Yargıtay 5. Hukuk Dairesi 2025/5340 E. 2025/17510 K.

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2023/325 Esas, 2024/31 Karar KARAR : Ret İLK DERECE MAHKEMESİ : ... 7. Asliye Hukuk Mahkemesi

Taraflar arasında İlk Derece Mahkemesinde görülen ve istinaf incelemesinden geçen ortak karar protokolü toplantısının iptali davasında verilen karar hakkında yapılan temyiz incelemesi sonucunda, Dairece Bölge Adliye Mahkemesi kararının kaldırılmasına, İlk Derece Mahkemesi kararının bozulmasına karar verilmiştir.

İlk Derece Mahkemesince bozmaya uyularak yeniden yapılan yargılama sonucunda; davanın reddine karar verilmiştir.

İlk Derece Mahkemesi kararı davacılar vekillerince temyiz edilmekle; süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verilmiştir.

Davacılar vekilince temyiz incelemesinin duruşmalı olarak yapılmasının istenilmesi üzerine, işin duruşmaya tâbi olduğu anlaşılmış ve duruşma için 16.12.2025 günü tayin edilerek taraflara tebligat gönderilmiştir.

Duruşma günü davacılar vekili Avukat ... gelmiş, davalı vekili ve diğer davalılar duruşmaya katılmamıştır. Duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatın sözlü açıklamaları dinlendikten sonra duruşmaya son verildi.

Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA Davacılar vekili dava dilekçesinde özetle; davacıların karı-koca olduklarını, davacıların ve davalılar ... ve ...'un dava konusu ... Mahallesi, 29613 ada, 43 parselde hissedar ve komşu iken bölgede yapılan imar uygulaması ile 296 14... parselde kain taşınmazda davalı ... ve ... ile ... Büyük Şehir Belediyesinin birlikte hissedar yapıldığını, uygulama sonucunda davacılara ait iki katlı ev ile davalı ...'a ait metruk yapının imar öncesi 296 13... No.lu eski parsel içinde kaldığını, müvekkillerinin bu evde oturduklarını ve evlerinin riskli yapı olmadığını, davalı ...'in diğer davalılardan 2019 yılı Temmuz ayı içerisinde hisse satın alarak imar düzenlemesi sonunda yeni oluşan dava konusu 46 parselde kain taşınmaza hissedar olduğunu, bu satıştan sonradan haberdar olan davacıların davalı ...'e karşı ... 7. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2019/182 Esas sayılı dosyasında yasal ön alım hakkı için dava açtıklarını, davalı ...'in arsada hissedar sıfatı ile 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'un (6306 sayılı Kanun) uygulama yönetmeliğinin 15 inci maddesinin ikinci fıkrasına istinaden davacılara ... 9. Noterliğinin 16.10.2019 tarihli ve ... yevmiye numaralı ihtarnamesini gönderdiğini, ihtarnamede dava konusu 46 parselde bulunan yapıların lisanslı kuruluş tarafından riskli yapı olarak tespit edildiğini ve Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Müdürlüğü tarafından bu işlemin onaylandığını, parselde riskli yapı olarak tespit edilen yapıların yerine yapılacak olan yapıların müteahhit ve yapı inşaatlarına karar verilmek üzere tüm arsa paydaşları ile birlikte 06.09.2019 tarihinde toplantı yapıldığını, toplantı da 2/3 çoğunluktan fazlası ile yapı müteahidinin ...İnşaat Şirketi olmasına, arsa paydaşlarının 226 m² arsalarına karşılık 113 m² net alanlı 3+1 daire, 166 m² arsalarına karşılık 83 m² net alanlı 2+1 daire verilmesine karar verildiğini, 15 gün içerisinde alınan bu kararların ve teklifin kabul edilmemesi hâlinde toplantı ve karara katılmayan arsa paydaşlara (davacılara) ait hisselerin 6306 sayılı Kanun ve uygulama yönetmeliği kapsamında rayiç değerinden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer hissedarlara satışının yapılacağı, alıcı çıkmaması hâlinde rayiç bedeli bakanlıkça ödenerek hisselerin tapuda Hazine adına tescil edileceğini ihtar ettiğini, yapılan araştırmada davalı ...'in müteahhit firma yetkilisi ... ...'in oğlu olduğunu, müvekkillerinin taşınmaz hisselerini düşük bedel ile almak için müteahhit firma ve diğer davalılar ile birlikte hareket ettiğini, usulüne uygun bir davet ve toplantı yapılmadığını, 6306 sayılı Kanun'a aykırı hareket edildiğini, davalıların 6306 sayılı Kanun'a aykırı işlemlerinin iptali gerektiğini, müvekkillerinin dava konusu riskli yapı raporuna itiraz ettiklerini, itirazın reddedilmesi üzerine idare mahkemesinde iptal davası açtıklarını, açıklanan nedenlerle ... ili, ... ilçesi, ... ... Mahallesi Köy İçi mevkii 296 14... parsel de kain 1.101,16 m² yüzölçümlü arsa nitelikli boş parselde, riskli yapı bulunduğundan bahisle 6306 sayılı Kanun'a aykırı olarak tanzim edilen, yapı müteahhidinin ...İnşaat Emlak Gıda Otomotiv San. Tic. Limited Şirketinin olmasına, müteahhitle tüm hissedarların sözleşme yapmasına, arsa paydaşlarının 226 m² arsalarına karşılık 341 daire, 166 m² arsalarına karşılık 83 m² net alanlı 2411 daire verilmesine, sözleşme yapmaya yanaşmayan hissedarların hisselerinin diğer paydaşlara açık artırma yolu ile satışına ilişkin, hissedarların 2/3'ü çoğunluğu ile 06.09.2019 tarihinde alındığı belirtilen ortak karar protokolünün/ toplantı tutanağının iptaline karar verilmesini talep etmiştir. II. CEVAP 1. Davalı ... vekili cevap dilekçesinde özetle; davacılar ile müvekkili dışındaki diğer davalıların dava konusu 43 parselde hissedarken söz konusu parselin okul yapımı için kamuya tahsis edilmesi sebebiyle adı geçen davacı ve davalıların hisselerinin 29614 ada, 46 parselde birleştirildiğini, dolayısıyla riskli yapıların 43 parsel üzerinde olduğunu, bu durumun iddia edildiği gibi 46 parsel üzerinde 6306 sayılı Kanun'a göre uygulama yapılamayacağı anlamına gelmediğini, müvekkilinin ...İnşaat Şirketi adına hareket ettiğini, bu kapsamda diğer davalılar ile anlaşma sağlandığını, aynı teklifin davacılara yapıldığını, ancak davacılar ile anlaşma sağlanamadığını, akabinde alınan kararların ve yapılan işlemlerin hukuka uygun olduğunu, davacıların ikamet ettikleri evinde riskli yapı kapsamında olup davacıların iddialarının tümüyle yersiz olduğunu, açıklanan nedenlerle davanın reddini talep etmiştir.

