Yargıtay 5. Hukuk Dairesi 2025/2632 E. 2025/7778 K. – Kat Malikleri

İNCELENEN KARARIN MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 36. Hukuk Dairesi SAYISI : 2021/3139 Esas, 2024/2106 Karar DAVA TARİHİ : 26.12.2016 KARAR : Esastan ret İLK DERECE MAHKEMESİ : İstanbul Anadolu 6. Sulh Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2018/739 Esas, 2021/499 Karar

Taraflar arasındaki kat malikleri kurulu kararının iptali davasında yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.

Kararın davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.

I. DAVA Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; tarafların aynı taşınmaz üzerinde bağımsız bölümlerin maliki olduklarını, davaya konu ana taşınmazın komşu taşınmazın yıkımı esnasında zarar görüp boşaltıldığını, bu aşamada maliklerin yapının 6306 sayılı Kentsel Dönüşüm Kanunu ( 6306 sayılı Kanun) kapsamında değerlendirilip yeni bir binanın inşa edilmesi için görüşmeler yaptıklarını, bu görüşmeler neticesinde davacının hazırlanan belge ve raporları incelediğinde ana taşınmazdaki arsa paylarının yanlış hesaplandığını, tapuya da bu şekilde tescil edildiğini tespit ettiğini, İstanbul Anadolu 16. Sulh Hukuk Mahkemesinde 2016/701 Esas sayısıyla dava açtıklarını, mahkemece görülen davada verilen bilirkişi raporunda bu yanlış tespitin kesinleştiğini, bu davanın sonucunun beklenilmeden davalı maliklerin bir müteahhitle anlaşarak proje çizdirdiklerini, davalılar tarafından imzalanan mimari projeye ilişkin kararın iptaline ve İstanbul Anadolu 16. Sulh Hukuk Mahkemesinde görülen 2016/701 Esas sayılı dosyanın bu hususta bekletici mesele yapılmasına karar verilmesini talep ederek davacıya ait hissenin alınmış karar doğrultusunda 18.07.2017 tarihinde satışının yapılacağını, satış işleminin gerçekleşmesi halinde görülen davanın konusuz kalacağı, hakkın elde edilmesinin imkansız hale geleceğini, mülkiyet hakkının telafisi imkansız bir biçimde zedeleneceği gerekçesi ile 18.07.2017 tarihinde yapılacak satış işlemlerinin tedbiren durdurulmasına ve ana taşınmazın müteahhite verilerek mimari proje çizilmesi hususundaki 26.11.2016 tarihli kat malikleri kurulu kararının iptalini talep etmiştir.

