Yargıtay 5. Hukuk Dairesi 2025/8058 E. 2026/3074 K. – Alacak

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2022/9 Esas, 2024/302 Karar KARAR : Ret

Taraflar arasındaki alacak davasında verilen karar hakkında yapılan temyiz incelemesi sonunda, Dairece Mahkeme kararının bozulmasına karar verilmiştir. Mahkemece bozmaya uyularak yapılan yargılama sonunda; davanın reddine karar verilmiştir. Mahkeme kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; 4856 konut ve 32 iş yerinden oluşan davacı site yönetiminin üstlenmiş olduğu ... vadisinde bulunan davalı ... İdaresine ait bağımsız bölümler satıldıktan sonra ilgilisine teslim edilinceye kadar ki kısım için aidat ve yakıt giderlerini ödemekle davalı idare yükümlü olduğundan, ... Vadisinde yer alan davalı ... İdaresine ait bağımsız bölümler için ilk tahakkuk ettiği tarihten itibaren aidat ve yakıt bedellerinin ödenmeyen kısımların şimdilik 1.000,00 TL'sinin tahakkuk ettiği tarihten itibaren işlemeye başlayacak %5 gecikme tazminatı ve yasal faiziyle tahsilini talep etmiştir.

II. CEVAP Davalı vekili cevap dilekçesinde; davanın reddini istemiştir.

III. MAHKEME KARARI Ankara 1. Sulh Hukuk Mahkemesinin 12.11.2013 tarihli ve 2012/1172 Esas, 2013/1288 Karar sayılı kararı ile davanın dava şartı yokluğundan reddine karar verilmiştir.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ A. Bozma Kararı 1. Ankara 1. Sulh Hukuk Mahkemesinin 12.11.2013 tarihli ve 2012/1172 Esas, 2013/1288 Karar sayılı kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

2. Yargıtay (Kapatılan) 18. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonucunda, sitede henüz toplu yapı yönetimine geçilmediği, bu nedenle uyuşmazlıkta, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (634 sayılı Kanun) hükümlerinin değil, genel hükümlerin uygulanması gerektiği, mahkemece asliye hukuk mahkemesinde bakılmak üzere dava dilekçesinin görev yönünden reddine karar verilmesi gerekirken yerinde olmayan gerekçe ile yazılı şekilde hüküm kurulmasının doğru görülmediği gerekçesiyle hükmün bozulmasına karar verilmiştir.

B. Mahkemece Bozmaya Uyularak Verilen İkinci Karar 1.Ankara 1. Sulh Hukuk Mahkemesinin 19.06.2014 tarihli ve 2014/759 Esas, 2014/933 Karar sayılı kararı ile görevsizlik nedeniyle dava dilekçesinin reddine, karar kesinleştiğinde ve süresinde talep hâlinde dosyanın görevli Ankara Nöbetçi Asliye Hukuk Mahkemesine gönderilmesine karar verilmiştir.

2. Ankara 26. Asliye Hukuk Mahkemesinin 05.11.2019 tarihli ve 2015/7 Esas, 2019/567 Karar sayılı kararı ile tapu devri yapılmayan daireler ile ilgili olarak T.C. Başbakanlık Toplu Konut İdaresi Başkanlığından aidat bedeli talep edilemeyeceği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

C. İkinci Bozma Kararı 1. Ankara 26. Asliye Hukuk Mahkemesinin 05.11.2019 tarihli ve 2015/7 Esas, 2019/567 Karar sayılı kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