2. Davalılar ... ve ... cevap dilekçelerinde özetle; dava konusu parseldeki evlerin riskli yapı olduğunu, davacıların arsalarına karşılık gelen daire sayısından çok daha fazla daire istediklerini, kendilerinin hakkı olan daireye kavuşmalarını engellemeye çalıştıklarını, müteahhit tarafından yapılan teklifin hakkaniyete ve piyasa rayicine uygun olduğunu, alınan kararlar ve yapılan işlemlerin kanuna ve yönetmeliğe uygun olduğunu, davacıların iddialarının yersiz olduğunu bu nedenlerle davanın reddini talep etmişlerdir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davanın usulden reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF A. İstinaf Yoluna Başvuranlar İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacılar vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. Gerekçe ve Sonuç Bölge Adliye Mahkemesinin 05.07.2022 tarihli ve 2022/1380 Esas, 2022/1529 Karar sayılı kararı ile davacılar vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ A. Bozma Kararı 1. Bölge Adliye Mahkemesinin 05.07.2022 tarihli ve 2022/1380 Esas, 2022/1529 Karar sayılı kararına karşı süresi içinde davacılar vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

2. Dairece yapılan temyiz incelemesi sonucunda; 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu’nun 2 nci maddesinin (a) bendinde; iptal davaları, idari işlemler hakkında yetki, şekil, sebep, konu ve maksat yönlerinden biri ile hukuka aykırı olduklarından dolayı iptalleri için menfaatleri ihlal edilenler tarafından açılan davalar, tam yargı davaları da, idari eylem ve işlemlerden dolayı kişisel hakları doğrudan muhtel olanlar tarafından açılan davalar olarak tanımlanmış olduğundan, gerçek kişiler tarafından yapılan (malikler kurulu kararı, bu karar doğrultusunda yapılan anlaşma protokolü, maliklerce Sermaye Piyasası Kurulundan lisanslı kuruluşa yaptırılan değer tespiti vd.) işlemlerin idari dava konusu edilmelerine yasal olanak bulunmamakla birlikte davacılar tarafından ileri sürülen iddialara yönelik olarak idare tarafından tesis edilen herhangi bir işlemin iptalinin istenilmediği hususu da dikkate alındığında, davacıların istemlerinin adli yargı yerinde açılacak davalarda incelenmesi gerektiği gözetilerek taraf teşkili sağlanıp işin esasına girilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm tesisi ve bu karara karşı yapılan istinaf başvurusunun esastan reddinin hatalı olduğu gerekçeleriyle Bölge Adliye Mahkemesinin esastan ret kararı kaldırılarak İlk Derece Mahkemesi kararının bozulmasına karar verilmiştir.

