçesinde özetle; taraflar arasında imzalanan sözleşme gereğince davanın müvekkiline vekaletname vereceği kararlaştırıldığı halde davacıların müvekkiline vekaletname vermediklerini, paylı mülkiyete konu taşınmazın diğer hissedarları ile sözleşme imzalanmadığını ve mevcut sözleşmede diğer paydaşların bulunmadığını, müvekkilinin diğer davalı ...'ya 17.04.2019 tarihi "Düzenleme Şeklinde Sorumluluk, İnşaat ve Yedi Eminlik Sözleşmesi" ile inşaat yapımına ilişkin tüm hak ve sorumluluklarını devrettiğini, müvekkiline karşı açılan davanın husumet yokluğu nedeniyle reddine karar verilmesini talep ettiklerini, davacı taleplerinin zamanaşımına uğradığını, sözleşme geçerli olsa dahi müvekkilinin kusuru bulunmadığından temerrüdünden söz edilemeyeceğini, davacının ticari faiz talebini kabul etmediklerini belirterek, davanın reddini talep etmiştir. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesi’nin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflar arasında noterlikte yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre geç teslim halinde belirlenen kira alacağı talebinde bulunulduğu, dava konusu taşınmazın dava tarihi itibariyle teslim edilmediğinde tereddüt olmadığı, ancak TBK 478. maddesi uyarınca 5 yıllık zaman aşımı göz önüne alınarak ceza şartının talep edilebileceği miktar belirlenerek karar verilmesi gerektiği, bu doğrultuda alınan 13.04.2021 havale tarihli bilirkişi raporunun denetime açık ve isabetli olduğu gerekçesiyle davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir. IV. İSTİNAF A. İstinaf Yoluna Başvuranlar İlk Derece Mahkemesi’nin yukarıda belirtilen karara karşı süresi içinde taraflar vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur. B. İstinaf Sebepler Davacılar vekili istinaf dilekçesinde özetle; sözleşmeye konu bağımsız bölümlerin dava tarihine kadar teslim edilmediği gibi hala da teslim edilmediğini, dolayısıyla zamanaşımının başlamasının da söz konusu olmadığını belirterek hükmü istinaf etmiştir. Davalı ... vekili istinaf dilekçesinde özetle; davacıların kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince kendi edimlerini yerine getirmediklerinden müvekkilinden talepte bulunmaları hukuken mümkün olmadığını, mahkemece müvekkilinin temerrüde düştüğünün kabulü hatalı olduğu gibi temerrüt tarihinin de hatalı olduğunu, yerel mahkeme kararında ruhsat alınmasındaki gecikmeye davacıların neden olması hususunun dikkate alınmadığını belirterek, hükmü istinaf etmiştir. Davalı ... vekili istinaf dilekçesinde özetle; davacı taleplerinin zamanaşımına uğradığını, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerli kabul edilmesi halinde dahi müvekkiline kusur yüklenemeyeceğini, temerrüt halinde kabul edilemeyeceğini belirterek, hükmü istinaf etmiştir. C. Gerekçe ve Sonuç Bölge Adliye Mahkemesi’nin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 147/6. maddesi gereğince 5 yıllık zamanaşımı süresine tabi olduğun, gecikme tazminatı ve ceza-i şart alacakları teslim ile istenebilir hale geleceğinden zamanaşımı süresinin teslim tarihinde başlayacağı, önceki döneme ait olsa dahi gecikme tazminatıyla ilgili zamanaşımı süresi eserin teslimi ve sözleşmenin ifayla sonuçlandığı tarihten itibaren başlayacağı, kaldı ki dava konusu kat karşılığı inşaat sözleşmesinde teslim koşulunun yapı kullanma izin belgesinin alınmasına bağlandığı, davacılar adına tapuda tesciline karar verilen ... no.lu parsel üzerindeki binaya ilişkin yapı kullanma izin belgesi bulunmadığını, bu nedenle davalıların zaman aşımı itirazı yerinde olmayıp mahkemece davacıların sadece geriye doğru 5 yıllık kira