2. Dairemizce yapılan inceleme sonucunda, dosya içerisindeki mevcut tapu kayıtlarına göre 18.11.2011 tarihinde taşınmazlarda kat mülkiyetinin kurulu olduğu, bütün taşınmazların davalı idare adına olduğu, bu tarihten sonra yapılan satış ve gayrimenkul satış sözleşmelerine göre üçüncü kişilere tapudan devirlerin yapılmaya başladığı, birden fazla ada/parsel üzerinde kurulu sitede 634 sayılı Kanun'un 66 ncı ve diğer maddelerine göre toplu yapı yönetimine geçilmediği, uyuşmazlığın çözümünde 634 sayılı Kanun hükümlerinin değil genel hükümlerin uygulanması gerektiği, ada ve parsellerin birlikte yönetimini düzenleyen yönetim planının bulunduğu ve taraflar arasındaki sözleşme niteliğindeki yönetim planının uyuşmazlığın çözümünde öncelikli olarak uygulanması gerektiği, yönetim planının geçici 3 üncü maddesine göre, ortak gider ve avansların adına tahsis yapılan alıcılar tarafından karşılanacağı, tahsilinin mümkün olmaması halinde alınacak aciz vesikasının ibraz edilmesi suretiyle davalıdan isteneceğinin düzenlendiği, dosya içerisinde dava konusu bağımsız bölümler yönünden tahsis işlemlerine ilişkin bir belge ve bilginin bulunmadığı gibi, istenen ortak gider alacaklarına ilişkin ada/parsel kat malikleri kurulu kararı, işletme projesi, istenen döneme ilişkin işletme defteri veya gider belgelerinin veya toplu yapı temsilciler kurulu kararı, işletme projesi, istenen döneme ilişkin işletme defteri veya gider belgelerinin bulunmadığı, mahkemece tahsis işlemlerinin yapıldığının belirtilmesi ile yetinilmek suretiyle hüküm kurulduğu, Yargıtay (Kapatılan) 20. Hukuk Dairesinin 20.01.2020 tarihli ve 2019/4641 Esas, 2020/218 Karar sayılı dosyasının UYAP üzerinden incelenmesinde davacının ... Vadisi 61444/2 Ada Yönetimi, davalının ... Vadisi Konutları Toplu Yapı Yönetimi olduğu, davanın aidat toplama yetkisinin ada/parsel yönetiminde olduğunun tespitine ilişkin olduğu, mahkemece davanın reddine ilişkin kararın istinaf mahkemesince kaldırılarak davanın kabulüne karar verildiği, Yargıtay incelemesinden geçerek kararın kesinleştiği, Dairemizin 21.04.2021 tarihli ve 2020/12058 Esas, 2021/6023 Karar sayılı dosyasının incelenmesinde ise davacının ... Vadisi Konutları Toplu Yapı Yönetimi, davalının ... Vadisi 61444/2 Ada Yönetimi olduğu, davanın aidat toplama yetkisinin toplu yapı yönetiminde olduğunun tespiti ve müdahalenin önlenmesi istemi olduğu, aynı konuda kesinleşmiş mahkeme kararı bulunduğu gerekçesi ile davanın reddine karar verildiği, kararın temyizi üzerine onanmasına karar verildiğinin anlaşıldığı, mahkemece, öncelikle davacının site kapsamındaki bağımsız bölüm maliklerinden ada/parsel ortak gider aidat ve avans alacakları ve toplu yapı yönetim giderlerini isteme/toplama yetkisi bulunup bulunmadığı, yönetim planı ve açıklanan dava dosyaları incelenmek suretiyle değerlendirilmesi gerektiği, ayrıca; davalı tarafından dava konusu bağımsız bölümlerin alıcılara tahsis belgelerinin dosyaya sunulması sağlanarak, ortak gider istenen dönemlerden önce alıcılara tahsisi yapılan bağımsız bölümler yönünden yönetim planının geçici 3 üncü maddesine göre aciz vesikası sunulmayan bağımsız bölümler yönünden davanın reddine, ortak gider istenen dönemlerden önce alıcılara tahsisi yapılmayan bağımsız bölümler yönünden davacı tarafından ada/parsel kat malikleri kararı, işletme projesi, toplu yapı yönetim giderlerine ilişkin temsilciler kurulu kararı, işletme projesi, aksi halde ilgili alacak dönemi yılına ilişkin ayrı ayrı ada/parsel ve toplu yapı yönetimi işletme projesi, işletme/gelir gider kayıtları ile belge ve bilgilerinin dosyaya sunulması sağlanarak her bir bağımsız bölümün payının belirlenmesi için konusunda uzman bilirkişi heyetinden alınacak denetime elverişli raporla tarafların tüm delilleri birlikte değerlendirilerek oluşacak sonuca göre bir karar verilmesi gerektiğine değinilerek kararın bozulmasına karar verilmiştir.