B. İlk Derece Mahkemesince Bozmaya Uyularak Verilen Karar İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararı ile davanın reddine karar verilmiştir.

VI. TEMYİZ A. Temyiz Yoluna Başvuranlar İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacılar vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri Davacılar vekili temyiz dilekçesinde özetle; davanın; 6306 sayılı Kanun'un 15 ve devamı maddeleri uyarınca arsa/yapı hissedarları tarafından yapılması gereken, buna rağmen müteahhidin yönlendirmesi ve katılımıyla yapılan, kanuna aykırı biçimde sağlandığı belirtilen 2/3 çoğunlukla alınan ortak karar protokolünün iptali davası olduğunu, talep edilen ihtiyati tedbirin de kanuna aykırı biçimde yapılan toplantı, kanuna uygun sağlanmayan çoğunluk ve kanuna aykırı işlemlerle alınan ortak karar protokolüne dayanarak, müvekkillerinin hisselerinin açık artırmada satışının yapılmasının önünü açan işlemlerin durdurulmasına ilişkin olduğunu, davanın açıldığı tarihte Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Müdürlüğü tarafından müvekkillerinin hissesinin satışına ilişkin verilmiş idari bir kararın, taraflarınca da idari işlem aleyhine açılmış bir davanın olmadığını, arsa-yapı hissedarlarının düzenlediği protokolün ve protokolde alınan kararların iptali için açılacak davalarda Asliye Hukuk Mahkemesinin görevli olduğunun açık olduğunu, 6306 sayılı Kanun uyarınca 2/3 çoğunluğun kararına katılmayan hissedarların paylarının satışına ilişkin idari işlemin yapılabilmesi için, öncesinde arsa-yapı hissedarlarının toplantı yapması, Kanun'un aradığı 2/3 çoğunluğu sağlaması, çoğunluğun kanuna uygun biçimde protokol-toplantı tutanağı düzenlemesi ve buna istinaden çoğunluğa katılmayanlara 15 gün süre vermek suretiyle ihtar gönderilmesi gerektiği dikkate alındığında, bu aşamada yapılan işlemlerin hissedarların yaptığı işlem olduğunu ve bu işlemlerin idari işlem olarak nitelendirilemeyeceğinin çok açık olduğunu, İlk Derece Mahkemesinin bu hususlarda savunma, itiraz ve beyanlarını sunma imkanı tanımadığını, bu durumun savunma haklarını kısıtladığını, kararın 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 331 inci maddesine de aykırı düştüğünü, İlk Derece Mahkemesinin kanuna aykırı biçimde karşı taraf lehine vekâlet ücretine ve yargılama giderinin üzerlerinde bırakılmasına karar verdiğini, tüm bu nedenlerle davanın kabulüyle; davaya konu 06.09.2019 tarihli ortak karar protokolünün/toplantı tutanağının, buna ilişkin değerleme tutanağı ile müteahhitle sözleşme yapılmasına dair tüm işlemlerin iptaline, yargılama ve istinaf giderleri ve vekâlet ücretinin davalılara tahmiline karar verilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe 1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, 6306 sayılı Kanun uyarınca yapılan 06.09.2019 tarihli ortak karar protokolünün iptali istemine ilişkindir. 2. Değerlendirme 1. Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun'un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2.Dava sonunda verilecek karar tüm hisse sahiplerinin hukukunu yakından ilgilendireceğinden anataşınmazda hisse sahibi olan tüm hissedarların davaya dahili ile taraf teşkili sağlanıp oluşacak sonuca göre karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiştir.

3.Mahkemece davalı müşterek maliklerin 2/3 çoğunlukla karar aldıkları ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmasına karar verdikleri, alınan kararın usul ve yasalara uygun olduğu gerekçesiyle müşterek maliklerin aldığı kararın iptaline ilişkin davanın reddine karar verilmiş ise de somut olayda 6306 sayılı Kanunun uygulanıp uygulanmayacağı değerlendirildikten sonra gerekirse 6306 sayılı Kanun ve 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği kapsamında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri de dikkate alınarak yapılacak keşif sonrası konusunda uzman bilirkişiden hükme ve denetime elverişli rapor aldırılmak suretiyle hüküm kurulması gerekirken eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi bozmayı gerektirmiştir.

VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; Davacılar vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile temyiz olunan İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Davacılar kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden 04.11.2025 tarihinde yürürlüğe giren Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi gereğince belirlenen 40.000,00 TL duruşma vekâlet ücretinin davalılardan alınarak davacılara ödenmesine,

Davacı ... ... vd.'den aşağıda yazılı kalan temyize başvurma harcının alınmasına,

16.12.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.