II. CEVAP Bir kısım davalılar vekili cevap dilekçesinde özetle; davanın, 26.11.2016 tarihinde yapılan kat malikleri kurulu kararının iptali istemi ile açıldığını, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun ( 634 sayılı kanun) 33 üncü maddesi gereğince kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine ana gayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesine iptal davası açılabileceğini, bu nedenle açılan davanın asliye hukuk mahkemesi görev alanına girmediğinden görev yönünden davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF A. İstinaf Yoluna Başvuranlar İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri Davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle; mahkemenin kararının usul ve yasalara aykırı olduğunu, mahkeme gerekçesinin davayı karşılamadığını, 2/3 çoğunluk ile karar alınabilmesi, hakkaniyete aykırı kararlar alınabileceği anlamına gelmediğini, mahkemenin davalı kat maliklerinin 2/3 çoğunlukla karar alma haklarını kullanırken dürüstlük kuralına uyup uymadıklarını ve haklarını kötüye kullanıp kullanmadığını gözetmek zorunda olduğunu, davacınında dairesinin olduğu apartmanın, komşu parselde devam eden inşaat sırasında zarar görmesi üzerine, binanın oturulamaz hale geldiğini ve davacı da dahil tüm kat malikleri bir araya gelerek binanın yıkılarak yeniden yapılması hususunda mutabakata vardıklarını, ardından gerçekleştirilen genel kurulda diğer malikler tarafından hazırlanan paylaşım krokisinden, paylaşımın arsa paylarına ve hakkaniyete uygun olmadığı, kendisi ve karşı komşusu dışında tüm maliklerin metrekare ve cehpe sayılarını muhafaza ederken, kendi dairesinin teras alanının iptal edildiğini, bir cephesinin azaltıldığını, metrekaresinde küçülme olduğu gerekçesi ile paylaşım krokisinin belirlendiği genel kuruldaki kararlara itiraz ederek huzurdaki davayı açtığını, davanın arsa paylarının düzeltilmesi davası olmadığını, mahkeme karar nisabında 6306 sayılı Kanun'un uygulanması gerektiğini ileri sürerek 634 sayılı Kanun'da düzenlenen oybirliği yerine 2/3 çoğunluğun yeterli olduğunu belirtmiş olup oysa emsal Yargıtay kararlarında 634 sayılı Kanun'un uygulanması gerektiğine işaret edildiğini kararın kaldırılması gerektiğini talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile dava konusu ana taşınmazın riskli yapı ilan edildiğinin sabit olduğunu, 6306 sayılı Kanun'un 6 ncı maddesinin birinci fıkrasına göre" bina yıkılarak arsa haline gelen taşınmazlarda daha önce kurulmuş olan kat irtifakı veya kat mülkiyeti, ilgililerin muvafakatleri aranmaksızın bakanlığın talebi üzerine ilgili tapu müdürlüğünce re'sen terkin edilerek malikleri adına payları oranında tescil edilir. Bu parsellerin malikleri tarafından değerlendirilmesi esastır. Bu çerçevede parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir." düzenlemesi dikkate alındığında toplantılar sonucu binanın yıkılıp yeni bina yapılmasına ilişkin kararların kat maliklerinin 2/3 çoğunluğu ile alındığını, yapılan sözleşmede 2/3 çoğunluğun irade beyanının açık ve net şekilde ortada olduğunu, dava konusu iptali talep edilen edilen 26.11.2016 tarihli kat malikleri kurulu kararı gereğince ana yapının kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile yıkılarak yeniden inşasına ilişkin sözleşme imzalanmasına 2/3 hisse (arsa payı) çoğunluğu ile karar verildiği, kat maliklerince alınan karara istinaden kentsel dönüşüm çerçevesinde işlemler yürütüldüğü, İlk Derece Mahkemesi kararının yerinde olduğu anlaşıldığından davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ A. Temyiz Yoluna Başvuranlar Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri Davacı vekili temyiz dilekçesinde özetle; istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü sebepleri tekrar ederek kararın bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe 1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, 26.11.2016 tarihli kat malikleri kurulu kararının iptali istemine ilişkindir.

2. Değerlendirme 1. Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukukî nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre; davacı vekilinin aşağıdaki paragrafın kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

3. Kat mülkiyetli ana gayrimenkulün tapu kaydına 05.11.2015 tarihinde 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı olduğuna ilişkin şerh işlendiği, 26.11.2016 tarihli kat malikleri kurulu toplantısında alınan binanın yıkılması ve yıkımından sonra davaya konu edilen binanın kat karşılığı olarak ...İnşaat Limited Şirketi tarafından yapılmasına karar verildiği, binanın 30.03.2017 tarihinde yıkıldığı, toplantının yapıldığı tarihte binanın fiilen yıkılmamış olduğu ve aynı tarihte kat mülkiyetinin kurulu olduğu, bu nedenle eldeki uyuşmazlıkta 634 sayılı Kanun hükümlerinin uygulanması gerektiğinden taşınmazın aynına ilişkin binanın yıkılarak yeniden yapılması yönündeki kararın 634 sayılı Kanun'un 45 inci maddesi gereği tüm kat maliklerinin oybirliği ile verecekleri kararla mümkün olacağından bu koşulu sağlamayan 26.11.2016 tarihli kat malikleri kurulu kararının iptaline karar verilmesi gerekirken davanın reddine karar verilmesi bozmayı gerektirmiştir.

VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; 1. Davacı vekilinin temyiz itirazları yerinde olduğundan temyiz olunan İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

2. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Davacıdan peşin alınan temyiz harcının istek halinde iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

20.05.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.