D. Mahkemece Bozmaya Uyularak Verilen Son Karar Mahkemenin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacının ortak gider istenen dönemlerden önce alıcılara tahsisi yapılmamış bağımsız bölümleri belirleyen herhangi bir iddiasına rastlanılmadığı, satış sözleşmesinin 3 üncü maddesinde; alıcı teslim ihbarında belirtilen sürede gayrimenkulü teslim almadığı takdirde belirtilen teslim tarihinden itibaren tüm ortak gider aidatlarından sorumlu olacağının düzenlendiği, sözleşmenin 6 ncı maddesinde iş bu sözleşmeye konu bağımsız bölüme isabet eden miktarları toplu yapı alanındaki ortak ve tesislere ilişkin gider payı ile birlikte anahtar tesliminin gerçekleştiği veya teslim ihbarında belirtilen sürenin içerisinde bulunduğu aydan geçerli olmak üzere her ay ilgili yönetime ödemeyi kabul ve taahhüt eder hükmünün bulunduğu, görüleceği üzere burada bağımsız bölüm ile ilgili davalı ile satış sözleşmesi yapan kişinin aidat ödeme borcu için fiili teslimin şart olmadığı, teslim ihbarının yapılmış olmasının yeterli olduğu, teslim ihbarı yapıldığı halde taşınmazı fiilen teslim almayan kişiler ve tapu devri henüz yapılmamış kişiler ile ilgili olarak ise yönetim planının 3 üncü maddesinin devreye girdiği, davalı ...'nin inşaatı bitirme tarihine kadar tüm bağımsız bölümler ile ilgili olarak satış sözleşmesi yaptığı, bağımsız bölümler ile ilgili olarak yukarıda belirtilen tarihlerde teslim ihbarı yaptığı, bu durumda yönetim planının geçici 3 üncü maddesindeki şartın yerine getirilmesi; tahsisi yapılmış ve teslim ihbarında bulunulmuş taşınmazlar için ...'den aidat bedeli talep edilemeyeceği, davacının davalıdan alacağının bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir. V. TEMYİZ A. Temyiz Yoluna Başvuranlar Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri Davacı vekili temyiz dilekçesinde özetle; davalı kurumun yazılan müzekkerelere rağmen tahsis evraklarını dosyaya sunmadığını, konutu kendisine tahsis edilmemiş bir alıcıdan ortak gider alınmasının, dolayısıyla aciz vesikası düzenlenmesinin de mümkün olmadığını, zira bu konutların, henüz alıcılara teslimi yapılmamış (yani tahisi sağlanmamış) konutlar olduğu çok açık iken, müvekkil davacı yönetimin alacakları bilirkişi heyetince hesaplanmadığını, rapora itirazların ise dikkate alınmadığını, sözleşmenin imzalanmasının, konutun tahsis edildiği anlamına gelmediğini, sözleşmenin 3 üncü maddesinde konut satış sözleşmesi imzalayan kişinin ortak giderden sorumlu tutulabilmesi için kendisine teslim ihbarı yapılması gerektiğinin açıkça ifade edildiğini, davalı ... söz konusu konutlarla ilgili hiç bir teslim ihbarı yapmamasına rağmen, bilirkişi raporunda teslim ihbarı yapılmış gibi değerlendirme yapıldığını, kat malikleri ile davalı ... arasında imzalanan gayrimenkul satış sözleşmelerinin 3 üncü maddesinde gayrimenkulün teslim süresinin 24 ay olarak belirlendiği ve yine aynı sözleşmelerde teslim ihbarında belirtilen süre içerisinde gayrimenkulün teslim alınmaması halinde bildirilen teslim tarihinden itibaren tahakkuk etmiş olan tüm ortak gider aidatlarını kat malikinin idareye ödemek durumunda olduğunun ifade edildiğini, ancak konutların ilgilisine süresinde teslim edilmediğini, ilgili sitede geç teslimden kaynaklı olarak binlerce dava açıldığını, bu kapsamda bilirkişi raporunda tüm bağımsız bölümler için teslim ihbarı yapıldığı kanaatine ne şekilde varıldığının anlaşılamadığını, konutların ilgilisine satılıp teslim edilmesine kadar olan süreçteki kısım için aidat ve yakıt giderini ödeme yükümlülüğünün davalı idareye ait olduğunu ileri sürerek kararın bozulması gerektiğini ileri sürmüştür.

C. Gerekçe 1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, ortak gider alacağından kaynaklanan alacak istemine ilişkindir.

2. Değerlendirme 1. Mahkemelerin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun geçici 3 üncü maddesinin ikinci fıkrası atfıyla uygulanmasına devam olunan mülga 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun 428 inci maddesi ile 439 uncu maddesinin ikinci fıkrasında yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. Temyizen incelenen kararın bozmaya uygun olduğu, kararda ve kararın gerekçesinde hukuk kurallarının somut olaya uygulanmasında bir isabetsizlik bulunmadığın, bozma ile kesinleşen ve karşı taraf yararına kazanılmış hak durumunu oluşturan yönlerin ise yeniden incelenmesine hukukça imkân bulunmadığı anlaşılmakla; temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; Davacı vekilinin yerinde görülmeyen tüm temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun mahkeme kararının ONANMASINA, Davacıdan peşin alınan temyiz harcının Hazineye irat kaydedilmesine, 23.02.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.