alacaklarının bulunduğuna ilişkin tespit ve hükmü yerinde olmadığını, dava konusu sözleşmenin 10. maddesinde “müteahhit firmanın inşaatın yapımına öncelikle mal sahiplerine ait parselden başlayacağı, yapının ruhsat tarihinden itibaren; 36 ay içinde teslim edileceği” taahhüt edildiği, teslimde gecikme halinde her bir davacıya 200 Euro/ay kira bedeli ödemeyi taahhüt ettiği, davalı/yüklenicinin ilk yapı ruhsatını 24.11.2008 tarihinde aldığı, 24.11.2008 Yapı Ruhsat Tarihine 36 ay eklendiğinde 24.11.2011 tarihinin dairelerin teslim tarihi ve yüklenicinin borçlu temerrütüne düştüğü tarih olarak kabul edilmesinde bir isabetsizlik olmadığı, yine; davacının davalıları dava tarihinden önce temerrüde düşürdüğüne ilişkin bir belge dosya kapsamında bulunmamakla faizin dava dilekçesinde talep edilen kısma dava tarihinden, ıslah dilekçesi ile artırılan kısma ıslah tarihinden itibaren başlatılmasının yerinde olacağı, tüm bu nedenlerle davalı vekillerinin istinaf istemlerinin esastan reddine, davacı vekilinin istinaf taleplerinin kabulü ile ilk derece mahkemesinin kararının kaldırılarak davanın kabulüne karar verilmiştir. V. TEMYİZ A. Temyiz Yoluna Başvuranlar Bölge Adliye Mahkemesi’nin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraflar vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur. B. Temyiz Sebepleri Davacı vekili temyiz dilekçesinde özetle; taraflar arasında yapılan sözleşmenin 2. maddesindeki düzenleme dikkate alındığında yüklenicilerin daireleri teslim tarihinin 24.11.2011 tarihi olduğu, yüklenicilerin sözleşmeye konu daireleri bu tarihte sözleşmeye uygun şekilde yapıp teslim etmediklerini, teslim süresinin kesin vadeye bağlanmış olması ve yüklenicilerin de 24.11.2011 tarihinde temerrüde düştüğü açıkça anlaşıldığından temerrüt için herhangi bir ihtara gerek olmadığı dikkate alınarak temerrüt tarihinden itibaren alacağa faiz yürütülmesi gerekirken her bir davalı yönünden gecikme tazminatının 10.000,00 TL'sine dava tarihinden, geri kalanına da ıslah tarihinden itibaren faiz yürütülmesi hatalı olduğunu belirterek hükmün sadece bu yönden bozulmasını talep etmiştir. Davalı vekilleri ayrı ayrı verdikleri temyiz dilekçelerinde; istinaf sebepleri ve re'sen dikkate alınacak nedenlerle Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozulmasını talep etmiştir. C. Gerekçe 1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı geç teslimden dolayı kira alacağının tespiti ile tahsili talebine ilişkin davadır. 2. İlgili Hukuk TBK 478. maddesi ve devamı maddeleri. 3. Değerlendirme 1. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre davacılar vekilinin tüm, davalılar vekilinin aşağıdaki paragrafların kapsamı dışındaki temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir. 2. Dava arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan maddi zararın tazmini istemine ilişkindir. Davacının maddi zarar kapsamında sözleşmeye göre belirlenen kira kaybının davalıdan tazminini talep ettiği anlaşılmıştır. Taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine göre süresinde teslim edilmeyen bağımsız bölümler için teslim edilmesi gereken tarihten ıslah tarihine kadar olan kira kaybının zamanaşımı hükümleri dikkate alınmak sureti ile hesaplanması ve sonucuna göre davalıdan tahsiline karar verilmesi gerekirken, bölge adliye mahkemesince ilk derece mahkemesi kararı kaldırılarak zamanaşımı değerlendirilmeksizin tam kabul kararı verilmesi hatalı olmuş, kararın bu nedenle bozulması gerekmiştir. VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; 1. Taraf vekillerinin diğer temyiz itirazlarının reddine, 2.Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının BOZULMASINA, 3.Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine, 4.Dosyanın kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 24.06.2024 tarihinde oy çokluğuyla karar verildi. KARŞI OY YAZISI Eser sözleşmesinde yüklenicinin temerrüdü halinde iş sahibinin seçimlik haklarının neler olduğu TBK 125. madde hükmüne göre belirlenecektir. Bu hükme göre; temerrüde düşen borçlu, verilen süre içinde, borcunu ifa etmemişse veya süre verilmesini gerektirmeyen bir durum söz konusu ise alacaklı, her zaman borcun ifasını ve gecikme sebebiyle tazminat isteme hakkına sahiptir (TBK 125/1). Alacaklı, ayrıca borcun ifasından ve gecikme tazminatı isteme hakkından vazgeçtiğini hemen bildirerek, borcun ifa edilmemesinden doğan zararın giderilmesini isteyebilir veya sözleşmeden dönebilir (TBK 125/2). İş sahibi sözleşmeden dönme veya borcun ifa edilmemesi nedeniyle tazminat isteme seçimlik haklarını kullanmamış ise ifayı bekleme ve buna bağlı olarak gecikilen süre nedeniyle tazminat isteme hakkını kullanmış olacaktır. İş sahibinin beklediği ifa ise asıl edim borcu olan teslim borcunun yerine getirilmesidir. Gecikilen süre nedeniyle istenebilecek tazminat ise tamamen asıl edimin zamanında yerine getirilmemesi nedeniyle doğan ve bu edime bağlı bir borçtur. Kişi ifayı bekleme hakkına sahip olduğundan asıl edim borcu (teslim) için zamanaşımı henüz işlemeye başlamamış iken asıl edime bağlı tazminat borcu için de zamanaşımının işlemeye başlamadığının kabulü gerekir. Diğer yandan TBK 125/1. madde hükmünde, borcun ifası ve gecikme sebebiyle tazminatın her zaman istenebileceği açıkça belirtilmek suretiyle teslimi bekleyen için gerek aynen ifa, gerekse gecikme tazminatı için teslime kadar zamanaşımının işlemeyeceği de ortaya konulmuştur.. Teslim süresi geçmesine rağmen bu madde nedeniyle teslim borcu için zamanaşımı işlemeye başlamaz iken yine bu maddede belirtilen gecikme tazminatı için zamanaşımının işlemeye başladığının kabul edilmesi de çelişki oluşturacaktır. Kaldı ki iş sahibi bu seçim hakkını kullanmakla teslim borcu için açıkça zamanaşımının işlemeye başlamamasını sağlamış iken, aynı seçim hakkına bağlı gecikme tazminatı için de bunu sağladığının kabulü gerekir. Zamanaşımının seçimlik haklardan birisi için durduğu veya kesildiği hallerde diğer seçimlik haklar bakımından da aynı sonuçların doğacağının kabulü gerekir. Zamanaşımının durduğu veya kesildiği hallerde bundan diğer seçimlik hak etkilenirken zamanaşımının işlemeye başlamaması veya işlemeye başlaması yönünden birbirine sıkı sıkıya bağlı seçim konusu haklar arasında ayrım yapılıp farklı sonuca varılmasına da yer olmamalıdır. Kişi aynen ifayı beklemeyi seçmesine rağmen aynen ifa yine de gerçekleşmeyebilir. Bu durumda kişi çok uzun süre aynen ifayı beklemeyi sürdürmeye zorlanamayacağından, kişinin bu kez ifa edilmeme nedeniyle tazminat veya dönme hakkını kullanması söz konu olabilecektir. Diğer haklardan biri kullanıldığında ise gecikme tazminatı isteme hakkının yerini başka bir hak alacak ve kişinin aldığı gecikme tazminatlarını iade etmesi gerekebilecektir. İş sahibi ileride teslim borcunun yerine getirilip getirilmeyeceğini bilemez iken ve gecikme tazminatlarını iade etmekle karşı karşıya kalıp kalmayacağını öngöremez iken bu alacaklarını dava etmeye zorlanması da mümkün olmamalıdır. Eser sözleşmesinde iş bedeli borcu da teslim anında muaccel olmaktadır. İfada geciken yüklenicinin gecikmesi çoğu kez ekonomik gücünde yaşadığı zorluktan da kaynaklanabilmektedir. Henüz iş bedelini almayan ve ancak teslim anında alacak olan yüklenicinin, iş bedelini almadan önce gecikme tazminatı ödemeye başlaması ekonomik gücünü daha da zora sokacak ve ifanın daha da gecikmesine neden olabilecektir. Bu ise ifayı önceleyerek eserin teslimini bekleyen iş sahibinin aynen ifa menfaatı yönünden aleyhine olabilecektir. İş sahibi bunu da düşünerek gecikme nedeniyle doğan zararını istemeyi teslim anına veya sonrasına bırakmak isteyebilir. Taraflar arasındaki hukuki ilişkinin devam etmekte olduğu gözetildiğinde arsa sahibinin teslime kadar beklemesi aleyhine yorumlanmamalıdır. Bu yönüyle de iş sahibini teslimden önce dava açmaya zorlayan bir zamanaşımı yorumu taraflar arasındaki ilişkinin mahiyetine de uygun düşmeyecektir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu 125. maddenin BK’daki karşılığı 106. maddedir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararlarında da zamanaşımı yorumu bu maddeye dayalı olarak yapılmış ve ifayı isteme iradesini sürdürenin teslimden önce dava açmak zorunda olmadığı, maddedeki düzenleme dikkate alındığında zamanaşımının teslim tarihinden başlaması gerektiği görüşü benimsenmiştir. Bu konuda Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 27.06.2012 T. 2012/15-165 E. 2012/408 K. Sayılı ve Yargıtay HGK. 04.02.2009 T. 2009/15-13 E. 2009/53 K. Sayılı kararları örnek olarak verilebilir. Kira kaybı (gecikme tazminatı) nedeniyle açılan tazminat davasında ve sözleşmedeki ifaya ekli ceza niteliğindeki cezai şart hükmüne dayalı alacak davasında Yargıtay Dairesinin BK 106. madde hükmüne de dayanmak suretiyle zamanaşımının teslimi gereken tarihten değil teslimin gerçekleştiği tarihten başlayacağını belirterek verdiği bozma kararlarına direnilmesi üzerine Yargıtay Hukuk Genel Kurulunca verilen bu kararlarda zamanaşımının teslim tarihinde başlayacağı, BK 106. madde gereğince ifayı isteme iradesinin sürdürülmesi ve teslimin söz konusu olmamasına göre zamanaşımının dolduğundan söz edilemeyeceği sonucu benimsenmiştir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) 149/1 madde hükmü nedeniyle kural olarak zamanaşımı alacağın muaccel olmasıyla işlemeye başlar ise de bu genel kuralın aksine daha özel bir düzenleme var ise genel kuralın değil özel kuralın uygulanması gerekir. Yukarıda sözünü ettiğimiz TBK 125/1. madde hükmü e gecikme tazminatı ve ifaya ekli ceza için alacaklının, her zaman borcun ifasını ve gecikme sebebiyle tazminat isteme hakkına sahip olduğunu ortaya koyduğundan teslimden önce zamanaşımının işlemeye başlamaması yönüyle daha özel hüküm olarak öncelikle uygulanmalıdır. Yukarıda yapılan açıklama ve sözü edilen kurallarla birlikte somut olay değerlendirildiğinde; bölge adliye mahkemesince istinafa konu karar kaldırılarak yeniden esas hakkında verilen kararda teslimden önce zamanaşımının işlemeye başlamadığı ve talebe konu tüm aylar için zamanaşımının dolmadığı kabul edilerek 7 yıl 4 ay 11 günlük olarak hesaplanan gecikme tazminatına hükmedilmiştir. Bölge adliye mahkemesince yukarıda yapılan açıklamalara uygun bir gerekçe ve sonuç içerir şekilde zamanaşımı hususu ayrıntılı biçimde değerlendirilmek suretiyle talebe konu tüm süre için zamanaşımının dolmadığı kabul edilerek yazılı şekilde yeniden esas hakkında karar verilmesi isabetli olmuştur. Bu durumda hükmedilen tüm gecikme tazminatı miktarı için miktar yönüyle temyiz incelemesi yapılması gerektiği görüşünde olduğumdan fiilen teslimi gereken tarihten ıslah tarihine kadar olan kira kaybının zamanaşımı hükümleri dikkate alınmak suretiyle hesaplanması gerektiği kabul edilerek hükmün bozulması yönünde oluşan değerli çoğunluk görüşüne katılamıyorum.